ТЕМА 26. ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1.1. Рекомендации по подготовке к семинарскому занятию

При изучении темы «Договор участия в долевом строительстве» следует обратить внимание на такие термины как «застройщик», «объект долевого строительства», «договор участия в долевом строительстве».

Договор участия в долевом строительстве следует признать самостоятельным видом договора, который носит комплексный, возмездный, двусторонний, публичный характер. Конструкция договора участия в долевом строительстве позволяет оформлять отношения, сочетающие в себе элементы как услуги, так и работы; участник долевого строительства строит жилое помещение для личных потребительских целей; правоотношения складываются по поводу недвижимого имущества.

Также необходимо уделить внимание условиям, при которых застройщик имеет право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома или иных объектов недвижимости.

Необходимо знать существенные условия договора участия в долевом строительстве, требования к государственной регистрации договора, ответственность сторон.

План семинарского занятия

1. Правовое регулирование участия в долевом строительстве.

2. Понятие и правовая природа договора участия в долевом строительстве.

3. Субъекты договора участия в долевом строительстве.

4. Содержание договора участия в долевом строительстве.

Нормативные акты

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст.4147.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 14.

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 16.

4. О защите прав потребителей: закон Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. № 2300-1 (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 3. – Ст. 140.

5. Об инвестиционной деятельности в российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: федер. закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. – 1999. – № 9. – Ст. 1096.

6. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 40.

7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

8. О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд: федер. закон от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 30 (ч. 1). – Ст. 3105.

1.4. Основная литература

1. Гражданское право Обязательственное право: учебник: в 4 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, И.А. Зенин и др.; под ред. Е.А. Суханова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2008. – Т. 4. – 800 с.

2. Коммерческое право: актуальные проблемы и перспективы развития: сб. ст. к юбилею д-ра юрид. наук, профессора Б.И. Пугинского / Сост. Е.А. Абросимова, С.Ю. Филиппова. – М.: Статут, 2011. – 286 с.

1.5. Дополнительная литература по теме

1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования / В.А. Алексеев. – М.: Волтерс Клувер, 2007. – 504 с.

2. Гринев В.П. Новое в долевом строительстве. Комплексный анализ и практические рекомендации / В.П. Гринев. – М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007. – 104 с.

3. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества / С.П. Гришаев. – М.: Новая правовая культура, 2007. – 382 с.

4. Жигачев А.В. Цена договора участия в долевом строительстве: гражданско-правовые и налоговые аспекты / А.В. Жигачев. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

5. Кайль А.Н. Долевое строительство. Как не дать себя обмануть / А.Н. Кайль. – М.: Омега-Л, 2008. – 185 с.

6. Козлова Н.Н. Как купить и продать квартиру / Н.Н. Козлова. – М.: Омега-Л, 2009. – 106 с.

7. Сутягин А.В. Договоры в строительстве с комментариями / А.В. Сутягин. – М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2008. – 160 с.

8. Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на жилые помещения: практич. пособие / М.Ю. Тихомиров. – М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. – 109 с.

9. Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный) / В.В. Шарапов. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

Судебная практика

1. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 // Вестник ВАС РФ. – 2011. – № 9.

2. О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2012. – № 9.

3. Обзор Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2012. – № 4.

Задачи

Задача 1. Застройщик ООО «Стройбизнес» и Климова Н. заключили договор участия в долевом строительстве. По его условиям при просрочке исполнения обязательств по договору застройщик несет ответственность в размере 0, 1 процента за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от суммы договора. Срок передачи объекта долевого строительства был нарушен, квартира была передана на 30 дней позднее. Климова Н. обратилась в суд с требованием о взыскании с застройщика за просрочку 3 процентов от суммы договора за каждый день просрочки со ссылкой на п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Правомерны ли требования Климовой Н.?

Задача 2. Застройщик и Козлов А. заключили договор долевого участия в строительстве объекта стоимостью 2 млн. руб., по условиям которого дольщик не вправе переуступать свои права по договору до полной оплаты суммы договора. Через месяц после заключения договора Козлову А. срочно понадобились деньги, в связи, с чем он решил заключить договор уступки права требования в отношении данного объекта. Прочитав договор долевого участия в строительстве А.Козлов, усомнился в законности включения в договор условия, по которому дольщик не вправе переуступать свои права третьим лицам по договору до полной оплаты суммы договора, и обратился за консультацией к юристу.

Соответствует ли действующему законодательству данное условие договора?

Задача 3. ООО «Тюменьинвестстрой» и ООО «Пятый элемент» подписали договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома на нежилое помещение 1 этажа площадью 250 кв. м. В государственной регистрации договора было отказано на том основании, что застройщик уклонился от предоставления в регистрирующий орган всех необходимых документов.

ООО «Пятый элемент» обратился в суд, который вынес решение о регистрации договора. Однако регистрирующий орган вновь отказал на том основании, что в ЕГРП до вступления в силу судебного решения уже зарегистрирован другой договор в отношении того же объекта долевого строительства с другим дольщиком ЗАО «Восток». Застройщик ООО «Тюменьинвестстрой» какие-либо объяснения по данной ситуации давать отказался.

Каким образом первый дольщик может защитить свои права?

Кейсы

КЕЙС 1. Проблема: правовая природа отношений возникающих в силу предварительного договора.

Описание практической ситуации: Строительная компания «Алекс» осуществляла строительство многоквартирного жилого дома в пос. Боровский без разрешения на строительство и производила продажу квартир на основе предварительных договоров.

Иванов И., нуждающийся в улучшении жилищных условий, решил купить квартиру по ипотеке, для чего обратился в СК «Алекс». Однако в строительной компании ему пояснили, что документы на получение разрешения на строительство пока рассматриваются компетентными органами, в связи с чем, они не могут продать ему квартиру по ипотеке, но предложили купить квартиру по предварительному договору с заключением основного договора (участия в долевом строительстве) после получения разрешения на строительство. Возмущенный отказом Иванов обратился в прокуратуру на незаконные действия СК «Алекс».

Задание 1. Имеются ли в действиях СК «Алекс» нарушения действующего законодательства? Возможно ли заключение предварительного договора? Возможно ли заключение предварительного договора с условием внесения денег в качестве задатка Застройщику?

Задание 2.Дайте правовое заключение по сложившейся ситуации.

КЕЙС 2. Проблема: правовая природа сложившихся отношений.

Описание практической ситуации: Гражданка Костылева обратилась в суд с иском к ООО, в связи с существенным нарушением условий договора, в соответствии с которым Костылева принимала участие в финансировании строительства дома, а по завершении строительства становилась собственником одной из квартир. В судебном заседании Костылева пояснила, что ответчиком были нарушены сроки окончания строительства, в процессе проведения отделочных работ и эксплуатации квартиры обнаружены существенные строительные недостатки. Костылева просила обязать ответчика произвести зачет по оплате за квартиру на стоимость материалов по устранению недостатков, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, неустойку за нарушение сроков окончания строительства. При рассмотрении дела встал вопрос о квалификации отношений, возникших между Костылевой и ООО - был ли заключен между сторонами договор о совместной деятельности, либо договор строительного подряда, либо заключен инвестиционный договор.

Задание 1. Дайте правовое заключение по природе сложившихся отношений.

Задание 2. Возможно ли квалифицировать данный договор как договор купли - продажи квартиры, либо как договор простого товарищества (договор о совместной деятельности)? Применимо ли к возникшим отношениям законодательство об инвестиционной деятельности? Применимо ли к возникшим отношениям законодательство о защите прав потребителей?

Задание 3. Какое решение вынесет суд?

Задания для письменных работ

1. Составьте исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

2. Составьте претензию о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства.

Тесты

1. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства у застройщика возникает, если земельный участок находится:

1) на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

2) на праве собственности, аренды, праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

3) на праве собственности или аренды, субаренды;

4) на праве собственности или аренды.

2. Существенным условием договора участия в долевом строительстве не является:

1) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

2) порядок сдачи и приемки работ;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

3. В случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства, застройщик обязан направить участнику соответствующую информацию и предложение об изменении договора:

1) не позднее, чем за 1 месяц до истечения указанного в договоре срока;

2) не позднее, чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока;

3) не позднее, чем за 3 месяца до истечения указанного в договоре срока;

4) не позднее, чем за 6 месяцев до истечения указанного в договоре срока.

4. К отношениям, вытекающим из заключения договора участия в долевом строительстве, правила Закона РФ «О защите прав потребителей»:

1) применяются;

2) применяются в части не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»;

3) не применяются;

4) применяются в части размера ответственности за нарушения обязательств.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем:

1) три года; 2) пять лет;

3) шесть лет; 4) семь лет.

6. Способами обеспечения исполнения обязательств по договору являются:

1) залог и поручительство; 2) залог и банковская гарантия;

3) поручительство и банковская гарантия; 4) банковская гарантия и удержание.

7. Объектами долевого строительства являются:

1) только жилые помещения;

2) только нежилые помещения;

3) жилые или нежилые помещения;

4) жилые или нежилые помещения, за исключением объектов производственного значения

8. В случае смерти гражданина – участника долевого строительства, его права и обязанности по договору:

1) переходят к наследникам;

2) переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное;

3) не переходят к наследникам;

4) не переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное.

9. Информация о застройщике и информация о проекте строительства называется:

1) проектная документация; 2) кадастровый проект;

3) проектная декларация; 4) декларация о проекте.

10. Застройщиком в целях Федерального закона № 214-ФЗ признается:

1) только коммерческие организации;

2) коммерческие организации и индивидуальные предприниматели;

3) юридические лица и индивидуальные предприниматели;

4) любое юридическое лицо.

Темы для научного эссе

1. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве.

2. Государственный контроль деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

3. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве.

4. Ответственность застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья.

5. Предварительный договор при строительстве объектов недвижимости.

6. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве.

7. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров.

Вопросы для контроля

1. Признаки договора участия в долевом строительстве.

2. Соотношение договора участия в долевом строительстве и инвестиционного договора.

3. Существенные условия договора участия в долевом строительстве.

4. Ответственность, предусмотренная законом для Застройщика по договору участия в долевом строительстве.

5. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве.

⇐ Предыдущая18192021222324252627Следующая ⇒

Поделиться: