Управление объектом недвижимости

 

       Деятельность по управлению недвижимостью представляется в виде циклической деятельности. Цикл управления, началом которого является замысел (идея, концепция), а завершением – окончание реализации программы управления, состоит, в общем случае, из четырех последовательных фаз управления:

- фаза концепции;                                                       

- фаза бизнес-планирования;

- фаза управления;

- фаза завершения.

       На фазе концепции осуществляется предварительное определение ключевых параметров управления объектом недвижимости и проектируется юридическая форма дальнейших отношений между субъектом и учредителем управления по поводу объекта недвижимости. Концепция включает следующие разделы: цели; краткая характеристика объекта и конкурентного окружения; предварительный анализ наиболее эффективного функционального использования; принципы и форма организации управления; прогноз доходов и расходов; оценка коммерческой эффективности проекта.

       В механизме осуществления фазы концепции участвуют: учредитель управления – предоставление информации о недвижимости, обозначение собственных целей, переговоры с субъектом управления (консалтинговой компанией) утверждение концепции (одобрение предложения); управляющая компания – непосредственная разработка концепции, включая сбор т анализ информации, проведение переговоров с учредителем управления относительно сотрудничества на данной и последующих фазах; и (или) консалтинговая компания.

       На фазе бизнес-планирования осуществляется разработка программы управления объектом недвижимости, заключение договора на управление и передача объекта управляющей компании. Программа управления включает следующие разделы: цели; описание и анализ объекта недвижимости; анализ рынка недвижимости; анализ наилучшего и наиболее эффективного использования; система планов по реализации программы.

       На фазе бизнес-планирования заключается договор на управление. Договор на управление заключается по итогам утверждения программы (бизнес-плана) учредителем управления, но может заключаться перед разработкой программы или проведением экспертизы и, соответственно, включать обязательство управляющей компании разработать программу (обеспечить проведение экспертизы).

       В рамках управляющей компании разработку программы осуществляют один или несколько участников: управляющий объектом недвижимости, специализированное подразделение (консультанты, аналитики), руководство компании.

Участники выполняют следующие функции: учредитель управления – уточнение собственных целей, переговоры с субъектом управления, передача недвижимости в управление; управляющая компания - непосредственная разработка программы, проведение переговоров с учредителем управления относительно разработки и реализации программы; консалтинговая компания - непосредственная разработка программы либо участие в разработке программы.

       На фазе управления осуществляется наиболее эффективное управление объектом недвижимости в рамках заключенного договора на управление, ориентированное на реализацию целей учредителя управления и выполнение программы управления. Результатом деятельности на фазе управления является достижение основных целей, сформулированных в программе управления и договоре на управление.

       Производится периодическая отчетность, то есть информирование учредителя управления об основных результатах деятельности управляющей компании в течение отчетного периода. Отчеты субъекта управления должны подтверждать выполнение программы управления и периодических планов и достижение целей учредителя управления.

       В механизме осуществления фазы управления задействованы: учредитель управления, управляющая компания, консалтинговые и оценочные компании, подрядные и эксплуатационные организации, охранные предприятия, поставщики коммунальных услуг, материалов и оборудования и др. В рамках управляющей компании процессы управления объектом осуществляют: персонал на объекте, руководящий персонал центрального аппарата управляющей компании и обеспечивающий персонал центрального аппарата управляющей компании.

       Участники выполняют основные функции: учредитель управления – контроль за деятельностью управляющей компании, участие в процессах, связанных с управлением объектов; управляющая компания – непосредственная деятельность на объекте (работа с арендаторами и посетителями, техническое обслуживание, взаимодействие с подрядчиками и поставщиками услуг и т.п.) отчетность перед руководством управляющей компании; руководство управляющей компании – координация управления объектом утверждение периодических планов по управлению объектом, взаимодействие с учредителем управления, отчетность перед учредителем управления; обеспечивающий персонал центрального аппарата управляющей компании – ведение бухгалтерского учета, организация рекламы объекта, планово-аналитическая работа, координация деятельности отдельных служб на объекте.

       На фазе завершения осуществляется завершение одного цикла управления и переход к началу нового цикла. Результатом деятельности на рассматриваемой фазе являются: отчет о деятельности по управлению объектом за весь период управления, с анализом и оценкой результатов; документы, подтверждающие прекращение действия договора на управление и передачу документации по объекту учредителю управления.

       Основные управляющие воздействия на фазе завершения:

- договоры, заключенные по поводу объекта недвижимости (договоры аренды, подряда, на оказание услуг и т.д.);

- нормативные акты (федеральные и местные) регулирующие деятельность, связанную с исполнением договоров доверительного управления, агентских и других договоров, в рамках которых может осуществляться управление объектами недвижимости.

       В механизме осуществления фазы завершения задействованы учредитель управления и управляющая компания.

       Основные участники выполняют следующие функции: учредитель управления – прием отчетности и документации по объекту от управляющей компании, принятие решений о дальнейших путях использования и управления объектом; управляющая компания – подготовка финальной отчетности о деятельности по договору передача учредителю управления документации по объекту.

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться: