Понятие вещей и их классификация.

Вещи – объекты гражданских прав, имеющие материальную, осязаемую форму товара, имеют следующую классификацию:

1. Недвижимые — объекты, перемещение которых затруднено в связи с их особой связью с землей (земельные участки, леса, здания, сооружения, а также иное имущество, определяемое законом как недвижимость;

2. Воздушные, морские суда, космические объекты;

3. Движимые – вещи, не относящиеся к недвижимости, в том числе деньги, ценные бумаги;

4. Определенные индивидуальными признаками – вещи, отличающиеся конкретными, присущими только им характеристиками, например, здание под определенным номером, на определенной улице;

5. Определенные родовыми признаками – вещи, признаки которых присущи однородной группе вещей, например, пальто одного фасона, автомашины одной марки;

6. Заменяемые– вещи, в случае порчи или гибели которых предоставляются однородные;

7. Незаменяемые – вещи, в случае порчи или гибели которых не могут быть предоставлены аналогичные, например, продажа определенной квартиры;

8. Потребляемые – вещи, которые в процессе их использования утрачиваются, например, продукты;

9. Непотребляемые – вещи, которые в процессе их использования изнашиваются постепенно, в течение длительного времени, например, техническое оборудование;

10. Одушевленные;

11. Животные, к ним применяются общие положения об имуществе, если иное не установлено законом;

12. Неодушевленные;

13. Неделимые – вещи, раздел которых в натуре невозможен без изменения их назначения, например, разделить автомобиль между двумя собственниками;

14. Делимые – вещи, раздел которых в натуре возможен без изменения их назначения, например, жилой дом может быть разделен между двумя собственниками;

15. Сложные – разнородные вещи, образующее единое целое, используемое по их общему назначению, например, чайный сервиз, кухонный гарнитур;

16. Постые – вещи, используемые сами по себе;

17. Главные – вещи, имеющие принадлежность, где принадлежность – вещь, предназначенная для обслуживания другой, следует судьбе главной вещи, например, здание и земельный участок;

18. Плоды – вещь, полученная в результате естественного приращения имущества, например, яблоки являются результатом использования яблони;

19. Продукция – вещь, полученная в результате технического использования имущества, например, продукция, полученная в результате работы завода, фабрики;

20. Доходы – вещь, полученная в результате экономического приращения имущества, например, проценты по вкладам в банке;

21. Деньги – вещь движимая, официальным денежным средством на территории Российской Федерации является рубль, платежи осуществляются путем наличных и безналичных расчетов;

22. Предприятие – объект гражданских правоотношений — имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью;

В состав предприятия входит:

1. Недвижимое имущество, например, земельные участки, здания, сооружения;

2. Движимое, например, оборудование, инвентарь, сырье, продукция;

3. Обязательственные права требования, долги;

4. Исключительные права, индивидуализирующие предприятие, например, фирменное наименование, товарные знаки;

11. Правовой режим вещей ограниченных в обороте.

осударство издавна регламентирует циркуляцию материальных благ в обществе; деление вещей на обращающиеся свободно, изъятые и ограниченные в обороте всем хорошо знакомо. В современной литературе его смысл не вызывает особых сомнений: комментарий умещается в паре абзацев, кратко поясняющих ст. 129 ГК РФ. При этом обычно отмечается, что оборотом являются «сделки и иные действия, направленные на возмездную и безвозмездную передачу имущества и иных объектов в рамках возникающих между их участниками гражданских правоотношений».[1] Данный тезис подтверждает важность приведенной классификации. Ограниченные в обороте вещи могут менять хозяина лишь при соблюдении ряда условий, а изъятые вовсе к этому неспособны. Выявить круг таких вещей и суть установленных ограничений — задача данной статьи.

Понятие гражданского оборота. Анализ уместно начать с самого понятия оборота. Обычно его выводят из п. 1 ст. 129 ГК РФ, который гласит: «Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте». Отсюда многие заключают, что оборотом считается переход вещи от одного лица к другому.

Но смысл приведенной нормы в ином. Если вещь не изъята из оборота и не ограничена в нем, ее можно свободно отчуждать, она переходит в порядке универсального правопреемства или иным способом — вот точное содержание статьи. Ясно, что здесь устанавливается правовой режим свободно обращающихся вещей. Рассуждая от противного, можно сказать, что ограниченные и изъятые из оборота вещи не могут свободно отчуждаться, переходить в порядке универсального правопреемства или иным способом. Но не более того! Понятие оборота и его возможные ограничения нужно искать в иных правилах.

Пункт 2 той же статьи устанавливает, что вещь может быть изъята из оборота лишь в силу закона, а ограничена любым актом, принятым в порядке, предусмотренном законом.[2] Следовательно, понятие оборота отсюда вывести нельзя, отсутствует оно и в иных положениях Кодекса. Приходится обращаться к специальному законодательству, которое несколько раз дает нужное нам определение.

Статья 1 Федерального закона от 22 ноября 1995 г. № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции»[3] называет оборотом закупку (в том числе импорт), поставку (в том числе экспорт), хранение и розничную продажу. Такое определение близко к доктринальному, ибо перечисляет, в основном, сделки, направленные на передачу имущества другому лицу. Вместе с тем, вряд ли можно отнести к сделкам хранение, под которым здесь понимается не передача имущества на время другому лицу, а само обладание чужой вещью.

Такую же позицию занимает законодатель и в Федеральном законе от 2 января 2000 г. № 29-ФЗ «О качестве и безопасности пищевых продуктов».[4] Оборотом объявлены купля-продажа (в том числе экспорт и импорт) и иные способы передачи пищевых продуктов, материалов и изделий, их хранение и перевозка. В иных актах терминология не выдержана законодателем с необходимой последовательностью, [5] однако во всех случаях этим термином охватываются сделки по передаче вещей в собственность.

Таким образом, понятие об обороте следует выводить не из ст. 129 ГК РФ, а из специального законодательства. Ввиду расхождений в отдельных законах точное определение в настоящий момент дать невозможно, данная категория нуждается в серьезном исследовании.[6] Ясно лишь, что договоры о передаче вещи в собственность иного лица входят в содержание искомого понятия. Однако сводить оборот только к совершению тех сделок, которые порождают обязательства, недопустимо. Передача имущества также должна включаться в это понятие, причем вне зависимости от того, служит ли она способом заключения или исполнения договора.

Вещи, изъятые из оборота. Следующим необходимо рассмотреть вопрос о существе изъятия вещи из оборота. Можно выделить две группы норм. В правилах первой группы указывается, что изъятые из оборота вещи находятся исключительно в публичной (т. е. государственной или муниципальной) собственности, а потому не могут быть предметом сделок с частными лицами.

Подобный подход сформулирован в п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ: «Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством».[7] Данный правовой режим, по сути, исключает возникновение частной собственности на изъятую из оборота землю.[8]

Та же идея косвенно изложена в п. 3 ст. 3.7 КоАП РФ, согласно которому «не является конфискацией изъятие из незаконного владения лица… орудия совершения или предмета административного правонарушения… изъятых из оборота либо находившихся в противоправном владении лица… по иным причинам и на этом основании подлежащих обращению в собственность государства или уничтожению». Фраза построена так, что отнесение вещи к изъятым из оборота служит достаточным основанием, чтобы владение ею считалось незаконным. Это можно объяснить лишь исключительной публичной собственностью на нее.[9]

Пункт 3 ст. 29.10 КоАП РФ требует отразить в постановлении о правонарушении, что изъятые из оборота вещи подлежат передаче «в соответствующие организации или уничтожению». Снова напрашивается мысль, что такие вещи принадлежат государству, поэтому найти «соответствующую» организацию несложно — нужно лишь свериться с компетенцией органов управления и сделать запрос — они скажут, кому передать. О товарно-денежном обмене речь не идет: передача происходит в рамках административных отношений.

Та же мысль сквозит в ст. 132 Федерального закона от 26 октября 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: [10] конкурсный управляющий уведомляет о наличии у должника вещей, изъятых из оборота, их собственника (п. 1), который в течение шести месяцев принимает это имущество или закрепляет его за другим лицом (п. 2). Законодатель, видимо, предполагает, что должник не может быть собственником подобного имущества. Изъятые вещи принадлежат публичным образованиям, которые могут «закрепить» их за другим предприятием (термин, характерный для унитарных предприятий, но не для частных лиц) — вот логика нормы. Аналогичен и п. 2 ст. 196 того же закона.

В то же время нередко используется иной подход. Например, производитель некачественных или опасных продуктов обязан за свой счет изъять их из оборота и направить на утилизацию или уничтожение (п. 8 ст. 17, ст. 24–25 Федерального закона «О качестве и безопасности пищевых продуктов»). Очевидно, что в этом случае не может быть и речи о государственной собственности, но и бесхозяйными такие объекты не назовешь. Следовательно, возможна частная собственность на изъятые из оборота вещи. В таком случае изъятие объектов из оборота может пониматься только как запрет их дальнейшего отчуждения, а также обязательность их уничтожения.

12. Индивидуально-определенные и родовые вещи.

Вещи индивидуально-определенные и родовые. Деление вещей на указанные группы связано не только с естественными свойствами самих вещей, но и с теми способами их индивидуализации, которые избираются участниками гражданского оборота. Поэтому наряду с предметами, единственными в своем роде, например картиной И. К. Айвазовского " Девятый вал", к индивидуально-определенным вещам могут быть отнесены в принципе любые вещи, так или иначе выделенные участниками сделки из массы однородных вещей, например, часть урожая картофеля, складированная в определенном месте, газ, затаренный в конкретный баллон, и т.п. Напротив, если приобретаемая покупателем вещь определена лишь количественно (числом, мерой или весом) и характеризуется признаками, общими для всех вещей данного рода, налицо родовая вещь. Например, если поверенный по договору поручения примет на себя обязанность приобрести для доверителя " какую-либо из картин И. К. Айвазовского", то объект сделки будет определен родовыми признаками, хотя каждая из картин И. К. Айвазовского сама по себе уникальна. Таким образом, указанное деление вещей достаточно условно и весьма подвижно. Его юридическое значение проявляется в нескольких моментах. Так, индивидуально-определенные вещи юридически незаменимы и потому их гибель освобождает обязанное лицо от передачи их управомоченному субъекту. Напротив, гибель родовых вещей, по общему правилу, не снимает с должника обязанности по их предоставлению, поскольку oн не лишен возможности изыскать другие вещи такого же рода и качества. Степень индивидуализации передаваемого имущества лежит в основе различия сходных гражданско-правовых договоров. Например, объектом договоров займа, контрактации, поставки и некоторых других выступают, как правило, родовые вещи; в договорах имущественного и жилищного найма, безвозмездного пользования имуществом, подряда и некоторых других объект всегда индивидуализирован. Различной будет и защита прав кредитора в случае непредоставления ему индивидуально-определенной или родовой вещи (ст. 398 ГК)и др.

Плоды, продукция, доходы.

Плоды, продукция и доходы. Производительное использование некоторых вещей ведет к появлению новых вещей, подразделяющихся на плоды, продукцию и доходы. Под плодами обычно понимаются продукты органического развития как одушевленных (животных), так и неодушевленных (растения) вещей. С точки зрения гражданского права плодами считаются приплод животных, урожай фруктовых деревьев и кустарников, яйца от домашней птицы и т. п. Понятием " продукция" охватывается все то, что получено в результате производительного использования вещи, будь то готовый продукт, полуфабрикат или материал, предназначенный для последующей обработки.

Доходы - это денежные и иные поступления от вещи, обусловленные ее участием в гражданском обороте. К доходам относятся, в частности, арендная плата, проценты по вкладу в банке и т. п. Следует учитывать, что в отдельных случаях (см., например, ст. 305 ГК) термин " доход" употребляется и в более широком смысле, охватывая собой и натуральные поступления от вещи, т. е. плоды.

Согласно общему правилу (ст. 136 ГК) поступления, полученные в результате использования вещи (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему эту вещь на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании вещи.

14. Недвижимые и движимые вещи.

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Регистрация недвижимости.

Закон о государственной регистрации детально регламентирует и устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее стадии (рис. 5.2).

Отношения по регистрации прав на объекты недвижимости регулируются только актами федерального законодательства.

Государственную регистрацию прав на объекты недвижимости осуществляет ГУ ФРС[84] по месту нахождения объекта недвижимости.

Поскольку право собственности возникает не с момента заключения соглашения, а с момента государственной регистрации сделок, то проверяться должен именно переход права на объект недвижимости.

Рис. 5.2. Стадии регистрации объектов недвижимости

Регистрационная процедура начинается с приема регистратором от заявителя пакета документов и после уплаты государственной пошлины. Помимо этого, к каждому типу сделки необходимо приложить свой комплект документов, соответствующий сделке, и опись, заверенную подписью заявителя.

При поступлении в ФРС заявлений и документов на государственную регистрацию перехода права на один из объектов недвижимости, находящийся в другом регистрационном округе, ФРС направляет сообщение об этом в учреждение юстиции по регистрации прав, на территории регистрационного округа которого расположен объект сделки, и запрашивает у поименованного выше учреждения юстиции сведения о зарегистрированном праве на соответствующий объект недвижимости, о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, а также о наличии правопритязаний на данный объект недвижимости. Срок ответа на запрос составляет 5 дней.

Сроки рассмотрения, приостановки и прекращения заявки по закону – 30 дней.

Приказом по Министерству юстиции предусматривается возможность ускоренной регистрации – путем трехступенчатой системы ходатайств: сокращения срока до 10 календарных дней, до недели и менее недели. На величине пошлины сокращение срока не сказывается. Но при этом необходимо документальное подтверждение необходимости ускорить рассмотрение. Например, если ускоренная регистрация прав на жилье необходима для того, чтобы прописать детей до начала учебного года, или в том случае, если человек куда-то уезжает.

Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно и нужно устранить, заявителю предоставляется право в месячный срок (по письменному заявлению – в срок до 3 месяцев) привести комплект документов в соответствие с требованиями. При этом государственная регистрация прав приостанавливается на месяц, например при недостатке документов. Если в течение месяца документы не будут представлены, регистрация останавливается. В дальнейшем всю процедуру придется начинать сначала (в том числе и уплату пошлины). Регистрация приостанавливается и на основании заявления правообладателя, но не более чем на три месяца. Подача такого заявления прерывает течение срока, указанного выше. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок.

Не являются основанием для отказа в государственной регистрации отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах участка. Не допускается при регистрации незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей.

При отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней по окончании срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, а копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в регистрации прав может быть обжалован в суде.

Если при регистрации прав допущена техническая ошибка, ее исправляют только при отсутствии оснований полагать, что исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. В противном случае исправление ошибки производится по решению суда.

Технические ошибки в записях исправляют в трехдневный срок по решению регистратора прав после их обнаружения или получения от любого лица в письменной форме заявления об ошибке. Участники отношений при регистрации в такой же срок в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки.

После признания поданных документов соответствующими установленным требованиям регистратор вносит необходимые записи в ЕГРП. С этого момента право (обременение права) – возникновение, переход или прекращение такового – и/или сделка считаются зарегистрированными.

В установленный законом срок при соблюдении всех условий регистрации заявителю возвращают документы, отправленные на регистрацию (за исключением экземпляров, оставленных в архиве ФРС) и выдают свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимости.

Оформление и выдачу повторного свидетельства производят только при наличии по объекту недвижимости соответствующей записи о зарегистрированном праве. В повторное свидетельство вносят сведения о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав, имеющиеся в деле правоустанавливающих документов на дату выдачи повторного свидетельства (дату заполнения свидетельства и его подписания регистратором прав).

В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимости записи о вновь образованных объектах вносят в новые разделы ЕГРП и открывают новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах ЕГРП и новых делах правоустанавливающих документов делают ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам недвижимости.

16. Имущественный комплекс.

Основная часть гражданских правоотношений носит имущественный характер, имея объектом оборота то или иное имущество. Само же имущество представляет собой совокупность принадлежащих субъекту гражданского права вещей, имущественных прав и обязанностей.

При этом очень важное юридическое значение имеет деление вещей на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ). Особой разновидностью недвижимости являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. Имущественный комплекс представляет собой не случайный набор отдельных видов имущества, а определенную, находящуюся в системе совокупность имущества, которое используется по общему (единому) назначению.

В виду того, что имущественные комплексы предполагают использование по общему назначению, то их можно отнести к сложным вещам. Такие вещи образуют единое целое, (ст. 134 ГК РФ).

Хотя имущественный комплекс при этом и определяет более емкое явление, чем сложная вещь (последняя состоит из реальных, наличных вещей, а имущественный комплекс образуют не только вещи, но и иное имущество), в данном случае предполагается наступление общих последствий при совершении сделок с имущественными комплексами, как и сделок со сложными вещами, где действие сделки с такой вещью распространяется на все ее составные части. То есть можно сделать вывод, что предприятие является особой разновидностью сложной вещи.

В гражданском обороте выделяется два вида имущественных комплексов: предприятие и кондоминиум. Рассмотрим их более подробно.

Предприятие. Определение предприятия как объекта гражданского оборота дано в Гражданском кодексе РФ:

«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» (ст.132 ГК РФ).

Предприятие как объект имущественных прав, как объект гражданского оборота является не просто абстрактным набором «вещей» или их совокупностью. Предприятие – прежде всего имущественный комплекс, в состав которого входят наряду с недвижимостью (прежде всего земельными участками и их частями, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция) входят обязательственные права требования и пользования, долги (обязанности), а также некоторые исключительные права – на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права[1]. К примеру, в государствах с устоявшимся правопорядком и традициями в состав предприятий нередко включают так называемую «клиентеллу», право на возобновление найма недвижимости, шансы и др., то есть устойчивые хозяйственные связи с потребителями их продукции или услуг, которые нередко могут иметь решающее значение в условиях конкурентного рыночного хозяйства.

В некоторых случаях клиентеллу отделяют от шансов, т.е. возможностей предприятия иметь клиентов в будущем. Шансы определяют как оцененные в денежном выражении перспективы предприятия.[2]

В экономике часто используется понятия – «место на рынке», «борьба за место на рынке», что прежде всего и составляет сложившиеся связи, постоянных клиентов, за которые порой идет бескомпромиссная борьба (причем постоянная). Названные нематериальные элементы можно объединить общим понятием goodwill.

Предприятием признается только тот имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности.

В данный комплекс, в принципе, входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия.

Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Кондоминиум. Является еще одной разновидностью имущественных комплексов. Кондоминиум (новолатинское condominium, от латинского con (cum) - вместе, заодно и dominium - владение, власть) в понимании гражданского права -общая собственность. Это – «Объединение собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (домовладельцев), в границах которого каждому из них на праве частной, государственной, муниципальной или иной формы собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и (или) нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и (или) нежилое помещение»[8].

Не следует путать понятие кондоминиума в гражданскоправовом смысле с понятием в государственном праве, где кондоминиум означает совладение, т. е. совместное осуществление верховной власти над одной и той же территорией двумя или более государствами.

Из положений Федерального закона следует, что кондоминиумом признается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное в нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения) находятся в частной или публичной собственности конкретного круга владельцев, а остальные части (имущество) – в их общей долевой собственности[9].

Основанием для создания кондоминиумов могут являться: приватизация жилищного фонда в многоквартирных домах, реорганизация жилищно-строительных и жилищных кооперативов, создание кондоминиума в строящемся жилом доме своими будущими домовладельцами, объединения домовладельцев в жилых массивах малоэтажной постройки (земли с разрешенным использованием под индивидуальную застройку). В этих случаях частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать поступившее в их общую собственность имущество: лифты, чердаки, подвалы, подсобные помещения, лестничные клетки и лестницы, крыши домов, электрическое, водяное, сантехническое, инженерное и другое имущество. И еще, что очень важно, придомовую территорию – земельный участок (или его части). Все это имущество не просто должно находится в общей собственности домовладельцев, а должно содержаться в надлежащем порядке, во время обслуживаться и ремонтироваться.

Кондоминиум, как и предприятие, являясь объектом гражданского оборота, не может рассматриваться в отрыве от своих владельцев – субъектов права. То есть существует не как имущественный комплекс сам по себе, а, прежде всего, связан со своими владельцами, конкретными субъектами, имеющие реальные права на него. Иначе говоря, кондоминиум принадлежит не сам себе, а тем собственникам, по инициативе которых он был создан.

Владельцами кондоминиума могут являться, в зависимости от формы его управления, в соответствии с Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г., №72-ФЗ (в дальнейшем Закон о ТСЖ):

– непосредственно сами домовладельцы;

– служба заказчика;

– товарищество собственников жилья;

17. Земельные участки как объекты недвижимого имущества.

В повседневной практике термины «земля» и «земельный участок» применяются как синонимы, хотя эти понятия имеют определенные различия. Так, термин «земля» может употребляться, когда речь идет о неосвоенной собственности, а «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать его по целевому назначению.

Согласно Гражданскому кодексу РФ земельный участок[15] – это объект права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Земельный кодекс[16] РФ (далее – ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В соответствии с Законом о кадастре[17] земельный участок – это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и пр.

Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимым является участок, который можно разделить на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются:

1. Наименование субъекта земельного права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

2. Адресные ориентиры – район (жилой массив, промзона), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды).

4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5. Код классификатора земель.

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

8. Вид земельного права (собственность – частная, государственная).

9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды).

На земельный участок составляется паспорт, который содержит:

- экспликацию земель – застроенную территорию, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

- размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;

- расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

- балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

- общую стоимость земельного участка и строений;

- размер налога на стоимость объекта недвижимости;

- инженерно-технические характеристики;

- экологические показатели;

- градостроительные характеристики – функциональная зона, планировочная зона и др.;

- залежи полезных ископаемых.

Оборот земельных участков (переход от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок) осуществляется в соответствии с гражданским и земельным кодексами.

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли, ограниченные в обороте, могут приобрести лишь определенные лица.

Продажа земельных участков, а также их выделение для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством.

Принудительное изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

В силу чрезвычайных обстоятельств земельный участок может быть временно изъят (реквизирован).[18] Собственникам участков возмещаются убытки, связанные с изъятием. При прекращении действия чрезвычайных обстоятельств собственник вправе требовать возврата принадлежащего ему участка, а в случае невозможности возмещения убытков – предоставления равноценного земельного участка.

Земельный участок принудительно изымается у собственника[19], если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства, например, если на участке, предназначенном для строительства, не ведутся строительные работы в течение трех лет. Однако при этом участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу.[20]

⇐ Предыдущая 123 4 5 6 7 8 9 10 Следующая ⇒