Определение размера упущенной выгоды.

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 2

Под упущенной выгодой обладателей прав на земельные участки понимается недополученный доход, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих не полученных за период восстановления нарушений производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

Доходом обладателей прав на земельные участки является разница за определенный период времени между денежными поступлениями и денежными выплатами (далее – денежный поток).

Размер упущенной выгоды за период восстановления нарушенного сельскохозяйственного производства рассчитывается методом дисконтирования денежных потоков по формуле [6, с.163]:

Дисконтированием для целей данных расчетов понимается процесс приведения всех будущих доходов к дате проведения расчета убытков по соответствующей ставке дисконтирования. При определении ставки дисконтирования учитывается безрисковая доходность капитала за период; величина премии за риск, связанный с осуществлением на земельном участке предпринимательской деятельности обладателем права; доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков. При этом безрисковая доходность капитала определяется как доходность при наименее рискованном вложении капитала (например, доходность по депозитам банков высшей категории надежности или доходность к погашению по государственным ценным бумагам).

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Безрисковая ставка – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. эта ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого бы то ни было риска невозврата». В качестве безрисковой ставки рекомендуется выбирать норму дохода на капитал по государственным ценным бумагам. Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска. В данной работе в качестве безрисковой ставки принята средняя безрисковая ставка «Сбербанка» на 2015 год, которая составляет – 8, 12%.

Другие премии за риск включают [47, с.129]:

· надбавка за низкую ликвидность – учитывается невозможность немедленного невозврата вложенных в объект недвижимости средств (рекомендуется на уровне долларовой инфляции, в данной работе от 2% до 4%);

· надбавка за риск вложений в недвижимость – учитывается возможность случай-ной потери потребительской стоимости объекта (рекомендуется на уровне страховых отчислений в страховых категории надежности, в данной работе – 2%);

· надбавка за инвестиционный менеджмент – зависит от компетентности управления инвестициями (рекомендуется определять с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей, в данной работе, 2% - 5%).

Следовательно, ставка дисконтирования с суммированием рисков:

i = 8, 12% + 2% + 2% + 2% = 14, 12%.

Таблица 1. Расчет суммы теряемого ежегодного дохода сельскохозяйственного производства в связи с изъятием земель для несельскохозяйственных целей.

Наименование сельхозугодий	Название сельхозкуль тур	Площадь га	Урожай- ность, ц/га	Себесто- имость, руб/ц	Цена реализ., руб/ц	Прибыль по расте-ниевод-ству, руб/ц	Прибыль по живот-новодч. отрасли, руб/ц	Сумма теряемого дохода, тыс руб.
сенокосы	Травы (сух.масса)	34.9	38, 6	-	-	-		1 812
Итого упущенная выгода в связи с временным занятием земель (аренда на 1 год)								1 812
сенокосы	Травы (сух.масса)	0, 9329	38, 6	-	-	-		16 901
Итого упущенная выгода в связи с изъятием земель (аренда на 49 лет)								16 901
Всего упущенная выгода в связи с изъятием (аренда 49 лет) и временным занятием земель (аренда на 1 год)	18 713

Урожайность и цена реализации принимается по данным Статистического управления муниципального района. Прибыль животноводческой отрасли принята по данным хозяйства (970 руб./ц).

Прибыль по животноводческой отрасли определенна как разница между Ценой реализации и Себестоимостью производства продукции, за минусом Налога на продажу (24%) и Налога на имущество (10%).

Определение суммы теряемого дохода по посевам кормовых культур и кормовым угодьям выполнялось по формуле:

УВ = Площадь*Урожайность*0, 45*Прибыль/0, 93 (0, 45 - коэффициент перевода физического веса сена в кормовые единицы. 0, 93 - норма расхода кормовых единиц на 1 ц. молодняка.

Таблица 2. Расчет стоимости упущенной выгоды.

№№	Показатели	Периоды

	Денежный поток I(t), руб	18 713	18 994	19 278	19 568
	Ставка дисконтирования, R	14, 12	14, 12	14, 12	14, 12
	1+R	1, 1412	1, 1412	1, 1412	1, 1412
	(1+R)^t	1, 1412	1, 3023	1, 4862	1, 6961
	I(t)/(1+R)^t	16 398	14 585	12 971	11 537
Стоимость упущенной выгоды, руб	55 491

Определение периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока, неполученного обладателями прав на земельные участки, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получили бы обладатели прав на земельные участки при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который могут получить обладатели прав на земельные участки в условиях нарушения их прав.

При этом под периодом восстановления нарушенного сельскохозяйственного производства для целей данной оценки понимается срок, в течение которого обладатели права на земельные участки смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны (равны) условиям землепользования, существовавшим у обладателей права на земельные участки до нарушения их права.

Определение периода восстановления нарушенного производства может осуществляться с учетом строительных норм и правил (СниПов), проектов организации строительства (ПОСов), предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.

В нашем случае период восстановления нарушенного производства составляет четыре года. Длительность периода обоснована технологией восстановления плодородия рекультивированных земель (табл. 2), которые были предоставлены во временное пользование для строительства автодороги.

Таблица 3. Технология восстановления плодородия рекультивированных земель

При определении величины денежного потока в соответствии с обычными условиями гражданского оборота учитываются, в том числе, следующие признаки обычных условий гражданского оборота:

· наибольшая вероятность условий использования земельного участка обладателями прав на земельные участки;

· подтвержденность анализом рынка сделанных предложений;

· типичность условий функционирования рынка;

· отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы.

Таблица 4. Расчет стоимости биологической рекультивации при реконструкции автодороги.

№№	Показатели	Пашня травы (сухая масса)	Итого	Всего, руб
	Площадь	га	1, 0329		51 092
	Внесение органических удобрений	Норма, т		18 075, 75
Кол-во тонн	36, 1515
Стоим., руб.	18 075, 75
	Внесение минеральных удобрений	Норма, т	0, 3	309, 87
Кол-во тонн	0, 3099
Стоим., руб.	309, 87
	Внесение торфа	Норма, т		16 526, 4
Кол-во тонн	41, 316
Стоим., руб.	16 526, 4
	Внесение извести	Норма, т		4 710
Кол-во тонн	6, 1974
Стоим., руб.	4 710
	Другие виды работ	Норма, т		11 470, 3545
Кол-во тонн	1, 0329
Стоим., руб.	11 470, 3545

Цена органических удобрений - 500 руб./т.4

Цена минеральных удобрений, (прайс-лист на сайте http: //www.agro.ru) - 1000 руб./т.

Цена торфа - 400 руб./т.

Цена извести - 760 руб./т.

Нормы внесения органических и минеральных удобрений, торфа и извести приняты по рекомендациям книг " Применение органических удобрении", М. 1971, на сайтах: http: //www.sofora.ru и http: //www.kartofel.org.

Другие виды работ (ЕНИР, Сборник Е18 с учетом индексирования):

1. Планировка площадей бульдозерами (§ Е18-1, таблица 2) - 2468 руб./га.

2. Вспашка почвы (§ Е18-2, таблица 2) - 2199 руб./га.

3. Боронование почвы (§ Е18-3, таблица 2) - 2071 руб./га.

4. Посев травы (§ Е18-24, таблица 1) - 638 руб./га.

5. Стоимость семян (Прайс-лист на http: //www.vitusltd.ru) - 1800 руб./га.

6. Транспортировка и внесение органических удобрений - 783 руб./га.

7. Транспортировка и внесение минеральных удобрений - 118 руб./га.

8. Транспортировка и внесение торфа - 783 руб./га.

9. Транспортировка и внесение извести – 245 руб./га.

Стоимость транспортировки и внесения мелиорантов определена по типовым технологическим картам.

Ориентировочная стоимость биологической рекультивации 1, 0329 га земель, нарушенных временным занятием на период строительства или реконструкции составит 51 092 рублей.

Общий размер упущенной выгоды собственника земельного участка, в связи с предоставлением этого участка во временное пользование для строительства автодороги на участке, составит округленно 106 583 руб. на весь период восстановления сельскохозяйственного производства.

⇐ Предыдущая 12