Анализ рынка риэлторских услуг

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 5Следующая ⇒

Ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации, сработанный порядок закрепления прав на недвижимость, отсутствие механизмов проверки правового статуса и юридической истории объектов создал в начале 90-х гг. довольно льготные условия проведения сделок, а появившийся спрос на недвижимость - потребность в оказании услуг по их совершенствованию.

Именно на этой волне на рубеже 80-90 гг. возникли (или детализовались из бывших маклеров) первые риэлтерские фирмы, которые поневоле выполняли целый ряд функций, распределенных (в условиях развитого рынка недвижимости) между рядом профессиональных участников рынка - консультантами, адвокатами, оценщиками, экспертами по недвижимости и другими. Последнее обстоятельство таит в себе потенциальную опасность для будущих риэлтерских фирм. С приходом на рынок профессиональных юристов, оценщиков недвижимости она могут оказаться, не готовы к конкуренции с ними, а главное направление своей активности - знание рынка, способность оказать качественную услугу по поиску объектов, сведению контрагентов - оказывается недостаточно развитым.

Расширенный спектр функций, выполняемый риэлтерскими фирмами в начальный период становления рынка, может стать препятствием на пути их развития и специализации. Сложность операций с недвижимостью заставляет людей обращаться к профессионалам рынка, т.е. заказать консультационно-посредническую услугу. И если принять рынок недвижимости в качестве «базиса», то рынок консультационно-посреднических услуг будет выступать как «надстройка». Попробуем проанализировать «надстройку», рынок риэлтерских услуг.

С введением в действие закона о приватизации, жилье человека, кроме своего прямого предназначения, стало объектом купли-продажи и для многих - единственным ценным имуществом, которым можно было как-то распорядиться. Наличие большого количества людей, желающих решить свой «квартирный вопрос», с одной стороны, и желающих поправить свое материальное положение, с другой, привело к тому, что в начале 90-х годов разразился настоящий бум сделок с недвижимостью. Началось формирование рынка жилой недвижимости. При этом незнание людьми законов приводило к оспоримости многих сделок, и действовавшие тогда законы оставляли широкое поле для деятельности различного рода мошенников и аферистов. К тому же, отсутствие механизмов оценки недвижимости привело к разнобою цен, так что две одинаковые квартиры в одном и том же доме могли различаться по цене в полтора раза. Таким образом, возникла естественная потребность в профессионалах, способных помочь людям в решении «квартирного вопроса».

Спрос рождает предложение. Первые маклеры и брокеры провели огромную работу по упорядочиванию рынка недвижимости от «дикого капитализма» к более-менее цивилизованным рыночным отношениям. В частности, активно изучался и перенимался западный опыт (само название профессии «риелтор» происходит от английского Real Estate - недвижимость). Создание Российской гильдии риэлторов (РГР) и Московской ассоциации гильдии риэлторов (МАГР) преследовало те же цели. При участии РГР и МАГР разрабатывалось законодательство, регулирующee, как сделки с недвижимостью, так и деятельность самих риэлторов. Также была создана система банковских сейфовых депозитариев, которая и сегодня позволяет осуществлять наиболее денежные расчеты.

Такая конструктивная деятельность на фоне общего экономического подъема и явной нехватки специалистов обеспечивала высокий статус профессии риэлтора, непрерывный поток клиентов и высокие заработки. Кризис 1998 года положил конец этой яркой эпохе. Послекризисный период охарактеризовался фактическим «замораживанием» рынка недвижимости. На сегодняшний день рынок выбрал достаточную активность, и можно определить основные отличия от периода 90-х годов:

1) Во-первых, действующее законодательство отражает жизненные реалии и является довольно эффективным инструментом, регулирующим рынок (насколько это вообще возможно сегодня в России);

2) Во-вторых, накопленная статистика и отработанные механизмы оценки недвижимости позволяют довольно точно определять стоимость отдельного объекта или прогнозировать рыночную ситуацию;

3) В-третьих: количество операций с недвижимостью уже значительно меньше, что было до кризиса.

Это объясняется тем, что большинство обеспеченных людей уже решили свои жилищные проблемы, большинство коммуналок - расселено, спальные районы - застроены и распроданы. Таким образом, большинство сегодняшних клиентов - это люди со средним достатком, которые не могут позволить себе купить новую квартиру и рассчитывают изменить свои жилищные условия, продавая или обменивая старое жилье.

В этих условиях неизбежными стали изменения и на рынке риэлтерских услуг. Упорядоченность «базиса» привела к упорядоченности «надстройки». Практически это выражается в том, что зарабатывать деньги стало проще, как и на любом устоявшемся рынке, но при этом исчезли многие авантюрные возможности для заработка, характерные для 90-х годов. Ярко выражена тенденция к алгоритмизации и оптимизации работы риэлторов. Такая ситуация обуславливает меньшие, но более стабильные прибыли, настрой на долгосрочную расширяющуюся деятельность. Приток новых работников и появление на рынке новых участников в определенный «момент насыщения» обеспечили высокую конкуренцию. Впервые стало ясно, что клиентов на существующее количество риэлторов мало. В условиях возросшей конкуренции все участники рынка вынуждены искать новые формы работы и привлечения клиентов.

Большие агентства, как правило, представляющие собой объединения более мелких, занимают на рынке ведущие позиции. В целях сокращения затрат создаются холдинги, предпринимаются попытки освоения новых направлений деятельности, средства, вложенные в рекламу, приносят все меньшую отдачу, несмотря на то, что первые полосы рекламных газет и рекламные статьи оплачиваются именно крупными агентствами. В такой ситуации неизбежны попытки создать искусственные помехи для деятельности конкурентов и не менее искусственные преимущества. В этом крупные игроки рынка выступают единым фронтом, проводя политику оттеснения более мелких агентств. Основной рекламный лозунг звучит «хорошее агентство - большое агентство».

Отмена обязательного лицензирования риэлтерской деятельности и введение «добровольного сертифицирования» также производит впечатление тщательно спланированной акции с привлечением лобби в правительстве. Возможно, что идеальным результатом этой акции явилась бы невозможность продолжения деятельности для мелких и значительной части средних агентств. Но, этого не произошло, и «сертификат качества» является лишь дорогим брэндом. Не менее важным направлением деятельности для крупных агентств являются инвестиции собственных средств как на рынке недвижимости и смежных областях (в частности, строительство и реконструкция зданий), так и в другие области экономики.

Средние и мелкие агентства не имеют средств, достаточных для мощной рекламы, которая позволила бы реально выделиться из массы конкурентов. Ряд агентств считает, что им просто не по карману членство в РГР и МАГР. В такой ситуации агентства вынуждены привлекать клиентов новыми схемами работы, использовать тактику «партизанского маркетинга» и максимально оптимизировать свою деятельность. Большинство средних и мелких агентств обеспечивается работой за счет рекомендаций прежних клиентов. Поэтому средние и мелкие агентства реально заинтересованы в высоком качестве обслуживания клиентов и вынуждены повышать профессиональный уровень своих сотрудников.

Частные маклеры работают только по рекомендации, что объясняется присутствием на рынке, пусть не в таком объеме, как в 90-х годах, криминальных структур и желанием клиента получить гарантии исполнения сделки (хотя в части денежных расчетов гарантии риэлтора-одиночки практически не обеспечены). Частные маклеры меньше, чем кто-либо из участников рынка, ощущают на себе воздействие конкуренции, хотя многие из них приходят работать в агентства или открывают собственные.

При этом все участники рынка заинтересованы в улучшении имиджа профессии риэлтора, в дальнейшем совершенствовании законодательства, упрощении взаимоотношений с государственными органами. Давно назрела необходимость в создании общей базы данных по «криминальным квартирам» и известным аферистам. Также все участники рынка продолжают искать новые схемы работы, новые возможности стимулирования своих работников и повышения их профессионального уровня.

Рассмотренные тенденции позволили бы сделать прогнозы развития рынка риэлтерских услуг. Тогда любой аналитик сказал бы, что в сфере услуг и консалтинга преимущества в конкурентной борьбе имеют средние фирмы как обладающие меньшей инерцией по сравнению с рыночными «монстрами», и имеющие большие, чем у мелких фирм, возможности для реализации новых идей. Роль государства при этом состояла бы в регулировании и стимулировании рыночных отношений.

Действительно, на сегодняшний день необходимо дальнейшее совершенствование законодательства, регулирующего как операции с недвижимостью, так и риэлторскую деятельность. Ощущается явная потребность в передаче всех вопросов оформления сделок с недвижимостью единому государственному органу. Но, все это справедливо для страны с развитой рыночной экономикой. Россия же, как страна, склонная к олигархическому бизнесу, вполне может пойти по пути укрупнения рыночных игроков с последующим криминальным делением рынка.

Подытоживая все вышеперечисленное, можно сказать, что к сегодняшнему дню пройден большой путь от «дикого капитализма» к цивилизованному рынку риэлтерских услуг, и в условиях развивающегося общества будет происходить дальнейшее развитие рыночных отношений. Профессиональный уровень специалистов-риэлторов достаточно высокий, профессию риэлтора можно считать вполне сформировавшейся. Уровень обслуживания в различных агентствах недвижимости примерно одинаковый. Несмотря на жесткую конкуренцию, и ее возможное усиление, общими для всех участников рынка задачами являются: повышение статуса профессии риэлтора, дальнейшее совершенствование законодательства и упрощение взаимоотношений с госорганами, оптимизация деятельности.

Доказательством привлекательности риэлторского бизнеса могут послужить следующие факты.

Объем рынка риэлтерских услуг в Санкт-Петербурге в 2013 г. по оценкам экспертов, составил около 6, 5 - 7 млрд. долларов, при этом около 10% сделок - проблемные. Но, не смотря на всю привлекательность, в доходном плане, бизнеса нельзя забывать о высокой конкуренции, которая с одной стороны улучшает качество предоставляемых услуг, а с другой, весьма затрудняет условия работы риэлторов.

В Иркутске, городе с населением около 700 тысяч человек, на рынке риэлторских услуг работает около 170 агентств недвижимости и около 300 частных маклеров. В общей сложности это составляет более 1000 человек. Если условно принять, что средняя семья, владеющая квартирой, состоит из трех человек, то простыми арифметическими действиями можно определить, что на одного иркутского риэлтора приходится не более 150 потенциальных объектов недвижимости. Установлено, что за год примерно десять процентов из этого количества желают воспользоваться услугами агентств недвижимости: продать или, наоборот, приобрести жилье. В итоге - один иркутский риэлтор в год гипотетически имеет надежду поработать всего лишь с пятнадцатью клиентами (или объектами). Такая жесткая и «тесная» конкуренция - один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлтерском рынке.

«Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю наших услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.

В г. Иркутске к началу 2013 года на рынке риэлтерских услуг сложилась весьма непростая ситуация. Отмена лицензирования риэлтерской деятельности открыла доступ для свободного входа в риэлтерский бизнес. В связи с этим на рынок «хлынул» поток новоявленных специалистов, которые не обладают необходимыми знаниями, достаточными для предоставления услуг должного качества.

Сейчас в Иркутске постоянно работает порядка 170 агентств недвижимости. Из этого количества на рынке более 5 лет работает всего чуть более половины. Среди них такие как «Суворов», «Рим», «Слобода», «Байкал Недвижимость», «Деметра», «Городское ипотечное агентство», «Усадьба», «Сакура» и т.д.

По статистике в среднем на долю «старого агентства» приходится по 1%. Тогда как молодые агентства распыляют между собой по 0, 4%. Ситуация плачевная. И чтобы выжить в таких условиях, агентства отказываются просто от предоставления риэлтерских услуг, а начинают параллельно заниматься строительством, отделочными работами, дизайном, оценкой и т.д.

Но наблюдается не очень хорошая для города тенденция. Еженедельно в средствах массовой информации появляется реклама вновь создаваемых агентств. Приблизительно одинаковое количество единиц как появляется, так и перестает существовать. Другими словами, предпринимателями создаются фирмы-однодневки, которые призваны решить какие-либо вопросы, как правило, не всегда честного содержания.

Отсутствие единых правил ведения бизнеса, кодекса этики риэлторов, отсутствие единой процентной ставки вознаграждения за проделанную работу, огромное количество риэлторских компаний, сложносплетенные отношения между ними, иногда доводимые до открытой конфронтации, все это приводит к хаотичности протекаемых процессов на данном рынке.

Отличительная черта многих агентств недвижимости - это их весьма узкая специализация. Лишь единицы могут оказать полный комплекс услуг. Как правило, агентства работают только по аренде жилой недвижимости или оформляют сделки купли-продажи с ней. Область же, например, сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью остается порой не затронутой. Таким образом, конкурентную ситуацию на рынке риэлтерских услуг можно оценить как жесткую, при ограниченном количестве предоставляемых услуг.

2.3. Анализ деятельности агентства недвижимости «Союз Недвижимость»

Для начала обозначим, что каждая фирма, неважно какой деятельности, должна чётко осознавать, что она делает, для чего она делает и как она это делает. Решение этих вопросов даёт возможность развитию эффективной работы фирмы.

Фирма - это как живой организм, обладающий своим биоритмом, в котором происходит, по принципу самодостаточности, взаимодействие, взаимовлияние, взаиморазвитие, взаимозаменяемость, как со внутренней средой (ресурсы, технология, информация, персонал, управление), так и с внешней средой (государство, клиенты, конкуренты, организация, инфраструктуры).

Необходимо учитывать важность этих факторов, т.к. это приводит к успешной организации и деятельности риэлторского бизнеса, например: предполагается работа со значительными потоками клиентов и большая часть услуг оказывается в офисе фирмы. Следовательно, он должен быть удобен как для работы персонала, так и для клиентов. Отсюда вытекают такие требования к офису, как:

¾ Близость к маршрутам движения и остановкам общественного транспорта;

¾ Возможность разделения офиса на помещения для работы с клиентами и помещения для работы персонала;

¾ Ориентация входа в офис со стороны улицы;

¾ Возможность свободного входа клиентов в помещения, предназначенные для работы с ними;

¾ Достаточное количество изолированных помещений для размещения информационной службы, службы оформления документов и т.д.

или: риэлторский бизнес органически связан со сбором, обработкой и использованием значительных объёмов различной информации. Отсюда, важное значение приобретает чёткая технология в работе с информацией, начиная от приёма, занесение в базу данных, передачу пользователям и использование для работы с клиентами фирмы. А также - грамотное построение рекламной политики. Учитывая вес расходов на рекламу (до 25%) в текущих затратах, эффективность её организации существенно повлияет на эффективность работы агентства.

Но самое главное нужно учитывать основной актив риэлторской фирмы - это кадровый состав, с его квалификацией, личными и деловыми качествами и с существующими основными проблемами - организация, оплата труда, управление в фирме. Поэтому наличие того или иного качества или его полное отсутствие сопровождается с построением технологии работы агентства недвижимости, отчего в полной мере зависит успех фирмы.

Жизнь компании, помимо настоящего, складывается из прошлого и будущего. Преимущества у того, кто пришел на рынок недвижимости давно, «всерьез и надолго», кто не «временщик», а намерен работать в большом отрезке времени. От того, как структурирована компания по недвижимости, напрямую зависит слаженность взаимодействия ее сотрудников по выполнению прямых функциональных обязанностей, распределение работы между ними на протяжении какого-то периода времени. Вероятнее всего, до нового изменения штатного расписания и функционалов. Но подобные изменения проводятся не так часто по возможности, очень аккуратно, безболезненно для сотрудников по мере того как фиксируется управленцами необходимость модификации организации и приспособление ее к изменившейся ситуации.

Происходящие изменения внешних и внутренних условий накладывают, естественно, отпечаток на все стороны деятельности агентства. Ныне все меньше «чистых» продаж квартир, все более риэлторы работают на расселении.

Разделение на отделы, направления работы с такими обязательными компонентами как подчиненность и подотчетность, присутствуют практически в каждой риэлторской структуре.

Ещё в начале 90-х г. в Иркутске работали не более десяти агентств недвижимости («Магазин недвижимости», «Сибирский дом», «Полярная звезда», «Суворов» и т.д.) Позже специалистами этих фирм были открыты другие агентства. Сейчас же насчитывается около двухсот агентств, где в основном присутствуют две основные структуры в виде:

¾ Маклерского агентства, в основе которого лежит функциональная организационная структура («Р-Маркет», «Квартирьер»);

¾ Простого (стандартного) агентства, базирующего на линейной организационной структуре («Поместье»).

Существует ещё и сложное (продвинутое) агентство, построенное на сочетании функциональных и линейных доходов, но, к сожалению, в нашем городе эта структура пока отсутствует. Большинство же фирм работают попервому типу (маклерская структура), причиной возникновения которой является рост объемов работ, выполняемыми частными маклерам. Такое большинство говорит о высокой конкуренции в создавшихся рыночных условиях, где выживают небольшие, но достаточно компактные; с простой, но преимущественно технологичной (организованной) структурой агентства, ведущие операции не больше, чем может проконтролировать владелец.

Изначально на директоре замыкались фактически все операции с недвижимостью, а сотрудники выполняют в основном рутинные технические операции, а сейчас происходит дифференциация, главную роль выполняет также директор, но, уже уделяя больше внимания на организацию, развитие фирмы, на мотивацию сотрудников, при этом, не забывая следить за внешней средой:

1. Если за юридическими знаниями, в худшем случае, обращались к специалисту, то здесь организовывается юридический отдел с функциями не только консультирования, но и с подготовкой пакетов документов, что освобождает отльвиной доли время риэлторов, но происходит и учёт за имеющимися в «рабочем состоянии» объектов;

2. Если ведущим специалистом являлся опять же директор, на ком замыкалось количество проводимых сделок, то в данной ситуации присутствие квалифицированных риэлторов, что обеспечивает качество, количество проводимых сделок.

Но, при всём при этом, право и главная роль остаётся за руководителем фирмы - подписание документов, осведомлённость о деятельности и результатах работы сотрудников, переговоры, с целью сотрудничества и поддержания контактов с клиентами.

Такая организация работы фирмы обеспечивает прежде всего:

1. Оперативностью (высокой скорости информационных потоков внутри фирмы, быстрой реакции на изменение внешней среды, высокой степени неформальности взаимоотношения между сотрудниками, что ускоряет процесс принятия решений);

2. Технологичностью;

3. Надёжностью;

4. Качеством;

5. Построением работы на довольно узком сегменте рынка (личные контакты руководителя фирмы, с учётом индивидуальности и психологических особенностей конкретного потребителя, что практически исключает рыночный риск);

6. Высокой мотивацией сотрудников, что обеспечивает работоспособность и творческий подход к решению ситуаций, гибкому анализу.

В сравнении со стандартным агентством, где для успешной деятельности требуется определённая рыночная инфраструктура, которая обеспечила бы минимальную прозрачность рынка, то данная компания в налаживании такой инфраструктуры не заинтересована, т.к. результат становится предсказуемым, а поле деятельности риэлтора резко сужается.

Таким образом, организационно-штатная структура АН «Союз Недвижимость» выглядит следующим образом:

Рис.2.1. организационно-штатная структура АН «Союз Недвижимость»

К функциям генерального директора относятся:

1. Стратегическое управление деятельностью агентства недвижимости;

2. Контроль за выполнением плановых показателей компании;

3. Распределение финансовых потоков агентства;

4. Планирование;

5. Осуществление кадровой службы компании;

6. Анализ рынка недвижимости.

К функциям главного бухгалтера относятся:

1. Ведение бухгалтерской отчетности компании;

2. Предоставление отчетности в налоговые органы;

3. Работа с банками;

4. Оптимизация налогообложения.

К функциям юриста относятся:

1. Юридическое сопровождение сделок;

2. Подготовка договоров;

3. Юридическая консультация клиентов агентства;

4. Защита и представление интересов общества.

К функциям риэлторов относятся:

1. Поиск и привлечение клиентов;

2. Сопровождение сделок;

3. Заключение договоров;

4. Консультация клиентов;

5. Подготовка юридического пакета документов для совершении сделки;

6. Представление интересов от имени клиентов.

К функциям офис менеджера относится:

1. Перераспределение входящих звонков и корреспонденции;

2. Организация документарного движения в компании;

3. Ведение клиентской базы данных;

4. Ведение базы данных объектов недвижимости;

5. Осуществление функций маркетолога.

Численность персонала компании составляет 7 человек. На сегодняшний день руководство компании не планирует расширение штаба, считая это количество оптимальным для осуществления эффективной деятельности. Агентство недвижимости «Союз Недвижимость» начало свою деятельность в качестве агентства недвижимости в 2009 году, и является одним из наиболее динамично развивающихся и стабильно работающих на рынке недвижимости.

Агентство недвижимости «Союз Недвижимость» вышло на рынок, предлагая следующие услуги:

¾ Подготовка пакета документов к проведению сделок купли-продажи жилых помещений;

¾ Подготовка пакета документов к передаче жилых помещений в собственность граждан;

¾ Поиск объектов недвижимости для потенциального покупателя;

¾ Предоставление интересов продавцов объектов недвижимости на рынке.

Главной целью агентства стало качественное удовлетворение потребностей потребительского рынка в получении необходимой информации в сфере недвижимости, а также участие в создании цивилизованного рынка недвижимости в г. Иркутске.

За 4 года работы в «Союз Недвижимость» значительно расширился перечень предоставляемых услуг. На сегодняшний день он выглядит следующим образом:

¾ Оказание услуг при оформлении сделок купли-продажи жилья;

¾ Оказание услуг при оформлении сделок купли-продажи коммерческой недвижимости;

¾ Оказание услуг при оформлении договоров приватизации;

¾ Юридические консультации в области недвижимости, в том числе корпоративное обслуживание;

¾ Оказание услуг при аренде коммерческой недвижимости;

¾ Оформление документов на объекты недвижимости (жилья, коммерческой недвижимости, по вводу в эксплуатацию жилья и нежилого фонда);

¾ Оказание услуг посогласованию с государственными органами (опекунский совет, БТИ г. Иркутска и Иркутского района и т.д.).

Агентство недвижимости «Союз Недвижимость» является действительным членом Иркутского областногоСоюза риэлторов.

В настоящее время агентство недвижимости «Союз Недвижимость» располагается на арендуемых площадях.

Схему деятельности фирмы при оказании услуг можно представить на следующем рисунке.

Рис.2.3. Схема деятельности фирмы

Верхнюю ступень управления занимает генеральный директор, учредитель фирмы. В обязанности директора входит оперативное и стратегическое управление компанией: в том числе решение текущих хозяйственных вопросов, координация деятельности основных, вспомогательных и обслуживающих функциональных звеньев, распределение финансовых потоков, планирование и контроль деятельности фирмы.

Основную деятельность компании выполняет блок подразделений риэлторов:

a) Отдел аренды недвижимости;

b) Отдел коммерческой недвижимости;

c) Отдел продажи жилых помещений;

d) Отдел нового жилья.

Агенты занимаются поиском покупателей на выставленные на продажу объекты недвижимости, поиском объектов недвижимости по запросам клиентов фирмы, организуют показы объектов и встречи среди участников сделок. При положительном решение о сделке сторон участниц - готовят пакет документов, необходимый для проведения сделки купли-продажи объекта недвижимости в Учреждении юстиции по государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним на территории Иркутской области, оказывают помощь при финансовых расчетах сторон, проводят сделку.

Функции юриста заключается в правовом обеспечении основной деятельности компании и оказании консультационных услуг клиентам фирмы.

Ведение бухгалтерского и управленческого учета, предоставление отчетности в контролирующие органы - функции бухгалтера.

Функции обслуживания основных и вспомогательных процессов внутри агентства находится в компетенции менеджера. Менеджер координирует работу агентства и агентов, готовит материалы для размещения рекламы в средствах массовой информации, оформляет текущие документы и договоры, заключаемые с клиентами агентства, обновляет базы данных по коммерческой и жилой недвижимости, осуществляет переписку по интернету, разрабатывает макеты рекламной продукции, кроме этого обеспечивает бесперебойную работу оргтехники.

Далее речь пойдет лишь о некоторых показателях, характеризующих деятельность риэлтерской фирмы, а именно о тех, в которых наибольшим образом проявляется специфика агентства недвижимости.

Продукт риэлтерской деятельности - оказанная клиенту услуга и коммерческий успех фирмы - определяется, прежде всего, количеством оказанных услуг с удовлетворяющим клиента качеством.

Доходную часть формируют денежные потоки, поступающие в агентство недвижимости от предоставления услуг:

¾ При оформлении сделок купли-продажи жилой недвижимости;

¾ При оформлении сделок купли-продажи коммерческой недвижимости;

¾ По юридическому консалтингу.

На долю сделок купли-продажи жилья приходится примерно 70% от общей суммы доходов агентства. 15% прибыли приносят сделки связанные с продажей коммерческой недвижимости. Отдел аренды на сегодняшний день явно убыточный. На долю остальных видов деятельности приходится 15% всех доходов.

Таким образом, основная часть доходов формируется за счет сделок купли-продажи жилых помещений, остальные виды деятельности играют вспомогательную роль.

Расходную часть фирмы формируют следующие затраты:

¾ Арендная плата;

¾ Оплата телефонов;

¾ Заработная плата сотрудников;

¾ Затраты на рекламу и изготовление рекламной продукции;

¾ Затраты на информационное обслуживание и содержание оргтехники;

¾ Представительские (коммерческие расходы);

¾ Налоговые отчисления;

¾ Прочие расходы (договоры с регистрирующими органами, оплата услуг по получению документов, оплата взносов в общественные организации и т.д.).

Величина расходов по каждой конкретной позиции зависит от величины фирмы, хотя прямой зависимости здесь нет. Например, расходы у крупной фирмы несомненно выше, чем у мелкой. Но существует определенный порог, ниже которого ни одной фирме опускаться не стоит, иначе потребители просто перестанут замечать фирму.

Относительно АН «Союз Недвижимость» можно сказать, что расходы на рекламу занимают незначительную долю, всего 10%. Все доли остальных расходов носят постоянный характер: затраты при оформлении документов 15%, выплата заработной платы сотрудникам - 30%, налоги - 15%. Арендная плата – 30 %.

Затраты АН «Союз Недвижимость» следующие:

1. Офис, находящийся в центре города, площадь 20 кв. м., (что имеет большое преимущество), составляет 800 руб. за кв. м., без учёта коммунальных платежей;

2. Уровень затраты на рекламу составляет - 10000 руб.;

3. Оплата труда штатных сотрудников 135000 руб.;

4. Телефонных линий 2000 руб.;

5. Прочие текущие расходы 7000 руб.

Таким образом, только минимально необходимые расходы составляют 170000 руб.

Если же учесть, и необходимые расходы на:

1. Приобретение и обслуживание техники;

2. Информационное обслуживание;

3. Безопасность;

4. Налоги.

то к расходам можно прибавить еще 30000 руб.

Основным источником извлечения прибыли для компании являются комиссионные доходы от каждой сделки. На сегодняшний день минимальная комиссия на Иркутском рынке недвижимости 70000 рублей. Данная комиссия включается в стоимость приобретаемого имущества, соответственно услуги риэлтора оплачивает покупатель. Однако, встречаются и такие варианты, когда продавец также оплачивает комиссию риэлтору за успешно проданную квартиру. Основной успешного бизнеса является хорошая репутация на рынке и грамотная работа риэлторов компании. С каждой сделки риэлтор зарабатывает от 30 до 40 % от полученной агентством комиссии. В среднем каждый риэлтор проводит стабильно по 2, 3 сделки в месяц. Средняя комиссия, которую в чистом виде получает агентство, составляет около 50000, 00 рублей с одной сделки. Учитывая 2 или 3 сделки в месяц у каждого риэлтора, работающего в фирме, ежемесячно компания генерирует выручку в районе от 300000 до 450000 рублей, что говорит нам о том, что деятельность АН «Союз Недвижимость» прибыльна.

Для безубыточной работы необходимо проводить как минимум 6 - 9 сделок в месяц. Учитывая результаты проведенного анализа деятельности фирмы, я предлагаю:

¾ Ликвидировать отдел аренды ввиду его не рентабельности;

¾ Создание новых отделов и освоение новых видов деятельности.

Я считаю, что перспектива роста для любой риэлтерской фирмы кроется в освоении новых видов деятельности, повышении конкурентоспособности за счет оказания более качественных услуг и снижение издержек за счет ликвидации нерентабельных направлений деятельности. В целом предприятие работает стабильно, при этом можно отметить некоторую разбросанность в использовании предприятием собственных средств, что характеризует его руководство с предпринимательской точки зрения, далее перейдем непосредственно к анализу возможностей усовершенствования деятельности предприятия.

Далее давайте рассмотрим технико-экономические показатели компании. Основные средства – это материальные активы, которые предприятие содержит с целью использования их в процессе производства или поставки товаров, предоставления услуг, сдачи в аренду другим лицам или для осуществления административных и социально-культурных функций, ожидаемый срок полезного использования (эксплуатации) которых более одного года (или операционного цикла, если он длится дольше года).

Таблица 2.1.

Структура и состав основных средств ООО «Союз Недвижимость»

Виды основных средств	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012 г.
Здания
Сооружения и передаточные устройства
Машины и оборудование
Транспортные средства
Производственный и хозяйственный инвентарь
Итого

В целом видно, что структуру основных средств агентства недвижимости формируют производственные и хозяйственные устройства, такие как электронно-вычислительные машины, офисная мебель и т.д. Такая картина характерна для агентства недвижимости, так как основным видом деятельности является извлечении прибыли из посреднических услуг, а для этого в основных средствах нет необходимости. Такие основные средства как здания, сооружения, машины и оборудования не предусмотрены деятельностью агентства недвижимости, и компании на рынке замечательно обходятся без них.

Для оценки эффективности использования основных средств необходимо произвести расчет и анализ основных показателей: фондоотдачи, фондоемкости и фондовооруженности.

Таблица 2.2.

Анализ эффективности использования основных средств

Показатели	Анализируемый период
2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011г.	2012г.
Выручка (нетто), тыс.руб.	-	-
Стоимость основных фондов на начало года, тыс. руб.	-	-
Стоимость основных фондов на конец года, тыс. руб.	-	-

Среднегодовая стоимость основных фондов, тыс. руб.	-	-	67, 5	77, 5	92, 5
Среднегодовая численность работающих, чел.	-	-
Фондовооруженность	-	-	13, 5	12, 9	13, 2
Фондоотдача	-	-	53, 3	54, 2	51, 8
Фондоёмкость	-	-	0, 018	0, 018	0, 019

Фондовооруженность характеризует степень вооруженности работников предприятия основными фондами.

где ОФср — среднегодовая стоимость основных фондов, руб.;

Чср — среднегодовая численность работников, человек.

⇐ Предыдущая 123 4 5 Следующая ⇒