Анализ земельного участка с существующей застройкой

Требования к порядку выполнения метода сравнительного анализа договоров аренды:

1. Обоснование набора ценообразующих факторов. Должно осуществляться по результатам исследования и анализа данного сегмента рынка недвижимости, выполненного в соответствующем разделе Отчета. При исследовании рынка аренды недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.

2. На основе отобранных ценообразующих факторов формируется перечень элементов сравнения. Рассмотрению подлежат только те факторы, изменение величин которых приводит к поддающимся измерению (с учетом точности расчетов) и подлежащим корректировке различиям арендных ставок сравнимых объектов.

3. Выбор удельных единиц сравнения. В общем случае, сравнению подлежат арендные ставки, которые рассчитываются на единицу площади (1 кв. м) в единицу времени (год, квартал, месяц). Желательно проводить сравнительный анализ в тех удельных единицах сравнения, в которых согласно ТЗ требуется определить арендную ставку за передаваемое в аренду помещение.

4. Сбор сведений о заключенных договорах аренды либо предложениях к аренде сопоставимых объектов сопровождается интервью с непосредственными участниками сделки, либо с посредниками (например, агентствами недвижимости). Объекты аналоги должны отбираться оценщиком таким образом, чтобы отличия по элементам сравнения от объекта оценки были минимальными. Критерии отбора должны быть формализованы и указаны в Отчете.

5. По результатам анализа полученной выборки объектов-аналогов следует исключить из дальнейшего рассмотрения те элементы сравнения, которыми объекты сравнения не отличаются от объекта оценки и между собой, обратив на это внимание читателя.

6. Данные о ценах объектов-аналогов обрабатываются оценщиком с целью определения цен, по которым эти объекты были бы проданы, если бы они обладали характеристиками объекта оценки и сдавались в аренду на рынке на дату оценки. Обработка данных осуществляется техниками сравнительного анализа, рассматриваемыми ниже.

7. На завершающем этапе итоговый показатель рыночной арендной ставки объекта оценки определяется путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Базовый перечень и описание ценообразующих факторов для арендных договоров, требующих обязательного рассмотрения, приведен в Приложении № 1. Кроме приведенных, оценщик должен проанализировать наличие и рассмотреть иные ценообразующие факторы, которые могут повлиять на арендную ставку. Анализ должен базироваться на результатах исследования рыночной информации.

Объекты-аналоги и сопоставимые сделки аренды или предложения к аренде должны быть детально описаны. Описание должно включать:

n Адрес/местоположение объекта аналога.

n Размер (площадь) объекта аналога.

n Арендная плата/ставка аренды.

n Качество передаваемых прав;

n Условия финансирования (см. Приложение № 1, вторая группа элементов сравнения).

n Дата сделки/предложения.

n Ф.И.О. и телефон контактного лица, с кем проводилось интервью для верификации данных.

n Маркетинговый период (время, в течение которого объект был сдан в аренду, либо находится в листинге).

n Иная описательная информация по всем отобранным элементам сравнения (например, возраст и состояние объекта аналога, уровень операционных расходов, требуемые затраты на ремонт, если таковые данные имеются).

При описании объектов-аналогов оценщик вправе опираться на требования к описанию и идентификации объекта аренды.

Описание рекомендуется сопровождать фотографиями объектов-аналогов и картой их местоположения относительно друг друга и объекта оценки.

Техники метода сравнительного анализа договоров аренды (предложений к аренде) – техники количественного анализа (техники компенсационных корректировок, техники факторного анализа) и техники качественного анализа (техника качественного сравнения цен, техника квалиметрического моделирования) – рассмотрены в Приложении №4.