ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ

Проведение судебной строительно-технической экспертизы включает в себя следующие этапы:

- осмотр объекта;

- обработка документов и информации, связанных с объектом осмотра (информация о технических и эксплуатационных характеристиках объекта осмотра, иная необходимая информация);

- сбор и обработка документов и информации, необходимых для установления характеристик объекта;

- составление Заключения.

ВВОДНАЯ ЧАСТЬ

ООО «Профтрейд» обратились в суд с иском к ООО «Время», третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии Иркутской области о расторжении договора; о взыскании 1 208 435 руб. 64коп.

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Элементы здания - конструкции и технические устройства, составляющие здание, предназначенные для выполнения заданных функций.

Неисправность элемента здания - состояние элемента, при котором им не выполняется хотя бы одно из заданных эксплуатационных требований.

Повреждение элемента здания - неисправность элемента здания или его составных частей, вызванная внешним воздействием (событием).

Дефект элемента здания - неисправность (изъян) элемента здания, вызванная нарушением правил, норм и технических условий при его изготовлении, монтаже или ремонте.

Эксплуатационные показатели здания - совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обуславливающих его эксплуатационные качества.

Техническое обслуживание жилого здания - комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его технических устройств.

Ремонт здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

Текущий ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Физический износ здания (элемента) - величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени.

Моральный износ здания - величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям.

Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

П.2 ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ ЗДАНИЯ

2.3. На стадии предварительного визуального обследования должны быть установлены по внешним признакам категории технического состояния конструкций в зависимости от имеющихся дефектов и повреждений.

2.4. В зависимости от имеющихся дефектов и повреждений техническое состояние конструкции может быть классифицировано по 5 категориям согласно общим признакам, приведенным в табл. 2.1 и табл. II-1 - II-3 прил. II., в Таблице 2.1, дано определение категории состояния конструкций зданий:

Общая оценка технического состояния конструкций при предварительном обследовании зданий Таблица 2.1

Категория состояния конструкции	Общие признаки, характеризующие состояние конструкции
I - нормальное	Отсутствуют видимые повреждения и трещины, свидетельствующие о снижении несущей способности конструкций. Выполняются условия эксплуатации согласно требованиям норм и проектной документации. Необходимость в ремонтно-восстановительных работах отсутствует
II - удовлетворительное	Незначительные повреждения, на отдельных участках имеются отдельные раковины, выбоины, волосяные трещины. Антикоррозионная защита имеет частичные повреждения. Обеспечиваются нормальные условия эксплуатации. Требуется текущий ремонт, с устранением локальных повреждений без усиления конструкций
III - неудовлетворительное	Имеются повреждения, дефекты и трещины, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций. Нарушены требования действующих норм, но отсутствует опасность обрушения и угроза безопасности работающих. Требуется усиление и восстановление несущей способности конструкций.
IV – предаварийное или V - аварийное	Существующие повреждения свидетельствуют о непригодности конструкции к эксплуатации и об опасности ее обрушения, об опасности пребывания людей в зоне обследуемых конструкций. Требуются неотложные мероприятия по предотвращению аварий (устройство временной крепи, разгрузка конструкций и т.п.). Требуется капитальный ремонт с усилением или заменой поврежденных конструкций в целом или отдельных элементов.

Примечания: 1. Для отнесения конструкции к перечисленным в таблице категориям состояния достаточно наличие хотя бы одного признака, характеризующего эту категорию.

Фактическое состояние

Фото № 1-2.

Фото № 3-4.

Фото № 5-7.

Фото № 8-10.

Фото № 11-14.

Фото № 15-17.

1 этаж:

Вспомогательные помещения и торговый зал.

Отделка стен в служебных помещениях и торговом зале простая: масляная окраска стен на 2/3 высоты (от пола), остальная часть водоэмульсионная окраска.

- Потолки окрашены водоэмульсионной краской

- Полы бетонные, керамическая плитка со следами потертостей в местах прохода.

-Электропроводка и освещение: некоторые кабели и провода линий электропитания, находящихся в торговых отделах и подсобных помещениях, проложены открытым способом, 13 потолочных светильников закрыты поликарбонатным листом.

В помещениях первого этажа проведены мероприятия по частичному текущему ремонту, а именно шпатлевка покраска стен потолков.

Фото таблица. Помещения первого этажа:

Фото № 18-19. Торговый зал.

Фото № 20-21.

Фото № 23

Фото № 24-25. Центральный вход.

Фото № 26-27.

Фото № 28-29.

Фото № 30-31.

Фото № 32-33.

Фото № 34-35

Экспертами были осмотрены помещения расположенные на втором этаже здания (помещения ресторана). В данных помещениях видны массовые протечки по стенам и перекрытиям, инженерные системы крайне изношены, для объективной оценки физического износа здания в целом, а именно основных несущих элементов каркаса здания- колонны, ригели, перекрытия, кровля.

Фото таблица. Помещения 2-го этажа

Фактическое состояние

Фото № 36.

Фото № 37-38.

Фото № 39-40.

Фото № 41-42.

Фото № 43-44.

Исследование по первому вопросу: Какое техническое состояние нежилого помещения №1002-магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, общей площадью 1799, 1м.кв. расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, д. 20, кадастровый номер: 38: 34: 000000: 00: 25: 414: 001: 003811690: 001: 21002, а так же всех его конструкций на дату проведения осмотра?

Руководствуясь Правилами обследования зданий и сооружений. (СП 13-102- 2003, приняты Постановлением Госстроя РФ от 21 августа 2003г. №153) п. п. 7.1-7.4 на стадии предварительного визуального обследования конструкций здания по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, д. 20, экспертами дана предварительная оценка технического состояния строительных конструкций, которое определяется по степени повреждения и по характерным признакам дефектов, согласно ВСН 53-86 «Правила оценки физического износа зданий» и «Методика определения физического износа гражданских зданий», проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов.

ТАБЛИЦА ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИ Я

адрес объекта: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, д. 20, кадастровый номер: 38: 34: 000000: 00: 25: 414: 001: 003811690: 001: 21002

При обследовании крупнопанельного 2-этажного нежилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов.

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сб.28 " Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов", М., 1970.

По таблице рекомендуемого прил.2 определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб.28.

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в таблицу №2.

51, 14

Процент износа, приведенный к 100% по формуле графа 7/графа 5 равен 51, 14%. Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания - 51%.

Техническое состояние здания при 51% износе оценивается как ограниченно работоспособное – Категория технического состояния, при котором имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации..

Проведя оценку износа согласно правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р) и « Методики определения физического износа гражданских зданий», эксперт выявил, что фактический физический износ здания превышает нормативный (указанный в техническом паспорте, равный 34%) и составляет 51%. Это говорит о преждевременном физиче ском износе конструкций и необходимости проведения срочных ремонтных работ.

И установил следующую категорию технического состояния здания:

На стадии предварительного визуального обследования , объекта исследования: нежилого помещения №1002-магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, общей площадью 1799, 1м.кв. расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, д. 20, кадастровый номер: 38: 34: 000000: 00: 25: 414: 001: 003811690: 001: 21002 можно установить по внешним признакам в зависимости от имеющихся дефектов и повреждений категорию технического состояния конструкций .

В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» установлена категория технического состояния здания.

Виды категорий приняты на основании рекомендаций СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»:

№ п/п	Категория технического состояния	Критерии оценки
1	ИСПРАВНОЕ	Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризуется отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.
2	РАБОТОСПОСОБНОЕ	Категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям, например по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкции, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.
3	ОГРАНИЧЕННО РАБОТОСПОСОБНОЕ	Категория технического состояния, при котором имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.
4	НЕДОПУСТИМОЕ	Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования ( необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций)
5	АВАРИЙНОЕ	Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных мероприятий).

Несущая способность и деформативность конструкций:

Принципы обеспечения прочности, жесткости и устойчивости жилых зданий

2.1 . Конструктивной системой здания называется совокупность взаимосвязанных конструкций здания, обеспечивающих его прочность, жесткость и устойчивость.

Принятая конструктивная система здания должна обеспечивать прочность, жесткость и устойчивость здания на стадии возведения и в период эксплуатации при действии всех расчетных нагрузок и воздействий («Пособие по обследованию строительных конструкций здания, АО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ» Москва – 2004)

В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» установлена категория технического состояния здания.

Техническое состояние Нежилых помещений №1002-магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, общей площадью 1799, 1м.кв. расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, д. 20, кадастровый номер: 38: 34: 000000: 00: 25: 414: 001: 003811690: 001: 21002 – ограниченно работоспособное: имеются дефекты и повреждения, свидетельствующие о некотором снижении несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации, износ 40-60%,

(необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций) (СП 13-102-2003, гл.3)

Исследование по второму вопросу: Имеются ли признаки проведения капитального ремонта нежилого помещения? Если такие признаки имеются, то возможно ли определить примерный срок давности их проведения?

Ремонтные работы, как правило, подразделяются на два вида: текущий и капитальный . Основным критерием такого подразделения является периодичность проводимых ремонтов: текущий ремонт осуществляется с периодичностью до 1 года; капитальный ремонт - с периодичностью более 1 года. На практике существуют и другие, более дробные классификации ремонтов (подъемный ремонт, средний ремонт и др.).

Сущность термина " капитальный ремонт" в определенной степени можно выявить исходя из анализа п. 1 ст. 48 ГрК РФ, в которой установлено, что капитальный ремонт объектов капитального строительства представляет собой ремонт, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Однако данное определение не дает полного представления об особенностях капитального ремонта. Суть данного термина раскрывается в действующих в настоящее время подзаконных нормативных актах.

Так, в приложении №1 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) " Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. N 312 (далее - ВСН 55-88 (р)) и действующие до настоящего времени, под капитальным ремонтом понимается ремонт здания с целью, восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Таким образом:

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых объектов.

Полная смена изношенных деревянных стен на новые или замена деревянных стен на каменные или бетонные, а также перекладка каменных стен в объеме более 20% (единовременно) может производиться только за счет средств на капитальное строительство, если это экономически целесообразно.

Работы по капитальному ремонту делятся на две группы:

1) комплексный капитальный ремонт, при котором производится восстановление всех изношенных конструктивных элементов, сетей, систем, устройств и инженерного оборудования;

2) выборочный капитальный ремонт, при котором производится смена или ремонт отдельных конструктивных элементов, частей здания, отдельных участков систем, сетей, коммуникаций и устройств, инженерного оборудования, вышедшего из строя. При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта (конструкций и технических устройств, составляющих здание, предназначенных для выполнения заданных функций), а также внешнего благоустройства. Вид капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени благоустройства.

Комплексный капитальный ремонт предусматривает в основном замену инженерных систем, сетей и оборудования, а также приведение в технически исправное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ по повышению благоустройства. При проведении ремонта следует применять материалы, обеспечивающие нормативный срок службы ремонтируемых конструкций и систем. Состав работ должен быть таким, чтобы после проведения капитального ремонта здание полностью удовлетворяло всем эксплуатационным требованиям.

Комплексный капитальный ремонт с перепланировкой помещений предусматривает изменение планировки зданий, с улучшением основных технико-экономических показателей. При этом виде ремонта строений, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм, могут выполняться надстройки, пристройки, встройки, повышение уровня инженерного оборудования, включая строительство наружных сетей (кроме магистральных), производится замена изношенных и морально устаревших конструкций, инженерного и санитарно-технического оборудования на современное, более надежное и эффективное, улучшающие эксплуатационные свойства зданий, выполнение мероприятий, повышающих архитектурную выразительность зданий, благоустройство прилегающих к зданию территорий (п. 3.2, 3.3 ВСН 55-88 (р)).

Выборочный капитальный ремонт назначается для выполнения необходимых работ, которые не могут быть приурочены к очередному комплексному ремонту. Как правило, выборочный капитальный ремонт производится в случаях:

когда комплексный ремонт здания может вызвать серьезные помехи в работе предприятия в целом или отдельного цеха;

при большом износе отдельных конструкций, угрожающем сохранности остальных частей зданий;

при экономической нецелесообразности проведения комплексного ремонта здания.

При выборочном капитальном ремонте производится ремонт фасада, кровли, ремонт и замена отдельных участков инженерных коммуникаций, систем и сетей, отдельных видов оборудования.

При проведении выборочного капитального ремонта необходимо в первую очередь предусматривать ремонт тех конструкций, от которых зависит нормальный ход технологического процесса (водопровода, теплоснабжения, вентиляционных систем и установок по кондиционированию воздуха, канализации и т.п.), а также конструкций, от исправности которых зависит сохранность остальных частей здания или сооружения (кровли, водосточной сети, водопроводно-канализационных устройств и т.п.).

Главное различие между текущим и капитальным ремонтом состоит в направленности видов осуществляемых работ. Кроме того текущий ремонт различается от всех остальных видов ремонта и в первую очередь от капитального, это тем, что он производиться без прекращения эксплуатации зданий, в том числе тепло-, водо- и энергообеспечения.

Необходимо также помнить и знать, что при капитальном ремонте может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, в частности:

• улучшение планировки,

• увеличение количества и качества услуг,

• оснащение недостающими видами инженерного оборудования,

• благоустройство окружающей территории.

Анализируя выше сказанное, а так же результаты оценки технического состояния нежилого помещения №1002-магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, общей площадью 1799, 1м.кв. расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, д. 20, кадастровый номер: 38: 34: 000000: 00: 25: 414: 001: 003811690: 001: 21002 (см. таблицы №1, 2 вопрос №1), эксперты приходят к выводу о том, что признаки проведения капитального ремонта нежилого помещения отсутствуют, в здании не проводились работы по замене инженерных систем, сетей и оборудования, а также по работы по приведению в технически исправное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ по повышению благоустройства.

По третьему вопросу: Имеются ли признаки текущего ремонта нежилого помещения? Если такие признаки имеются, то возможно ли определить примерный срок давности их проведения?

В приложении №1 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) " Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. N 312 (далее - ВСН 55-88 (р)) и действующие до настоящего времени, текущий ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Так согласно, положений ВСН 58-88 (р)

п. 2.2. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. При планировании ремонтно-строительных работ периодичность их проведения может приниматься в соответствии с рекомендуемым прил. 2 (для зданий и объектов) и рекомендуемым прил. 3 (для элементов зданий и объектов). Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

п.4.1. Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта приведена и рекомендуемом прил. 3, а состав основных работ по текущему ремонту - в рекомендуемом прил. 7.

4.2. Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним (с распределением зданий по годам) и годовым планам.

Годовые планы (с распределением заданий по кварталам) должны составляться в уточнение пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий и объектов к эксплуатации в сезонных условиях.

4.3. Приемка законченною текущею ремонта жилых зданий должна осуществляться комиссией в составе представителей жилищно-эксплуатационной, ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организаций, а также домового комитета (правления ЖСК, органа управления жилищным хозяйством организации или предприятий министерств и ведомств).

Приемка законченного текущего ремонта объекта коммунального или социально-культурного назначения должна осуществляться комиссией в составе представителя эксплуатационной службы, ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организации и представителя соответствующего вышестоящего органа управления.

Порядок приемки жилых зданий после текущего ремонта должен устанавливаться Минжилкомхозами (Минкомхозами) союзных республик, а объектов коммунального и социально-культурного назначения - соответствующими органами отраслевого управления.

ПРИЛОЖЕНИЕ 7

Рекомендуемое

Стены

1. 3аделка трещин, расшивка швов, восстановление облицовки и перекладка отдельных участков кирпичных стен площадью до 2 м2.

2. Герметизация стыков элементов полносборных зданий и заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей.

3. Пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд.

4. Смена отдельных венцов, элементов каркаса, укрепление, утепление, конопатка пазов, смена участков обшивки деревянных стен.

5. Восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов.

6. Постановка на раствор отдельных выпавших камней.

7. Утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях.

8. Устранение сырости, продуваемости.

9. Прочистка и ремонт вентиляционных каналов и вытяжных устройств.

Перекрытия

1. Временное крепление перекрытий.

2. Частичная замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий (участков междубалочного заполнения, дощатой подшивки, отдельных балок). Восстановление засыпки и смазки. Антисептирование и противопожарная защита древесины.

3. Заделка швов в стыках сборных железобетонных перекрытий.

4. Заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях.

5. Утепление верхних полок стальных балок на чердаке и их окраска.

6. Дополнительное утепление чердачных перекрытий с добавлением засыпки.

Крыши

1. Усиление элементов деревянной стропильной системы, включая смену отдельных стропильных ног, стоек, подкосов, участков прогонов, лежней, мауэрлатов и обрешетки.

2. Антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций.

3. Все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая узлы примыкания к конструкциям покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами, и прочие места проходов через кровлю, стояков, стоек и т.д.

4. Укрепление и замена водосточных труб и мелких покрытий архитектурных элементов по фасаду.

5. Частичная замена рулонного ковра.

6. Замена (восстановление) отдельных участков безрулонных кровель.

7. Укрепление, замена парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений крыш, устройств заземления, анкеров, радио- и телеантенн и др.

8. Устройство или восстановление защитно-отделочного слоя рулонных и безрулонных кровель.

9. Замена или ремонт выходов на крышу, слуховых окон и специальных люков.

10. Очистка кровли от снега и наледи.

Перегородки

1. Укрепление, усиление, смена отдельных участков деревянных перегородок.

2. Заделка трещин в плитных перегородках, перекладка отдельных участков.

3. Улучшение звукоизоляционных свойств перегородок (заделка сопряжений со смежными конструкциями и др.).

Полы

1. Замена отдельных участков покрытия полов.

2. Замена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах с полной сменой покрытия.

3. Заделка выбоин, трещин в цементных, бетонных, асфальтовых полах и основаниях под полы.

4. Сплачивание дощатых полов.

Печи и очаги

1. Все виды работ по устранению неисправностей печей и кухонных очагов, перекладка их в отдельных квартирах.

2. Перекладка отдельных участков дымовых труб, патрубков, боровов.

Внутренняя отделка

1. Восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами.

2. Восстановление облицовки стен керамической и другой плиткой отдельными местами.

3. Восстановление и укрепление лепных порезок и розеток, карнизов.

4. Все вилы штукатурно-малярных работ во всех помещениях, кроме жилых, в которых они производятся нанимателем.

Наружная отделка

1. Пескоструйная очистка, промывка, окраска фасадов.

2. Восстановление участков штукатурки и плиточной облицовки.

3. Укрепление или снятие с фасада угрожающих падением архитектурных деталей, облицовочных плиток, отдельных кирпичей, восстановление лепных деталей.

4. Масляная окраска окон, дверей, ограждений балконов, парапетных решеток, водосточных труб, пергол, цоколя.

5. Восстановление домовых знаков и наименование улиц.

Центральное отопление

1. Смена отдельных участков трубопроводов, секций отопительных приборов, запорной и регулирующей арматуры.

2. Установка (при необходимости) воздушных кранов.

3. Утепление труб, приборов, расширительных баков, вантузов.

4. Перекладка обмуровки котлов, дутьевых каналов, боровов дымовых труб (в котельной).

5. Смена отдельных секций у чугунных котлов, арматуры, контрольно-измерительных приборов, колосников.

6. Замена отдельных электромоторов или насосов малой мощности.

7. Восстановление разрушенной тепловой изоляции.

8. Гидравлическое испытание и промывка системы.

9. Промывка отопительных приборов (по стояку) и в целом систем отопления.

10. Регулировка и наладка систем отопления.

Вентиляция

1. Смена отдельных участков и устранение неплотностей вентиляционных коробок, шахт, камер, воздуховодов.

2. Замена вентиляторов, воздушных клапанов и другого оборудования.

3. Ремонт и замена дефлекторов, оголовков труб.

4. Ремонт и наладка систем автоматического пожаротушения, дымоудаления.

Внешнее благоустройство

1. Восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек и площадок.

2. Ремонт, укрепление, замена отдельных участков ограждений и оборудования детских игровых, спортивных и хозяйственных площадок, дворовых уборных, мусорных ящиков, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников и т.д.

3. Оборудование площадок для выгула животных.

Прочие работы

1. Укрепление и устройство металлических решеток, ограждающих окна подвальных помещений, козырьков над входами в подвал.

2. Восстановление и устройство новых переходов на чердаке через трубы центрального отопления, вентиляционные короба и др.

3. Укрепление и установка домовых знаков, флагодержателей.

4. Устройство и ремонт замочно-переговорных устройств.

5. Замена или укрепление затворов мусоропроводов, установка приспособлений для прочистки стволов.

6. Наладка всех видов внутридомового оборудования.

7. Устройство и ремонт газовых плит.

8. Устройство и ремонт скамеек на территории микрорайонов.

Анализируя выше перечисленное, можно сделать вывод о том, что:

Имеются признаки поведения частичного текущего ремонта отдельных помещений обследуемого здания, а именно:

· Окраска внутренних служебных и торговых помещений масляными и водоэмульсионными составами;

· Частичная замена отдельных участков трубопроводов водоснабжения ХВС, ГВС, канализации;

· Окраска фасада;

· Частичная замена электропроводки и световой арматуры;

· Монтаж охранно-пожарной сигнализации;

· Замена входной группы;

· Установка противопожарной двери в подвальные помещения.

Примерный срок давности проведения текущего ремонта обследуемого здания составляет 1-1, 5 года.

По четвертому вопросу: Имеется ли потребность в проведении срочных ремонтных работ (капитальных и/или текущих) в нежилом помещении? Если потребность имеется, какие конкретно элементы нежилого помещения нуждаются в таком ремонте?

Потребность в проведении срочных ремонтных работ (капитальных и/или текущих) в нежилом помещении имеется, так как изношенность конструктивных элементов здания значительная (40-85%).

Необходимо произвести капитальный ремонт и смену следующих элементов здания:

· Ремонт существующих дренажей вокруг здания и восстановление существующей отмостки вокруг здания (более 20% общей площади отмостки).

· Устройство вертикальной и горизонтальной гидроизоляции здания.

· Полная смена инженерных систем здания, а именно систем горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электросетей.

· Полная смена ветхих оконных и дверных блоков

· Капитальный ремонт отделочных покрытий в подвальных помещениях с антисептированы.

· Большой ремонт кровли со сменой кровельного покрытия.

· Герметизация межпанельных стыков.

По четвертому вопросу: Имеются ли в здании какие-нибудь произведенные перепланировки конструкций, ухудшающие состояние нежилого помещения?

Перепланировка в здании имеется, она заключается в установке легких перегородок из ГКЛ и стеклянной перегородки, для выделения отдельной торговой площади под аптеку.

Данная перепланировка не затрагивает основные конструктивные элементы здания и не нарушает целостность и сохранность сооружения, так как данные перегородки не являются несущими, а являются легкими конструкциями, которые при необходимости можно демонтировать, не причинив вреда основному конструктиву.

По пятому вопросу: Имеется ли опасность дальнейшего нахождения граждан в нежилом помещении?

№ п/п	Категория технического состояния	Критерии оценки
1	ИСПРАВНОЕ	Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризуется отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.
2	РАБОТОСПОСОБНОЕ	Категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям, например по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкции, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.
3	ОГРАНИЧЕННО РАБОТОСПОСОБНОЕ	Категория технического состояния, при котором имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.
4	НЕДОПУСТИМОЕ	Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования ( необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций)
5	АВАРИЙНОЕ	Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных мероприятий).

Несущая способность и деформативность конструкций:

Принципы обеспечения прочности, жесткости и устойчивости жилых зданий

А именно:

В условиях повышенной влажности деревянные конструкции уничтожаются гниением в течение 2-3 лет, стальные конструкции теряют из-за коррозии прочность через 10-12 лет, каменные, бетонные и железобетонные сооружения разрушаются после 40-50 лет эксплуатации. (МДС 12-34.2007 «Гидроизоляционные работы»).

Из выше изложенного можно сделать вывод, что эксплуатация Нежилых помещений №1002-магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, общей площадью 1799, 1м.кв. расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, д. 20, кадастровый номер: 38: 34: 000000: 00: 25: 414: 001: 003811690: 001: 21002 не возможна без проведения страховочных мероприятий и усиление конструкций, то есть не безопасна без проведения капитального ремонта.

В результате проведенного исследовании, информационно - сравнительного анализа и нормативной проверки, исследуемого объекта и представленных документов эксперты пришли к выводам:

ВЫВОДЫ:

1. По первому вопросу. Какое техническое состояние нежилого помещения №1002-магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, общей площадью 1799, 1м.кв. расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, д. 20, кадастровый номер: 38: 34: 000000: 00: 25: 414: 001: 003811690: 001: 21002, а так же всех его конструкций на дату проведения осмотра?

Техническое состояние нежилого помещения №1002-магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, общей площадью 1799, 1м.кв. расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, д. 20, кадастровый номер: 38: 34: 000000: 00: 25: 414: 001: 003811690: 001: 21002, а так же всех его конструкций на дату проведения осмотра ограниченно работоспособное: имеются дефекты и повреждения, свидетельствующие о некотором снижении несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации, износ 40-60%, (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций) (СП 13-102-2003, гл.3).

Физический износ составляет 51 %.

2. По второму вопросу: Имеются ли признаки проведения капитального ремонта нежилого помещения? Если такие признаки имеются, то возможно ли определить примерный срок давности их проведения?

Признаки проведения капитального ремонта нежилого помещения №1002-магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, общей площадью 1799, 1м.кв. расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, д. 20, кадастровый номер: 38: 34: 000000: 00: 25: 414: 001: 003811690: 001: 21002, отсутствуют.

В здании не проводились работы по замене инженерных систем, сетей и оборудования, а также по работы по приведению в технически исправное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ по повышению благоустройства, которые проводятся в рамках капитальных ремонтов.

3. По третьему вопросу: Имеется ли потребность в проведении срочных ремонтных работ (капитальных и/или текущих) в нежилом помещении? Если потребность имеется, какие конкретно элементы нежилого помещения нуждаются в таком ремонте?

Необходимо произвести капитальный ремонт и смену следующих элементов здания:

· Устройство вертикальной и горизонтальной гидроизоляции здания.

· Полная смена ветхих оконных и дверных блоков

· Капитальный ремонт отделочных покрытий в подвальных помещениях с антисептированы.

· Большой ремонт кровли со сменой кровельного покрытия.

· Герметизация межпанельных стыков.

4. По четвертому вопросу. Имеются ли в здании какие-нибудь произведенные перепланировки конструкций, ухудшающие состояние нежилого помещения?

5. По пятому вопросу. Имеется ли опасность дальнейшего нахождения граждан в нежилом помещении?

Опасность дальнейшего нахождения граждан в нежилом помещении имеется, так как имеются дефекты и повреждения, свидетельствующие о некотором снижении несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

Однако, если не предотвращать дальнейшие разрушения могут возникнуть аварийные ситуации, а именно: короткие замыкания в электросети и как следствие возникновение пожара, обрушение конструкций перекрытий, кровли, обрушение стен подвала внутрь помещения и т.д.

Используемая литература:

1. Пособие по обследованию строительных конструкций зданий, ГУП ЦПП, 1997г.

2. СП-13-102-2003. Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений. ГОССТРОЙ РОССИИ, ГУП ЦПП, 2003.

3. СНиП 2.02.01-83*. Основания зданий и сооружений, Минстрой России, - М.: ГУП ЦПП, 1996.

4. СНиП 2.03.11-85. Защита строительных конструкций от коррозии, Минстрой России-М.: ГУП ЦПП, 1996.

5. СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

6. Градостроительный кодекс РФ.

7. Классификатор основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов. (Утвержден Главной инспекцией Госархстройнадзора России
17 ноября 1993 года)

8. Порядок организации и осуществления строительства, реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений различного назначения

9. ВСН 58-88 (р) ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИИ РЕКОНСТРУКЦИИ, РЕМОНТА И ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ ЗДАНИЙ, ОБЪЕКТОВ КОММУНАЛЬНОГО И СОЦИАЛЬНО-КУЛЬТУРНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

10. СНиП 2.08.02-89* ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ, МОСКВА 2000,

11. СП 2.3.6.1066-01 " Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов"

12. Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» № 52-ФЗ от 30 марта 1999г.

13. Сборник 28 " Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов", М., 1970.