Размещения жилой застройки в поселениях

Содержание задания

1. Экономическое обоснование этажности жилой застройки в городском поселении.

2. Выбор наиболее экономичного варианта размещения жилой застройки в зависимости от степени капитальности зданий.

3. Определение наиболее экономичного варианта территориального развития города.

При выполнении этих заданий и решении задач необходимо использовать следующие разделы курса лекций «Экономика и планирование городского хозяйства»: 1.3., 1.4., 5.1.

Методика и примеры выполнения задания

1. В процессе градостроительного проектирования решаются как социальные, так и экономические задачи. Одной из важнейших задач является размещение градостроительных объектов на территории городского поселения. При разработке градостроительных решений возникает проблема выбора наиболее оптимального варианта размещения объектов городского хозяйства на территории поселения с точки зрения социально-экономической эффективности, которая может быть определена путем сопоставления достигаемых при реализации градостроительных проектов социальных и социально - экономических результатов (эффектов) с затратами на их осуществление.

Выбор наиболее экономически обоснованного варианта осуществляют на основе сравнения различных вариантов градостроительных решений с учетом полной сопоставимости результатов по обязательным социально - культурным нормативам (стандартам жизненного уровня), к которым относятся нормы жилой, культурно-бытовой площади на одного человека; нормы освещенности, водопотребления на одного человека; число мест в детских дошкольных и школьных учреждениях, больницах и т.д. по методу сравнительной

экономической эффективности капитальных вложений по формуле:

П_i = С_i + Е_н * К_i, (17)

где: П_i - приведенные затраты по вариантам градостроительных решений, д.е. в год;

С_i – годовые эксплуатационные затраты по вариантам, д.е. в год;

К_i – капитальные вложения по вариантам, д.е.;

i – номер варианта градостроительного решения;

Е_н – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений, величина которого по методике определения экономической эффективности в бюджетной сфере производства установлена на уровне 0, 12, что соответствует нормативному сроку окупаемости капитальных вложений – 8, 33 года (в коммерческих проектах коэффициент эффективности и срок окупаемости капитальных вложений могут быть изменены в зависимости от целей и источников финансирования).

Оптимальным вариантом признается тот, при котором величина приведенных затрат (П) принимает минимальное значение. Таким образом, при сравнении вариантов наилучший из вариантов определяется минимальной величиной приведенных затрат (П_min).

Важнейшим условием эффективности градостроительных решений является оценка интенсивности использования территории поселений.

Этажность жилой застройки является одним из основных показателей, характеризующих интенсивность использования территории города. Она определяется на основе технико - экономических расчетов с учетом архитектурно-композиционных, социально-бытовых, гигиенических, демографических требований, особенностей социальной базы и уровня инженерного оборудования. Все эти вопросы решаются при разработке технико-экономического обоснования (ТЭО) генеральных планов городов, проектов размещения первой очереди строительства и уточняются при детальном проектировании.

На выбор этажности жилой застройки влияют многие факторы, наиболее существенные из них следующие: природно-климатические, условия расселения, возможности строительной базы, объем сноса существующей застройки и другие факторы.

Действие этих факторов в каждом конкретном случае сугубо индивидуально, поэтому наиболее экономичная этажность устанавливается в результате сопоставления возможных вариантов, различающихся соотношением застройки по этажности. Сравнение вариантов производится по приведенным затратам по следующей формуле:

П = С₁+ С₂+ С₃+ Е_н(К₁+ К₂+ К₃), (18)

где: П - приведенные суммарные затраты, д.е./год;

С₁ - эксплуатационные затраты по жилым зданиям, д.е./год;

С₂- эксплуатационные затраты по объектам культурно-бытового обслуживания, д.е./год;

С₃ - эксплуатационные затраты по инженерному оборудованию и содержанию территорий, д.е./год;

К₁ - капитальные вложения в строительство жилых зданий, д.е.;

К₂ - капитальные вложения в строительство объектов культурно-бытового обслуживания, д.е.;

К₃ - капитальные вложения в инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий (включая компенсацию убытков от изъятия сельскохозяйственных земель и сноса существующей застройки, если они обусловлены изменением этажности), д.е.;

Е_н.- нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений (0, 12).

Наилучшим из сравниваемых вариантов будет вариант с наименьшими затратами.

Величину капитальных вложений для жилых (К_ж.) и культурно-бытовых (К_кбо) зданий можно определить как произведение удельной стоимости одного кв.м. общей площади в жилых (К_уд.ж.) или культурно-бытовых (К_уд.кбо) зданиях различной этажности и объема жилищного (Ф_ж) или культурно-бытового фонда ((Ф_кбо) по следующим формулам:

К_ж. = К_уд.ж. * Ф_ж., (19)

К_кбо = К_уд.кбо * Ф_кбо, (20)

Величину капитальных вложений в инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территории города (К_ио) можно определить аналогично определению капитальным вложениям в жилищное (К_ж) и культурно – бытовое (К_кбо) строительство, преобразуя формулы (19) и (20):

К_ио = К_уд.ио * Т_ио, (21)

где: К_уд.ио – удельная стоимость инженерной подготовки, инженерного оборудования и благоустройства одного гектара осваиваемой территории, д.е./га;

Т_ио – территория, предназначенная для застройки, га.

Задача № 9.

Условия задачи.

По градостроительным условиям в городе возможна реализация одного из двух вариантов жилой застройки, различающихся по этажности зданий. Характеристика вариантов представлена в таблице 4.

Общий объем жилищного строительства (Ф_ж) по каждому вариантов составляет 1200 тыс. м² общей площади.

Таблица 4. Объем жилищного строительства по вариантам, %

Этажность	Варианты
I	II

Стоимость строительства жилых зданий в расчете на один кв.м. общей площади (К_уд._ж.) составляет: в 5-этажных домах – 450 д.е./м², в 9-этажных домах – 500 д.е./м², в 12-этажных – 600 д.е./м².

Стоимость строительства учреждений культурно-бытового обслуживания (К_уд.кбо) в городе составляет при этажности жилых зданий в 5 этажей – 216 д.е./м² общей площади жилья, в 9-этажей – 198 д.е./м² и в 12 этажей – 180 д.е./м² общей площади жилья.

Нормативная плотность населения на территории жилого района в варианте I (d^I_н.) – 190 чел/га, в варианте II (d^II_н.) – 175 чел/га.

Численность населения в городе на расчетный срок (N) – 500 тыс. чел.

Стоимость инженерной подготовки, инженерного оборудования и благоустройства территории (К_уд.и.о.) – 180 тыс. д.е./га.

Планировочный коэффициент К_п = 1, 2.

Общий размер ежегодных эксплуатационных расходов ( å С)составляет 15% от общих капитальных вложений ( å К)в жилищное, культурно-бытовое строительство и содержание территорий.

Нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений

Е_н = 0, 1.

Цель задачи - определить наиболее целесообразный вариант размещения жилой застройки в городе с различной этажностью жилых зданий.

Указания к решению задачи № 9.

Для определения наиболее эффективного варианта жилой застройки необходимо определить приведенные затраты по вариантам, сравнить их и выбрать вариант с наименьшими затратами.

Капитальные вложения в жилищное и культурно-бытовое строительство при 5-ти этажной застройке по первому и второму вариантам определяются по формулам (19) и (20) соответственно:

К^I_ж5-эт.= К_уд._ж._5-эт. * Ф_ж * 0, 35

К^I_{кбо 5-эт.}= К_{уд.кбо5-эт.} * Ф_ж * 0, 35

К^II_ж5-эт. = К_уд._ж._5-эт. * Ф_ж * 0, 55

К^II_{кбо5-эт.} = К_{уд.кбо5-эт.} * Ф_ж * 0, 55

По формулам (19) и (20) определяются также капитальные вложения в жилищное и культурно-бытовое строительство при 9-ти этажной застройке по первому и второму вариантам, которые будут равны соответственно:

К^I_ж9-эт. = К_уд._ж9-эт. * Ф_ж * 0, 45

К^I_{кбо9-эт.}= К_{уд.кбо9-эт.} * Ф_ж * 0, 45

К^II_ж9-эт. = К_уд._ж9-эт. * Ф_ж * 0, 3

К^II_{кбо9-эт.} = К_{уд.кбо9-эт.} * Ф_ж * 0, 3

При 12-ти этажной застройке капитальные вложения в жилищное и культурно-бытовое строительство по первому и второму вариантам также определяются по формулам (19) и (20) соответственно:

К^I_ж12-эт. = К_уд._ж12-эт. * Ф_ж * 0, 2

К^I_{кбо12-эт.} = К_{уд.кбо12-эт.} * Ф_ж * 0, 2

К^II_ж12-эт. = К_уд._ж12-эт. * Ф_ж * 0, 15

К^II _{кбо12-эт.} = К_{уд.кбо12-эт.} * Ф_ж * 0, 15

Общая сумма капитальных вложений в жилищное строительство ( å К_ж) по первому и второму вариантам будет равна соответственно:

å К^I_ж = К^I_ж5-эт.+ К^I_ж9-эт. + К^I_ж12-эт.

å К^II_ж = К^II_ж5-эт + К^II_ж9-эт. + К^II_ж12-эт.

Общая сумма капитальных вложений в культурно-бытовое строительство ( å К_кбо) по первому и второму вариантам будет равна соответственно:

å К^I _кбо = К^I_{кбо 5-эт.}+ К^I_{кбо9-эт.}+ К^I_{кбо12-эт.}

å К^II _кбо = К^II_кбо5-эт + К^II_{кбо9-эт.} + К^II _{кбо12-эт.}

Размер территории жилой застройки (Т_ж) определяется в соответствии с формулой (7), которая для первого и второго вариантов составит соответственно:

Т^I_ж = N * К_п

d^I_н.

Т^II_ж = N * К_п

d^II_н.

Величина капитальных вложений (К_ио) определяется по формуле (21), для первого и второго вариантов она составит соответственно:

К^I_ио = Т^I_ж * К_уд.и.о

К^II_ио =Т^II_ж * К_уд.и.о

Общая величина ежегодных эксплуатационных расходов ( å С) по условиям задачи равна 15% от общей суммы капитальных вложений ( å К) и составит по первому и второму вариантам соответственно:

å С^I = 0, 15*( å К^I_ж + å К^I _кбо + К^I_ио)

å С^II =0, 15*( å К^II_ж + å К^II _кбо + К^II_ио)

Сравнение вариантов производится по приведенным затратам (П) по формуле (18):

П^I = å С^I + 0, 1*( å К^I_ж + å К^I _кбо + К^I_ио)

П^II = å С^IIо + 0, 1*( å К^II_ж + å К^II _кбо + К^II_ио)

Выбирается вариант с наименьшими затратами.

При выполнении следующего задания и решении задач необходимо использовать следующие разделы курса лекций «Экономика и планирование городского хозяйства»: 1.3., 1.4., 5.3.

2. Задача выбора того или иного типа жилой застройки в зависимости от степени капитальности возникает на стадии проработки генерального плана. Такую проблему часто требуется решать в случаях отсутствия в городе собственной строительной базы на начальном этапе строительства. В таких случаях одновременно с возведением капитальной застройки предусматривается частичное размещение на территории города временного жилого фонда.

Для обоснования соотношения капитальной и временной застройки необходимо сравнить варианты с различным удельным весом временного и капитального жилищного фонда в общем объеме строительства.

Варианты сопоставляются по приведенным затратам с учетом фактора времени по следующей формуле:

, (22)

где: П - приведенные суммарные затраты, руб./год;

C_Н. - эксплуатационные затраты по всему объему жилищного строительства, включая содержание территорий в год их первичного освоения, д.е./год;

Ф_В. - количество временного фонда, заменяемого капитальным, м² общей площади;

C_К. - эксплуатационные затраты на 1 м² общей площади в капитальном фонде, включая содержание территорий, д.е./год;

К_Н. - капитальные вложения в строительство жилых зданий, инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий в год их первичного освоения, д.е.;

К_К. - капитальные вложения в строительство жилых зданий и дополнительные расходы на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий в расчете на 1 м² общей площади в капитальном фонде, д.е.;

К_С. - стоимость сноса 1 м²общей площади во временном фонде, д.е.;

Е_нп. - норматив для приведения разновременных затрат (0, 08);

Е_н. - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений (0, 12);

t - период приведения затрат к текущему времени, лет.

Учет фактора времени необходим из-за различных сроков службы временного и капитального жилищного фонда.

Капитальные вложения в строительство всего жилищного фонда, включая затраты в строительство капитальных, временных жилых зданий и затраты на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территории (К_н) определяются по следующей формуле:

К_н = Ф_к * К_к + Ф_в * К_в + Т_ио * К_ио, (23)

где: Ф_к – капитальный жилой фонд, м² общей площади;

Ф_в – временный жилой фонд, м² общей площади;

К_к, К_в – удельные капитальные вложения в капитальный и временный жилой фонд соответственно, д.е./м² общей площади;

Т_ио – территория, на которой проводится инженерная подготовка, инженерное оборудование и благоустройство, га;

К_ио – удельные капитальные вложения в инженерную подготовку инженерное оборудование и благоустройство территории, д.е./га.

Эксплуатационные затраты по всему объему жилищного строительства, включая содержание территорий в год их первичного освоения (С_н) включают эксплуатационные затраты по капитальному строительству (С_к) и эксплуатационные расходы во временном жилом фонде (С_в) и определяются по следующей формуле:

С_н = Ф_к * С_к + Ф_в * С_в, (24)

где: Ф_к, Ф_в – то же, что в формуле (23).

Приведение затрат к одному периоду времени (t) позволяет учесть дополнительные расходы на снос временного фонда в результате его амортизации (износа) и замену таким же количеством капитального фонда.

Для определения затрат в первый год строительства (без учета фактора времени) может быть использована следующая формула:

П = С₁+ С₂+ Е_н(К₁+ К₂+ К₃), (25)

где: П – приведенные затраты по вариантам, д.е./год;

С₁ – эксплуатационные затраты в капитальном жилом фонде, д.е./год;

С₂ – эксплуатационные затраты во временном жилом фонде, д.е./год;

К₁ – капитальные вложения в капитальный жилой фонд, д.е.;

К₂ – капитальные вложения во временный жилой фонд, д.е.

К₃ – капитальные вложения в инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий, д.е.

Задача № 10.

Условия задачи.

По условиям строительства в городе возможна реализация одного из двух вариантов размещения жилищного фонда в зданиях различной степени капитальности:

- в I - ом варианте весь жилой фонд (Ф_ж) в размере 3600 тыс. м² общей площади размещается в капитальных зданиях;

- во II - ом варианте – 3240 тыс. м² общей площади размещается в капитальных зданиях (Ф_к) и 360 тыс. м² общей площади – во временных (Ф_в).

Средняя удельная стоимость одного м² общей площади в капитальном фонде (К_уд.к.) составляет 1200, 0 д.е., во временном (К_уд.в.) – 320, 0 д.е..

Нормативная плотность населения территории жилого района в варианте I (d^I_н) – 200 чел./га; в варианте II (d^II_н.) – 165 чел./га. Численность населения в городе на расчетный срок (N) – 100 тыс. чел.

Стоимость инженерной подготовки, инженерного оборудования и благоустройства территории (К_уд.ио) – 600 тыс. д.е./га, общий размер ежегодных удельных эксплуатационных расходов, включающих затраты по жилым зданиям и содержанию территорий по капитальному фонду (С_уд.к..), составляет 9, 0 д.е./м² общей площади в год, по временному фонду (С_уд.в.) – 10, 0 д.е./м² общей площади в год.

Срок службы временных зданий в городе (t) - 10 лет, после чего временный фонд должен быть снесен и заменен капитальным. Затраты на снос (К_уд.с.) составляют 20, 0 д.е./м² общей площади сносимого фонда.

Нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений Ен=0, 1. Норматив для приведения разновременных затрат Енп=0, 08.

Цель задачи - определить наиболее экономичный вариант жилой застройки в зависимости от степени капитальности зданий.

Расчеты произвести:

1). Без учета фактора времени (затраты в первый год строительства).

2). С учетом фактора времени (считать, что все новое строительство осуществляется в первый год освоения, а на одиннадцатый происходит замена временного фонда капитальным).

Указания к решению задачи № 10.

1) Сравнение вариантов по определению затрат без учета фактора времени, т.е. в первый год строительства, проводится по приведенным затратам по формуле (25).

Так как в I-ом варианте весь жилищный фонд размещается в капитальных зданиях, то, в соответствии с формулой (23), определяем величину капитальных вложений в строительство капитальных жилых зданий (К^I₁):

К^I_к= Ф^I_к * К_уд._к

Величину эксплуатационных затрат в капитальном жилом фонде по первому варианту (С^I₁ ) определяем в соответствии с формулой (24):

С^I_к= Ф^I_к * С_уд.к.

Для того, чтобы найти величину затрат в инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территории по первому варианту (К^I₃), определяем площадь территории (Т^I_ио), на которой размещается капитальный жилой фонд по формуле (4):

Т^I_ио = N/d^I_н

Величину затрат в инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территории по первому варианту (К^I_ио) определяем в соответствии с формулой (23):

К^I_ио = Т^I_ио * К_уд.ио

Таким образом, приведенные затраты без учета фактора времени в первом варианте (П^I) в соответствии с формулой (25) будут равны в млн.д.е.:

П^I = С^I_к+ 0, 1*( К^I_к + К^I_ио )

Второй вариант размещения застройки предусматривает строительство капитальных и временных жилых зданий.

Капитальные вложения в капитальный жилищный фонд

(К^II_к) определяем по формуле (23):

К^II_к = Ф^II_к * К_уд._к

Капитальные вложения в строительство временных жилых зданий

( К^II_в) определяем также по формуле (23):

К^II_в = Ф^II_в * К_уд._в

Общая сумма капитальных вложений в строительство капитальных и временных жилых зданий ( å К^II_ж) во втором варианте будет равна в млн.д.е.:

å К^II_ж = К^II_к+ К^II_в

Величину эксплуатационных затрат в капитальном (С^II_к) и временном (С^II_в) жилом фонде определяем в соответствии с формулой (24):

С^II_к = Ф^II_к * С_уд._к

С^II_в = Ф^II_в * С_уд._в

Общая сумма эксплуатационных затрат в капитальных и временных жилых зданий ( å С ^II_ж) во втором варианте будет равна в млн.д.е.:

å С ^II_ж = С^II_к + С^II_в

Для того, чтобы найти величину затрат в инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территории во втором варианте (К^II₃), определяем площадь территории (Т^II₂), на которой размещается капитальный и временный жилой фонд по формуле (4):

Т^II_ио = N/d^II_н

В соответствии с формулой (23) определяем величину затрат в инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территории по первому варианту (К^II_ио):

К^II_ио = Т^II_ио * К_уд.ио

Таким образом, приведенные затраты без учета фактора времени во втором варианте (П^II) в соответствии с формулой (25) будут равны в млн.д.е.:

П^II = å С ^II_ж + 0, 1* ( å К^II_ж + К^I_ио)

2) По условиям задания через 10 лет временный жилой фонд должен быть снесен и заменен капитальным, поэтому затраты в строительство жилых зданий с учетом фактора времени могут быть определены только для второго варианта.

Так как строительство капитальных жилых зданий должно осуществляться в том же объеме, что и сносимый жилой фонд, эксплуатационные расходы (С_к^сн^II) и капитальные вложения после сноса временного жилого фонда (К_к^сн^II) по формуле (22) составят соответственно:

Затраты на снос временных жилых зданий (_К^II_сн.вр) в соответствии с формулой (22) составят:

Таким образом, общая величина приведенных затрат в строительство жилых зданий с учетом фактора времени во втором варианте (П^II) составит в млн.д.е.:

П^II = С^II_к + С^II_в + С_к^сн^II + 0, 1 * (К^II_к + К^II_в + К^II_ио + К_к^сн^II+ К^II_сн.вр)

При сравнении вариантов наиболее экономичным будет признан тот вариант, в котором затраты оказываются минимальными.

3. В процессе разработки генерального плана города одной из важнейших задач является размещение объектов городского хозяйства на селитебной территории города. При этом возникает множество вариантов размещения таких объектов. Для выбора наилучшего необходимо сравнить варианты с различными условиями строительства с учетом затрат и расходов в зависимости от существующих социально-экономических факторов.

Наибольшее влияние на выбор наиболее оптимального варианта строительства оказывают затраты на инженерную подготовку территории, реконструкцию существующей застройки и размер компенсации за изъятие сельскохозяйственных земель под застройку.

Сравнение вариантов размещения жилищного строительства производится по приведенным затратам:

П = å С + Е_н(К₁+ К₂+ К₃), (26)

где: П - приведенные суммарные затраты, д.е./год;

å С - общие эксплуатационные расходы на содержание жилого фонда, а также на инженерную подготовку территории, инженерные сооружения и коммуникации, д.е./год;

К₁ - капитальные затраты на инженерную подготовку территории, инженерное оборудование и благоустройство, д.е.;

К₂ - расходы на реконструкцию существующей застройки - снос и перенесение строений, д.е.;

К₃ - компенсация за изъятие сельскохозяйственных земель, рассчитывается как сумма убытков вследствие изъятия сельскохозяйственных земель, (К_с/х), д.е.;

Е_н - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений (0, 12).

Величина затрат на инженерную подготовку территорий (К₁) определяется по удельным расходам на единицу работ в соответствии с особенностями конкретных площадок.

При расчете затрат на снос строений необходимо учитывать:

- стоимость нового строительства взамен сносимого фонда;

- стоимость разборки строений, расчистки участков, транспортировки материалов;

- компенсацию за многолетние насаждения.

При сносе зданий появляется понятие “ликвидационной” стоимости, которая представляет собой размер возвратных сумм, зависящий от возможности повторного использования материалов, получаемых при разборке зданий.

При сносе жилищного фонда с износом до 60 % стоимость работ по разборке строений, расчистке участков и транспортировке материалов иногда полностью или частично компенсируется стоимостью возврата строительных материалов. Для зданий с повышенным физическим износом (более 60 %) состояние таких материалов и объем отходов снижают эффект получения дополнительных ресурсов, который не превышает затрат на оплату труда при разборке.

Величину затрат на инженерную подготовку территории, инженерное оборудование и благоустройство (К₁) можно определить по формуле (21).

Величину затрат на реконструкцию (К₂) можно определить по следующей формуле:

К₂ = К_н + (К_р – К_л) +К_мн, (27)

где: К_н – величина капитальных вложений в строительство новых зданий и сооружений, учитывается только при сносе жилого фонда с износом менее 60%, д.е.;

К_р – затраты на снос строений, разборку, расчистку и транспортировку строительных материалов, д.е.;

К_л – ликвидационная стоимость материалов, получаемых при сносе и разборке зданий и сооружений, д.е.;

К_мн – стоимость сноса многолетних насаждений, д.е.

Величину (К_р) можно определить по следующей формуле:

К_р = Ф_сн.* К_уд.р., (28)

где: Ф_сн. – общий объем сносимого жилищного фонда, м²;

К_уд.р. – удельная стоимость затрат на снос строений, разборку, расчистку и транспортировку строительных материалов, полученных при сносе, д.е./ м².

Величину ликвидационной стоимости материалов, получаемых при сносе и разборке зданий и сооружений (К_л) можно определить по формуле:

К_л = Ф_сн.* К_уд.л., (29)

где: Ф_сн. – то же, что в формуле (28);

К_уд.л. – удельная стоимость материалов, получаемых при сносе и разборке зданий и сооружений, д.е./ м².

Расчет убытков вследствие изъятия сельскохозяйственных земель (К_с/х) производят по следующей формуле:

К_с/х = Т в + В₁ + В₂ + В₃ + В₄, (30)

где: К_с/х - компенсация потерь при изъятии сельскохозяйственных земель для размещения жилой застройки, д.е.;

Т - площадь сельскохозяйственных земель, изымаемых для городского строительства, га;

Д - ежегодный доход, получаемый с 1 га отчуждаемых земель, д.е./год;

Д_н - ежегодный доход, получаемый с 1 га вновь осваиваемых или более интенсивно используемых сельскохозяйственных угодий, д.е./год;

в - удельная стоимость освоения новых земель или мероприятий по

повышению продуктивности уже освоенных земель вследствие изъятия сельскохозяйственных угодий под застройку, д.е.;

В₁ - затраты на снос, перенесение или восстановление имеющихся на участке строений, д.е.;

В₂ - компенсация за многолетние насаждения, д.е.;

В₃ - стоимость незавершенного производства (вспашки, внесенных удобрений и т.п.), д.е.;

В₄ - стоимость урожая сельскохозяйственных культур за год изъятия, д.е., учитывается при условии, если на земельном участке произведен основной комплекс агротехнических мероприятий.

Земельные участки, занятые сельскохозяйственными культурами, отводятся новому землепользователю, как правило, после уборки урожая, и в этом случае стоимость урожая не учитывается.

Задача № 11.

Условия задачи.

В проектируемом городе возможны два варианта размещения жилой застройки. В каждом из вариантов предусматривается реконструкция существующей застройки и освоение новых площадок, частично занятых сельскохозяйственными угодьями.

Размеры капитальных и эксплуатационных затрат на инженерную подготовку территорий и инженерное оборудование приведены в таблице 4.

Таблица 5. Капитальные и эксплуатационные затраты на инженерную

подготовку территории, инженерное оборудование и благоустройство

территории города по вариантам

Направление затрат	Затраты по вариантам, (млн.д.е.)
I	II
Капитальные	Эксплуатационные	Капитальные	Эксплуатационные
Инженерная подготовка территории	1, 5	-	0, 8	-
Водоснабжение	3, 5	0, 4	1, 9	0, 2
Канализация	12, 8	1, 3	6, 2	0, 7
Энергоснабжение	15, 4	1, 2	18, 7	1, 9
Дорожное строительство и пассажирский транспорт	28, 0	2, 8	31, 6	3, 2

В I - ом варианте застройки снос жилищного фонда с износом менее 60 % (Ф^I_{сн.< 60%}) составляет 80 тыс. кв.м. общей площади. Во II-ом варианте (Ф^II_{сн.< 60%}) сносится на 70 тыс. кв.м. жилищного фонда больше. Снос жилищного фонда с износом более 60 % по обоим вариантам (Ф_{сн.> 60%}) составляет 50 тыс. кв.м.

Стоимость нового жилищного строительства взамен сносимого жилого фонда (К^уд_н.ж.)составляет 600, 0 д.е./м² общей площади. Стоимость разборки строений, расчистки участков и транспортировки строительного мусора (К^уд_р.) – 8, 0 д.е./м³; ликвидационная стоимость сохраняемых после сноса строительных материалов (К^уд_Л ) – 6, 0 д.е./м², объемный коэффициент (К_об.) = 3, 5.

Эксплуатационные расходы по новым жилым домам (С^уд._н.) составляют 9, 0 д.е./м² общей площади.

По варианту I городу требуется изъять 400 га сельскохозяйственных земель (Т^I_сх), по варианту II(Т^IIсх) – 250 га.

Доход (Д^уд.) по сельскохозяйственным угодьям, изымаемым под городскую застройку, составляет 75, 0 тыс.д.е./га, по вновь осваиваемым (Д^уд._н) – на 15% больше, чем по изымаемым.

Стоимость освоения новых сельскохозяйственных земель по первому варианту (в^I) составляет 32 тыс.д.е./га, по второму варианту (в^II) – 25 тыс.д.е./га. Балансовая стоимость сносимых сельскохозяйственных построек по первому варианту (В^I₁) равна 1, 5 млн.д.е., по второму (В^II₁) – 0, 85 млн.д.е.

Многолетние насаждения на изымаемых сельскохозяйственных землях отсутствуют, агротехнические мероприятия в год изъятия не проводились, освоение земель под городское строительство должно быть произведено после уборки урожая.

Нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений Е_н=0, 1.

Цель задачи - определить наиболее экономичный вариант территориального развития городского поселения.

Указания к решению задачи № 11.

По таблице 4 определяем сумму капитальных и эксплуатационных затрат на инженерную подготовку территорий и инженерное оборудование по первому варианту ( å К^I_ио), ( å С^I_ио), и также по второму варианту ( å К^II_ио), ( å С^II_ио) в млн.д.е.

Прежде, чем определить затраты на реконструкцию жилой застройки (К₂) по формуле (27), необходимо определить каждую составляющую этой формулы. Величина затрат на новое строительство (К_н) определяется по формуле (23):

К^I_н = Ф^I_{сн.< 60%}* К^уд_н.ж

Затраты на новое строительство по второму варианту (К^II_н) составят:

К^II_н = Ф^II_{сн.< 60%}*К^уд_н.ж

Величину затрат на снос строений, разборку, расчистку и транспортировку строительных материалов (К_р) определяют по формуле (28) с учетом объемного коэффициента (К_об.), а величина ликвидационной стоимости материалов, получаемых при сносе и разборке зданий и сооружений (К_л), определяется по формуле (29).

Таким образом, для первого варианта стоимость сноса строений, разборки, расчистки и транспортировки строительных материалов (К_р) составит:

К^I_р = К^уд_р * (Ф^I_{сн.< 60%}+ Ф_{сн.> 60%}) * К_об.

К^I_л= К^уд_Л * (Ф^I_{сн.< 60%}+ Ф_{сн.> 60%})

Для второго варианта величины (К^II_р) и (К^II_л) определяются аналогичным образом:

К^II_р = К^уд_р * (Ф^II_{сн.< 60%}+ Ф_{сн.> 60%}) * К_об.

К^II_л = К^уд_Л * (Ф^II_{сн.< 60%}+ Ф_{сн.> 60%})

В результате величина затрат на реконструкцию (К₂) в соответствии с формулой (27) для первого (К^I₂) и второго (К^II₂) вариантов составит в млн.д.е. соответственно:

К^I₂ = К^I_н + (К^I_р – К^I_л)

К^II₂ = К^II_н + (К^II_р – К^II_л)

Эксплуатационные расходы на новое строительство (С_н) определяем по формуле (24) для первого (С^I_н) и второго (С^II_н) вариантов соответственно:

С^I_н = Ф^I_{сн.< 60%} * С^уд_н

С^II_н = Ф^II_{сн.< 60%} * С^уд_н

Прежде, чем произвести расчет убытков вследствие изъятия сельскохозяйственных земель под городскую застройку (К_с/х или К₃), определяем величину дохода по вновь осваиваемым землям (Д_н). Так как по условиям задания для каждого варианта Д_н > Д на 15%, то доход по вновь осваиваемым землям (Д_н) будет равен:

Д^уд._н = Д^уд. + 0, 15Д^уд

Компенсация потерь при изъятии сельскохозяйственных земель для размещения жилой застройки (К₃) определяется по формуле (30).

По условиям задания сумма значений å (В₂, В₃, В₄) = 0. Подставляя остальные данные в формулу (30), определяем величину убытков вследствие изъятия сельскохозяйственных земель для первого варианта (К^I_с/х), которая составит:

К^I_с/х = Т в^I + В^I₁

Для второго варианта величина убытков вследствие изъятия сельскохозяйственных земель (К^II_с/х) составит:

К^II_с/х =Т в^II + В^II₁

Для выбора наиболее экономичного варианта производится их сравнение по приведенным затратам (П^Iи П^II) в соответствии с формулой (26):

П^I= å С^I_ио + С^I_н + 0, 1 * ( å К^I_ио + К^I₂+ К^I_с/х)

⇐ Предыдущая 1 2 345 Следующая ⇒