Оценка по затратному подходу

 

Подход к оценке по затратам базируется на определении стоимости воспроизводства или стоимости замещения аналогичного объекта с учетом стоимости земельного участка.

При данном подходе определяется стоимость воспроизводства аналогичного объекта путем определения полной восстановительной стоимости объекта, с учетом прибыли застройщика, за вычетом накопленного износа. К этой величине прибавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объ­екта.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1. Определить стоимость имущественных прав на земельный участок;

2. Определить полную восстановительную стоимость объекта;

3. Определить суммарную стоимость строительства объекта;

4. Определить величину совокупного накопленного износа;

5. Вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить стоимость воспроизводства (замещения) объекта с учетом износа;

6. Прибавить к полученной величине стоимость имущественных прав на земельный участок, относящийся к объекту оценки.

Определение стоимости права на земельный участок базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемого участка как незастроенного с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами.

При корректировке ценовых показателей для сравнимых объектов все поправки производятся от объекта сравнения к объекту оценки.

Определяется стоимость прав на земельный участок, то есть определяется стоимость земли без улучшений, поэтому в качестве сравнимых объектов-аналогов для оцениваемого объекта можно определить незастроенные земельные участки.

На основании проведенного анализа был выполнен следующий расчет корректировок данных по сопоставимым объектам. При определении наиболее вероятного значения для оцениваемого объекта учтена различная значимость каждого из аналогов, обусловленная степенью его подобия, степенью достоверности и обоснованности вносимых поправок.

Информация о стоимости земельных участков объекта и аналогов получена из кадастровых выписок о земельных участках.

Для того чтобы определить среднюю рыночную стоимость 1 кв.м. объекта, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В настоящем расчете были определены корректировки на условия продажи, на размер, на наличие подъездных путей и их состояние. Ниже представлено объяснение примененных корректировок.

1. Корректировка на условия продажи

Цены объектов-аналогов являются ценами предложения. Реальные цены, по которым заключаются договора, как правило, ниже цен предложения. Оценщиком принято среднее значение поправки (-5 %). Значения поправок принимаются со знаком минус, поскольку цена корректируется в сторону уменьшения.

2. Корректировка на размер (общ. площ., кв. м)

Поправка на размер учитывает тот факт, что при прочих равных условиях цена единицы площади больших земельных участков меньше, чем маленьких. Величина поправки принята -5 % или +5 %.

3. Корректировка на наличие подъездных путей и их состояние

Оцениваемый земельный участок имеет хорошую транспортную доступность. В случае если аналог имеет худшую транспортную доступность или подъездные пути находятся в плохом состоянии, вводится корректировка. Величина корректировки равна -5 % или +5 %.

Сравниваемый объект принимается равнозначным с аналогами по следующим критериям сравнения: право собственности; условия финансирования; условия продажи; коммуникации; корректировка на размер; наличие ж/д ветки на территории; текущее использование.

Результаты выборки сопоставимых объектов представлены ниже (данные представлены в таблице 8.2 - Результаты выборки объектов-аналогов и расчет корректировок сравнимых объектов).

 

                                                                                                                         Таблица 8.2

 

               Результаты выборки объектов-аналогов и расчет корректировок сравниваемых объектов

№ п/п	Критерии сравнения	Объект	Аналог 1	Аналог 2
	Наименование (назначение)	земельный участок	земельный участок	земельный участок
1	Источник информации	Газеты «Забайкальский рабочий» [16], «Азия-Экспресс» [17], кадастровые выписки о земельных участках (см. Приложение 2)
2	Цена предложения, в усл.ед.	-	23 071 895,7	17 571 543,15
3	Размер (общая площадь), кв.м	1362,41	2433	1855
	Единичная цена, усл.ед../кв.м	-	9 483.0	9 473.0
4	Право собственности	аренда	собственность	аренда
	Качество относительно объекта	-	равное	равное
	Корректировка, % (+, -)	-	0,00%	0,00%
	Скорректированная ед. цена		9 483.0	9 473.0
5	Условия финансирования	-	самофинансирование	самофинансирование
	Качество относительно объекта	-	равное	равное
	Корректировка, % (+, -)	-	0,00%	0,00%
	Скорректированная ед. цена		9 483.0	9 473.0
6	Условия продажи	цена предложения	цена предложения	цена предложения
	Качество относительно объекта	-	равное	равное
	Корректировка, % (+, -)	-	0,00%	0,00%
	Скорректированная ед. цена	-	9 483.0	9 473.0
7	Состояние рынка (дата продажи)	Июнь 2000 г.	Июнь 2003 г.	Июнь 2008 г.
	Качество относительно объекта	-	Лучше	Лучше
	Корректировка, % (+, -)	-	-5%	-5%
	Скорректированная ед. цена	-	9 009.0	8 999.0
8	Местоположение	г. Чита, ул. Горького, 40	г. Чита, ул. Ленинградская, 43	г. Чита, ул. Бабушкина, 104
	Качество относительно объекта	-	лучше	лучше
	Корректировка, % (+, -)		-5%	-5%
	Скорректированная ед. цена	-	8 559.0	8 549.0
9	Коммуникации	от сетей города	от сетей города	от сетей города
	Качество относительно объекта	-	равное	равное
	Корректировка, в % (+, -)	-	0,00%	0,00%
	Скорректированная ед. цена	-	8 559.0	8 549.0
10	Подъездные пути/состояние	хорошее / удов	хорошее/хорошее	хорошее/хорошее
	Качество относительно объекта	-	лучше	лучше
	Корректировка, в % (+, -)	-	-5%	-5%
	Скорректированная ед. цена	-	8 131.0	8 122.0
11	Корректировка на размер (общ. площ.,м2)	1362,41	2433	1855
	Качество относительно объекта	-	равное	равное
	Корректировка, в % (+, -)	-	0,00%	0,00%
	Скорректированная ед. цена		8 131.0	8 122.0
12	Наличие ж/д ветки на территории	нет	нет	нет
	Качество относительно объекта	-	равное	равное
	Корректировка, в % (+, -)	-	0,00%	0,00%
	Скорректированная ед. цена	-	8 131.0	8 122.0
	Экономические характеристики
13	Текущее использование, назначение	Магазин	Магазин	Магазин
	Качество относительно объекта	-	равное	равное
	Корректировка, в % (+, -)	-	0,00%	0,00%
	Скорректированная ед. цена	-	8 131.0	8 122.0
14	Размер оцениваемого объекта, кв. м	1362,41	2433	1855
	Стоимость оцениваемого объекта c учетом корректировок, руб/м2		8 131.0	8 122.0
	Стоимость оцениваемого объекта с учетом корректировок, руб.	12 912 533.0	19 782 723.0	15 066 310.0

Стоимость земельного участка, полученная методом сравнения продаж (без учета НДС), составляет на дату оценки:

Руб.

В основе расчетов полной восстановительной стоимости зданий и сооружений лежит понятие стоимости воспроизводства, под которой понимаются затраты на строительство объекта, являющегося полным аналогом объекта оценки и воспроизводящего объект по габаритам и основным конструктивным решениям, в ценах на дату оценки без учета износа.

Определение полной восстановительной стоимости произведено на основании сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости и поправочных коэффициентов.

Оцениваемый объект недвижимости – Торговый Дом «Престиж-Интерьер» расположенный по адресу г. Чита. Стены кирпичные, перекрытия – ж/б многопустотные плиты, внутри стены окрашены водоэмульсионной краской, снаружи – фасадной краской.

Определение полной восстановительной стоимости произведено на основании сметной стоимости работ на строительство аналогичного объекта недвижимости.

В связи с отсутствием данных сметной стоимости строительства объекта оценки, его стоимость определяется исходя из сметной стоимости строительства 1 м² здания или сооружения по формуле

                                                   ,                                          ( 8.1)

где  - сметная стоимость строительства 1 м² здания;

 - площадь объекта недвижимости.

Либо исходя из сметной стоимости строительства 1 м³ здания или сооружения по формуле

                                                   ,                                          ( 8.2)

где  - сметная стоимость строительства 1 м³ здания;

 - строительный объем объекта недвижимости.

Для получения сметной стоимости строительства 1 м² и 1 м³ здания использовалисьУПСС-91 (Укрупненные показатели стоимости) и УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости) [18]. Учитывая поправочные коэффициенты, приводящие стоимость к году оценки, получим:

= 9650 руб;

 = 2136,7 руб.

Таким образом, стоимость строительства объекта оценки будет равна

по формуле (8.1 )  рублей;

по формуле ( 8.2)  рублей.

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта в данном случае определяется как среднее значение из стоимостей, полученных по укрупненным показателям и составляет 13 681 527 рублей.

Для полного определения стоимости объекта необходимо рассчитать износ недвижимости. В теории оценки выделяют три вида износа:

1. физический - отражающий постепенную утрату изначально заложенных при строительстве качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Основными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с использованием здания.

2. функциональный - отражающий потерю технологического соответствия параметров и стоимости объекта современным требованиям;

3. внешний (экономический) - вызванный обесценением объекта из-за негативного влияния внешней, в т.ч. экономической, среды.

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости здания Торговый Дом «Престиж-Интерьер» сведены в таблицу 8.3.

Таблица 8.3

Определение средневзвешенного значения физического износа здания

Наименование элементов здания	Удельные веса укрупнен-ных конструк-тивных элементов по сб. № 33, %	Удельные веса каждого элемента по таблице прил.2 ВСН 53-86	Расчет-ный удельный вес элемента, , %	Физический износ элементов здания, %
				По резуль-татам оценки	Средневзве-шенное значение физического износа
1. Фундаменты	8	-	8	10	0.8
2. Стены	6	86	5.15	10	0.516
3. Перегородки	5	14	0.7	15	0.105
4. Перекрытия	25	-	25	20	5
5. Крыша	6	75	4.5	50	2.25
6. Кровля	-	25	25	40	10
7. Полы	8	-	8	15	1.2
8.Окна	9	48	4.32	60	2.592
9. Двери	8	52	4.16	10	0.416
10. Отделочные покрытия	9	-	9	15	1.35
11. Внутренние сан-техн. и эл/техн. устройства	12	-	12	15	1.8
Итого:	100				34.9

Физический износ здания с учетом округлений равен 35%. Состояние конструкций здания в зависимости от физического износа – удовлетворительное.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства [19].

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

1. капитализацией потерь в арендной плате;

2. капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Определение обесценивания, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

В данном случае стоимость неустранимого функционального износа определяется капитализацией потерь в арендной плате (данные приведены в Таблице 8.4 – Определение функционального износа).

 

 

Таблица 8.4

Определение функционального износа

 

№	Расчетные показатели	Скорректированные показатели по аналогам		Показатели по оцениваемому объекту
		Аналог 1	Аналог 2
1	Годовая арендная плата, руб/м2	168000	192000	156000
2	Ставка капитализации, %	19.6	19.6	-
3	Площадь, сдаваемая в аренду, м2	90	145.8	50
4	Потери в арендной плате, руб/м2 в год	-	-	10 000
5	Потери в арендной плате, руб/в год	-	-	500 000
6	Капитализированные потери в арендной плате, руб			25 510
7	Функциональный износ, руб			25 510

 

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- метод капитализации потерь в арендной плате;

- метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

- метод парных продаж;

- метод срока жизни.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время. Причины сноса: необходимость перепланировки; расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

Оценке подлежит здание, которое находится в частной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 35%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных арендаторов.

При осмотре объекта были определены следующие показатели:

1) эффективный возраст оцениваемого здания – 150 лет;

2) оставшийся срок экономической жизни – 100 лет.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора рассчитывается по формуле:

И = ЭВ / (ЭВ+ОСЭЖ)*100 %,                            ( 8.3)

где И - совокупный накопленный износ, %;

ЭВ - эффективный возраст, т.е. условный возраст, соответствующий состоянию и полезности здания, лет;

ОЭЖ - оставшийся срок экономической жизни, т.е. прогнозный срок, начиная от момента оценки, в течение которого улучшения еще способны давать вклад в стоимость собственности, лет.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора равен:

И = 150 / (150+100)*100 = 60 %.

Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, снижению вероятной цены продажи.

Расчет стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки произведен по формуле:

                                              Сз = С * (1 - Исов),                                                      (8.4)

где Сз – стоимость замещения, руб;

С – полная восстановительная стоимость объекта оценки, руб;

Исов – совокупный накопленный износ, %.

Таблица 8.5

 

Стоимость воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта

 

№ п/п	Наименование объекта	Полная восстановительная стоимость, руб.	Накопленный износ, %	Стоимость воспроизводства (замещения), руб.
1	Торговый Дом «Престиж-Интерьер» общей площадью 2457,5 кв. м	13 552 495	60	5 420 998

 После расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом (данные приведены в таблице 8.6 – Расчет стоимости объекта по затратному подходу).

 

Таблица 8.6

 

Расчет стоимости объекта по затратному подходу

 

№	Расчетные показатели	Стоимость, руб.
1	Стоимость земельного участка	12 939 025.75
2	Полная восстановительная стоимость	13 552 495
3	Физический износ	35%
4	Функциональный износ	25 %
5	Общий накопленный износ	60%
6	Стоимость объекта оценки	10 596 608

 

Стоимость объекта оценки по затратному подходу (без учета НДС) составляет на дату оценки: 10 596 608 рублей РФ (десять миллионов пятьсот девяносто шесть тысяч шестьсот восемь рублей).

 

 

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться: