Оценка по затратному подходу. Подход к оценке по затратам базируется на определении стоимости воспроизводства или

⇐ ПредыдущаяСтр 9 из 12Следующая ⇒

Подход к оценке по затратам базируется на определении стоимости воспроизводства или стоимости замещения аналогичного объекта с учетом стоимости земельного участка.

При данном подходе определяется стоимость воспроизводства аналогичного объекта путем определения полной восстановительной стоимости объекта, с учетом прибыли застройщика, за вычетом накопленного износа. К этой величине прибавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Расчет стоимости земельного участка приводится в главе 2, таблица 2.

В основе расчетов полной восстановительной стоимости зданий и сооружений лежит понятие стоимости воспроизводства, под которой понимаются затраты на строительство объекта, являющегося полным аналогом объекта оценки и воспроизводящего объект по габаритам и основным конструктивным решениям, в ценах на дату оценки без учета износа.

Определение полной восстановительной стоимости произведено на основании сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости и поправочных коэффициентов.

Оцениваемый объект недвижимости – Торговый Дом «Престиж-Интерьер» расположенный по адресу г. Чита. Стены кирпичные, перекрытия – ж/б многопустотные плиты, внутри стены окрашены водоэмульсионной краской, снаружи – фасадной краской.

Определение полной восстановительной стоимости произведено на основании сметной стоимости работ на строительство аналогичного объекта недвижимости.

В связи с отсутствием данных сметной стоимости строительства объекта оценки, его стоимость определяется исходя из сметной стоимости строительства 1 м² здания или сооружения по формуле

, (8.6 )

где - сметная стоимость строительства 1 м² здания;

- площадь объекта недвижимости.

Либо исходя из сметной стоимости строительства 1 м³ здания или сооружения по формуле

, (8.7)

где - сметная стоимость строительства 1 м³ здания;

- строительный объем объекта недвижимости.

Для получения сметной стоимости строительства 1 м² и 1 м³ здания использовались УПСС-91 (Укрупненные показатели стоимости) и УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости). Учитывая поправочные коэффициенты, приводящие стоимость к году оценки, получим:

= 9650 руб;

= 2136,7 руб.

Таким образом, стоимость строительства объекта оценки будет равна

по формуле (8.6) рублей;

по формуле (8.7) рублей.

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта в данном случае определяется как среднее значение из стоимостей, полученных по укрупненным показателям и составляет_14 482 892_рубля.

Для полного определения стоимости объекта необходимо рассчитать износ недвижимости. В теории оценки выделяют три вида износа:

1. физический - отражающий постепенную утрату изначально заложенных при строительстве качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Основными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с использованием здания.

2. функциональный - отражающий потерю технологического соответствия параметров и стоимости объекта современным требованиям;

3. внешний (экономический) - вызванный обесценением объекта из-за негативного влияния внешней, в т.ч. экономической, среды.

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости здания Торговый Дом «Престиж-Интерьер» сведены в таблицу 8.13.

Таблица 8.13

Определение средневзвешенного значения физического износа здания

Наименование элементов здания	Удельные веса укрупнен-ных конструк-тивных элементов по сб. № 33, %	Удельные веса каждого элемента по таблице прил.2 ВСН 53-86	Расчет-ный удельный вес элемента, , %	Физический износ элементов здания, %
Наименование элементов здания			Расчет-ный удельный вес элемента, , %	По резуль-татам оценки	Средневзве-шенное значение физического износа
1. Фундаменты	8	-	8	2	0.16
2. Стены	6	86	5.15	1	0.0515
3. Перегородки	5	14	0.7	1	0.007
4. Перекрытия	25	-	25	0	0.5
5. Крыша	6	75	4.5	0	0.045
6. Кровля	-	25	25	2	0.5
7. Полы	8	-	8	1	0.08
8.Окна	9	48	4.32	0	0.0432
9. Двери	8	52	4.16	0	0.0416
10. Отделочные покрытия	9	-	9	3	0.27
11. Внутренние сантехнические и электротехнические устройства	12	-	12	3	0.36
Итого:	100				2.1

Физический износ здания с учетом округлений равен 2%. Состояние конструкций здания в зависимости от физического износа – удовлетворительное.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

1. капитализацией потерь в арендной плате;

2. капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Определение обесценивания, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

В данном случае стоимость неустранимого функционального износа определяется капитализацией потерь в арендной плате (данные приведены в Таблице 8.14 – Определение функционального износа).

Таблица 8.14

Определение функционального износа

№	Расчетные показатели	Скорректированные показатели по аналогам		Показатели по оцениваемому объекту
№	Расчетные показатели	Аналог 1	Аналог 2	Показатели по оцениваемому объекту
1.	Годовая арендная плата, руб/м²	168000	192000	156000
2.	Ставка капитализации, %	19.6	19.6	-
3.	Площадь, сдаваемая в аренду, м²	90	145.8	50
4.	Потери в арендной плате, руб/м² в год	-	-	10 000
5.	Потери в арендной плате, руб/в год	-	-	500 000
6.	Капитализированные потери в арендной плате, руб			25 510
7.	Функциональный износ, руб			25 510

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- метод капитализации потерь в арендной плате;

- метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

- метод парных продаж;

- метод срока жизни.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время. Причины сноса: необходимость перепланировки; расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

Оценке подлежит здание, которое находится в частной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 35%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных арендаторов.

При осмотре объекта были определены следующие показатели:

1) эффективный возраст оцениваемого здания – 150 лет;

2) оставшийся срок экономической жизни – 100 лет.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора рассчитывается по формуле:

И = ЭВ / (ЭВ+ОСЭЖ)*100 %, (8.8)

где И - совокупный накопленный износ, %;

ЭВ - эффективный возраст, т.е. условный возраст, соответствующий состоянию и полезности здания, лет;

ОЭЖ - оставшийся срок экономической жизни, т.е. прогнозный срок, начиная от момента оценки, в течение которого улучшения еще способны давать вклад в стоимость собственности, лет.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора равен:

И = 150 / (150+100)*100 = 60 %.

Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, снижению вероятной цены продажи.

Расчет стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки произведен по формуле:

Сз = С * (1 - Исов), ( 8.9)

где Сз – стоимость замещения, руб;

С – полная восстановительная стоимость объекта оценки, руб;

Исов – совокупный накопленный износ, %.

Таблица 8.15

Стоимость воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта

№ п/п	Наименование объекта	Полная восстановительная стоимость, руб.	Накопленный износ, %	Стоимость воспроизводства (замещения), руб.
1	Торговый Дом «Престиж-Интерьер» общей площадью 2457,5 кв. м	14 782 892	60	5 793 157

После расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом (данные приведены в таблице 8.16 – Расчет стоимости объекта по затратному подходу).

Таблица 8.16

Расчет стоимости объекта по затратному подходу

№	Расчетные показатели	Стоимость, руб.
1	Стоимость земельного участка	12 939 025
2	Полная восстановительная стоимость	14 782 892
3	Физический износ	2%
4	Функциональный износ	48 %
5	Общий накопленный износ	60%
6	Стоимость объекта оценки	10 968 767

Стоимость объекта оценки по затратному подходу (без учета НДС) составляет на дату оценки: 10 968 767 (десять миллионов девятьсот шестьдесят восемь тысяч семьсот шестьдесят семь рублей) рублей РФ.

⇐ Предыдущая 3 4 5 6 7 8910 11 12 Следующая ⇒

Последнее изменение этой страницы: 2019-04-10; Просмотров: 209; Нарушение авторского права страницы