Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
Оценка сравнительным подходом
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным_подходом: недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым. 2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым. 3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов. 4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются: 1. Права собственности. 2. Условия финансирования сделки. 4. Местоположение – является также весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объекта. 5. Физические характеристики – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта, и другие характеристики, на которые также вносятся поправки. Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом: - Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. - Стоимостные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. В настоящей оценке, приведены объекты-аналоги с вносимыми поправками. 1) Поправка на дату продажи. Поправка учитывает изменение стоимости объектов-аналогов, произошедшее с момента их продажи (предложения) до даты оценки. В данном случае поправка на дату продажи не вносится. 2) Поправка на местоположение. Все объекты-аналоги находятся в разных районах города, поэтому поправка на местоположение, относительно оцениваемого объекта, принимается равной +5,00 % или -5,00 %.
3) Поправка на износ. Поправка учитывает различный износ объектов-аналогов и оцениваемого здания (сооружения). Различия не значительны, поэтому поправка на износ не вносится. Физический износ оцениваемого объекта определен при его оценке затратным подходом. Определение физического износа объектов-аналогов выполнено экспертно-аналитическим путем исходя из полученной информации об объекте недвижимости. 4) Поправка на цену предложения. Поправка применяется для тех аналогов, по которым известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости и информационными агентствами. Поправка учитывает тот факт, что цена предложения, как правило, превышает цену продажи, и принимается экспертным путем в размере 0 ¸ 10%. В нашем случае поправка на цену предложения принимается -5 %. Таблица 8.16
Результаты отбора сопоставимых объектов-аналогов
Таблица 8.17
Величина скорректированных цен объектов-аналогов
Скорректированная стоимость 1 кв.м. общей площади объектов-аналогов составляет: 8 604.6 руб. Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу (без учета НДС) составляет на дату оценки: 21 145 804 (Двадцать один миллион сто сорок пять тысяч восемьсот четыре рубля) рубля РФ.
|
Последнее изменение этой страницы: 2019-04-10; Просмотров: 200; Нарушение авторского права страницы