Основание проведения оценки

Указать реквизиты договора на оценку и стороны договора.

Цель оценки и предполагаемое использование оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости оцениваемых прав на объект аренды (рыночно обоснованной величины арендной платы за оцениваемое имущество), предполагаемое использование - принятие решения о сдаче государственного имущества в аренду.

Оценщик должен предупредить предполагаемого пользователя Отчета, что Отчет достоверен лишь для указанных в нем целей и предполагаемого использования. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.

Комментарии

Цель Отчета об оценке – это вопрос, на который Заказчик и предполагаемые пользователи оценки ищут ответ, и который ставится в Техническом задании на оценку. Предполагаемое использование – это причина, по которой Заказчик нуждается в оценке, например, с целью принятия решения о купле-продаже, получения кредита под залог, сдачи имущества в аренду или для иных целей. Оценщик должен удостовериться, что цель оценки и предполагаемое использование оценки указаны в Техническом задании на оценку.

Определение оцениваемой стоимости

В общем случае, если в Техническом задании на оценку прямо не указано иное, оценке подлежит рыночная стоимость.

Комментарии

Точное определение стоимости, подлежащей оценке, должно быть включено в Отчет, с тем, чтобы свести к минимуму возможную путаницу понятий для пользователя Отчета. Определения видов стоимости даны в Законе и Стандартах, и подробно рассмотрены в разделе 3 настоящего Технического задания.

Состав и качество оцениваемых прав

Оценке подлежит право пользования (либо совокупность прав пользования и владения) объектом аренды в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды или заданием на оценку. Развернутое юридическое обоснование и комментарии, которыми оценщик вправе дополнять текст Отчета, даны в разделе 4 настоящего Технического задания.

Описание качества передаваемых прав должно включать следующие позиции:

n Наличие/отсутствие обременений прав пользования и владения.

· Ограничение на использование ресурсов во времени (ограничивается время использования помещений), энергетических ресурсов (ограничиваются расходы электроэнергии, тепла), материальных ресурсов (воды, вспомогательных помещений).

· Ситуационные обременения (ограничение посещений, присутствия и поведения).

· Функциональные обременения (ограничение реализации разновидностей функций).

· Запрет на субаренду.

n Срок аренды. Ограничения срока и условий продления договора. В том числе, установление бессрочного характера договора.

n Условия досрочного расторжения договора.

n Обязательность регистрации договора аренды.

Кроме того, должны быть определены следующие условия аренды:

n Степень и полнота включения операционных расходов в арендную ставку. В состав оцениваемой арендной платы не входят платежи за пользование коммунальными услугами в связи с эксплуатацией объекта недвижимости. Предполагается, что коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы будут компенсироваться по отдельному договору оказания услуг.

n Степень соответствия уровня коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственные расходов рыночным условиям.

n Условия пересмотра арендных ставок, периодичность пересмотра.

n Категория площади, передаваемая в аренду (общая, арендная, полезная), соотношение полезных и общих площадей в составе передаваемых в аренду помещений.

n Наличие оборудования для бизнеса.

n Иную относящуюся к делу информацию.

⇐ Предыдущая234567891011Следующая ⇒

Поделиться: