РАЗДЕЛ 8. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА

ВО ВРЕМЕННОЕ ВЛАДЕНИЕ И ПОЛЬЗОВАНИЕ

ТЕМА 23. АРЕНДА

1.1. Рекомендации по подготовке к семинарскому занятию

При подготовке к семинарскому занятию рекомендуется ознакомиться с существенными условиями основных видов договоров аренды, а также с особенностями их заключения. Необходимо отметить, что договор аренды порождает не только обязательственное отношение между сторонами, но и вещное отношение между арендатором и неопределенным кругом лиц. В современном российском гражданском праве норма ст. 305 ГК РФ предоставляет арендатору как титульному владельцу, чье право основано на договоре, возможность защищать это право с помощью вещно - правовых исков.

Наличие в договоре аренды вещно - правовых элементов не означает, однако, что арендатор лишен возможности защищать свое нарушенное третьими лицами или собственником право с помощью обязательственных исков: так, если арендодатель создает препятствия пользованию уже переданным имуществом, арендатор вправе вместо негаторного иска предъявить обязательственно - правовой иск о расторжении договора (п. 1 ст. 620 ГК РФ).

Конкуренции исков в данном случае не будет, поскольку иски направлены на достижение разных результатов. Характеристика предмета договора принципиально влияет на квалификацию договора. Так, в первую очередь по предмету разграничиваются договоры аренды и займа. Наличие в качестве предмета договора вещей, определенных родовыми признаками (а также вещей даже индивидуально-определенных, но предполагающих их уничтожение в процессе использования в соответствии с целями договора), указывает, что между сторонами сложились отношения займа (гл. 42 ГК РФ).

План семинарского занятия

1. Понятие и основные виды договора аренды.

2. Форма и содержание договора аренды.

3. Арендная плата.

4. Возможность выкупа арендованного имущества.

5. Понятие и признаки договора аренды.

6. Объекты и субъекты договора аренды.

7. Форма и содержание договора аренды.

8. Права и обязанности сторон.

9. Особенности договора проката.

10. Договор аренды предприятия.

11. Особенности исполнения договора аренды предприятия.

12. Правовая характеристика договора аренды транспортных средств.

13. Аренда зданий и сооружений.

14. Договор финансовой аренды (лизинга).

Нормативные акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

3. О финансовой аренде (лизинге): федер. закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 44. – Ст. 5394.

4. Правила бытового обслуживания населения в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 15 августа 1997 г. № 1025 (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 34. – Ст. 3979.

5. Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 2199 (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 8. – Ст. 963.

6. Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств: Приказ Министерства финансов РФ от 13 октября 2003 г. № 91н (с изм. и доп.) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2004. – № 4. – С. 8.

7. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества: Приказ Министерства юстиции РФ от 06 августа 2004 г. № 135 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2004. – № 34. – С. 24.

8. Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности: Распоряжение Мингосимущества РФ от 28 июля 1998 г. № 774-р // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 1998. – № 20. -

С. 11.

1.4. Основная литература

1. Гражданское право. Обязательственное право: учебник: в 4 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, И.А. Зенин и др.; под ред. Е.А. Суханова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2008. – Т. 4. – 800 с.

2. Коммерческое право: актуальные проблемы и перспективы развития: сб. ст. к юбилею д-ра юрид. наук, профессора Б.И. Пугинского / Сост. Е.А. Абросимова, С.Ю. Филиппова. – М.: Статут, 2011. – 286 с.

3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный) / С.С. Алексеев, А.С. Васильев, В.В. Голофаев и др.; под ред. С.А. Степанова. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. – 1504 с.

4. Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части: учебник / В.А. Белов. – М.: Центр ЮрИнфоР, 2008. – 648 с.

5. Брагинский М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – Изд. 4-е. стереотипное. – М.: Статут, 2006. – 702 с.

1.5. Дополнительная литература

1. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг / В.В. Витрянский. – М.: Статут, 2007. – 368 с.

2. Газман В.Д. Рынок лизинговых услуг / В.Д. Газман. – М.: Правовая культура, 2011. – 190 с.

3. Договоры в предпринимательской деятельности / О.А. Беляева, В.В. Витрянский, К.Д. Гасников и др.;

отв. ред. Е.А. Павлодский, Т.Л. Левшина. – М.: Статут, 2008. – 509 с.

4. Иванов А.А. Договор финансовой аренды (лизинга): учеб.-практич. Пособие / А.А. Иванов. – М.:

Проспект, 2009. – 234 с.

5. Кабатова Е.В. Лизинг: понятие, правовое регулирование, международная унификация / Е.В. Кабатова. –

М.: ИНФРА-М, 2008. – 122 с.

6. Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная

регистрация. Образцы документов / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. – М.: Юрайт, 2007. – 486 с.

7. Лизинг: экономические и правовые основы: учеб. пособие / М.В. Карп, Е.М. Шабалин, Н.Д. Эриашвили и

др. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009. – 234 с.

8. Международная практика лизинга / Под общ. ред. М.И. Лещенко. – М.: Норма, 2010. – 265 с.

Судебная практика

1. Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 // Вестник ВАС РФ. – 2012. – № 1.

2. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3.

Задачи

Задача 1. Морское пароходство по договору аренды с экипажем предоставило ОАО «Зенит» грузовой теплоход за плату для перевозки крупногабаритных грузов с мая по сентябрь. Капитан принял на борт лишний груз, затаренный в ящики. В море теплоход попал в шторм, из-за сильной качки и ненадлежащего крепления груза несколько ящиков было смыто с палубы за борт. Ущерб составил 300 000 руб. ОАО «Зенит» обратилось в пароходство с претензией о возмещении ущерба в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей экипажем теплохода. Пароходство отказалось от удовлетворения этих требований, ссылаясь на то, что вины экипажа в потере груза не было, а виноваты погодные условия. Получив отказ арендодателя, арендатор предъявил к нему иск в суде.

Разберите доводы сторон. Какое решение должен вынести суд?

Задача 2. По договору аренды транспортного средства с экипажем организация «Автотранс» предоставила предпринимателю Улетову авторефрижератор за плату для междугородних перевозок мясных продуктов сроком на 3 года.

На пути следования из г. Саратова, недалеко от г. Пенза, ночью шофер заснул за рулем, и машина врезалась в телефонный столб, повалив его. У авторефрижератора оказались повреждены фара, крыло и помята кабина. Стоимость устранения указанных повреждений составила 94 000 руб. Водитель получил легкие телесные повреждения. Арендодатель потребовал от арендатора оплаты ремонта автомобиля и стоимость работ по восстановлению телефонной связи, которую он оплатил по счетам ремонтной организации, на сумму 115 000 руб.

В какой форме должен быть заключен договор аренды между предпринимателем Улетовым и организацией «Автотранс»? Правомерно ли требование арендодателя к арендатору? Как следует разрешить спор?

Задача 3. 27 июня 2004 г. между брокерской конторой ООО «Золотой колос» (арендодатель) и АО «Хлебокомбинат № 2» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 199, 9 кв. м, расположенных по адресу: г. Тверь, пр. Ленина, д. 30. В настоящее время собственником указанных помещений является ООО «Золотой колос люкс». ООО «Золотой колос люкс» как собственник имущества, считая себя арендодателем по указанному договору аренды, 20 августа 2009 г. обратилось в суд с иском об изменении договора по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ.

Отказывая в иске, суд первой инстанции указал, что ст. 451 ГК РФ не может быть применена к спорным правоотношениям, поскольку истец, хотя и является собственником объекта недвижимости, не является ни стороной спорного договора аренды, ни правопреемником ООО «Золотой колос», заключившего договор. Кроме того, суд указал, что истец не представил доказательств перемены лиц в обязательстве, т.е. не доказал правомерность своих требований об изменении договора, стороной которого он не является.

Правомерно ли решение суда?

Задача 4. Руководители ООО «Домстрой» (арендодатель) и Управляющей организацией многоквартирного дома (арендатор) заключили договор аренды офисного помещения сроком на два года, в соответствии с которым помещение будет передаваться арендатору через два месяца после заключения договора.

За это время арендатор должен оказывать арендодателю необходимые юридические услуги по подготовке проектов договоров с энергоснабжающими организациями. Эти услуги должны засчитываться в счет арендной платы за два месяца пользования помещением после его передачи. В дальнейшем арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно по 40 000 руб.

Прошло полгода после заключения договора, арендодатель обязательство по передаче предмета договора не выполнил, несмотря на неоднократные письменные напоминания. В связи с этим руководитель управляющей организации предъявил в арбитражный суд иск о расторжении договора и возмещении убытков в размере 240 000 руб.

Какое решение должен вынести суд?

Задача 5. Томашкина взяла на прокат в салоне «Принцесса» свадебное платье. На платье была сделана аппликация в виде цветка, который Томашкина расшила бисером. При сдаче платья она потребовала денежную плату за свою работу, считая, что платье приобрело более красивый вид. Хозяин магазина с этим не согласился, заявив, что бисер ему никогда не нравился, а если его убирать с цветка, ткать потеряет свой первоначальный вид. Томашкина обратилась с претензией к директору магазина, однако, претензия не была удовлетворена. Томашкина обратилась в суд.

Какова может быть позиция суда?

Кейсы

Кейс 1. Проблема: определение условий договора аренды с правом последующего выкупа.

Описание практической ситуации: Между арендодателем ОАО «Метеор» и арендатором ООО «Барс» в 2009 г. был заключен сроком на 49 лет договор аренды нежилых зданий и земельного участка с последующим выкупом. В 2011 г. стороны заключили договор купли - продажи указанных помещений. Продавец ОАО «Метеор» принял на себя обязательство передать помещения в собственность покупателя ООО «Барс» до 01 февраля 2011 г. Поскольку этого обязательства продавец не выполнил, покупатель предъявил к нему иск о понуждении к исполнению обязательства по договору.

В свою очередь продавец предъявил к покупателю встречный иск о признании недействительным соглашения о продаже недвижимости. При этом продавец ссылается на то, что стоимость нежилых помещений составляет 11, 2 % стоимости активов общества. В соответствии с уставом ОАО «Метеор» принятие решения об отчуждении имущества общества, если стоимость имущества, составляющего предмет сделки, превышает 10 % активов общества, относится к исключительной компетенции общего собрания акционеров. Генеральный директор акционерного общества не был уполномочен общим собранием на совершение сделки. На этом основании ОАО «Метеор» просит признать соглашение о продаже недвижимости недействительным.

Задание 1. Правомерно ли заключение договора аренды на длительный срок?

Задание 2. Подготовьте заявление о признание соглашения о продаже недвижимости недействительным.

Кейс 2. Проблема: определение правомерности использования объекта при долгосрочной аренде.

Описание практической ситуации: АО «Мельник» (арендатор) по соглашению с фирмой «Сибирь» (арендодатель) арендовала на срок семь лет здание, принадлежащее фирме «Сибирь», на условиях использования его под конторские цели. В обязанности арендатора входило производство текущего и капитального ремонтов, в связи с чем, ему предоставлялось право выкупа арендуемого им помещения по истечению срока аренды. Через два года, испытывая финансовые затруднения, арендодатель продал принадлежащее ему здание заводу.

Арендатор, ссылаясь на договор аренды с условием выкупа, полагает, что ему принадлежат право преимущественной покупки здания, и готов немедленно заменить договор аренды договором купли-продажи. Однако арендодатель не согласился с этим доводом и обратил внимание лишь по истечении семи лет аренды возникает право выкупа – до этого срока арендодатель был вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.

Задание 1. Прекращается ли договор аренды в связи с переходом права собственности на здание к покупателю?

Задание 2. Подготовьте претензию арендодателя.

Задания для письменных работ

1. В практике спортивных клубов нередко заключаются договоры на аренду спортсменов в сфере игровых видов спорта. Могут ли игроки являться объектами гражданско-правовых сделок? Какие точки зрения на этот счет существуют в науке?

2. Составьте проект договора аренды легкового автомобиля марки «Нисан Мурано» ООО «Ветер» у транспортной компании «Авто-Тюмень 72» для обслуживания администрации ООО «Ветер» для поездок в служебных целях. Автомобиль арендуется без водителя, срок аренды – 6 месяцев.

3. Составьте таблицу, содержащую элементы сходства и различия лизинга с такими гражданско-правовыми инструментами, как аренда, поставка, заем, кредит, поручение.

Тесты

1. Признаки характерные для договора аренды:

1) договор аренды является возмездным, консенсуальным, двусторонним;

2) договор аренды является безвозмездным, консенсуальным, двусторонним;

3) договор аренды является возмездным, реальным, двусторонним;

4) договор аренды является возмездным, консенсуальным, двусторонним, фидуциарным.

2. Объекты, передаваемые по договору аренды:

1) только земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы;

2) исключительно здания, сооружения, оборудование, транспортные средства;

3) любые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи);

4) любые вещи как потребляемые, так и непотребляемые.

3. Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества:

1) нет, если иное не установлено законом;

2) да, если иное не установлено законом;

3) да, но только при взаимном согласии сторон;

4) да, но только при заключении договора на срок более одного года.

4. Расходы по капитальному ремонту в договоре аренды несет:

1) всегда арендодатель;

2) арендодатель, если иное не установлено договором;

3) арендатор, если иное не установлено договором;

4) всегда арендатор.

5. Последствия в случае передачи арендодателем имущества с недостатками:

1) арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

2) арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3) арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора;

4) арендатор вправе по своему выбору потребовать реализации одного из вышеперечисленных прав.

6. Последствия передачи арендатору имущество без документов, исключающих эксплуатацию объекта аренды:

1) арендная плата не подлежит взысканию до тех пор, пока не будут переданы документы;

2) договор, может быть, расторгнут по инициативе арендатора;

3) арендатор вправе потребовать возмещения убытков;

4) все вышеперечисленное.

7. Еcли срок аренды в договоре не установлен, то:

1) договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;

2) договор аренды считается заключенным на пять лет;

3) договор аренды считается заключенным на сорок девять лет;

4) договор аренды считается незаключенным.

8. Последствия возникновения нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта:

1) арендатор имеет право по своему выбору произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; или потребовать соответственного уменьшения арендной платы; или потребовать расторжения договора и возмещения убытков;

2) арендатор имеет право по своему выбору произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; или потребовать соответственного уменьшения арендной платы или потребовать расторжения договора;

3) арендатор имеет право лишь потребовать расторжения договора и возмещения убытков;

4) арендатор имеет право не платить арендную плату.

9. Последствия использования арендатором имущества не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущecтвa:

1) арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и воз­мещения убытков;

2) арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения реального ущерба;

3) арендодатель имеет право потребовать расторжения договора, право на возмещение убытков у арендодателя не возникает;

4) арендодатель имеет право изъять вещь без расторжения договора и возмещения убытков.

10. Публичным является договор:

1) договор проката;

2) договор финансовой аренды (лизинга);

3) договор аренды здания, сооружения;

4) договор аренды предприятия.

Темы для научного эссе

1. Договор имущественного найма в российском гражданском праве.

2. Аренда как средство «разгосударствления» и способ приватизации государственного и муниципального

имущества.

3. Правовое регулирование проката и бытового проката.

4. Вещно - правовые элементы в конструкции договора аренды.

5. Особенности гражданско - правового регулирования аренды объектов недвижимости (на примере г. Тюмени).

6. Понятие и сущность лизинга как экономико - правовой категории.

7. Сравнительно-правовой анализ российского и зарубежного лизингового законодательства.

8. Особенности аренды земельных участков.

1.12. Вопросы для контроля

1. Правовое регулирование арендных отношений.

2. Существенные условия договора аренды.

3. Права и обязанности сторон по договору.

4. Основания досрочного расторжения договора аренды.

5. Особенности договора проката.

6. Отличительные признаки договора аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа.

7. Договор финансовой аренды (лизинга).

8. Аренда недвижимого имущества: признаки и порядок заключения.

9. Права и обязанности сторон по договору аренды предприятия.

10. Права и обязанности участников лизинговых правоотношений.

 

 

⇐ Предыдущая15161718192021222324Следующая ⇒

Поделиться: