Общие сведения об объекте оценки

Общая часть

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ: земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, площадью 349539.00 кв. м, с кадастровым номером 47: 26: 0815001: 2, расположенный в районе Ленинградская область, Тосненский район, массив ''Рябово-Хутора'', СНТ ''Ива'', из общей площади которого 348539.00 кв. м предоставляются к изъятию и 1000 кв. м предоставляется во временное пользование под строительство и эксплуатацию автодороги на территории Тосненского района Ленинградской области.

ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ: определение убытков, упущенной выгоды и потерь сельскохозяйственного производства объекта оценки для перевода земель из категории сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ: результаты настоящей работы могут быть использованы в дальнейшем Заказчиком при принятии решений по возмещению убытков, упущенной выгоды и потерь сельскохозяйственного производства, вызванных строительством автомобильной дороги, а также при заключении договоров аренды на земельные участки.

ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ: категория земель – земли сельскохозяйственного назначения.

РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ: для организации крестьянского хозяйства.

ПРИМЕНЯЕМЫЕ НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ:

- Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ;

- Постановление Правительства РФ от 19 февраля 2008 г. №98. О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам возмещения потерь сельскохозяйственного производства.

- Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. Утверждены постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. №262;

- Временные Методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. Утверждено руководителем Росземкадастра 11 марта 2004 г.;

- О плате за землю в Ленинградской области. Закон Ленинградской области от 7 июня 2005 г. № 40-ОЗ;

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОВЕДЕННЫХ РАБОТ:

- ознакомление с технической документацией по объектам проектирования (оценки);

- сбор и анализ исходной информации;

- расчет убытков, упущенной выгоды и потерь сельскохозяйственного производства и оформление отчета.

ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ:

Публичная кадастровая карта ( http: //maps.rosreestr.ru/PortalOnline/)

РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ:

Убытки собственника земельного участка с кадастровым номером 47: 26: 0815001: 2 в связи с его изъятием под строительство автомобильной дороги на территории Тосненского района Ленинградской области на 19.03.2015 года составляют:

- реальный ущерб - 49 373 рубля;

- упущенная выгода - 106 583 рублей.

2. Термины и определения

Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым, является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Убытки - расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено ( упущенная выгода ).

Реальный ущерб, причиненный собственникам земельных участков, определяется размером рыночной стоимости земельных участков.

Определение убытков, включая упущенную выгоду

Постановлением Правительства РФ от 19 февраля 2008 г. №98 отменено действие Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства (Постановление СовМина – Правительства РФ от 28 января 1993 г. №77).

В соответствии с «Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям», утвержденных постановлением Правительства РФ от 07 мая 2003 г. №262, убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включают плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), а также упущенную выгоду и затраты.

Пункт 5 Постановления Правительства №262 устанавливает, что “… размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных и муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации ”.

Названные выше Методические рекомендации определили, что размер убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, рассчитывается путем сложения:

1. размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

2. размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которую несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

3. размера убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Таблица 1. Расчет суммы теряемого ежегодного дохода сельскохозяйственного производства в связи с изъятием земель для несельскохозяйственных целей.

Наименование сельхозугодий	Название сельхозкуль тур	Площадь га	Урожай- ность, ц/га	Себесто- имость, руб/ц	Цена реализ., руб/ц	Прибыль по расте-ниевод-ству, руб/ц	Прибыль по живот-новодч. отрасли, руб/ц	Сумма теряемого дохода, тыс руб.
сенокосы	Травы (сух.масса)	34.9	38, 6	-	-	-		1 812
Итого упущенная выгода в связи с временным занятием земель (аренда на 1 год)								1 812
сенокосы	Травы (сух.масса)	0, 9329	38, 6	-	-	-		16 901
Итого упущенная выгода в связи с изъятием земель (аренда на 49 лет)								16 901
Всего упущенная выгода в связи с изъятием (аренда 49 лет) и временным занятием земель (аренда на 1 год)	18 713

Урожайность и цена реализации принимается по данным Статистического управления муниципального района. Прибыль животноводческой отрасли принята по данным хозяйства (970 руб./ц).

Прибыль по животноводческой отрасли определенна как разница между Ценой реализации и Себестоимостью производства продукции, за минусом Налога на продажу (24%) и Налога на имущество (10%).

Определение суммы теряемого дохода по посевам кормовых культур и кормовым угодьям выполнялось по формуле:

УВ = Площадь*Урожайность*0, 45*Прибыль/0, 93 (0, 45 - коэффициент перевода физического веса сена в кормовые единицы. 0, 93 - норма расхода кормовых единиц на 1 ц. молодняка.

Таблица 2. Расчет стоимости упущенной выгоды.

№№	Показатели	Периоды

	Денежный поток I(t), руб	18 713	18 994	19 278	19 568
	Ставка дисконтирования, R	14, 12	14, 12	14, 12	14, 12
	1+R	1, 1412	1, 1412	1, 1412	1, 1412
	(1+R)^t	1, 1412	1, 3023	1, 4862	1, 6961
	I(t)/(1+R)^t	16 398	14 585	12 971	11 537
Стоимость упущенной выгоды, руб	55 491

Определение периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока, неполученного обладателями прав на земельные участки, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получили бы обладатели прав на земельные участки при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который могут получить обладатели прав на земельные участки в условиях нарушения их прав.

При этом под периодом восстановления нарушенного сельскохозяйственного производства для целей данной оценки понимается срок, в течение которого обладатели права на земельные участки смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны (равны) условиям землепользования, существовавшим у обладателей права на земельные участки до нарушения их права.

Определение периода восстановления нарушенного производства может осуществляться с учетом строительных норм и правил (СниПов), проектов организации строительства (ПОСов), предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.

В нашем случае период восстановления нарушенного производства составляет четыре года. Длительность периода обоснована технологией восстановления плодородия рекультивированных земель (табл. 2), которые были предоставлены во временное пользование для строительства автодороги.

Таблица 3. Технология восстановления плодородия рекультивированных земель

При определении величины денежного потока в соответствии с обычными условиями гражданского оборота учитываются, в том числе, следующие признаки обычных условий гражданского оборота:

· наибольшая вероятность условий использования земельного участка обладателями прав на земельные участки;

· подтвержденность анализом рынка сделанных предложений;

· типичность условий функционирования рынка;

· отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы.

Таблица 4. Расчет стоимости биологической рекультивации при реконструкции автодороги.

№№	Показатели	Пашня травы (сухая масса)	Итого	Всего, руб
	Площадь	га	1, 0329		51 092
	Внесение органических удобрений	Норма, т		18 075, 75
Кол-во тонн	36, 1515
Стоим., руб.	18 075, 75
	Внесение минеральных удобрений	Норма, т	0, 3	309, 87
Кол-во тонн	0, 3099
Стоим., руб.	309, 87
	Внесение торфа	Норма, т		16 526, 4
Кол-во тонн	41, 316
Стоим., руб.	16 526, 4
	Внесение извести	Норма, т		4 710
Кол-во тонн	6, 1974
Стоим., руб.	4 710
	Другие виды работ	Норма, т		11 470, 3545
Кол-во тонн	1, 0329
Стоим., руб.	11 470, 3545

Цена органических удобрений - 500 руб./т.4

Цена минеральных удобрений, (прайс-лист на сайте http: //www.agro.ru) - 1000 руб./т.

Цена торфа - 400 руб./т.

Цена извести - 760 руб./т.

Нормы внесения органических и минеральных удобрений, торфа и извести приняты по рекомендациям книг " Применение органических удобрении", М. 1971, на сайтах: http: //www.sofora.ru и http: //www.kartofel.org.

Другие виды работ (ЕНИР, Сборник Е18 с учетом индексирования):

1. Планировка площадей бульдозерами (§ Е18-1, таблица 2) - 2468 руб./га.

2. Вспашка почвы (§ Е18-2, таблица 2) - 2199 руб./га.

3. Боронование почвы (§ Е18-3, таблица 2) - 2071 руб./га.

4. Посев травы (§ Е18-24, таблица 1) - 638 руб./га.

5. Стоимость семян (Прайс-лист на http: //www.vitusltd.ru) - 1800 руб./га.

6. Транспортировка и внесение органических удобрений - 783 руб./га.

7. Транспортировка и внесение минеральных удобрений - 118 руб./га.

8. Транспортировка и внесение торфа - 783 руб./га.

9. Транспортировка и внесение извести – 245 руб./га.

Стоимость транспортировки и внесения мелиорантов определена по типовым технологическим картам.

Ориентировочная стоимость биологической рекультивации 1, 0329 га земель, нарушенных временным занятием на период строительства или реконструкции составит 51 092 рублей.

Общий размер упущенной выгоды собственника земельного участка, в связи с предоставлением этого участка во временное пользование для строительства автодороги на участке, составит округленно 106 583 руб. на весь период восстановления сельскохозяйственного производства.

Литература и нормативно-справочная документация

1. Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ;

2. Постановление Правительства РФ от 19 февраля 2008 г. №98. О признании утратившим силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам возмещения потерь сельскохозяйственного производства.

3. Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. Утверждены постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. №262;

4. Временные Методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. Утвержден руководителем Росземкадастра 11 марта 2004 г.;

5. О плате за землю в Ленинградской области. Закон Ленинградской области от 7 июня 2005 г. № 40-ОЗ;

6. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. СПб., «Питер», 2002, 416 с.

7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено Минимуществом России 07.03.2002 г. № 568-р.

8. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М., «Финансы и статистика», 2003. 496 с.

9. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб., издательство «МКС», 2003, с.422.

10. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждено постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519.

11. Федеральный стандарт оценки. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №256.

12. Федеральный стандарт оценки. Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 254.

13. Федеральный стандарт оценки. Цель оценки и виды стоимости. (ФСО №2), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г.№ 255.

Общая часть

ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ: категория земель – земли сельскохозяйственного назначения.

РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ: для организации крестьянского хозяйства.

ПРИМЕНЯЕМЫЕ НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ:

- Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ;

- О плате за землю в Ленинградской области. Закон Ленинградской области от 7 июня 2005 г. № 40-ОЗ;

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОВЕДЕННЫХ РАБОТ:

- ознакомление с технической документацией по объектам проектирования (оценки);

- сбор и анализ исходной информации;

- расчет убытков, упущенной выгоды и потерь сельскохозяйственного производства и оформление отчета.

ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ:

Публичная кадастровая карта ( http: //maps.rosreestr.ru/PortalOnline/)

РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ:

- реальный ущерб - 49 373 рубля;

- упущенная выгода - 106 583 рублей.

2. Термины и определения

Общие сведения об объекте оценки

Объект оценки – земельный участок, с кадастровым номером 47: 26: 0815001: 2, расположенный в районе Ленинградская область, Тосненский район, массив ''Рябово-Хутора'', СНТ ''Ива'', относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения, общей площадью 349539.00 кв. м, предоставляемые для изъятия 348539.00 кв. м (в аренду на 49 лет или собственность) и во временное пользование на период строительства 1000 кв. м (1 год) под строительство и эксплуатацию автодороги на территории Тосненского района Ленинградской области (рис.1, 2)

Данный участок является собственностью СНТ ''Ива''.

Вся изымаемая площадь сельскохозяйственных угодий занята сенокосами.

Рис. 1 Расположение объекта оценки

Рис. 2. Схема границ объекта оценки

12 Следующая ⇒