Конспект лекций: ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

Стр 1 из 4Следующая ⇒

Конспект лекций: ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

Лекция 1. Место дисциплины «Оценка земли» в контексте других дисциплин по оценке собственности

Предприятия и физические лица могут обладать следующими видами собственности:

- материальные активы:

Ÿ недвижимое имущество, например, земельный участок, объект недвижимости;

Ÿ движимое имущество, например, оборудование, техника;

- финансовые активы:

Ÿ денежные средства;

Ÿ ценные бумаги, например, акции, облигации;

- нематериальные активы:

Ÿ интеллектуальная собственность, например, исключительное право на изобретение, т.е. патент; ноу-хау; объекты авторского права; гудвилл или репутация фирмы; торговая марка или брэнд.

Каждый из вышеприведенных видов собственности с экономической точки зрения может быть использован тремя способами:

- благо, т.е. как средство удовлетворения собственных нужд и потребностей, например, использование земельного участка в собственном подсобном хозяйстве;

- товар, т.е. как предмет купли продажи, например, купля-продажа земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства;

- источник дохода, т.е. объект инвестирования, инвестиционных вложений, например, приобретение земельного участка с целью реализации инвестиционного проекта.

В таблице 1.1 представлена матрица ситуаций, когда может потребоваться оценка стоимости объекта имущества, в том числе земельного участка.

Таблица 1.1 - Матрица оценки стоимости объектов имущества

Вид имущес тва Вари ант исполь зования	Недвижимое имущество, в том числе земельные участки	Движимое имущество	Финансовые активы	Нематериальные активы
Благо	использование земельного участка в собственном подсобном хозяйстве	использование компьютерной техники для своих нужд	-	-
Товар	купля-продажа земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства	купля-продажа компьютерной техники	купля-продажа ценных бумаг	купля-продажа объектов интеллектуальной собственности
Источник дохода	приобретение земельного участка с целью реализации инвестиционного проекта	использование компьютерной техники для оказания услуг	приобретение ценных бумаг с целью приращения капитала	приобретение объектов интеллектуальной собственности с целью приращения капитала

В таблице 1.1 представлен исчерпывающий перечень ситуаций, в которых применяется методология по оценке стоимости имущества. Оценка земельных участков – частный случай методологии по оценке недвижимости. Из таблицы видно, что одни и те же принципы оценки будут применяться для оценки различных видов имущества, поэтому изучая основы «Оценки земли» студенты формируют законодательную и методологическую базу для освоения последующих дисциплин или видов практической деятельности: «Оценка недвижимости», «Оценка собственности», «Оценка интеллектуальной собственности».

Лекция 2. Нормативно-правовые основы оценки земли

Конституционные основы регулирования земельно-имущественных отношений и отношений собственности

Положения и нормы земельно-имущественных отношений и отношений собственности играют первостепенную роль в нормативной правовой базе управления недвижимостью, поскольку по изначальному определению земля является неотъемлемым и наиболее характерным признаком недвижимости, объекты недвижимости всех основных видов неразрывно связаны с землей. А в качестве другого наиболее характерного свойства надо отметить двойственную природу объектов недвижимости как вещей и объектов права, регулируемого в рамках отношений собственности.

Фундаментальные принципы регулирования земельно-имущественных отношений и отношений собственности в современной формации Российской Федерации заложены в ее Конституции, принятой 12 декабря 1993 года. Конституция является основным законом государства. Именно конституционные положения и нормы далее последовательно развиваются в иерархии документов всей нормативной правовой базы. Поэтому важно выделить конституционные статьи, связанные с названной сферой отношений. В их числе:

Статья 8, п.2: «В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности».

Статья 9, п.2: «Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной и муниципальной собственности».

Статья 35, п.1: «Право частной собственности охраняется законом».

Статья 35, п.2: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».

Статья 35, п.3: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Статья 35, п.4: «Право наследования гарантируется».

Статья 36, п.1: «Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю».

Статья 36, п.2: «Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц».

Статья 36, п.3: «Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона».

В иерархии отечественной нормативной правовой базы ближайшими законодательными документами, раскрывающими приведенные выше конституционные нормы, являются Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации.

Бремя содержания

собственности

Рис. 2.1 Структура вещных прав собственников и лиц, не являющихся собственниками

Другие кодексы и законы Российской Федерации об оценке земли

Земельный кодекс Российской Федерации

Особенности регулирования прав на земельные участки и сделок с ними отражены в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ). Земля трактуется как пространство жизнедеятельности населения.

Земельные участки рассматриваются как недвижимое имущество, но с ограниченным оборотом, т.е. имеются специальные требования земельного законодательства, как, например:

· соответствие при использовании и проведении сделок целевому назначению земельных участков;

· допустимые максимальные и минимальные размеры земельных участков, передаваемых в собственность физических и юридических лиц;

· особенности наследования прав на землю;

· особенности перехода прав на землю при структурных преобразованиях юридических лиц;

· зонирование земель и ограничения оборотоспособности для земель определенных категорий (земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.);

· разграничение государственной собственности на землю между Российской Федерацией и ее субъектами;

Федеральный закон о недрах

Недра определяются как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. В то же время, участок недр определен как предоставляемый пользователю для добычи полезных ископаемых, строительству и эксплуатации подземных сооружений и других разрешенных видов деятельности горный отвод – имеющий точные координаты геометризованный блок недр.

Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.

Оборотоспособность участков недр существенно ограничена. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. В то же время, права пользования недрами и участками недр могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. В то же время, установлено, что добытые из недр полезные ископаемые могут находиться как в государственной, так и в частной собственности. В этом контексте важную регулирующую роль играет Федеральный закон о соглашениях о разделе продукции.

Государственное регулирование отношений недропользования осуществляется посредством управления, лицензирования, учета и контроля. Государственному учету и включению в государственный реестр подлежат:

· все работы по геологическому изучению недр;

· участки недр, предоставленные для добычи полезных ископаемых, а также в целях, не связанных с их добычей;

· лицензии на пользование недрами.

Требования к договору об оценке

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

Договор на проведение оценки должен содержать:

Ÿ цель оценки;

Ÿ описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;

Ÿ вид определяемой стоимости объекта оценки;

Ÿ размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

Ÿ дату определения стоимости объекта оценки;

Ÿ сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

Ÿ наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

Ÿ указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

Ÿ указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

Ÿ сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований законодательства и правил оценочной деятельности;

Ÿ сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Требования к отчету об оценке

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Лекция 4. Принципы оценки

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

принцип наиболее эффективного использования;

принцип ожидания;

принцип спроса и предложения;

принцип замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

метод капитализации дохода (земельной ренты);

метод остатка (техника остатка для земельного участка);

метод предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Годовой доход.

Коэффициент капитализации

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

определение величины капитализируемого дохода;

определение коэффициента капитализации;

определение рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;

в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации. Это субъективный показатель, определяемый инвестором как желаемая норма доходности, т.е. возврата на вложенные средства в покупку данного участка земли. Однако, инвестор в своих оценках ставки капитализации может опираться на информацию об уровне инфляции, уровне доходности по безрисковым ценным бумагам, например, государственные краткосрочные облигации (ГКО), уровне риска в отрасли, в которой инвестор планирует реализовывать проект.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

МЕТОД ОСТАТКА

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка дохода для земли). Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход.

Метод остатка широко применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

Пример. Для создания предприятия разработан проект, предусматривающий строительство промышленного здания и приобретение новой технологической линии. Стоимость строительства пром.здания - 25 млн.руб. Стоимость линии - 30 млн руб. срок эксплуатации - 5 лет. Амортизационные отчисления производятся по методу линейной амортизации. Этот метод применяется и для здания и для оборудования. Выручка от продаж прогнозируется в следующих объемах (40400 тыс руб 42200 тыс руб 44600 тыс руб 44000 тыс руб 40600 тыс руб).

текущие расходы оцениваются следующим образом: 40200 тыс руб в первый год эксплуатации. ежегодно эти расходы увеличиваются на 4%.

Желаемая норма возврата на инвестиции (ставка дисконта) 20%

рассчитать поток чистых денежных поступлений и определить максимально допустимую для инвестора Стоимость земельного участка.

Решение
Расчет потока чистых денежных поступлений, тыс. руб.	Таблица 1
показатели	годы

1.выручка от продаж продукции
2. текущие расходы			21848, 32	22722, 25	23631, 14
3. амортизация
4. налогооблагаемая прибыль			11751, 68	10277, 75	5968, 857
5. налог на прибыль		2038, 4	2350, 336	2055, 549	1193, 771
6. чистая прибыль		8153, 6	9401, 344	8222, 198	4775, 086
7. чистые денежные поступления		19153, 6	20401, 34	19222, 2	15775, 09

Расчет стоимость земельного участка, тыс руб.	Таблица 2
показатели	годы

1.Денежный поток	-55000		19153, 6	20401, 34	19222, 2	15775, 09
2.коэф дисконт дисконтирования		0, 833333	0, 694444	0, 578704	0, 482253	0, 401878
3. Дисконтированный денежный поток	-55000		13301, 11	11806, 33	9269, 964	6339, 653
4. Накопленный поток	-55000	-39700	-26398, 9	-14592, 6	-5322, 59	1017, 062

Ответ: максимально допустимая для инвестора стоимость земельного участка – 1017, 062 тыс.руб.

Лекция 6. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.'

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

Пример

Определить рыночную стоимость земельного участка методом прямого сравнительного анализа сопоставимых продаж.

В качестве объектов сравнения выбраны четыре земельных участка, недав- но проданных на местном рынке.

Таблица 5

Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам

№ аналогов	Цена, руб.	Размер, м²	Физическая характеристика	Местоположение
искомый	X		холмист	на берегу реки
			»	на другом берегу реки
			»	вверх по реке
			ровный	вниз по реке
			»	в центре города

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого размером, физическими характеристиками и местоположением.

Для корректировки по размерам необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере объекты 1 и 2 отличаются только по размеру. Сравнивая объекты 1 и 2, определяем корректировку на размер:

6 250 - 5 300 = 950 руб.

Для определения величины корректировки по физическим характеристикам необходимо произвести сравнение объектов 2 и 3, т.к. они различаются лишь физическими характеристиками:

5 750 - 5 300 =450 руб.

Для определения величины корректировки по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 3 и 4, т.к. они различаются лишь этим показателем:

7450-5750=1700 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 6. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Таблица 6

Определение скорректированной цены

Характеристики	Искомый объект	Аналоги

Цена, руб.	Х
Размер, м²		-950
Физическая характеристика				-450	-450
Местоположение			о		-1700
Корректировка, руб.		-950		-450	-2150
Скорректированная цена, руб. стоимость, руб
Стоимость искомого объек- та, руб.

В качестве рыночной стоимости оцениваемого земельного участка принимаем скорректированную цену, равную 5300 руб.

Лекция 7. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Например, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина — чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам.

Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

Пример. Определение стоимости застроенного земельного участка

Имеется земельный участок площадь S = 1, 3 га, В Нижегородском районе Нижнего Новгорода. На участке расположено жилое здание признаваемое аварийным, общая поэтажная площадь 900 м². В соответствии с ГПЗУ максимальная площадь жилой застройки на данной территории 7000 м²/га, разрешенный вариант использования земельного участка – жилищное строительство высотой не более 9 этажей.

1) Определяем полезную площадь вновь возводимого здания:

Sпол. = 1, 3га(площадь земельного участка)* 7000м²/га(максимальная площадь жилой застройки) *0, 7 (коэффициент перехода от поэтажной площади к полезной)=6370 м².

Проектом предусмотрено устройство 470 м² торговых.

2) Определение потребностей в инвестиции складывания из следующих элементов:

1- выкупная цена за S собственного жилья в аварийном доме, вопрос регулирования земельным кодексом.

2- Затраты на снос аварийного здания

3- Затраты на строительство нового дома.

2.1) Определение выкупной цены за существующий жилой дом. Собственник жилого помещения на развиваемом участке имеет право претендовать на жилое помещение той же площади и в том же районе города. Средняя рыночная стоимость жилья м² в Нижегородском районе 68000 руб. за м².

Выкупная цена составит:

Цвык=900м²( общая поэтажная площадь) * 0, 7 ( коэффициент перехода от поэтажной площади к полезной) * 68000 руб./м² (Средняя рыночная стоимость жилья м² в Нижегородском районе) =42840 тыс. руб.

2.2) Определение затраты на снос единственных жилых зданий. На данный вид работ отсутствует УПСС, поэтому составим ресурсную ведомость на основе ГЭСН. Норма по сносу зданий приведена на единицу измерения 100 м³.

Составим ресурсную ведомость в таблице:

Наименование элементов затрат	Единица измерения	Норма затрат ресурсов на 100 м³ стр. р.	Потребность в ресурсах на весь объем(V=22, 5) м³
Затраты труда рабочих строителей	чел/ч	32, 84	738, 9
Затраты труда машинистов	чел/ч	31, 54	709, 65
Бульдозер 80 л.с.	маш/ч	0, 56	12, 6
Краны 10 т.	маш/ч	2, 1	47, 25
Экскаваторы с ковшом 1, 25 м³	маш/ч	12, 54	282, 15
Авто с грузом до 50 т.	маш/ч	3, 8	85, 5

V=900 м²( поэтажная площадь) *2, 5 м ( высота комнаты)/100=22, 5 м³

2.3)На основе определения потребностей в ресурсах считаем стоимость работ по сносу жилого здания.

Наименование элементов затрат	Единичная расценка Единица измерения	Стоимость работ, тыс.р.
1. Затраты на оплату труда:	-	653, 385
2. Оплата труда рабочих строителей	200 р/ч-ч	147, 78
3. Оплата труда машинистов	500 р/ч-ч	354, 825
4. Страховые взносы	30% ФОТ	150, 78
5. Затраты на оплату рабочих машин и мех.	-	488, 83
5.1. В том числе бульдозерам	1600 р/м-ч	20, 16
6. Краны 10 т.	800 р/м-ч	37, 8
7.Экскаваторы 1. 25 м²	1300 р/м-ч	366, 795
8. Авто с грузом	750 р/м-ч	64, 125
9. Накладные расходы	-	620.72
10. Прибыль подрядной организации	-	424, 7
11. Итого без НДС	-	2187, 635
12. Итого с НДС	18%	2581, 4

2.4) Определение затрат на строительство нового здания:

Показатель	Единица измерения	Значение
Стоимость 1 м² полезной площади в ценах 2014 г.	Т.р./м²	33, 79
Стоимость объекта в ценах 2014 г.	Т.р.	6370 м²( полезная площадь)*33, 79=2154242, 3
Индекс дефлятор для перевода в уровень цен 2016 г.	-	1, 118276
Стоимость объекта в ценах 2016 г.	-	240700, 29 тыс.руб.
Стоимость объекта в ценах 2016г. С НДС.	18%	284026, 34 тыс.руб.

Общая потребность в инвестициях:

42840 тыс.руб.+2581, 4 тыс.руб.+284026, 34 тыс.руб.=329447, 74 тыс.руб.

3) Определяем стоимость продажи торговых помещений:

1.1) Площадь торговых помещений

1.2) Ежемесячный доход арендатора после вычетов на обслуживание и содержание здания.

Доход арендатора м²=1950 р/м².

1.3) Коэффициент капитализации ( желаемая норма возврата на инвестиции) = 0, 25.

Решение:

Стоимость коммерческой недвижимости =( 470м²(площадь торговых помещений) * 1, 95 т.р./м²(доход арендатора)* 12 (мес.)*(1-0, 2(ставка налога на прибыль) ))/0, 25 ( коэффициент капитализации)=35193, 6 тыс.р.

4) Определяем доход от продаж квартир.

1.1)В этой части расчета определяем площадь жилой недвижимости.

Sж.н=6370 м²(полезная площадь) –470 м²(площадь торговых помещений )= 5900м²

1.2)Принимаем среднюю S квартиры 50 м²

Кквартир=5900м²/50м² (средняя площадь квартиры)=118 кв.

1.3) Составим график продаж с учетом того, что в месяц продаются 4 квартиры.

График продаж:

1-й год – 48 квартир или 2400 м²;

2-й год – 48 квартир или 2400 м²

3-й год – 22 квартиры или 1100 м²

12 3 4 Следующая ⇒