Методологические основы управления недвижимостью

Методологические основы управления недвижимостью

Юридическое понятие недвижимости

В гражданском кодексе РФ понятие недвижимости определено следующим образом (ст.130): «Недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения». К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Главной специфической особенностью недвижимости можно считать ее неразрывную связь с землей. Даже несмотря на то, что современные технологии позволяют осуществлять физическое перемещение объектов недвижимости на достаточно большие расстояния, нормальным состоянием любого объекта недвижимости является его стационарное состояние [13].

Согласно российскому законодательству здания и сооружения, как объекты недвижимости, рассматриваются отдельно от земельных участков, на которых они расположены. В мировой же практике земельный участок рассматривается не как самостоятельный объект, а как основной атрибут объекта недвижимости «застроенный земельный участок». Земля не может быть продана или сдана в аренду без соответствующей передачи расположенных на ней зданий и сооружений, и наоборот.

Главным свойством, определяющим понятие земельного участка является земная поверхность, имеющая определенные границы и подкреплена документами. Земельный участок обладает конкретными характеристиками: местоположением, конфигурацией, пространственной ориентацией, размерами, правами собственности.

Важным юридическим понятием недвижимости является государственная регистрация объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Экономическое понятие недвижимости

Экономика недвижимости - это та часть общего экономического процесса, которая связана с созданием первой из многочисленных разновидностей экономических благ, а именно объектов недвижимости.

Недвижимость как экономическое благо.

Под понятием благо в экономической теории подразделяется любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае – объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). Способность вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью, а сама вещь - присуще ей полезностью - благом. Процесс удовлетворения потребностей называется потреблением.

Недвижимость как товар.

Недвижимость как товар существует в двух видах: товар-объект (для приобретения в собственность); товар-услуга (для найма, аренды). Но помимо этого, такая форма товара, как недвижимость – объект, включает и право собственности на него. В неразрывном единстве в понятие «собственность» входят права владения, пользования, распоряжения.

Недвижимость как источник дохода.

«Доходный потенциал» недвижимости – рента. Рента - регулярно получаемый доход (поток платежей) на капитал, имущество, облигации государственных займов через равные интервалы времени. В чистом виде рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости сдается в аренду. Недвижимость является источником дохода для собственника данного объекта недвижимости [14].

Жизненный цикл недвижимости

Жизненный цикл- это последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию до этапа ликвидации. Оценка эффективности функционирования любого объекта недвижимости подразумевает рассмотрение его на протяжении всего жизненного цикла.

Различают следующие этапы жизненного цикла объекта недвижимости: прединвестиционный этап, этап реализации проекта (строительство, монтаж оборудования), этап эксплуатации объекта (фаза выведения на рынок, роста, зрелости, насыщения) и этап ликвидации (упадка).

Жизненный цикл объекта недвижимости от момента тэхнико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода: строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы); эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта); эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции (инновации, закр-е объекта).

Руб.

В основе расчетов полной восстановительной стоимости зданий и сооружений лежит понятие стоимости воспроизводства, под которой понимаются затраты на строительство объекта, являющегося полным аналогом объекта оценки и воспроизводящего объект по габаритам и основным конструктивным решениям, в ценах на дату оценки без учета износа.

Определение полной восстановительной стоимости произведено на основании сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости и поправочных коэффициентов.

Оцениваемый объект недвижимости – Торговый Дом «Престиж-Интерьер» расположенный по адресу г. Чита. Стены кирпичные, перекрытия – ж/б многопустотные плиты, внутри стены окрашены водоэмульсионной краской, снаружи – фасадной краской.

Определение полной восстановительной стоимости произведено на основании сметной стоимости работ на строительство аналогичного объекта недвижимости.

В связи с отсутствием данных сметной стоимости строительства объекта оценки, его стоимость определяется исходя из сметной стоимости строительства 1 м² здания или сооружения по формуле

, ( 8.1)

где - сметная стоимость строительства 1 м² здания;

- площадь объекта недвижимости.

Либо исходя из сметной стоимости строительства 1 м³ здания или сооружения по формуле

, ( 8.2)

где - сметная стоимость строительства 1 м³ здания;

- строительный объем объекта недвижимости.

Для получения сметной стоимости строительства 1 м² и 1 м³ здания использовалисьУПСС-91 (Укрупненные показатели стоимости) и УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости) [18]. Учитывая поправочные коэффициенты, приводящие стоимость к году оценки, получим:

= 9650 руб;

= 2136,7 руб.

Таким образом, стоимость строительства объекта оценки будет равна

по формуле (8.1 ) рублей;

по формуле ( 8.2) рублей.

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта в данном случае определяется как среднее значение из стоимостей, полученных по укрупненным показателям и составляет 13 681 527 рублей.

Для полного определения стоимости объекта необходимо рассчитать износ недвижимости. В теории оценки выделяют три вида износа:

1. физический - отражающий постепенную утрату изначально заложенных при строительстве качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Основными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с использованием здания.

2. функциональный - отражающий потерю технологического соответствия параметров и стоимости объекта современным требованиям;

3. внешний (экономический) - вызванный обесценением объекта из-за негативного влияния внешней, в т.ч. экономической, среды.

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости здания Торговый Дом «Престиж-Интерьер» сведены в таблицу 8.3.

Таблица 8.3

Определение средневзвешенного значения физического износа здания

Наименование элементов здания	Удельные веса укрупнен-ных конструк-тивных элементов по сб. № 33, %	Удельные веса каждого элемента по таблице прил.2 ВСН 53-86	Расчет-ный удельный вес элемента, , %	Физический износ элементов здания, %
Наименование элементов здания			Расчет-ный удельный вес элемента, , %	По резуль-татам оценки	Средневзве-шенное значение физического износа
1. Фундаменты	8	-	8	10	0.8
2. Стены	6	86	5.15	10	0.516
3. Перегородки	5	14	0.7	15	0.105
4. Перекрытия	25	-	25	20	5
5. Крыша	6	75	4.5	50	2.25
6. Кровля	-	25	25	40	10
7. Полы	8	-	8	15	1.2
8.Окна	9	48	4.32	60	2.592
9. Двери	8	52	4.16	10	0.416
10. Отделочные покрытия	9	-	9	15	1.35
11. Внутренние сан-техн. и эл/техн. устройства	12	-	12	15	1.8
Итого:	100				34.9

Физический износ здания с учетом округлений равен 35%. Состояние конструкций здания в зависимости от физического износа – удовлетворительное.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства [19].

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

1. капитализацией потерь в арендной плате;

2. капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Определение обесценивания, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

В данном случае стоимость неустранимого функционального износа определяется капитализацией потерь в арендной плате (данные приведены в Таблице 8.4 – Определение функционального износа).

Таблица 8.4

Определение функционального износа

№	Расчетные показатели	Скорректированные показатели по аналогам		Показатели по оцениваемому объекту
№	Расчетные показатели	Аналог 1	Аналог 2	Показатели по оцениваемому объекту
1	Годовая арендная плата, руб/м²	168000	192000	156000
2	Ставка капитализации, %	19.6	19.6	-
3	Площадь, сдаваемая в аренду, м²	90	145.8	50
4	Потери в арендной плате, руб/м² в год	-	-	10 000
5	Потери в арендной плате, руб/в год	-	-	500 000
6	Капитализированные потери в арендной плате, руб			25 510
7	Функциональный износ, руб			25 510

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- метод капитализации потерь в арендной плате;

- метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

- метод парных продаж;

- метод срока жизни.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время. Причины сноса: необходимость перепланировки; расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

Оценке подлежит здание, которое находится в частной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 35%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных арендаторов.

При осмотре объекта были определены следующие показатели:

1) эффективный возраст оцениваемого здания – 150 лет;

2) оставшийся срок экономической жизни – 100 лет.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора рассчитывается по формуле:

И = ЭВ / (ЭВ+ОСЭЖ)*100 %, ( 8.3)

где И - совокупный накопленный износ, %;

ЭВ - эффективный возраст, т.е. условный возраст, соответствующий состоянию и полезности здания, лет;

ОЭЖ - оставшийся срок экономической жизни, т.е. прогнозный срок, начиная от момента оценки, в течение которого улучшения еще способны давать вклад в стоимость собственности, лет.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора равен:

И = 150 / (150+100)*100 = 60 %.

Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, снижению вероятной цены продажи.

Расчет стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки произведен по формуле:

Сз = С * (1 - Исов), (8.4)

где Сз – стоимость замещения, руб;

С – полная восстановительная стоимость объекта оценки, руб;

Исов – совокупный накопленный износ, %.

Таблица 8.5

Стоимость воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта

№ п/п	Наименование объекта	Полная восстановительная стоимость, руб.	Накопленный износ, %	Стоимость воспроизводства (замещения), руб.
1	Торговый Дом «Престиж-Интерьер» общей площадью 2457,5 кв. м	13 552 495	60	5 420 998

После расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом (данные приведены в таблице 8.6 – Расчет стоимости объекта по затратному подходу).

Таблица 8.6

Расчет стоимости объекта по затратному подходу

№	Расчетные показатели	Стоимость, руб.
1	Стоимость земельного участка	12 939 025.75
2	Полная восстановительная стоимость	13 552 495
3	Физический износ	35%
4	Функциональный износ	25 %
5	Общий накопленный износ	60%
6	Стоимость объекта оценки	10 596 608

Стоимость объекта оценки по затратному подходу (без учета НДС) составляет на дату оценки: 10 596 608 рублей РФ (десять миллионов пятьсот девяносто шесть тысяч шестьсот восемь рублей).

Оценка по доходному подходу

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход к оценке недвижимости заключается в оценке будущих доходов с учётом времени их поступления и связанного с этим риска и базируется на принципе ожидания, согласно которому текущая стоимость объекта является отражением ожидаемых в будущем доходов.

При оценке стоимости приносящего доход объекта применяют метод дисконтирования и/или метод прямой капитализации. Метод прямой капитализации используется в случае стабильно приносящего доход объекта, имеющего незначительные колебания денежных потоков за разные годы - как правило, для объектов длительное время функционирующих в стабильных социально-экономических условиях. Метод основан на «прямой» капитализации нормализованных (усредненных) доходов от эксплуатации объекта с использованием адекватной ставки капитализации соответствующего вида дохода. Применимость метода ограничена требованием к неизменности динамики доходов во времени.

В случае высокой изменчивости денежных потоков оцениваемого объекта применяется метод дисконтирования денежных потоков, который считается универсальным с точки зрения своей практической применимости. Метод основан на моделировании динамики денежных потоков от эксплуатации и будущей перепродажи объекта. Допущения и предположения, заложенные в концепции метода, наиболее убедительны в случае применения метода для оценки объектов, имеющих определённую историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной), в несколько меньшей степени - для оценки убыточных объектов, а также для вновь созданных или эксплуатируемых объектов.

Исходя из предположения о том, что будущие потоки доходов и расходов будут равномерными или их колебания будут умеренными и предсказуемыми, а так же учитывая трудности, связанные с составлением детального прогноза будущей деятельности оцениваемого объекта, для расчета его рыночной стоимости доходным подходом в настоящей работе применяется метод прямой капитализации.

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) от сдачи объекта оценки в аренду осуществляется на основе рыночных арендных ставок 1 кв. м общей площади на дату оценки в г. Чита.

Для определения потенциального валового дохода (ПВД) от сдачи в аренду была использована средняя по аналогам арендная ставка за 1 кв. м общей площади в год.

Таблица 8.8

Расчет потенциального валового дохода

Наименование объекта недвижимости	Средняя арендная плата (руб./кв. м/ год)	Занимаемая площадь, кв.м.	Потенциальный валовой доход, руб./год
Торговый Дом «Престиж-Интерьер»	150 000	1638,4	245 760 000,0

Для определения чистого операционного дохода (ЧОД) от сдачи в аренду основных площадей были определены эксплутационные затраты включая следующие статьи:

Материальные затраты (без заработной платы) на содержание зданий:

· водоснабжение (холодное и горячее);

· вентиляцию (кондиционирование) воздуха;

· электроэнергию (силовую и осветительную);

· санитарное содержание;

· текущий ремонт (зданий и технологического оборудования);

· содержание технологического оборудования;

· амортизационные отчисления по основным фондам;

· капитальный ремонт зданий и технологического оборудования.

Затраты на заработную плату:

· основного производственного персонала;

· административно-управленческого персонала;

· технического и обслуживающего персонала;

· отчисления на заработную плату;

Прочие расходы:

· реклама;

· охрана;

· противопожарные мероприятия;

· другие расходы.

Таблица 8.9

Расчет чистого операционного дохода

№	Наименование	Характеристика
1	Потенциальный валовой доход, руб./год	245 760 000,0
2	Потери от недоиспользования, %	5 %
3	Действительный валовой доход, руб./год	233 472 000,0
4	Эксплуатационные затраты всего, руб./год	1 950 000
5	Чистый операционный доход руб./год	231 522 000,0

Используются различные методы для расчета ставки капитализации. Так, применяются метод сравнения продаж; метод расчета с применением коэффициента действительного валового дохода; техника инвестиционной группы; метод Эллвуда (модифицированный метод техники инвестиционной группы); метод расчета с применением коэффициента покрытия долга; метод связанных инвестиций - земли и здания; метод кумулятивного построения. Рассчитанные таким образом ставки дисконта анализируются, и выводится наиболее достоверная ставка дисконтирования.

При расчете ставки капитализации для оцениваемого объекта будем использовать наиболее приемлемый в данном случае метод кумулятивного построения.

Суть метода кумулятивного построения заключается в том, что общая ставка капитализации определяется по следующей формуле: общая ставка капитализации = ставка дохода на капитал + норма возврата капитала

Ставка дохода на капитал - это та ставка, которая определяет уровень доходности на вложенные в объект недвижимости инвестиции. Ставка дохода на капитал определяется путем суммирования компонентов: безрисковая ставка, поправка на риск, поправка на низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска. Обычно под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы. В дальнейшем процессе оценки в качестве безрисковой рублевой ставки была принята ставка доходности по рублевым российским облигациям со сроками погашения 15 лет. Безрисковая ставка получается равной 7,55%.

Поправка на риск определяет тот риск, который связан с особенностями оцениваемого объекта (зависит от устойчивости финансового положения арендатора). Принимаем поправку на риск на уровне 5 %.

Поправка на низкую ликвидность имеет для недвижимости достаточно высокое значение и отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимость, близкой к рыночной. Для оцениваемого объекта поправка на низкую ликвидность устанавливается на уровне 3 %.

Поправка на инвестиционный менеджмент. Для подобного объекта недвижимости требуются специальные усилия по инвестиционному менеджменту, поэтому компенсация на инвестиционный менеджмент устанавливается на уровне 4 %.

Таким образом, ставка дохода на капитал = 7,55 % + 5 % + 3 % + 4 % = 19,55 %.

Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется по формуле:

N = 1 /Т, ( 8.5)

где Т - срок оставшейся экономической жизни, лет.

Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад становится равным нулю, вследствие их старения. Продолжительность экономической жизни, с учетом физических и функциональных характеристик, принимаем равной 50 годам.

Таким образом, ежегодная норма возврата капитала составляет: 0,02 или 2 %.

Расчет общей ставки капитализации методом кумулятивного построения рассмотрен в таблице 8.10.

Таблица 8.10

Расчет ставки капитализации

№	Наименование	Процент поправки, %
1.	Безрисковая ставка	7,55 %
2.	Поправка на риск	5 %
3.	Поправка на низкую ликвидность	3 %
4.	Поправка на инвестиционный менеджмент	4 %
5.	Суммарная процентная ставка	19,55 %
6.	Ставка возврата капитала	2 %
7.	Общий коэффициент капитализации	21,55 %

Ставка капитализации составит: 21,55 %.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации приведен в таблице 8.11.

Таблица 8.11

Расчет рыночной стоимости объекта

№ п/п	Наименование	Значение
1.	Чистый операционный доход в базовый период, руб.	231 522 000,0
2.	Ставка капитализации, %	21,55%
3.	Стоимость, руб.	10 743 480

Стоимость объекта оценки по доходному подходу (без учета НДС) составляет на дату оценки: 10 743 480 (Десять миллионов семьсот сорок три тысячи четыреста восемьдесят рублей) рублей РФ.

Оценка по доходному подходу

Таблица 8.18

Расчет потенциального валового дохода

Наименование объекта недвижимости	Средняя арендная плата (руб./кв. м/ год)	Занимаемая площадь, кв.м.	Потенциальный валовой доход, руб./год
Торговый Дом «Престиж-Интерьер»	150 000	2457,5	368 625 000

Материальные затраты (без заработной платы) на содержание зданий:

· водоснабжение (холодное и горячее);

· вентиляцию (кондиционирование) воздуха;

· электроэнергию (силовую и осветительную);

· санитарное содержание;

· текущий ремонт (зданий и технологического оборудования);

· содержание технологического оборудования;

· амортизационные отчисления по основным фондам;

· капитальный ремонт зданий и технологического оборудования.

Затраты на заработную плату:

· основного производственного персонала;

· административно-управленческого персонала;

· технического и обслуживающего персонала;

· отчисления на заработную плату;

Прочие расходы:

· реклама;

· охрана;

· противопожарные мероприятия;

· другие расходы.

Таблица 8.19

Расчет чистого операционного дохода

№	Наименование	Характеристика
1	Потенциальный валовой доход, руб./год	368 625 000
2	Потери от недоиспользования, %	5 %
3	Действительный валовой доход, руб./год	350 193 750
4	Эксплуатационные затраты всего, руб./год	1 950 000
5	Чистый операционный доход руб./год	348 243 750

Таким образом, ставка дохода на капитал = 7,55 % + 5 % + 3 % + 4 % = 19,55 %.

N = 1 /Т, (8.10)

где Т - срок оставшейся экономической жизни, лет.

Таким образом, ежегодная норма возврата капитала составляет: 0,02 или 2 %.

Расчет общей ставки капитализации методом кумулятивного построения рассмотрен в таблице 8.20.

Таблица 8.20

Расчет ставки капитализации

№	Наименование	Процент поправки, %
1.	Безрисковая ставка	7,55 %
2.	Поправка на риск	5 %
3.	Поправка на низкую ликвидность	3 %
4.	Поправка на инвестиционный менеджмент	4 %
5.	Суммарная процентная ставка	19,55 %
6.	Ставка возврата капитала	2 %
7.	Общий коэффициент капитализации	21,55 %

Ставка капитализации составит: 21,55 %.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации приведен в таблице 8.21.

Таблица 8.21

Расчет рыночной стоимости объекта

№ п/п	Наименование	Значение
1.	Чистый операционный доход в базовый период, руб.	348 243 750
2.	Ставка капитализации, %	21,55%
3.	Стоимость, руб.	75 046 528

Стоимость объекта оценки по доходному подходу (без учета НДС) составляет на дату оценки: 75 046 528 рублей (Семьдесят пять миллионов сорок шесть тысяч пятьсот двадцать восем рублей) рублей РФ.

Методологические основы управления недвижимостью

12 3 4 5 6 7 8 9 10 Следующая ⇒

Последнее изменение этой страницы: 2019-04-10; Просмотров: 214; Нарушение авторского права страницы