Тема: Недвижимость как объект инвестирования

Тема: Недвижимость как объект инвестирования

Объект оценки в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности в Российской Федерации может включать: недвижимое имущество; движимое имущество; машины и оборудование; ценные бумаги; имущественные права, не овеществленные в ценных бумагах и могущие в соответствии с действующим гражданским законодательством выступать предметом сделок до их отчуждения; интеллектуальная собственность и нематериальные активы; различные услуги; предприятия в целом, как действующие, так и находящиеся в процессе ликвидации.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом. К ним относятся: денежные средства, ценные бумаги, имущественные права и требования, не овеществленные в ценных бумагах, результаты интеллектуальной собственности и другое движимое имущество.

В международных стандартах оценки недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения, в том числе и постройки. Это материальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также под или над ней.

Расположенные на земельных участках объекты недвижимости делят на группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации, насаждения. Строения условно подразделяют на две группы:

- строения, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования;

- сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.

По функциональному назначению строения делятся на объекты жилые и нежилые. К жилым объектам недвижимости относятся: комнаты и квартиры, в том числе в нежилых домах; жилые дома односемейные (одноквартирные, усадебные), малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные (многосемейные) капитальные дома, предназначенные для постоянного (долговременного) проживания; гостиницы, мотели, ночлежные дома, а также капитальные и передвижные дачные и садоводческие домики - для временного проживания; земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации.

Нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся. В состав нежилых объектов недвижимости входят:

- промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем отраслям, в том числе административные, бытовые и вспомогательные здания предприятий, промышленные сооружения (емкости, дымовые трубы, эстакады, градирни), а также вокзалы, кассы, транспортные агентства, помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения (в том числе мастерские, прачечные, химчистки); специализированные здания и сооружения для научно-исследовательских, проектных организaций и органов власти; складские объекты, включая автономные специализированные комплексы с транспортными системами, техническими средствами, отоплением; оборудованные ангары; приспособленные под склады подвальные и полуподвальные помещения, бывшие бомбоубежища, помещения первых этажей и пр.; офисные строения и помещения - специализированные бизнес-центры с полным комплексом услуг, включая регулируемый микроклимат, специализированные телекоммуникационные услуги и системы безопасности; административные здания, переоборудованные в бизнес-центры с сокращенным перечнем услуг; отдельные офисные помещения - в том числе для нотариальных контор, юридических и финансовых учреждений и др. - в зданиях различного функционального назначения; торговые объекты(включая универсальные и специализированные магазины, торгово-выставочные комплексы, залы демонстрации мод, рынки и пр.);

- сервисные объекты - специализированные дома быта, ломбарды, дома и залы демонстрации мод, салоны, бани, предприятия связи, кафе, рестораны, дегустационные залы, центры торжественных церемоний и ритуальных услуг;

- спортивно-зрелищно-развлекательные объекты - киноконцертные залы, театры, казино, центры, залы и парки развлечений, тиры, открытые и закрытые стадионы, ипподромы, корты, площадки для спортивных игр, плавательные бассейны и пр.;

- медицинские и оздоровительные объекты - санатории, дома отдыха, больничные комплексы, дома престарелых - объекты, совмещающие оздоровительную функцию с жилой, для временного проживания с отдыхом и лечением, а также поликлиники, специализированные лечебные центры, родильные дома, ветеринарные лечебницы, аптеки, зимние сады и пр.;

- мемориальные и культовые объекты - музеи, памятники и пантеоны, захоронения, церкви, соборы, часовни, монастыри, мечети;

- объекты учебно-просветительского и творческого назначения - детские сады, школы, лицеи, гимназии, техникумы, институты, университеты, училища, библиотеки, студии и дома творчества, художественные мастерские.

К нежилым объектам недвижимости относятся земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации.

Строения подразделяются: гражданские (жилые и общественные); промышленные (в т.ч. энергетические, транспортные, с\х, складские); общественные (все типы зданий и сооружений, кроме промышленных, т.е. гостиницы, вокзалы, кассы, транспортные агентства).

Одним из основных факторов оценки объекта недвижимости является «площадь помещений», которую по функциональному назначению можно разделить на группы:

основные помещения, предназначенные для выполнения собственно основной функции - жилой, офисной, торговой, производственной, складской;

вспомогательные помещения - помещения общего пользования, включая коридоры, рекреационные холлы, вестибюли, лестницы, туалеты и пр.;

технические помещения, предназначенные для размещения коммуникаций, инженерного оборудования, технического персонала. Площадь основных помещений называется полезной, суммарная площадь всех помещений называется общей, для доходных объектов вводится понятие арендной площади, которая равна сумме площадей основных и вспомогательных помещений.

Инженерные коммуникации - внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги. При характеристике коммуникаций учитывают такие факторы, как материалы изготовления и срок службы изделий, доступность для технического обслуживания, сроки эксплуатации до очередного ремонта, пропускную способность, доступность для использования на отдаленных частях участка и т.д.

Тема: МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НОРМЫ ДИСКОНТИРОВАНИЯ

Для определения нормы дисконтирования применяют:

1. Метод построения;

2. Метод сравнения альтернативных инвестиций;

3. Метод выделения;

4. Метод мониторинга.

Метод сравнения альтернативных инвестиций.

Суть метода сводится к тому, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные нормы дисконтирования.

В данном случае на рынке ищут аналогичный проект примерно с той же вероятностью риска - для которого норма дисконтирования известна.

Норма дисконтирования такого проекта носит название «альтернативная стоимость капитала», т.к. именно такую величину прибыли инвестор теряет, не вкладывая денег в этот объект. После выбора аналога выполняют корректировки на различия между заданным проектом и сравниваемым.

Метод выделения.

В данном случае норма дисконтирования определяется на основе данных о фактических совершенных сделках с недвижимостью. По фактически совершенным сделкам сопоставляются будущие доходы по данным инвестициям и начальные инвестиции или цена покупки.

Метод мониторинга.

Применяется при стабильно функционирующем рынке недвижимости. В этом случае крупные компании регyлярно проводят анализ (мониторинг), отслеживая по результатам сделок показатели доходности инвестиций в недвижимость.

Осмотр объекта.

Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.

Перед началом осмотра следует:

. ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;

. провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить:

. основные изменения, внесенные в проект;

. проводилась ли реконструкция;

. даты текущих и капитальных ремонтов;

. аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.

Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д.

Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.

Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта - определение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой характеристики.

При визуальном осмотре необходимо:

. провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений;

. зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)

При анализе исходных данных необходимо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фактическим составом.

Необходимо указывать дату оценки в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и профессиональными стандартами. Дата оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных.

При заключении договора на проведение работ по оценке необходимо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность доступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информацию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объектах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на соблюдение правил техники безопасности на данном предприятии.

Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание района, земельного участка и оцениваемого строения - обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания - выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для про верки источниками. Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий - это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории.

ТЕМА: ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ С ПРИМЕНЕНИЕМ РЫНОЧНОГО

(СРАВНИТЕЛЬНОГО) ПОДХОДА

Данный подход, является наиболее распространенным методом оценки недвижимости особенно на активных рынках с большим количеством сделок.

Сущность подхода состоит в следующем - стоимость собственности определяется путем ее сопоставления с недавно проданными подобными объектами, цены и характеристики по которым известны.

Подход связан с определенными трудностями, что вызвано двумя главными причинами:

1. Считается, что не существует даже 2-х абсолютно одинаковых объектов недвижимости;

2. При анализе необходимо принимать в расчет только сделки, соответствующие определению рыночной стоимости.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов рыночный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Считается, что наиболее достоверные результаты данный подход дает при оценке некоммерческой недвижимости, то есть многоквартирных и индивидуальных жилых домов, дач, приусадебных участков и т. д.

Алгоритм применения рыночного полхода, основанного на сделках купли-продажи недвижимости состоит в следующих шагах:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации об объектах сравнимой полезности;

2. Выбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4. Привидение ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Определение рыночной стоимости недвижимости с помощью рыночного подхода производится на основе цен продажи объектов похожих на оцениваемый объект, но с учетом внесения поправок в их стоимость на имеющиеся у них отличия от оцениваемого объекта.

Единицы сравнения - это определенные удельные стоимостные показатели, которые подлежат сравнению.

ТЕМА: ВЫБОР ЭЛЕМЕНТОВ СРАВНЕНИЯ И ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

Элементами сравнения называют характеристики объекта недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.

Для выделения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Сопоставляя объекты сравнения с объектом оценки выполняются корректировки цен продаж объектов сравнения по каждому выделенному элементу сравнения.

Корректировка может применяться как к общей цене объекта (сделки), так и к цене за единицу сравнения.

В оценочной практике выделяют 9 основных элементов сравнения, которые должны обязательно анализироваться:

1.	Права собственности на недвижимость;
2.	Условия финансирования сделки;
3.	Условия продажи;
4.	Состояние рынка;
5.	Местоположение;
6.	Физические характеристики;
7.	Экономические характеристики;
8.	Использование;
9.	Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью

Кроме того, в необязательном порядке могут анализироваться такие элементы как:

● Доступ к объекту недвижимости; ● Экологические условия и т.д.

При корректировке цен проданных объектов сравнения, все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Корректировки с 1-й но 4-ю производятся в строгой приведенной выше последовательности, остальные - в произвольном порядке.

Корректировки по элементам сравнения

1. Права собственности на недвижимость.

В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Обычной практикой является продажа собственности вместе с существующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на права собственности. В данной корректировке исходным является положение о том, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Величину корректировки на права собственности определяют двумя способами:

1. Прямой капитализацией разницы между рыночной и контрактной арендной платой. При этом капитализация основана на предположении о бессрочной аренде;

2. Дисконтированием разницы между рыночной и контрактной арендной платой на оставшийся срок аренды.

Корректировка на отличия в передаваемых правах собственности на недвижимость [∆ Ц_ПС] методом прямой капитализации находится по следующему алгоритму.

1. Определяется величина потери арендной платы с! кв. м площади в год с учетом коэффициентов, учитывающих использование площади и уровень эксплуатационных расходов.

∆ Ар = (А_р-А_д)хк_испх(1-к_расх)

где А_р - величина рыночной арендной платы за недвижимость;

А_д - величина арендной платы по существующему договору за недвижимость;

К_исп - коэффициент использования площади;

к_расх - коэффициент, учитывающий эксплуатационные расходы по объекту.

2. Находится абсолютная величина корректировки прямой капитали-
зацией потерь арендной платы по общей ставке капитализации:

∆ Ц_пс=( ∆ A_p*S_AP_)\_io

где S_Ap - площадь аренды, м₂.

Нужно иметь ввиду, что применение общего коэффициента капитализации (первого метода) в предположении бессрочной аренды, может неоправданно завысить величину корректировки, поэтому применяют другой метод - дисконтирования.

Корректировка на отличия в передаваемых правах собственности на недвижимость методом дисконтирования находится по следующему алгоритму:

1) определяется ежегодная величина потерь дохода от недоплаты аренды;

2) по формуле дисконтирования или с использованием таблиц сложных процентов находится текущая стоимость этих потерь с помощью коэффициента настоящей стоимости денежного аннуитета (ПСА). Эта величина и будет здесь [∆ Ц_ПС];

3) определяется рыночная стоимость оцениваемого объекта:

Корректировка на условия финансирования

Одной из наиболее вероятных причин отличия стоимостей нескольких проданных объектов с одинаковыми характеристиками является различие в условиях финансирования сделок. Так, например, покупатель может согласиться на большую стоимость, получая кредит от продавца, со ставкой кредита ниже рыночной. Расчет корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей. При этом обычно корректировки на условия продажи и условия финансирования объединяются.

Корректировка на условия продажи

Отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, когда продажа объекта может произойти по цене:

● либо ниже рыночной;

● либо выше рыночной.

Это возможно при определенных факторах воздействующих на принятие решение, например, если продавец не имеет достаточно времени для реализации объекта, или покупатель рассчитывает на существенное увеличение стоимости его имущества в будущем или объект ему ценен как память.

Корректировка на состояние рынка - учитывает изменение рыночных условий, происходящих в течение маркетингового периода под воздействием таких факторов как инфляция, дефляция, изменение налогового и другого законодательства, изменение в предложении и спросе.

Рыночные условия могут изменяться как в целом для недвижимости, так и для отдельных секторов рынка.

Корректировка на местоположение - требуется тогда, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Величина корректировки осуществляется либо в денежных единицах, либо в долях. Лучшим образом величина корректировки на ме-стоположение получается из анализа продаж подобных объектов в разных местах. Тогда корректировка по местоположению отражает разницу в стоимости земли под данные объекты.

Корректировка на физические характеристики

Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физических характеристиках (качество материалов, размеры, эстетические характеристики и т.п.).

Величина корректировки не всегда может быть ровна стоимости какой-либо детали отличия т. к. не каждый покупатель готов платить за лишние архитектурные детали.

Корректировка на экономические характеристики. Данную корректировку применяют к объектам, приносящим доход. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на величину чистых текущих доходов (качество управления, сроки арендной платы и т.п.)

Корректировка на использование

При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после продажи используются не так как объект оценки (пример: спортзал используется после продажи как крытая автостоянка - в этом случае цена продажи может быть выше, чем стоимость спортивного комплекса).

Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью. Для коммерческих объектов (гостиницы, рестораны и т, п.) характерно присутствие в стоимости компонента, не связанного с недвижимостью.

Стоимость оборудования, мебели, приборов должна учитываться отдельно, так как экономические характеристики этих позиций влияют на величину оценки недвижимости.

Тема: Недвижимость как объект инвестирования

12 3 4 Следующая ⇒