Анализ рынка недвижимости Таиланда

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 5Следующая ⇒

Таиланд (старое название Сиам) — самая посещаемая и любимая туристами страна Юго-Восточной Азии. Особенно любят «погреть косточки» в тайских тропиках жители северных стран, уставшие от холодов, слякоти и пасмурной погоды. Таиланд в своем роде уникален. У него очень удачное географическое положение, есть выход к Тихому и Индийскому океанам. Отдыхающих Таиланд покоряет своими великолепными пляжами и чудесной природой, предпринимателей — развитой инфраструктурой, отличными дорогами и хорошим воздушным сообщением с другими странами, желающих поправить свое здоровье — качественными медицинскими учреждениями, где трудится квалифицированный персонал. В Таиланде можно одновременно и работать, и отдыхать, и лечиться. И при этом цены на услуги и проживание гораздо ниже западноевропейских. Еще одна привлекательная особенность Таиланда — наличие недвижимости самого широкого диапазона, рассчитанной практически на любую толщину кошелька. Для любителей жить с размахом здесь есть роскошные виллы, а для тех, кто предпочитает спартанские условия, — недорогие сельские домики. Но в обоих случаях очарование тропических лесов и теплого моря — одинаковое.

Если в большинстве стран мира стагнация на рынке недвижимости напрямую связана с глобальным кризисом, то в Таиланде ситуация иная. Падение цен на тайское жилье началось еще до кризиса, в 2006 г., что связано с внутренними политическими неурядицами. Естественно, финансовый ураган, прокатившийся по всему миру, задел и Таиланд, усугубив проблемы. В 2009 году экономика страны впала в рецессию. И падение цен продолжилось. В 2010 году рынок оставался довольно вялым. Светлый период на тайском рынке недвижимости и в строительной индустрии отмечался лишь в начале и середине 90-х гг. прошлого столетия. В 1996 г. Бангкок переживал настоящий строительный бум. В течение года было возведено около 127 000 единиц жилья. С тех пор достичь таких показателей не удавалось. Кризис 1997 г. буквально сломал страны Юго-Восточной Азии, включая и Таиланд. Только на рубеже нового тысячелетия, на рынке недвижимости забрезжил рассвет и цены стали подниматься. Так продолжалось вплоть до 2006 г. Потом инвесторы, напуганные политической нестабильностью, стали избегать Таиланда. В 2009 г. спрос на тайскую недвижимость со стороны иностранцев резко сократился. Соответственно и цены стали падать. Так, уже в 2010 году по сравнению с 2008 годом они понизились в среднем на 10 %, а по сравнению с пиковыми значениями 1992 г. цены упали в среднем на 35 %. Для преодоления рецессии власти страны приняли в 2008-2009 гг. ряд мер, среди них — снижение налогового бремени в сфере недвижимости. Так, не облагается налогом новая недвижимость стоимостью менее 9000 долларов. Налог на передачу титула снижен с 2 % до 0, 01 %, а налог на отдельные виды предпринимательства (этот налог заменяет в Таиланде налог на добавленную стоимость) — с 3, 3 % до 0, 1 %. Не облагаются налогом деньги (из дохода / зарплаты), идущие на погашение процентной ставки по ипотечному кредиту. Принятые меры позволили стабилизировать общую экономическую ситуацию: если в 2009 году экономика потеряла 3 %, то в 2010 году была прибавка ВВП — плюс 5%.

У зарубежных бизнесменов и служащих иностранных компаний максимальным спросом пользуется недвижимость в Бангкоке и его окрестностях. Иностранцы, желающие приобрести второе жилье для семейного отдыха, отдают предпочтение южным районам страны, прибрежным курортным зонам и некоторым островам, которые быстро превращаются в элитные международные курорты. Одновременно на фешенебельных курортах быстро развивается очень модная в западных странах индустрия яхтенного спорта. По этой причине и недвижимость в таких районах стоит дороже, чем в остальных частях страны. В то же время самая дорогая тайская недвижимость в целом по цене все еще уступает недвижимости стран Карибского бассейна, не говоря уже о средиземноморских государствах. Сегодня 1 кв. м жилья стоит в Бангкоке в среднем 2425 долларов, по стране — в среднем 2495 долларов. Столичная квартира площадью 80 кв. м продается за 205 600 долларов, 120 кв. м — за 299 400. Просторные столичные апартаменты площадью 220 кв. м (2 жилые комнаты, 2 ванные комнаты, гостиная, комната для прислуги, большая лоджия), полностью меблированные, стоят 995 000 долларов. В 2010 году средняя годовая рента в Бангкоке зафиксирована примерно на уровне 7%.

На острове Ко Чанг двухэтажная фешенебельная вилла с современным дизайном, 700 кв. м жилой площади (полностью меблированная, с вентиляцией, кухня полностью оборудована, включая холодильники, посудомоечную и стиральную машины. В комнатах — аудио- и видеотехника, крыша спроектирована как терраса, большой бассейн, сауна, гидромассажная ванна «джакузи», круглосуточно охраняемый поселок с трехметровым забором, в поселке и вокруг него установлено освещение, есть удобный выход на пляж, где могут отдыхать только жители поселка), выставляется за 10, 2 млн долларов. А на острове Ко Самуи великолепная современная вилла с бассейном и террасами, 234 кв. м жилой площади, стоит «всего лишь» 689 000 долларов.

Двухкомнатная квартира с лоджиями на острове Пхукет площадью 160 кв. м (2 ванные комнаты, полностью оборудованная кухня с 2 холодильниками, стиральной машиной и проч., в комнатах — аудио- и видеотехника, потолочные вентиляторы, спутниковая связь, скоростной Интернет, круглосуточно охраняемый дом с общим бассейном, садом и подземным гаражом) ждет нового хозяина, готового выложить 387 750 долларов. Самые дешевые и хорошие однодвухкомнатные квартиры можно купить за 60 000-120 000 долларов в домах, расположенных в некотором отдалении от моря. Приблизительно столько же стоят и добротные семейные дома в глубинке.

При покупке недвижимости в Таиланде самое последнее, что надо делать, — экономить на юристе. Дело в том, что тайский рынок недвижимости живет своей удивительной жизнью. Строгие правила регистрации недвижимости и получения титула отсутствуют. Самих титулов — несколько видов. Нет также четких нормативов по изъятию недвижимости кредиторами в случае неплатежеспособности заемщика. В результате банки отказываются выдавать ипотечные кредиты иностранцам. Банки, в том числе и авторитетные западные, выдают ипотечные ссуды только гражданам других государств, имеющим право на работу и проживание в Таиланде, а также официально зарегистрировавшим супружеские узы с местными жителями. Гражданам других государств запрещено покупать в Таиланде землю, но можно приобретать семейные дома и квартиры. При этом в многоквартирных домах, оформленных как кондоминиумы (совместное владение домом собственниками квартир), доля квартир, купленных нерезидентами, не должна превышать 49 %. А если, допустим, выбранная вами квартира превысит указанную долю, то в покупке вам откажут (эта норма не действует, если покупать квартиру через зарегистрированную в Таиланде компанию). В многоквартирных домах, не зарегистрированных в качестве кондоминиумов, продажа квартир запрещена, допускается только аренда.

В начале 2010 года вступили в силу поправки в закон, согласно которым иностранец, с разрешения Министерства внутренних дел Таиланда, может приобретать до 1600 кв. м земли для постройки дома или под уже ранее построенным домом. При этом нерезидент, с согласия Инвестиционного совета Таиланда, должен вложить в экономику Таиланда как минимум 1 млн долларов (помимо покупки недвижимости). Есть также другой вариант, который позволяет взять землю в аренду на 30 лет с последующей пролонгацией на такой же срок. Для этого удобнее всего зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью. Это обойдется приблизительно в 1500 долларов, плюс к этому ежемесячно надо будет платить в казну около 70 долларов. При регистрации компании должно быть минимум семь акционеров. Из них иностранцы должны иметь 49 % акций, тайцы — 51 %. Чтобы законно обойти эту норму, нерезидентам надо в уставных документах предусмотреть выпуск привилегированных акций. Тогда 49 % «иностранных» акций будут перевешивать 51 % «местных». Это даст возможность контролировать и фирму, и купленную жилую недвижимость с землей. Регистрация фирмы может помочь и в других ситуациях. Допустим, нерезидент приобрел особняк и выкупил у владельца право на аренду земли, на которой этот особняк стоит. Но через некоторое время может оказаться, что требуется пролонгация аренды земли. В ней новому собственнику могут отказать по разным причинам. Понятно, что это сильно затруднит пользование жильем. Но если тот же самый дом покупать через компанию, то подобных проблем не возникнет.

На первичном рынке надо быть внимательным с девелоперами, часть которых не прочь ободрать иностранца-инвестора как липку, оставив и без квартиры, и без денег. В 2008 г. был принят закон, защищающий покупателей от мошенничества со стороны застройщиков. В частности, деньги, которые добросовестный покупатель перечисляет за новое жилье, должны теперь поступать не на счета строительной организации (владельца стройки), а на счет третьей фирмы. Эта фирма, в свою очередь, перечисляет данную сумму застройщику только после того, как тот выполнит все свои обязательства по отношению к покупателю, сторонним организациям и государству, т. е. полностью завершит строительство, рассчитается со своими кредиторами и зарегистрирует новостройку в органах местной власти. К сожалению, данная норма пока остается на бумаге.

Когда покупатель находит желаемую недвижимость, он оставляет продавцу залог — 10 % от стоимости дома / квартиры. Залог остается у продавца, если сделка сорвется по вине покупателя. А если она сорвется по вине продавца, то последний обязан вернуть покупателю залог плюс еще столько же. Иногда еще до перечисления залога при первой же встрече продавец требует так называемый взнос резервирования — около 1250 долларов. За эти деньги продавец обязуется сохранять недвижимость за данным покупателем и не искать других клиентов. После того как стороны улаживают все нюансы, они заключают сделку купли-продажи. Обычно это происходит в офисе юридической фирмы. Оформление сделки укладывается в 2-3 месяца. Имя нового собственника регистрирует Земельный департамент. Покупателю надо быть готовым к тому, что расходы на услуги у разных фирм и в разных районах страны могут колебаться. Что касается выплат в бюджет, то они обычно рассчитываются по максимуму. Ориентировочно расходы при покупке следующие. Услуги помощника и одновременно переводчика — приблиз. 258 долларов (платит покупатель), правовая поддержка — 600-900 долларов (покупатель), проверка титула — приблиз. 388 долларов (покупатель), комиссионные агенту — 3-5 % от стоимости недвижимости (продавец), налог с оборота — 1 % (продавец), госпошлина — 0, 5 % (продавец), налог на отдельные виды предпринимательства — 0, 1 % (продавец), налог на передачу титула — 0, 01 % (продавец). При продаже недвижимости продавец платит налог на сделку / капитал в размере 20 % от стоимости недвижимости. Самый большой размер этого налога платится в течение года со дня покупки недвижимости, самый маленький (половина налога, т. е. 10 %) — после восьми и более лет со дня покупки. Иностранцы обязаны платить налог на развитие территории, на которой стоит их собственность. Размер платежа устанавливается местными властями. При покупке недвижимости сразу же надо поинтересоваться, сколько займет ее содержание, т. е. текущая эксплуатация. Она должна быть вам по карману. Еще один важный момент. При перечислении денег из российского банка в тайский необходимо в платежных документах указать, что деньги предназначаются для приобретения жилой недвижимости.

Россияне могут находиться в Таиланде без визы до 30 дней. Для более длительного пребывания требуется оформление визы в посольстве Таиланда в Москве. В общей сложности по визе можно проживать полгода с возможностью дальнейшей пролонгации. Затем можно получить вид на жительство. Для предпринимателей, инвесторов и разного рода специалистов это несложно, как и для лиц пенсионного возраста, имеющих минимальный ежемесячный доход / пенсию 1150 долларов.

До последнего времени большинство русских, подыскивающих жилье для отдыха, предпочитали недвижимость в прибрежных кондоминиумах по цене 2–5 млн. батов, в особенности в Паттайе. Лишь немногие состоятельные россияне приобретали просторные отдельные дома. “Мы ожидаем, что русские будут продолжать покупать недвижимость в Паттайе, причем наряду с доступной по цене недвижимостью спросом у них будут пользоваться и престижные дома”, – говорит Клейтон Уэйд, исполнительный директор компании Premier Homes Real Estate. На острове Пхукет спрос на недвижимость у россиян снизился. Согласно данным Ларри Каннингема, исполнительного директора компании Phuket One Real Estate, число запросов по недвижимости на сайте компании со стороны россиян сократилось на 25 % в последнее время, хотя это единственный на Пхукете сайт на русском и английском языках. Напротив, число граждан России, проявляющих очевидный интерес к большим инвестиционным проектам, наоборот возросло. Люди ищут возможность вложить средства в отели и большие земельные участки. Прямые авиарейсы в московский аэропорт Домодедово, открытые компаниями Thai Airways International и Singapore Airlines, должны способствовать расширению туристических и деловых связей между Россией и Таиландом. Руководители авиакомпаний убеждены, что эти полеты в коммерческом отношении будут успешными, поскольку у нового поколения россиян, относящихся к среднему классу, покупательная способность весьма высока, а спрос на дальние авиаперелеты для отдыха с семьями в отдаленных странах значительно вырос.

С бурным развитием рынка недвижимости на Пхукете и разрастанием марин (гаваней для стоянки яхт и их инфраструктуры) Пхукет неизменно находится в центре внимания инвесторов и застройщиков, как местных, так и зарубежных. Цены на Пхукете остаются очень привлекательными для покупателей, рассчитывающих уйти на заслуженный отдых и поселиться на острове или купить себе дом для отдыха. Таких инвесторов воодушевляет бурный рост экономики в сочетании с прямым авиасообщением с Австралией, Гонконгом, Сингапуром, Куала-Лумпуром, Индонезией и Европой, включая Москву. Не последнюю роль играет несравненная красота побережья и космополитический образ жизни. Гонконгский и европейский рынки продолжают подстегивать спрос на недвижимость на Пхукете. Сильный фунт стерлингов и евро выгодно подчеркивают низкие цены на Пхукете по сравнению с дороговизной недвижимости в Челси или Марбелле. В Гонконге же качество жизни продолжает ухудшаться. Несмотря на значительный ущерб, нанесенный цунами в 2004 году туристической отрасли Пхукета, рынок недвижимости острова практически не пострадал. Такие компании, как Siam Real Estate CEO, даже смогли удвоить свой оборот в первом полугодии 2005 года. Рынок недвижимости Пхукета демонстрирует хорошую динамику. Сейчас там осуществляется более 130 строительных проектов, причем недвижимость продается еще на ранних стадиях строительства и продается очень хорошо. Основным козырем Пхукета по сравнению с Западом и другими регионами, в которых люди желали бы поселиться после выхода на пенсию, является, во-первых, выгодная цена на недвижимость такого же класса и, во-вторых, низкий уровень потребительских цен. Некоторые покупатели предполагали, что после цунами цены на недвижимость непосредственно на берегу моря резко пойдут вниз, но ничего такого не произошло, и цены остались примерно на том же уровне. Объясняется это просто: прибрежной незастроенной земли на острове почти не осталось, поэтому предложение не обгоняет спрос. Покупатель проявляет активность на любом ценовом уровне, если дизайн дома, планирование и управление недвижимостью соответствуют его требованиям. Просто люди стали более информированы относительно опасностей, которые могут подстерегать человека на любых широтах. Строительная же активность позволяет надеяться, что в недалеком будущем Пхукет сможет предложить более широкий выбор недвижимости.

Например, на Пхукете осуществляются очень престижные проекты гавани с причалами мирового уровня и гольф-полей чемпионского класса. Гавань на Пхукете, Royal Phuket Marina, будет очень напоминать Porto Banus Marina в Марбелле, Испания. На другой стороне спектра можно отметить строительство хороших и недорогих апартаментов и бунгало, не имеющих непосредственных видов на море, однако хорошо оснащенных для комфортного проживания, экономичных и дающих обладателю доступ ко всей курортной инфраструктуре острова. Аналитики утверждают, что у рынка Пхукета только один путь – наверх, в смысле роста объема продаж и разнообразия предлагаемых объектов недвижимости. Опросы риэлторов показывают, что примерно 80 % покупателей интересуются вторичной недвижимостью – хорошими виллами и квартирами в кондоминиумах с налаженным управлением, в то время как 20 % предпочитают строить свой новый дом. Наибольшей популярностью у покупателей пользуется жилье в кондоминиумах в ценовом диапазоне от 5 млн. до 20 млн. батов. Недвижимость класса luxury продолжает пользоваться большим спросом, о чем свидетельствует количество осуществляемых в настоящее время проектов. Уже через шесть недель после объявления о начале строительства заключительной, жилой части курорта Trisara половина вилл была распродана по цене 2, 4 млн. долл. США за виллу с двумя спальнями и 4, 8 млн. – за виллу с четырьмя спальнями. Рынок престижного жилья на Пхукете продолжает вызывать интерес у инвесторов всего мира.

Что касается инфраструктуры, то положение в водоснабжении вызывает серьезную озабоченность. Водохранилище Бангвад, основной источник воды на острове, даже после продолжительных сезонов дождей наполняется всего на 70 % расчетного уровня. Система сбора воды так же неэффективна, как и система ее распределения. Предлагаемые меры по перекачке воды из ближайшего горного района или перестройке системы распределения были благополучно забыты, а между тем этот вопрос требует безотлагательного решения, если власти действительно заинтересованы в росте населения острова за счет инвесторов. Ситуация с энергоснабжением и дорогами в целом не вызывает серьезных опасений. Правительство уделяет должное внимание, развитию транспортной системы острова, вкладывая средства в строительство объездных дорог на особо загруженных участках существующих шоссе.

Несмотря на стихийное бедствие небывалой силы, неоправданную панику по поводу атипичной пневмонии и птичьего гриппа, экономика острова Пхукет и его рынок недвижимости пережили невзгоды с минимальными потерями. Завидными темпами росли цены на недвижимость и землю, отлично развивалась индустрия создания новых гаваней. Строительство целых пяти новых гаваней открывает для застройки восточного побережья острова широкие возможности и перспективы. Будущее Пхукета видится в обнадеживающем росте экономики, дающей намек на некоторую ее зрелость.

Восточный приморский район является экономическим локомотивом Таиланда. Здесь сосредоточены объекты туриндустрии, главный порт страны, множество промышленных объектов и большие участки земли под застройку, включая береговую линию, протянувшуюся на многие мили. Хотя административным центром Восточного приморского района официально считается город Чонбури, настоящим центром остается Паттайя с ее большими торговыми и развлекательными предприятиями, развитой сферой обслуживания и отелями, а также несколькими международными школами. И в Паттайе, и в аналогичном курортном районе Жомтьен в последние годы наблюдается небывалый строительный бум во всех секторах. Наиболее активны в этой области вернувшиеся в регион крупные строительные компании Бангкока. Первой компанией, которая разглядела большой потенциал Паттайи, была Raimon Land, начавшая строить комплекс из двух башен на побережье. Несмотря на высокие цены и затянувшееся строительство, связанное с переделкой проекта недостроенного здания, недвижимость на этом объекте была распродана очень быстро. Многие ранние инвесторы уже успели перепродать свою недвижимость, получив очень высокую прибыль. Это значит, что рыночная цена 75 000 батов за м2 была установлена по минимуму, но этот минимум уже превосходил уровень ранее наблюдаемых цен, хотя и был сопоставим с ценами в Бангкоке. В ноябре 2006 года компания Raimon Land приступает к строительству нового комплекса Northpoint, который будет пользоваться не меньшим спросом. Это кондоминиум высшего класса в Вангамарте, Северная Паттайя, состоящий из 380 квартир в двух башнях в 50 и 60 этажей, с отдельным оборудованным пляжем. Другим проектом, вызывающим живейший интерес инвесторов, является The Sails (Паруса) компании Grande Asset Development. Это будет пятизвездочный кондоминиум на побережье в курортной зоне с всего четырьмя апартаментами на каждом этаже, с потолками 3 метра, большими отдельными лоджиями и ничем не заслоняемыми видами на море. В северном крыле (парусе) разместится пятизвездочный международный отель. Решение руководства компании построить этот объект в Жомтьене выглядит вполне естественно: центр Паттайи слишком шумен и переполнен народом.

В Жомтьене все наоборот. В Паттайе начато строительство нескольких меньших по размерам многоквартирных кондоминиумов с отличной планировкой и отделкой, которые тоже очень хорошо продаются. Успех проектов, продающихся уже на стадии нулевого цикла, свидетельствует о том, что большой сдерживаемый спрос, наконец, находит выход. В отличие от кондоминиумов строительство отдельных домов в последние годы ничто не тормозило. Одним из крупнейших и хорошо рекламируемых проектов является Siam Royal View. Всего здесь будет построено 350 домов различных типов. Первая очередь из 150 участков с прекрасными панорамными видами продается очень хорошо. Нижний уровень цен всего пакета (участок + дом) составляет всего несколько млн. батов, хотя многие объекты стоят 10 и более млн. батов. Основными покупателями новой недвижимости являются граждане Европы (в основном британцы), вышедшие на пенсию, но продолжающие работать в этом регионе, бывшие граждане Таиланда, вернувшиеся на родину и работающие здесь, а также те, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, купив современное и комфортабельное жилье, которого раньше не было на рынке. Застройщики с радостью реагируют на большой спрос, предлагая большое количество объектов отличного класса.

Темпы современного строительства не только радуют, но и вызывают определенные проблемы. С появлением новых торговых и развлекательных центров значительно возрастает интенсивность дорожного движения и толчея в часы пик, поэтому большее внимание должно уделяться проблемам планирования и зонирования городской и курортной среды. Общий экономический фон очень благоприятен для Паттайи. Спрос на комфортабельное жилье такого же уровня, как на острове Пхукет, постоянно растет. Хотя покупка жилья стоимостью в 1 млн. долл. США все еще редкость на данном этапе развития региона, специалисты предвидят, что положение скоро изменится. Этому способствует растущая популярность и доступность этого направления для туристов, широкое строительство торговых предприятий и курортной инфраструктуры, большое количество возвращающихся из Гонконга и Сингапура экспатриантов. При такой активной застройке Паттайи эксперты предполагают, что внимание инвесторов переместится в прибрежные зоны с нетронутой природной средой. Объекты в таких местах смогут соперничать с виллами Пхукета и Самуи и по комфортабельности, и по цене и будут пользоваться спросом у более состоятельных людей. Новый международный аэропорт Бангкока и хорошая дорожная инфраструктура способствовали началу строительства престижных вилл уже в 2006 году. Высокое качество строительства должно усилить международный статус Паттайи и вызвать приток инвесторов в объемах, сравнимых с курортными районами Испании.

Законодательство Таиланда определяет, что иностранный гражданин не может владеть землей. Он получает 100% права только на объекты, расположенные на участке. При желании купить землю иностранец может либо оформить ее в долгосрочную аренду, либо зарегистрировать на юридическое лицо.

Предварительно ознакомиться с рынком недвижимости Таиланда можно посредством печатных СМИ, интернета или на тематических выставках. Для осуществления дальнейшей сделки иностранным гражданам рекомендуется обращаться в агентства недвижимости – это позволит избежать языкового барьера и трудностей с трактовкой местных законов. Агентство недвижимости может располагаться как непосредственно в Таиланде, так и в России, являясь филиалом таиландской компании либо самостоятельной российской фирмой, продающей недвижимость через своих зарубежных партнеров. Проверить надежность таиландского агентства можно, например, запросив регистрационные документы на компанию и разрешение на работу. Лицензии на риэлтерскую деятельность как таковой в Таиланде нет.

Для потенциальных покупателей компании организовывают ознакомительный тур. Он длится от одного до пяти дней и включает в себя поездки на объекты на машине в сопровождении агента. Все поездки и консультации для потенциальных покупателей бесплатны, однако авиабилеты и размещение в отеле они оплачивают сами. При желании сделку можно провести удаленно. Вся процедура проходит под юридическим контролем компании-продавца. Для связи с агентством и подписания необходимых документов покупателю потребуется электронная почта и услуги экспресс-почты. Из документов для проведения сделки потребуется лишь загранпаспорт. Если сделка будет осуществляться от имени юридического лица, пакет необходимых документов будет подготавливаться уже на месте.

После того как объект выбран, необходимо получить в таиландском банке специальную справку – ТТ3 (Tor Tor 3, Foreigner Exchange Transaction Form), подтверждающую перевод иностранных инвестиций. Согласно закону иностранец вправе приобрести недвижимость в Таиланде, только являясь инвестором, то есть если сможет подтвердить, что денежные средства переведены из другой страны, причем не в батах. ТТ3 необходимо получить как при безналичном перечислении средств, так и в случае ввоза наличных. В зависимости от конкретного банка счет может быть открыт на различных условиях. Например, Kasikorn Bank открывает иностранцам счета на основании заграничного паспорта и туристической визы. В случае ввоза наличных их необходимо обменять на баты и также получить ТТ3. Этот документ также выдается банком в случаях прямого перевода средств с заграничного счета на счет продавца или агентства, а также при обмене дорожных чеков.

Для резервирования объекта покупатель подписывает так называемый резервационный лист. Это первый документ по сделке, на основании него покупатель оплачивает задаток 1%. Он содержит всю необходимую информацию об объекте и реквизиты сторон. Обычно выбор объекта и подписание резервационного листа занимает не более трех дней. Как и в Европе, в случае отказа от сделки аванс покупателю не возвращается. Исключение составляют случаи срыва сделки по вине продавца – тогда задаток возвращается покупателю. В течение тридцати дней по внесении задатка юрист продавца начинает подготовку договора купли-продажи.

Проверку объекта по желанию покупателя можно провести как до подписания резервационного листа, так и после. Всю работу выполняет юридическая компания. Для этого у продающей стороны запрашиваются необходимые документы. Услуги юристов оплачиваются покупателем отдельно. В числе прочих факторов проверяется и такая особенность таиландской недвижимости: не все квартиры в одном и том же здании могут являться частью этого многоквартирного дома. Поэтому дополнительно проверяется, зарегистрированы ли апартаменты земельным департаментом именно как кондоминимум.

Основной договор купли-продажи, или контракт, может быть подписан в отсутствии покупателя посредством электронной почты и компании, занимающейся доставкой. В контракте, помимо всех условий, указывается, какая из сторон и в каком размере уплачивает налоги и другие необходимые платежи по сделке.

В завершение сделки покупатель оплачивает оставшуюся сумму. В зависимости от условий конкретной сделки оплата может быть растянута по времени (при строящихся объектах), однако только после внесения всей суммы сделка будет зарегистрирована в Земельном департаменте Таиланда. При этом новый владелец получает в учреждении чанот (Chanote) – документ, подтверждающий право собственности. Чанот представляет собой земельный документ, на лицевой стороне которого изображен герб Таиланда и на обратной – сведения обо всех предыдущих продажах объекта. Он оформляется на тайском языке. Чанот, выдаваемый иностранцам, не отличается от того, который получают граждане Таиланда, и точно так же гарантирует право собственности.

Таблица 3.1

Сопутствующие расходы

Покупка квартиры на первичном рынке (от застройщика)	пошлины в Земельный департамент 6, 5-6, 7% от суммы сделки*
Покупка квартиры на вторичном рынке	2, 5-5% от оценочной стоимости жилья**
Покупка дома с земельным участком	Зависит от стоимости дома, в среднем несколько сотен евро***

* В данном случае оценочная стоимость практически не отличается от контрактной. Пошлины платятся застройщику вместе с последним платежом за квартиру. Застройщик оплачивает пошлины в Земельный Департамент самостоятельно. В среднем обща сумма пошлин - 6, 5-6, 7%. Как правило, в данном случае эта сумма полностью оплачивается покупателем, хотя в последнее время появляются проекты в Паттайе, при покупке квартиры в которых застройщик берет на себя половину платежей. Имеет смысл уточнить этот нюанс с застройщиком или авторизированным агентом.

** В данном случае речь идет, как правило, о сделке между частными лицами. Точную сумму расходов на переоформление можно узнать заранее в Земельном Департаменте, но в среднем она составит примерно 5% от оценочной стоимости жилья (при условии, что продавец владел данным жильем более 5 лет) до 10% (продавец владел данным жильем менее 5 лет). Как правило, эти сборы платятся пополам между продавцом и покупателем, таким образом, покупателю предстоит оплатить от 2, 5% до 5% от оценочной стоимости приобретаемого жилья.

*** Как известно, в Таиланде иностранец не имеет права на покупку земли. В таком случае покупатель (иностранный подданный) берет землю в аренду на 30 лет или приобретает землю и дом через созданную для этой цели тайскую компанию. В случае покупки земельного участка и дома на вторичном рынке и при условии, что тайская компания, созданная в свое время для покупки данного объекта, владеет исключительно данным участком земли и домом, переоформление права собственности происходит путем простой смены владельца и директора компании. В данном случае нет необходимости обращаться в Земельный Департамент. Расходы при переоформлении такого рода составляют несколько сотен евро и не зависят от стоимости приобретаемого жилья.

Ситуация с кредитами для иностранцев неоднозначная. Рассчитывать на кредитование можно, однако ее условия будут зависеть от конкретной сделки. Максимальный срок кредитования составляет десять лет. Застройщики предоставляют рассрочки на срок от одного до пяти лет.

На период проведения сделки покупатель имеет возможность остановиться в съемном жилье. Подобрать подходящий объект можно заранее, еще до приезда в Таиланд. Примерная схема арендования может быть следующей. После выбора объекта компания отправляет арендатору счет на оплату задатка и договор аренды. Сумма задатка зависит от конкретной сделки и может достигать месячной арендной платы. Задаток необходим для резервирования объекта за арендатором. В случае отказа от аренды он не возвращается. Подписанный контракт отправляется арендатором обратно посредством электронной почты или по факсу. По прибытии в Таиланд арендатор оплачивает первый месяц аренды и страховой депозит (при длительной аренде – в размере месячной арендной ставки) за вычетом ранее внесенного задатка.

Нормальным при покупке недвижимости в Таиланде является использование для оформления покупки услуг юридической конторы. Во-первых, это избавляет покупателя от необходимости приезжать в Таиланд для получения необходимых документов, что с учётом стоимости и длительности авиаперелётов достаточно недешевое и утомительное занятие, во-вторых, дает покупателю ещё одну сторону, представляющую его интересы, и следовательно, заинтересованную в беспроблемном прохождении сделки. Таким образом, после выбора объекта недвижимости вы можете подписать договор покупки объекта, доверенность на проведение сделки от вашего имени на выбранного вами юриста, если необходимо – открыть счёт в тайском банке для перечисления на него денег на покупку недвижимости, и покинуть Таиланд. По завершению финансовых расчётов юридическая контора передаст вам свидетельство о праве собственности на выбранный вами объект и документ, подтверждающий поступление денег из-за рубежа на покупку недвижимости.

Сама процедура покупки выглядит следующим образом:

1. Вы, с помощью брокера или самостоятельно, находите интересующую вас недвижимость и договариваетесь с владельцем о цене и условиях покупки, как то:

a) Стоимость объекта недвижимости;

b) Что из интерьера входит или не входит в стоимость;

c) Кто и в каких пропорциях оплачивает Transfer fee и услуги адвокатской конторы;

d) Величина и дата внесения залога (как правило – порядка 10%);

e) Дата совершения сделки (перевод денег).

f) Дата, когда объект будет готов к заселению новыми владельцами.

2. После достижения договоренностей обе стороны направляются в офис местного юриста, где происходит последующий процесс:

a) Покупатель и продавец подписывают договор купли/продажи, где находят отражение все предыдущие договорённости;

b) Продавец предоставляет копии (или оригиналы) правоустанавливающих документов (чанот) и паспорт (паспорта) юридической конторе на проверку подлинности и валидности прав собственности на объект сделки;

c) После проверки документов адвокатской конторой, покупатель передает продавцу чек (наличные) как залоговый платеж. С этого момента квартира считается забронированной и у покупателя есть достаточное количество времени для организации перевода денег на территорию Таиланда. Самый простой способ – открыть счет в Тайском банке и сделать перевод на своё имя с указанием «покупка недвижимости»;

d) В момент, когда деньги переведены из-за границы на счет покупателя, покупатель выписывает чек на остаток суммы на имя продавца и отдает его в юридическую контору;

e) По получению сигнала, что покупатель готов оплатить сделку, продавец предоставляет оригиналы документов в юридическую контору, которая на основании договора и проводит процесс перевода права собственности в местном отделении Землеуправления (Land Office) с одного собственника на другого;

f) В результате, покупатель получает правоустанавливающий (чанот) документ на объект сделки с его именем и номером паспорта, а продавец получает чек.

3. По совершению сделки продавец выплачивает оговоренное вознаграждение брокеру.

При покупке квартиры на первичном рынке все происходит приблизительно таким же образом, только функции юридической компании, как правило, берет на себя юрист, работающий в строительной компании. Главное - внимательно и вдумчиво читайте предложенный вам договор.

⇐ Предыдущая 1 2 345 Следующая ⇒