Применительно к социальному найму, приоритет будет иметь ЖЗ, согласно п.3 ст.672 ГК РФ и п.8 ст.5 ЖК РФ.

Применительно к другой разновидности договора найма жилого помещения, которая в простонародье называется коммерческим наймом, приоритет будет иметь ГК РФ, потому что исключение, установленное п.3 ст.672 ГК РФ на эти отношения не распространяется, раз не распространяется исключение, значит, действует общее правило ст.3 ГК РФ.

На этом проблема не заканчивается. Когда писалась Глава 35 ГК РФ, в т.ч. и норма, содержащаяся в ст.672 ГК РФ, у нас существовало две разновидности договоров найма жилого помещения: коммерческий наем и социальный наем. С принятием ЖК у нас таких разновидностей стало три. Помимо коммерческого и социального найма, у нас появился и специализированный наем. В 1996 году законодатель не предполагал, и не дал регулирование на сей счет, на счет того института, который в 2005 году появится. Что же делать? С коммерческим и социальным мы поняли решение вопроса, оно базируется на прямом указании закона, а применительно к специализированному найму, что будет обладать приоритетом на уровне ФЗ, на уровне кодифицированных НПА? Здесь надо включить историческое толкование. Потому что в ГК упоминание о специализированном найме отсутствует по одной простой причине, что его тогда как специальной разновидности не было. А не было не потому что этот феномен не был известен отечественному правопорядку, а только по той причине, что в тот момент специализированный наем воспринимался законодателем как составная часть социального найма. Если это так, то получается, что ст.672 ГК РФ писалась в расчете на тот круг отношений, который тогда именовался социальным наймом, а с т.з. сегодняшней действительности включает в себя наем специализированный. С учетом этого исторического толкования получается, что не только в области социального найма, но и в области специализированного найма на уровне кодифицированного НПА приоритет будет иметь ЖЗ, ввиду прямо установленного в п.3 ст.672 ГК РФ изъятия из общего правила.

iВ сухом остатке получается:

→ для найма коммерческого приоритет имеют положения ГК

→ для найма социального и найма специализированного приоритетом будут обладать положения ЖК.

Эту логику поддерживает сегодня и судебная практика. Это Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ». В п.4 ВС по сути дела приходит к похожим на ранее сделанные нами выводам. Правда, на взгляд А.А., это сделано за счет не совсем корректного использования терминологии, но сути дела это не меняет. В абз.1 п.4 ВС повторяет нам п.5 ст.8 ЖК РФ, который говорит о приоритете ЖК РФ, а дальше абз. 2:

Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Здесь просто введена абсолютно индифферентная с позиций права терминология «объект экономического оборота», что за ней скрывается – не понятно, но конечный вывод ВС полностью совпадает с нашим, либо мы должны порадоваться, либо ВС, главное, все довольны. ВС в конечном итоге прямо говорит, что договор коммерческого найма будет регулироваться не ЖЗ, а ГЗ, т.е. считает положения ГК РФ, которые будут обладать приоритетом перед положениями ЖК РФ.

Помимо кодифицированных НПА на уровне ФЗ существуют и иные законы.

На следующем уровне, после ФЗ, большой удельный вес в регулировании отношений по поводу найма жилых помещений имеют подзаконные НПА, имеется в виду: федеральные подзаконные НПА. Их много, в частности:

- Постановление Правительства РФ №47 от 28.01.2006 года «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»;

- Постановление Правительства №25 от 21.01.2006 года «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»;

- Постановление Правительства от 21.05.2005 года № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»;

- Постановление Правительства №42 от 26.01.2006 года «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».

Мы привели только те НПА, которые будут неоднократно нами использоваться в будущем.

Это был уровень федеральных подзаконных НПА. Здесь мы должны вспомнить, что исходно ЖЗ отнесено к совместному ведению РФ и СРФ, следовательно, иерархия источников, структура ЖЗ не заканчивается на подзаконных НПА федерального уровня.

Следующим элементом соответствующей иерархии у нас будут НПА СРФ. Компетенция СРФ в области регулирования ЖПО обозначена в ст.13 ЖК РФ. По всем этим вопросам, входящим в компетенцию субъекта, соответствующий субъект может принимать НПА. Они имеют серьезное значение в регулировании ЖПО. Поскольку мы сейчас находимся на территории такого СРФ как СПб, то в дальнейшем в качестве примера законодательства СРФ мы будем анализировать законодательство СПб. Понимая, что в иных СРФ будет свое (иногда даже серьезно отличающееся) законодательство.

На уровне законодательства СПб ключевое значение имеет Закон СПб №407-65 от 19 июля 2005 года «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставление жилых помещений по договору социального найма в СПб» (далее – Закон №407-65). 

Закон СПб №100-15 от 4 апреля 2006 года «О специализированном жилищном фонде СПб».

Однако и на этом иерархия источников регулирования ЖПО не заканчивается.

В ст. 14 ЖК РФ обозначается компетенция ОМС в области ЖПО. По целому ряду вопросов, входящих в компетенцию, соответствующие ОМС могут и должны принимать НПА. В частности, например, определение параметров учета лиц, нуждающихся в жилых помещениях, в СПб происходит на уровне СРФ. Но только потому, что в СПб ОМС – это химера, потому что сложно ее с административной структурой города сопоставить и т.д. А во всех нормальных территориальных единицах соответствующие вопросы решаются на уровне ОМС. Например, г. Новгород или г. Псков, именно они определяют параметры, исходя из которых граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет. НПА ОМС Пскова или Новгорода регулируют соответствующие отношения. Получается, что самым низшим звеном структуры ЖЗ у нас выступают НПА ОМС. Это мы должны осознать, но в дальнейшем мы этой величиной будем пренебрегать, ввиду того, что для примера мы будем использовать именно законодательство, действующее на территории СПб, а здесь для ОМС для реализации их компетенции в жилищной сфере не остается никакого места ввиду специфики СРФ. В иных регионах удельный вес и значение НПА ОМС в регулировании ЖПО является серьёзным.

Вот так в законченном виде выглядит у нас структура ЖЗ, начиная от федерального уровня - Конституции РФ, заканчивая уровнем НПА ОМС.

⇐ Предыдущая47484950515253545556Следующая ⇒

Поделиться: