Оценка по доходному подходу

 

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход к оценке недвижимости заключается в оценке будущих доходов с учётом времени их поступления и связанного с этим риска и базируется на принципе ожидания, согласно которому текущая стоимость объекта является отражением ожидаемых в будущем доходов.

При оценке стоимости приносящего доход объекта применяют метод дисконтирования и/или метод прямой капитализации. Метод прямой капитализации используется в случае стабильно приносящего доход объекта, имеющего незначительные колебания денежных потоков за разные годы - как правило, для объектов длительное время функционирующих в стабильных социально-экономических условиях. Метод основан на «прямой» капитализации нормализованных (усредненных) доходов от эксплуатации объекта с использованием адекватной ставки капитализации соответствующего вида дохода. Применимость метода ограничена требованием к неизменности динамики доходов во времени.

В случае высокой изменчивости денежных потоков оцениваемого объекта применяется метод дисконтирования денежных потоков, который считается универсальным с точки зрения своей практической применимости. Метод основан на моделировании динамики денежных потоков от эксплуатации и будущей перепродажи объекта. Допущения и предположения, заложенные в концепции метода, наиболее убедительны в случае применения метода для оценки объектов, имеющих определённую историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной), в несколько меньшей степени - для оценки убыточных объектов, а также для вновь созданных или эксплуатируемых объектов.

Исходя из предположения о том, что будущие потоки доходов и расходов будут равномерными или их колебания будут умеренными и предсказуемыми, а так же учитывая трудности, связанные с составлением детального прогноза будущей деятельности оцениваемого объекта, для расчета его рыночной стоимости доходным подходом в настоящей работе применяется метод прямой капитализации.

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) от сдачи объекта оценки в аренду осуществляется на основе рыночных арендных ставок 1 кв. м общей площади на дату оценки в г. Чита.

Для определения потенциального валового дохода (ПВД) от сдачи в аренду была использована средняя по аналогам арендная ставка за 1 кв. м общей площади в год.

 

Таблица 8.18

Расчет потенциального валового дохода

 

Наименование объекта недвижимости	Средняя арендная плата (руб./кв. м/ год)	Занимаемая площадь, кв.м.	Потенциальный валовой доход, руб./год
Торговый Дом «Престиж-Интерьер»	150 000	2457,5	368 625 000

Для определения чистого операционного дохода (ЧОД) от сдачи в аренду основных площадей были определены эксплутационные затраты включая следующие статьи:

Материальные затраты (без заработной платы) на содержание зданий:

· водоснабжение (холодное и горячее);

· вентиляцию (кондиционирование) воздуха;

· электроэнергию (силовую и осветительную);

· санитарное содержание;

· текущий ремонт (зданий и технологического оборудования);

· содержание технологического оборудования;

· амортизационные отчисления по основным фондам;

· капитальный ремонт зданий и технологического оборудования.

Затраты на заработную плату:

· основного производственного персонала;

· административно-управленческого персонала;

· технического и обслуживающего персонала;

· отчисления на заработную плату;

Прочие расходы:

· реклама;

· охрана;

· противопожарные мероприятия;

· другие расходы.

Таблица 8.19

 

Расчет чистого операционного дохода

 

№	Наименование	Характеристика
1	Потенциальный валовой доход, руб./год	368 625 000
2	Потери от недоиспользования, %	5 %
3	Действительный валовой доход, руб./год	350 193 750
4	Эксплуатационные затраты всего, руб./год	1 950 000
5	Чистый операционный доход руб./год	348 243 750

 

Используются различные методы для расчета ставки капитализации. Так, применяются метод сравнения продаж; метод расчета с применением коэффициента действительного валового дохода; техника инвестиционной группы; метод Эллвуда (модифицированный метод техники инвестиционной группы); метод расчета с применением коэффициента покрытия долга; метод связанных инвестиций - земли и здания; метод кумулятивного построения. Рассчитанные таким образом ставки дисконта анализируются, и выводится наиболее достоверная ставка дисконтирования.

При расчете ставки капитализации для оцениваемого объекта будем использовать наиболее приемлемый в данном случае метод кумулятивного построения.

Суть метода кумулятивного построения заключается в том, что общая ставка капитализации определяется по следующей формуле: общая ставка капитализации = ставка дохода на капитал + норма возврата капитала

Ставка дохода на капитал - это та ставка, которая определяет уровень доходности на вложенные в объект недвижимости инвестиции. Ставка дохода на капитал определяется путем суммирования компонентов: безрисковая ставка, поправка на риск, поправка на низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска. Обычно под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы. В дальнейшем процессе оценки в качестве безрисковой рублевой ставки была принята ставка доходности по рублевым российским облигациям со сроками погашения 15 лет. Безрисковая ставка получается равной 7,55%.

Поправка на риск определяет тот риск, который связан с особенностями оцениваемого объекта (зависит от устойчивости финансового положения арендатора). Принимаем поправку на риск на уровне 5 %.

Поправка на низкую ликвидность имеет для недвижимости достаточно высокое значение и отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимость, близкой к рыночной. Для оцениваемого объекта поправка на низкую ликвидность устанавливается на уровне 3 %.

Поправка на инвестиционный менеджмент. Для подобного объекта недвижимости требуются специальные усилия по инвестиционному менеджменту, поэтому компенсация на инвестиционный менеджмент устанавливается на уровне 4 %.

Таким образом, ставка дохода на капитал = 7,55 % + 5 % + 3 % + 4 % = 19,55 %.

Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется по формуле:

                                                     N = 1 /Т,                                                            (8.10)

где Т - срок оставшейся экономической жизни, лет.

Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад становится равным нулю, вследствие их старения. Продолжительность экономической жизни, с учетом физических и функциональных характеристик, принимаем равной 50 годам.

Таким образом, ежегодная норма возврата капитала составляет: 0,02 или 2 %.

Расчет общей ставки капитализации методом кумулятивного построения рассмотрен в таблице 8.20.

Таблица 8.20

 

Расчет ставки капитализации

 

№	Наименование	Процент поправки, %
1.	Безрисковая ставка	7,55 %
2.	Поправка на риск	5 %
3.	Поправка на низкую ликвидность	3 %
4.	Поправка на инвестиционный менеджмент	4 %
5.	Суммарная процентная ставка	19,55 %
6.	Ставка возврата капитала	2 %
7.	Общий коэффициент капитализации	21,55 %

 Ставка капитализации составит: 21,55 %.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации приведен в таблице 8.21.

Таблица 8.21

Расчет рыночной стоимости объекта

 

№ п/п	Наименование	Значение
1.	Чистый операционный доход в базовый период, руб.	348 243 750
2.	Ставка капитализации, %	21,55%
3.	Стоимость, руб.	75 046 528

 

       Стоимость объекта оценки по доходному подходу (без учета НДС) составляет на дату оценки: 75 046 528  рублей (Семьдесят пять миллионов сорок шесть тысяч пятьсот двадцать восем рублей) рублей РФ.

⇐ Предыдущая3456789101112Следующая ⇒

Поделиться: