Разработка отдела по работе с зарубежной недвижимостью АН «Союз Недвижимость»

Для успешного развития деятельности агентства недвижимости и постоянного роста нужно искать выходы на новые рынке и оказание новых посреднических услуг. Для осуществления этого предлагаю создать в АН «Союз Недвижимость» отдел, который будет заниматься сопровождением сделок купли-продажи недвижимости в государстве Таиланд.

Для разработки отдела необходимо определить, как он будет функционировать, и какие действия на рынке риэлторских услуг будут входить в его компетенцию. Для оказания такого рода услуг будут заключены представительские договора с фирмами застройщиками Таиланда для единичного представления на рынке Иркутска объектов их строительства. Также для расширения базы данных предлагаемых объектов предлагается быть связующим звеном между клиентом в Иркутске и агентством недвижимости в Таиланде, при этом комиссия, которую уплачивает продавец, делится в равных долях между тайским агентством и агентством в Иркутске. Юридические экспертиза сделки сопровождается юристами государства Таиланд как это принято в настоящее время, то есть в этому агентство недвижимости отношения не имеет. Таким образом, к основным функциям, которые будет осуществлять отдел по работе с недвижимостью Таиланда, относятся следующие:

1. Поиск интересующей покупателя недвижимости в Таиланде;

2. Предложение покупателю недвижимости от застройщиков Таиланда, с которыми заключены договора представительства;

3. Организация осмотра объекта недвижимости;

4. Организация подписания договора-купли продажи недвижимости.

Для осуществления деятельности отдела в агентство недвижимости будет нанят новый сотрудник, который будет отвечать за функционирования данного направления. Для того чтобы он смог успешно выполнять свои полномочия он будет отправлен на обучающие курсы.

Ниже предоставлен финансовый анализ модели открытия отдела по работе с недвижимостью Таиланда.

Таблица 3.2

Влияние ценовых и неценовых маркетинговых переменных
на изменение спроса и количество оказываемых услуг
Наименование показателей	Обозначение	Значение показателей по годам
Мин. цена единицы оказанной услуги (с НДС), тыс. руб.	р	100, 0	120, 0	150, 0	165, 0	168, 3
Индекс цен на услуги предприятия		1, 200	1, 250	1, 100	1, 020	1, 025
Затраты на маркетинговые мероприятия, тыс. руб.	Смаркет
Объем оказанных услуг, кол.	Q

 

Минимальная комиссия за оказание посреднических услуг будет составлять в первый год работы отдела 100 тыс. руб. Обычно на рынке такая комиссия равна 2, 5 – 5 % от стоимости объекта недвижимости. Учитывая средний уровень цен на недвижимость, которую приобретаю в Таиланде, 100 тыс. руб. является оптимальным нижним пределом взимаемой комиссии.

Так как данный вид деятельности является малоразвитым на рынке Иркутска, то плановые показатели по количеству сделок определены из расчета 1 сделка в 2 месяца, то есть 6 сделок в первый год работы отдела.

Также стоит учитывать, что цены на оказание посреднических услуг будут увеличиваться из года в год, для этого мы применяем индекс цен на услуги предприятия.

Ниже приведен расчет выручки от деятельности отдела.

Таблица 3.3

Расчет выручки и дохода от оказания услуг
Наименование показателей	Обозначение	Значение показателей по годам
Мин. цена единицы оказанной услуги (с НДС), тыс. руб.	р	100, 0	120, 0	150, 0	165, 0	168, 3
Объем оказанных услуг, кол.	Q
Выручка от оказания услуг, тыс. руб	В			1687, 5	2227, 5	2840, 0625
Ставка НДС, %	rндс
Сумма НДС, полученная от получателей услуг, тыс. руб.	НДСпол
Доход (нетто-выручка) от оказания услуг, тыс. руб.	Д

 

В итоге мы видим, что при выполнении плановых показателей, выручка от оказания услуг отделом по работе с недвижимостью Таиланда будет изменяться нарастающим итогом. В первый год работы отдела выручка составит 508 тыс. руб., а в 2017 году 2, 4 млн. руб.

Так как отдел генерирует выручку от оказания посреднических услуг, то соответственно, при проведения финансового анализа не стоит учитывать себестоимость услуг и амортизационные отчисления.

Однако, не стоит забывать про коммерческие и управленческие расходы, которые несет предприятие для осуществления деятельности отдела по работе с недвижимостью Таиланда.

Таблица 3.4

Расчет коммерческих и управленческих расходов
Наименование показателей	Обозначение	Значение показателей по годам
Коммерческие и управленческие расходы без учёта затрат на маркетинговые мероприятия, тыс. руб.
Средний индекс изменения постоянных издержек		1, 070	1, 070	1, 070	1, 070	1, 070
Затраты на маркетинговые мероприятия, тыс. руб.	Смаркет
Коммерческие и управленческие расходы, тыс. руб.	Ску

 

За коммерческие и управленческие расходы была взята организация работы отдела, то есть заработная плата сотрудника и расходы, связанные с проведением маркетинговых мероприятий. В конечном итоге мы имеем представление об ежегодных расходах, связанных с функционированием отдела.

Имея представление о выручки отдела и о расходах, связанных с его функционированием, можно произвести расчет чистой прибыли, которую будет приносит отдела по работе с недвижимостью Таиланда.

 

 

Таблица 3.5 Расчёт прибыли от оказания услуг
Наименование показателей	Обозначение	Значение показателей по годам
Выручка от оказания услуг	В
Сумма НДС, полученная от получателей услуг	НДСпол
Доход (нетто-выручка) от оказания услуг	Д
Себестоимость оказания услуг (без коммерческих и управленческих расходов)	С
Валовая прибыль	Пвал
Коммерческие и управленческие расходы	Ску
Прибыль (убыток) от оказания услуг	Ппр	-92

 

Таблица3.6

Расчет себестоимости оказания услуги
Наименование	Обозначение	Значение показателей по годам
показателей
Совокупные постоянные издержки, тыс. руб.	TFC
Объем оказания услуг, кол.	Q
Удельные постоянные издержки, тыс. руб.	AFC	100, 0	76, 6	69, 4	64, 8	57, 5
Удельные переменные издержки, тыс. руб.	AVC	0, 00	0, 00	0, 00	0, 00	0, 00
Себестоимость единицы оказанной услуги, тыс. руб.	S	100, 0	76, 6	69, 4	64, 8	57, 5

 

Таблица 3.7 Рентабельность оказания услуги
Наименование	Обозначение	Значение показателей по годам
показателей
Цена оказанной услуги (с НДС), тыс.руб.	Р	100, 0	120, 0	150, 0	165, 0	168, 3
Цена оказанной услуги (без НДС), тыс.руб.	рбез НДС	84, 7	101, 7	127, 1	139, 8	142, 6
Себестоимость оказанной услуги, тыс.руб.	S	100, 0	76, 6	69, 4	64, 8	57, 5
Прибыль с оказанной услуги, тыс.руб.	Pr ед	-15, 3	25, 1	57, 7	75, 1	85, 1
Рентабельность оказания услуги, %	PIp	-15
Таблица 3.8 Анализ безубыточности оказания услуг
Наименование	Обозначение	Значение показателей по годам
показателей
Планируемый объем оказания услуг, кол.	Q
Доход от оказания услуг, тыс.руб.	Д
Совокупные издержки, тыс. руб.	TC
Прибыль (убыток) от оказания услуг	Ппр	-92
Совокупные постоянные издержки, тыс.руб.	TFC
Цена оказания услуги (без НДС), тыс.руб.	рбез НДС	84, 7	101, 7	127, 1	139, 8	142, 6
Удельные переменные издержки, тыс.руб.	AVC	0, 00	0, 00	0, 00	0, 00	0, 00
Порог рентабельности (безубыточный объём оказания услуг), кол.	Qб
Запас прочности, %	ПР	-18, 0	24, 7	45, 4	53, 7	59, 7

 

 

Таблица 3.9

Расчёт налога на прибыль
	Наименование показателей	Значение показателей по итогам года
1-го	2-го	3-его	4-го	5-го
	Проценты, начисленные по кредиту, тыс.руб.	0, 0	0, 0	0, 0	0, 0	0, 0
	Установленный норматив процентов за пользование кредитом, %
	Проценты, начисленные по кредиту, но в пределах установленного норматива, тыс.руб.	0, 0	0, 0	0, 0	0, 0	0, 0
	Превышение норматива расходов по уплате процентов, тыс.руб.	0, 0	0, 0	0, 0	0, 0	0, 0
	Прибыль (убыток) до налогообложе-ния, тыс.руб. (т.2.15)	-91, 5	225, 9	649, 2	1013, 2	1436, 3
	Налогооблагаемая прибыль, тыс.руб.	-91, 5	225, 9	649, 2	1013, 2	1436, 3
	Ставка налога на прибыль, %
	Налог на прибыль, тыс.руб. (6*0, 2)	-18

 

Таблица 3.10

План прибылей и убытков
	Наименование показателей	Обозначение	Значение показателей по итогам года
1-го	2-го	3-его	4-го	5-го
	Выручка от продажи продукции	В
	Сумма НДС	НДСпол
	Доход (нетто-выручка) от продажи продукции	Д
	Себестоимость проданной продукции (без коммерческих и управленческих расходов)	С
	Валовая прибыль	Пвал
	Коммерческие и управленческие расходы	Ску
	Прибыль (убыток) от продажи продукции	Ппр	-92
	Прочие доходы	Дпроч
	Прочие расходы	Рпроч
Прибыль (убыток) до налогообложения	Пдо	-92
	Налог на прибыль	Нпр	-18
	Чистая прибыль (убыток) планируемого периода	Пч	-73

Таблица 3.11

Расчёт рентабельности продаж
Наименование показателей	Обозначение	Значение показателей по годам
Чистая прибыль (убыток) планируемого периода, тыс.руб.	Пч	-73
Выручка от продажи продукции, тыс.руб.	В
Рентабельность продаж, %	PIs	-12

 

Таблица 3.12

Показатели

Нач. момент

Значение показателей по итогам года

1-го

2-го

3-его

4-го

5-го

Денежный потоки от инвестиционных операций

Притоки

1. Поступления от продажи внеоборотных активов

Оттоки

2. Инвестиции в основной капитал

3. Инвестиции в оборотный капитал

4. Иные инвестиционные вложения

Денежный поток CFинв

Денежные потоки от текущих операций

Притоки

5. Поступления от продажи продукции

Оттоки

6. Оплата труда работников

7. Отчисления в государственные внебюджетные фонды

8. Платежи поставщикам за сырьё, материалы, работы, услуги

9. Уплата процентов за кредит

10. Дополнительные расходы, связанные с получением и обслуживанием кредита

11. Уплата налогов (налога на имущество, налога на добавленную стоимость, транспортного, земельного налога и др.)

12. Оттоки денежных средств по другим текущим операциям

13. Платежи налога на прибыль

-18

Денежный поток CFтек

-73

Денежные потоки от финансовых операций

Притоки

14. Денежные вклады собственников

15. Получение кредитов

16. Бюджетные ассигнования и иное целевое финансирование

Оттоки

17. Возврат кредитов

0, 0

0, 0

0, 0

Денежный поток CFфин

Результаты деятельности

18. Остаток денежных средств данного года

-73

19. Остаток денежных средств на конец периода

-73

Таблица 3.13 Анализ безубыточности производства

Наименование

Обозна-чение

Значение показателей по годам

показателей

Планируемый объем производства продукции, шт.

Q

Доход от продажи продукции, тыс.руб.

Д

Совокупные издержки, тыс. руб.

TC

Прибыль (убыток) от продажи продукции, тыс.руб.

Ппр

Совокупные постоянные издержки, тыс.руб.

TFC

Цена единицы продукции (без НДС), тыс.руб.

рбез НДС

17, 3

18, 0

18, 7

19, 3

19, 8

Удельные переменные издержки, тыс.руб.

AVC

2, 00

2, 07

2, 13

2, 19

2, 23

Порог рентабельности (безубыточный объём производства), шт.

Qб

Запас прочности, проц.

ПР

96, 2

95, 9

96, 1

95, 6

95, 5

Теперь рассчитаем НДС от реализации и прибыль (таблица 3.13)

Таблица 3.13

тыс.руб.

Рентабельность производства продукции

	Наименование показателей	Значение показателей по итогам года
1-го	2-го	3-его	4-го	5-го
	Проценты, начисленные по кредиту, тыс.руб.	7201, 4	4368, 1	1534, 7	0, 0	0, 0
	Установленный норматив процентов за пользование кредитом, проц.
3	Проценты, начисленные по кредиту, но в пределах установленного норматива, тыс.руб.	6354, 2	3854, 2	1354, 2	0, 0	0, 0
	Превышение норматива расходов по уплате процентов, тыс.руб.	847, 2	513, 9	180, 6	0, 0	0, 0
	Прибыль (убыток) до налогообложе-ния, тыс.руб. (т.2.15)	1287144, 5	1673975, 2	1833691, 2	1659323, 8
	Налогооблагаемая прибыль, тыс.руб.	1287991, 8	1674489, 0	1833871, 7	1659323, 8
	Ставка налога на прибыль, проц.
	Налог на прибыль, тыс.руб. (6х0, 2)

 

Таблица 3.15

Динамический срок окупаемости инвестиций.

t	CFтек×  t	Нарастающим итогом
	844 704	844 704
	898 078	1 742 782
	801 734	2 544 516
	599 436	3 143 952
	512 668	3 656 620

 

b= - 386042 руб.

Займёмся финансовым профилем проекта. Согласно таблице 3.15 найдём чистые текущие стоимости по годам:

NPV0=	-232155 руб.
NPV1=	459983 руб.
NPV2=	1358061 руб.
NPV3=	2159795 руб.
NPV4=	2819104 руб.
NPV5=	3271898 руб.

Максимальный денежный отток составил 3271898 руб.

Начнём с безубыточного объёма производства Qб.

Qб =TFC/(P-AVC)

Таблица 3.16.

Безубыточный объём продаж

Наименование	Обозна-чение	Значение показателей по годам
показателей
Планируемый объем производства продукции, шт.	Q
Доход от продажи продукции, тыс.руб.	Д
Совокупные издержки, тыс. руб.	TC
Прибыль (убыток) от продажи продукции	Ппр
Совокупные постоянные издержки, тыс.руб.	TFC
Цена единицы продукции (без НДС), тыс.руб.	рбез НДС	17, 3	18, 0	18, 7	19, 3	19, 8
Удельные переменные издержки, тыс.руб.	AVC	2, 00	2, 07	2, 13	2, 19	2, 23
Порог рентабельности (безубыточный объём производства), шт.	Qб
Запас прочности, проц.	ПР	96, 2	95, 9	96, 1	95, 6	95, 5

 

Таким образом, безубыточные объёмы продаж будут ниже запланированных, что гарантирует получение прибыли.

 

В предпринимательской деятельности риск часто отождествляется с возможностью потери предприятием части своих ресурсов, снижения планируемых доходов, появления дополнительных расходов в результате осуществления производственной и финансовой деятельности. Любое предприятие не застраховано от рисков, следовательно, необходимо оценить возможные группы риска.

Основной риск проекта – недоверие со стороны клиентов. Уровень развитости данного направления услуг в г. Иркутске низкий. Клиент при купле-продаже квартиры доверяет больше крупным московским фирмам. В свою очередь агентства недвижимости на иркутском рынке все больше совершенствуется и набирает обороты (табл. 3.21).

Таблица 3.17

Вероятные риски проекта

Риски	Отрицательное влияние
1. Недоверие со стороны клиентов.	Снижение прибыли, в худшем случае - неокупаемость инвестиций.
2. Риск клиентов.	Если договор аренды не продлить вовремя, другие компании могут занять помещение.
4. Низкий уровень заработной платы.	Текучесть кадров.
5. Рост налогов.	Снижение прибыли.

 

 

Заключение

Целью данной работы являлось совершенствование деятельности риэлтерской фирмы.

По итогам проделанной работы делаем вывод, что жилищные вопросы до сих пор являются важнейшей составляющей государственных приоритетов социально-экономического развития страны.

В первом разделе мы рассмотрели само понятие риэлтерской деятельности, истоки его возникновения и развития и общепринятые термины, используемые риэлтерами в повседневной деятельности. До настоящего времени одним из приоритетных направлений в риэлтерской деятельности была и остаётся купля-продажа жилых помещений, но в последнее время агентства начинают оказывать дополнительные сопутствующие услуги, что позволяет увеличить клиентскую базу. В теории и практике целесообразно различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Риэлтерская деятельность во всем мире считается одной из самых выгодных. Это связано, прежде всего, с тем, что комиссионное вознаграждение, взимаемое риэлтерами при совершении сделок, колеблется в рамках 5-7% от стоимости объекта недвижимости, иногда более. В результате с учетом высокой стоимости объектов недвижимости вознаграждение составляет вполне большую сумму. Деятельность на этом рынке связана с проведением операций с объектами высокой ценности, с оперированием подчас огромными финансовыми средствами.

Наконец, операции с недвижимостью - один из тех секторов рыночной экономики, где роль государственного регулирования и регламентации особенно высока, где административные методы достаточно эффективны, а их применение не просто желательно, а необходимо, поэтому государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством Юстиции РФ. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции.

Во втором разделе дипломной работы я рассмотрела состояние рынка недвижимости России и г. Иркутске в частности.

Общий экономический потенциал региона оказывает определяющее влияние на уровень цен на жилье. Разница между финансово-инвестиционной емкостью рынка и количеством вводимого жилья свидетельствует о значительном дисбалансе спроса и предложения. Исходя из этого в последнее время в Иркутске значительно увеличилось число строительных площадок и застройщиков, предлагающих квартиры в новых домах. На рынке коммерческой недвижимости города наблюдается относительный дефицит недвижимости, использование которой в современных условиях может быть рентабельным. Крупнейшим собственником и арендодателем продолжает оставаться администрация г. Иркутска в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска.

Делая вывод из анализа риэлтерских услуг можно сказать, что к сегодняшнему дню пройден большой путь от «дикого капитализма» к цивилизованному рынку риэлтерских услуг, и в условиях развивающегося общества будет происходить дальнейшее развитие рыночных отношений. Профессиональный уровень специалистов-риэлтеров достаточно высокий, профессию риэлтера можно считать вполне сформировавшейся. Уровень обслуживания в различных агентствах недвижимости примерно одинаковый. Несмотря на жесткую конкуренцию, и ее возможное усиление, общими для всех участников рынка задачами являются: повышение статуса профессии риэлтера, дальнейшее совершенствование законодательства и упрощение взаимоотношений с госорганами, оптимизация деятельности.

Рассматривая деятельность агентства недвижимости «Союз Недвижимость», его организационную структуру, сферу деятельности на рынке, расходную и доходную часть, а также финансовое состояние и отслеживая динамику продаж услуг агентства, выделяется услуга оформления сделок купли/продажи жилой недвижимости. На протяжении анализируемого периода реализация услуг в данном направлении находится в наиболее стабильной ситуации.

В целом, за исследуемый период, динамика наиболее доходных направлений (оформление сделок купли/продажи жилых объектов, коммерческой недвижимости) имеет тенденцию к повышению объемов реализации этих услуг.

Учитывая результаты проведенного анализа деятельности фирмы, я предложила:

- Создать новый отделов и освоеить новый вида деятельности;

Анализируя полученные показатели, я пришла к выводу, что нововведения не только не отразялтся на деятельности предприятия и его финансовой активности пагубным образом, аувеличат его потенциальные финансовые возможности.

 

 

⇐ Предыдущая12345

Поделиться:

Популярное:

1. Анализ полученных результатов и разработка предложений
2. АТЕРОСКЛЕРОЗ БРЮШНОГО ОТДЕЛА АОРТЫ
3. Бхагаван, не могли бы Вы рассказать что-либо о Вашей внешней и Вашей внутренней работе?
4. В качестве приложения к курсовой работе может быть баланс предприятия (Ф. №1), отчет о прибылях и убытках (Ф. №2) и справки к ним.
5. В курсовой и выпускной и выпускной работе применяются только затекстовые и подстрочные ссылки. В затекстовых ссылках – полное библиографическое описание книги, в подстрочных – краткое.
6. В курсовой работе рассматривается холодный цех.
7. В ЛОГОПЕДИЧЕСКОЙ РАБОТЕ С НЕГОВОРЯЩИМИ
8. В моей работе важное место занимает выбор методов и приёмов.
9. В РАБОТЕ С БЕЗРЕЧЕВЫМИ ДЕТЬМИ
10. Видится связь идей Циолковского, высказанных в работе «Свободное пространство», с космической техникой XX-XXI веков.
11. Возведение насыпей, разработка выемок скомплектованными машинно-дорожными отрядами.
12. ВРЕЗКА 2.2. РАЗРАБОТКА НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЙ АНКЕТЫ