Законодательное регулирование арендных отношений

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 4Следующая ⇒

В настоящее время уровень развития арендных отношений во многом определяет общий уровень экономического развития стран и регионов, достигнутый уровень совершенства рыночных механизмов, глобальных и локальных деловых взаимодействий. Степень развития и состояние арендного законодательства являются одним из важнейших обеспечивающих факторов для построения эффективных систем управления недвижимым имуществом.

Обращаясь к нормативной правовой базе арендных отношений, выделим следующие три вида договоров:

· аренда недвижимости;

· лизинг (финансовая аренда);

· концессионные соглашения.

Вышеперечисленные арендные отношения имеют общую договорную основу, связанную с регулированием отношений собственника и ограниченного в правах, чаще всего – временем, пользователя его активами (в англоязычной терминологии - Landlord & Tenant). В то же время, эти три вида арендных отношений содержат ряд существенных отличительных свойств.

Так, собственно аренда недвижимости, являясь наиболее универсальным видом из трех названных, при всем многообразии условий в арендных договорах, как правило, ориентирована на обеспечивающую роль арендуемого имущества в основной деятельности временного пользователя. Такой вид аренды предусматривает возврат арендуемого объекта собственнику по истечении ограниченного во времени срока пользования. Существенная ограниченность во времени пользования является аргументом трактовки таких отношений как операционной аренды с возможным отнесением затрат арендатора на себестоимость производимых им товаров и услуг. Лизинг, предусматривающий право выкупа при истечении срока временного пользования, равно как и долгосрочная аренда недвижимого имущества, позволяют трактовать такого рода договора как финансовую аренду – некий аналог распределенных во времени сделок купли-продажи.

Это является аргументом выделения в бухгалтерской документации производимых платежей на специальные счета.

Особенностью концессионных соглашений является предоставление собственником пользователю исключительных прав (то есть, общими положениями и нормами регулирования арендных отношений не предоставляемых). Подобную исключительность, например, ассоциируют с предоставлением прав пользования специфическими объектами государственной и муниципальной собственности, требующими особого внимания и контроля со стороны общества. Для частного собственника исключительность предоставляемых пользователю прав, чаще всего относится к его уникальным нематериальным активам коммерческого характера.

Лекция 3. Оценочная деятельность в РФ

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ оценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Ÿ одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

Ÿ стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Ÿ объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

Ÿ цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Ÿ платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями законодательства.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

К объектам оценки относятся:

Ÿ отдельные материальные объекты (вещи);

Ÿ совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

Ÿ право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

Ÿ права требования, обязательства (долги);

Ÿ работы, услуги, информация;

Ÿ иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В условиях рыночной экономики возникает значительное число ситуаций, когда необходимо проведение оценки собственности, основными из них являются:

• совершение сделки купли-продажи;

• получение кредита под залог имущества;

• принятие решения о параметрах инвестиционного проекта;

• определение компенсации при изъятии имущества для государственных нужд;

• определение величины налогооблагаемой базы – в соответствии со ст. 40 НК РФ в случае, если «цены товаров, работ или услуг … отклоняются … более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган в праве вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени …»;

• участие в судебных процессах.

Применительно к предприятию (бизнесу) дополнительными ситуациями являются:

• проведение акционирования предприятия, в том числе, первичная (initial public offer, IPO) и дополнительная эмиссия акций;

• выкуп акций у миноритарных акционеров;

• оценка эффективности управления.

Требования к договору об оценке

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

Договор на проведение оценки должен содержать:

Ÿ цель оценки;

Ÿ описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;

Ÿ вид определяемой стоимости объекта оценки;

Ÿ размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

Ÿ дату определения стоимости объекта оценки;

Ÿ сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

Ÿ наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

Ÿ указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

Ÿ указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

Ÿ сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований законодательства и правил оценочной деятельности;

Ÿ сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Требования к отчету об оценке

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Лекция 4. Принципы оценки

⇐ Предыдущая 123 4 Следующая ⇒