МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ или Метод единицы сравнения

При использовании этого метода определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой страты. Среднее значение можно найти путем расчета медианной или средней цены продажи за единицу сравнения. Типичное значение находят путем тщательного рассмотрения имеющейся информации, анализируя ее в соответствии с вышеописанной процедурой и делая обоснованный вывод. Высокие средние отклонения по стратам показывают, что, возможно, необходимы дальнейшие уточнения. Когда число продаж невелико или когда сведения о сделках не внушают доверия, можно выбрать величину стоимости единицы сравнения (удельной стоимос­ти), которая много выше или ниже математического среднего или медианного значения. В любом случае цифры по каждой страте должны, по возможности, отбираться на основании рыночной информации, но кроме того они должны отражать действительность и необходимо обеспечить сопоставимость их с данными по другим стратам.

 

Пример

Определить рыночную стоимость земельного участка методом прямого сравнительного анализа сопоставимых продаж.

В качестве объектов сравнения выбраны четыре земельных участка, недав- но проданных на местном рынке.

Таблица 5

Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам

№ аналогов	Цена, руб.	Размер, м2	Физическая характеристика	Местоположение
искомый	X		холмист	на берегу реки
			»	на другом берегу реки
			»	вверх по реке
			ровный	вниз по реке
			»	в центре города

 

 

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого размером, физическими характеристиками и местоположением.

Для корректировки по размерам необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере объекты 1 и 2 отличаются только по размеру. Сравнивая объекты 1 и 2, определяем корректировку на размер:

6 250 - 5 300 = 950 руб.

Для определения величины корректировки по физическим характеристикам необходимо произвести сравнение объектов 2 и 3, т.к. они различаются лишь физическими характеристиками:

5 750 - 5 300 = 450 руб.

Для определения величины корректировки по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 3 и 4, т.к. они различаются лишь этим показателем:

7450-5750=1700 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 6. Для каждого объекта сравнения получена скор­ректированная цена.

Таблица 6

Определение скорректированной цены

Характеристики	Искомый объект	Аналоги
Цена, руб.	Х
Размер, м2		-950
Физическая характеристика				-450	-450
Местоположение			о		-1700
Корректировка, руб.		-950		-450	-2150
Скорректированная цена, руб. стоимость, руб
Стоимость искомого объек- та, руб.

В качестве рыночной стоимости оцениваемого земельного участка принимаем скорректированную цену, равную 5300 руб.

 

 

Лекция 7. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Например, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина — чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам.

Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

 

Пример. Определение стоимости застроенного земельного участка

 

Имеется земельный участок площадь S = 1, 3 га, В Нижегородском районе Нижнего Новгорода. На участке расположено жилое здание признаваемое аварийным, общая поэтажная площадь 900 м². В соответствии с ГПЗУ максимальная площадь жилой застройки на данной территории 7000 м²/га, разрешенный вариант использования земельного участка – жилищное строительство высотой не более 9 этажей.

1) Определяем полезную площадь вновь возводимого здания:

Sпол. = 1, 3га(площадь земельного участка)* 7000м²/га(максимальная площадь жилой застройки) *0, 7 (коэффициент перехода от поэтажной площади к полезной)=6370 м².

Проектом предусмотрено устройство 470 м² торговых.

2) Определение потребностей в инвестиции складывания из следующих элементов:

1- выкупная цена за S собственного жилья в аварийном доме, вопрос регулирования земельным кодексом.

2- Затраты на снос аварийного здания

3- Затраты на строительство нового дома.

2.1) Определение выкупной цены за существующий жилой дом. Собственник жилого помещения на развиваемом участке имеет право претендовать на жилое помещение той же площади и в том же районе города. Средняя рыночная стоимость жилья м² в Нижегородском районе 68000 руб. за м².

Выкупная цена составит:

Цвык=900м²( общая поэтажная площадь) * 0, 7 ( коэффициент перехода от поэтажной площади к полезной) * 68000 руб./м² (Средняя рыночная стоимость жилья м² в Нижегородском районе) =42840 тыс. руб.

2.2) Определение затраты на снос единственных жилых зданий. На данный вид работ отсутствует УПСС, поэтому составим ресурсную ведомость на основе ГЭСН. Норма по сносу зданий приведена на единицу измерения 100 м³.

Составим ресурсную ведомость в таблице:

 

Наименование элементов затрат	Единица измерения	Норма затрат ресурсов на 100 м3 стр. р.	Потребность в ресурсах на весь объем(V=22, 5) м3
Затраты труда рабочих строителей	чел/ч	32, 84	738, 9
Затраты труда машинистов	чел/ч	31, 54	709, 65
Бульдозер 80 л.с.	маш/ч	0, 56	12, 6
Краны 10 т.	маш/ч	2, 1	47, 25
Экскаваторы с ковшом 1, 25 м3	маш/ч	12, 54	282, 15
Авто с грузом до 50 т.	маш/ч	3, 8	85, 5

 

V=900 м²( поэтажная площадь) *2, 5 м ( высота комнаты)/100=22, 5 м³

2.3)На основе определения потребностей в ресурсах считаем стоимость работ по сносу жилого здания.

 

 

Наименование элементов затрат	Единичная расценка Единица измерения	Стоимость работ, тыс.р.
1. Затраты на оплату труда:	-	653, 385
2. Оплата труда рабочих строителей	200 р/ч-ч	147, 78
3. Оплата труда машинистов	500 р/ч-ч	354, 825
4. Страховые взносы	30% ФОТ	150, 78
5. Затраты на оплату рабочих машин и мех.	-	488, 83
5.1. В том числе бульдозерам	1600 р/м-ч	20, 16
6. Краны 10 т.	800 р/м-ч	37, 8
7.Экскаваторы 1. 25 м2	1300 р/м-ч	366, 795
8. Авто с грузом	750 р/м-ч	64, 125
9. Накладные расходы	-	620.72
10. Прибыль подрядной организации	-	424, 7
11. Итого без НДС	-	2187, 635
12. Итого с НДС	18%	2581, 4

 

2.4) Определение затрат на строительство нового здания:

 

Показатель	Единица измерения	Значение
Стоимость 1 м2 полезной площади в ценах 2014 г.	Т.р./м2	33, 79
Стоимость объекта в ценах 2014 г.	Т.р.	6370 м2( полезная площадь)*33, 79=2154242, 3
Индекс дефлятор для перевода в уровень цен 2016 г.	-	1, 118276
Стоимость объекта в ценах 2016 г.	-	240700, 29 тыс.руб.
Стоимость объекта в ценах 2016г. С НДС.	18%	284026, 34 тыс.руб.

 

Общая потребность в инвестициях:

42840 тыс.руб.+2581, 4 тыс.руб.+284026, 34 тыс.руб.=329447, 74 тыс.руб.

 

3) Определяем стоимость продажи торговых помещений:

1.1) Площадь торговых помещений

1.2) Ежемесячный доход арендатора после вычетов на обслуживание и содержание здания.

Доход арендатора м²=1950 р/м².

 

1.3) Коэффициент капитализации ( желаемая норма возврата на инвестиции) = 0, 25.

 

Решение:

Стоимость коммерческой недвижимости =( 470м²(площадь торговых помещений) * 1, 95 т.р./м²(доход арендатора)* 12 (мес.)*(1-0, 2(ставка налога на прибыль) ))/0, 25 ( коэффициент капитализации)=35193, 6 тыс.р.

 

4) Определяем доход от продаж квартир.

1.1)В этой части расчета определяем площадь жилой недвижимости.

Sж.н=6370 м² (полезная площадь) –470 м²(площадь торговых помещений )= 5900м²

 

1.2)Принимаем среднюю S квартиры 50 м²

Кквартир=5900м²/50м² (средняя площадь квартиры)=118 кв.

 

1.3) Составим график продаж с учетом того, что в месяц продаются 4 квартиры.

График продаж:

1-й год – 48 квартир или 2400 м²;

2-й год – 48 квартир или 2400 м²

3-й год – 22 квартиры или 1100 м²

1.4)Определяем выручку по годам от продажи квартир. Для этого принимаем стоимость 1 м² в Нижегородском районе 68 т.р/ м².

 

 

Показатели
Выручка
Тек. расходы
Амортизация
Налогооблагаемая прибыль
Чистая прибыль
Чистые денежные поступления

 

Текущие расходы за 1-й год: 36, 29*1, 18*1, 118276*2400=114928.89 тыс.руб.

 

2. Рассчитать стоимость земельного участка

 

 

Показатели
Денежный поток	-329447, 74	164937, 6
Коэффициент дискотирования		0, 83	0, 69	0, 58
Дисконтированный денежный поток	-329447, 74	136898, 2	89523, 36	34470, 56
Накопленный поток	-329447, 74	-192549, 54	-103026, 18	-68555, 62

 

Вывод: Вложение инвестиций в данный проект не выгодно.

 

 

Глоссарий

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях (применительно к каждому виду объектов оценки и различным случаям требования к аналогу конкретизируются).

Безрисковая ставка - ставка дисконтирования, равная доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Внешний износ - уменьшение стоимости объекта оценки, обусловленное отрицательным воздействием внешних по отношению к объекту оценки ценообразующих факторов.

Возмещение капитала (основных фондов) - процесс аккумуляции денежных средств для возврата первоначальных инвестиций.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дисконтирование - процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа).

Земельная рента - чистый доход от земельного участка, остающийся после покрытия всех издержек, необходимых для получения этого дохода.

Земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все пространство, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и другими.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованных оценщиком результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке, и методов оценки.

Капитализация доходов - процесс исчисления стоимости объекта оценки по приносимому им доходу.

Коэффициент капитализации доходов от земли - отношение чистого годового дохода от земли к ее стоимости.

Коэффициент капитализации доходов от улучшений - ставка дохода, обеспечивающая отдачу на капитал и возмещение капитала.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование объекта оценки, которое законно, физически возможно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей рыночной стоимости.

Накопленный износ- общая потеря объектом оценки рыночной стоимости, обусловленная физическим, функциональным и внешним износом.

Отчет об оценке - письменный документ, подписанный субъектом оценочной деятельности (оценщиком), который содержит точное описание объекта оценки, реквизиты оценщика, последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговую величину, а также иные материалы, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Оценка - деятельность профессионального оценщика, направленная на установление стоимости объекта оценки.

Резервы на замещение - ежегодные расходы на периодическую замену элементов объекта с коротким сроком службы.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Срок экономической жизни улучшений - период времени, в течение которого улучшения сохраняют свою полезность.

Ставка дисконтирования (норма отдачи на капитал, инвестиции)-процентная ставка, используемая для приведения будущих сумм к их текущей стоимости.

Стоимость восстановления объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах на воспроизводство объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на замещение объекта оценки.

Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, а также объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в границах земельного участка, необходимые для функционирования зданий, строений, сооружений. К улучшениям земельного участка также относятся мелиоративные и иные сооружения, направленные на повышение качества сельскохозяйственных, лесных и иных угодий.

Управленческие расходы - расходы по управлению объектом оценки (подбор арендаторов и заключение договоров, надзор за своевременной уплатой арендных платежей, поддержание функциональной пригодности объекта оценки, выработка общей стратегии по использованию объекта оценки и т.п.).

Физический износ - потеря стоимости улучшений, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами эксплуатационной пригодности.

Функциональный износ - потеря стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ современным рыночным стандартам, предъявляемых к данному типу сооружений.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Чистый доход от эксплуатации объекта недвижимости - валовой доход за вычетом эксплуатационных, управленческих расходов и резерва на замещение (элементов объекта с коротким сроком службы) до начисления амортизации и выплат расходов по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости (при их наличии).

 

⇐ Предыдущая1234

Поделиться:

Популярное:

1. A. Холодный двигатель не запускается или запускается плохо
2. Agrale — бразильская фирма из Кашиас-ду-Сул, производящая небольшие грузовые автомобили, автобусы и сельскохозяйственную технику. Образована в 1962 году.
3. D-технология построения чертежа. Типовые объемные тела: призма, цилиндр, конус, сфера, тор, клин. Построение тел выдавливанием и вращением. Разрезы, сечения.
4. Exercise 2: Are these statements true or false? – Истинны или ложны данные высказывания?
5. Formal letter 1 (Sales letter) – письмо с предложением о продаже
6. I. Если глагол в главном предложении имеет форму настоящего или будущего времени, то в придаточном предложении может употребляться любое время, которое требуется по смыслу.
7. I.5. Киностилистика и монтаж
8. I.Состав-админитистративно-территориальные единицы
9. II. Книги (по алфавиту авторов или названий)
10. II.1.2. Глоссарий «Проблем киностилистики»
11. II.2. Коррекция и реабилитация речевой патологии у детей, страдающих дизартрией
12. III Перепишите следующие предложения, содержащие разные формы сравнения и переведите их на русский язык.