Основные положения теории оценки недвижимости и методологические основы оценки стоимости бизнеса

Основные подходы и методы оценки недвижимости и бизнеса

Затратный подход

       Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

       Необходимое условие для использования затратного подхода – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого здания;

2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли ин вестора);

3) расчет выявленных видов износа;

4) оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

       Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как за траты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, объектов доходной недвижимости.

       Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае. Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

• когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

• когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

• когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

• для оценки объектов незавершенного строительства;

• для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

• для оценки в целях страхования;

• для итогового согласования стоимости.

       Стоимость недвижимости по затратному методу – это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

       Полная стоимость воспроизводства – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ.

       Полная стоимость замещения – это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой.

       Алгоритм затратного подхода:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды.

2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.

3. Производится расчет всех видов износа: физический, функциональный, внешний.

4. Определяется стоимость зданий и сооружений с учетом вычета износа.

5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Сравнительный подход

       Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

       Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

-принцип спроса и предложения;

-принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

       Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно выделить два метода:

-метод моделирования рыночного ценообразования;

-метод сравнительного анализа сделок.

Метод моделирования рыночного ценообразования, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей.

Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором, но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объекта недвижимости. 

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Доходный подход

       При оценке недвижимости используют три оценочных принципа: ожидание, замещение, спрос и предложение. Доходный подход реализуется с помощью следующих методов:

1.Метод прямой капитализации. В данном случае доход от эксплуатации (использования недвижимости) считается как доход, который будет получен при условии использования 100%-ого объекта недвижимости. При этом при определении дохода допускается определение потерь от природопользования объекта недвижимости и от недоплат по использованию недвижимости.

       Величина действ валового дохода определяется как плановый валовый доход (ПВД) - недоплаты за использование объекта недвижимости + прочие расходы и оплата. Расчет издержек по обслуживанию недвижимости определяется за исключением амортизационных отчислений.

Все расходы или издержки по эксплуатации объекта недвижимости делятся на три вида:

1.Операционные издержки, то есть издержки, связанные с текущим обслуживанием и эксплуатацией зданий и сооружений

2.Резервные расходы - это издержки на замещение оборудования, установленого либо обслуживающие здания и сооружения 3

3.Фиксированные издержки – издержки связанные с обслуживанием кредита, различают налоги на недвижимость, амортизация, вознаграждение управляющим либо расходы, связанные с управлением недвижимостью.

       Чистый операционный доход – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений.

 ЧОД = ДВД (действительный валовый доход) - эксплуатационные расходы.

       Понятие ставка капитализации, используемое применительно к недвижимости, должно включать доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал – это процент, который выплачивается за использование денежных средств.

       Процентная ставка по недвижимости подразделяются на:

-ставку дохода по безрисковым вложениям;

-ставка за допускаемый риск вложений в недвижимость;

-надбавка за низкую ликвидационную стоимость объекта недвижимости;

-компенсация за эффективное управление недвижимостью.

       Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за деньги с учетом времени. В условиях России в качестве такой ставки могут использоваться ставки Сбербанка РФ. При этом следует отличать ставки доходов в долларовом и рублевом исчислении и учитывать влияние инфляции. Такой учет можно провести с использованием формулы Фишера: R_p = (R_н - J_инф) / (1 + J_инф),

Где R_p – реальная ставка,

  R_н – номинальная ставка,

  J_инф – индекс инфляции.

       К данной безрисковой ставке прибавляется поправка на риск, связанный с особенностями оцениваемого вида недвижимости.

Ставка капитализации: R = NOI /V. Ставка капитализации, определенная таким образом называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.

        Метод прямой капитализации применяется для объекта недвижимости со стабильными доходами если доходы от недвижимости существенно отличаются в период использования, то применяется метод дисконтирования денежных потоков.

При расчете данным методом следует выделать следующие этапы:

1)прогноз будущих доходов от недвижимости в период ее использования , прогноз величины стоимости перепродаж

2)определение ставки дисконтирования

3)определение суммарной текущей стоимости доходов от недвижимости и доходов от перепродаж. Данный метод применяется для уже существующих зданий или зданий, которые в будущем будут приносить доход.

2. Метод дохода от перепродаж используется в том случае когда доходы от использования объекта недвижимости нестабильны, те различаются в разные периоды ее использования.

       В общем виде рассчитывается рыночная стоимость недвижимости, определяется по формуле: Ср=Ц_i+К_i,

Где Ц_i-цена продаж I-ого сравниваемого объекта нед-ти.

  К_i-величина корректировки цены продажи i-ого сравниваемого объекта нед-ти.

Цена продаж сравниваемых объектов недвижимости является одним из факторов, определяется спрос на оцениваемый объект недвижимости, поскольку потенциальный покупатели не заплатит за оцениваемый объект больше чем они заплатили бы за аналог объект недвижимости маловероятно [15].  

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться: