Критерии необходимости и достаточности для отказа от выполнения прочих подходов

В случае, если сравнительный подход дает надежные и достоверные результаты, оценщику следует отказаться от выполнения прочих подходов к оценке (затратного и доходного). Полученные по сравнительному подходу результаты можно считать надежными и достоверными при одновременном выполнении следующих условий:

n сопоставимые объекты отобраны в том же населенном пункте, что и объект аренды;

n количество сопоставимых объектов – не менее 4 при использовании данных хотя бы об одной сделке с объектом-аналогом, и не менее 6 при использовании только цен предложения (спроса);

n предельная ошибка интервального оценивания полученного результата при уровне доверия 95% (которая должна быть указана в разделе «Объем и глубина исследования») не должна превышать 15%;

n объект аренды должен быть достаточно типичным для своего сегмента рынка, а сам рынок должен быть развит (соответствующие выводы должны присутствовать в разделе анализа рынка).

Затратный подход

При оценке рыночной стоимости объектов недвижимости базой затратного подхода является принцип замещения. Этот принцип утверждает, что благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем будет стоить ему приобрести свободный земельный участок и создать улучшения равной желанности и полезности без чрезмерной задержки. По аналогии с этим можно утверждать, что благоразумный продавец не пожелает продать объект дешевле, чем стоило ему приобрести свободный земельный участок и создать улучшения с учетом компенсации за его активность и принятые риски (т.е. с учетом прибыли предпринимателя).

При оценке величины арендной ставки или платы объектом оценки является не сам объект недвижимости (полное право собственности на него), а совокупность «частичных» прав - пользования и владения в течение определенного срока. Поэтому затратный подход основан на следующей предпосылке: благоразумный арендодатель не пожелает сдать в аренду объект по ставке меньшей, чем обеспечит ему возврат капитала (и доход на капитал), вложенного в приобретение свободного земельного участка и создание улучшения с учетом компенсации за его активность и принятые риски (т.е. с учетом прибыли предпринимателя). Логика затратного подхода остается прежней, если вместо затрат на создание использовать затраты на приобретение объекта. В любом случае базой для расчета арендной платы являются затраты арендодателя на создание либо приобретение объекта аренды.

Специфичность расчета затратным подходом стоимости срочного права аренды в отличие от стоимости права собственности на объект заключается в том, что если в последнем случае требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника на создание объекта при его единовременной продаже, то в первом требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника при ее регулярном получении (по договору аренды).

Затратный подход к оценке рыночной арендной ставки представляет собой т.н. «обратную задачу» теории оценки. Обратная задача опирается на «базовый постулат» теории оценки – чем более корректны расчеты по всем трем подходам, тем более близки их результаты. Т.е. при известной стоимости актива (найденной сравнительным и/или затратным подходами) и норме доходности определяется чистый операционный доход и ставка аренды.

Затратный подход реализуется методом компенсации издержек доходами.

Требования к порядку выполнения метода компенсации издержек доходами (в общем случае, специальные случаи рассмотрены ниже).

1. Рассчитать рыночную стоимость объекта аренды затратным и/или сравнительным подходами, согласовав между собой полученные результаты.

2. Определить коэффициент капитализации для чистого операционного дохода.

3. Рассчитать требуемый чистый операционный доход (ЧОД) от объекта аренды умножением рыночной стоимости на коэффициент капитализации.

4. Определить величину операционных расходов (ОР), включенных в арендную плату согласно условиям аренды, принятым в расчетах. В общем случае, если в предполагаемых условиях аренды прямо не указано иное, должны быть учтены:

o налог на имущество – согласно действующему законодательству;

o затраты на страхование объекта согласно действующим на данном рынке тарифам;

o минимальные расходы на управление, бухгалтерские и юридические услуги (та часть расходов на управление, бухгалтерские и юридические услуги, которая может быть отнесена на постоянные издержки, т.е. не зависит от загрузки объекта, но которой нельзя избежать);

o платежи за землю (аренда или налог за часть земельного участка, которая может быть отнесена к объекту аренды);

o отчисления в фонд отложенного ремонта (фонд замещения, отчисляемый на последующий капитальный ремонт, ремонт кровли, фасадов, замену крыльца и прочие работы, которые происходят редко, но стоят дорого).

5. Определить требуемый действительный валовой доход (ДВД) от объекта аренды как сумму требуемого ЧОД и учтенных ОР.

6. Определить возможные прочие доходы от объекта аренды (например, доходы от парковочных мест, от вендинга, сдачи фасадов под рекламные места, от сдачи крыши под установку базовых станций сотовых операторов, установки банкоматов в холле, иные доходы).

7. Определить возможные потери от недозагрузки объекта и неплатежей по арендной плате.

8. Определить требуемый потенциальный валовой доход (ПВД) от объекта аренды как сумму требуемого ДВД и возможных потерь от недозагрузки и неплатежей за вычетом возможных прочих доходов от объекта аренды.

9. Определить арендную ставку за объект аренды как отношение ПВД к общей площади объекта аренды.

В более частных, специальных случаях, например, когда заданы специальные условия пересмотра арендной платы, либо иные условия, которые невозможно учесть в рамках вышеприведенной техники, оценщику следует придерживаться следующей последовательности действий.

1. Рассчитать рыночную стоимость объекта аренды затратным и/или сравнительным подходами, согласовав между собой полученные результаты.

2. Определить ставку дисконтирования для чистого операционного дохода.

3. Определить первое приближение ставки аренды за объект аренды по результатам сравнительного подхода.

4. Определить ПВД от объекта аренды как произведение ставки на общую площадь объекта аренды.

5. Определить возможные прочие доходы от объекта аренды.

6. Определить возможные потери от недозагрузки объекта и неплатежей по арендной плате.

7. Определить ДВД как разность ПВД и возможных потерь от недозагрузки и неплатежей прибавив возможные прочие доходы от объекта аренды.

8. Определить величину операционных расходов (ОР), включенных в арендную плату согласно условиям аренды, принятым в расчетах. В общем случае должны быть учтены те же расходы, что и в предыдущем случае.

9. Определить ЧОД от объекта аренды как разность ДВД и учтенных ОР.

10. Рассчитать аналогичным образом ЧОД за второй и все оставшиеся годы прогнозного периода (по умолчанию прогнозный период принять равным 5 годам), учтя при этом все закономерности изменения арендных ставок по договору аренды. Прогнозы на второй и последующие годы должны быть «завязаны» на первый год прогноза. Прогноз должен быть составлен на такое количество периодов, чтобы он не включал в себя денежные потоки, которые не могут быть спрогнозированы на дату оценки на основании прогноза за первый год аренды. Например, в случае если договор аренды предусматривает плановую индексацию арендных ставок на фиксированный процент, но раз в три года предусматривает пересмотр величины арендной ставки на основе рыночной оценки, прогноз следует делать на три года (до первого пересмотра).

11. Рассчитать терминальный коэффициент капитализации с учетом ставки дисконтирования, прогнозного долгосрочного темпа изменения ЧОД и оставшегося срока жизни объекта аренды.

12. Рассчитать доход от реверсии объекта аренды в конце прогнозного периода как отношение ЧОД за последний прогнозный год и терминального коэффициента капитализации.

13. Рассчитать фактор дисконтирования для середины каждого года прогнозного периода (предполагается, что платежи по арендной плате поступают равномерно в течение года, поэтому дисконтировать их надо на середину года). Отдельно рассчитать фактор дисконтирования для реверсии на конец последнего прогнозного года.

14. Рассчитать чистую настоящую стоимость денежных потоков от аренды как сумму произведений ЧОД за каждый прогнозный год и реверсии на соответствующие им факторы дисконтирования.

15. Методом последовательных приближений найти такую ставку аренды за первый год аренды (первое приближение которой было получено на шаге 3), при которой чистая настоящая стоимость денежных потоков от аренды совпадала бы с рыночной стоимостью объекта аренды, найденной на шаге 1.

Доходный подход

Доходный подход, основанный на принципе ожидания, отражает позицию благоразумного арендатора, который не будет платить арендную плату за определенный срок пользования и владения объектом аренды больше, чем доход для его бизнеса, который, как ожидается, будет приносить в течение этого срока данное право. Подход может показать верхнюю границу арендной платы, которая может быть уплачена без чрезмерного ущерба для бизнеса арендатора.

Т.е. подход отражает точку зрения арендатора, который определяет предельно допустимую величину ставки арендной платы, опираясь на свои представления о допустимой величине части ожидаемых им предпринимательских доходов, которую он считал бы возможным отдавать за пользование и владение объектом аренды для извлечения этих доходов.

Оценщику следует распределить доход от бизнеса типичного арендатора между всеми видами факторов производства, вычленяя сумму, «генерируемую» недвижимостью, т.е. определяя «добавочную продуктивность» земли и улучшений по остаточному принципу. Эта сумма («добавочная продуктивность») и будет определять величину рыночной арендной платы типичного арендатора за пользование и владение объектом недвижимости в течение соответствующего периода.

В наибольшей степени данный подход применим при оценке арендной платы за торговые объекты. Для прочих объектов ввиду значительной погрешности расчетов результаты по данному подходу могут быть недостоверными.

Таким образом, доходный подход к оценке рыночной арендной ставки реализуется «методом добавочной продуктивности недвижимости».

Последовательность реализации метода добавочной продуктивности недвижимости здесь не рассматривается (оставляется на усмотрение оценщика), т.к. метод требует гибкости, а сама оценка может быть по плечу только оценщику высшей квалификации (оценщику-консультанту), освоившему глубины теории оценки бизнеса.

Необходимость применения доходного подхода следует обосновать в главе, посвященной выбору подходов к оценке. Механизм реализации подхода должен удовлетворять требованиям, предъявляемым к отчетам об оценке действующего предприятия (бизнеса), или частичного интереса в таковом (пакет акций, доля, пай).

Согласование результатов и заключение о величине арендной ставки

Использование трех подходов в реальной практике приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После установления соотношений между результатами, полученными с использованием трех разных подходов, окончательная оценка стоимости устанавливается, исходя из того, какие подходы (методы) наиболее применимы и наиболее соответствуют оцениваемому объекту.

Анализ полученных результатов производится согласно следующим критериям:

n применимость подхода к оценке объекта оценки согласно утвердившимся в России и мире принципам и стандартам оценки;

n адекватность, достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты;

n способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного арендатора и/или арендодателя, прочие реалии спроса/предложения в статике и динамике;

n действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка, в том числе рынка финансов и инвестиций (включая риски);

n способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, локальное окружение, размер, качество отделки, инженерное обеспечение и т.п.

Приложение 1. Общий перечень основных ценообразующий факторов, значимых для аренды.

1. Качество прав.

o Наличие обременений прав пользования и владения.

n Ограничение на использование ресурсов во времени (ограничивается время использования помещений), энергетических ресурсов (ограничиваются расходы электроэнергии, тепла), материальных ресурсов (воды, вспомогательных помещений).

n Ситуационные обременения (ограничение посещений, присутствия и поведения).

n Функциональные обременения (ограничение реализации разновидностей функций).

n Запрет на субаренду.

o Срок аренды. Ограничения срока и условий продления договора. В том числе, установление бессрочного характера договора.

o Условия досрочного расторжения договора.

o Отсутствие регистрации договора. Увеличивает риски арендатора вследствие возможного отсутствия правовых оснований у арендодателя для заключения такого договора или признания сделки притворной (например, если кроме того, аренда осуществляется по договору о совместной деятельности и т.п.).

2. Условия финансирования.

o Условия назначения ставок арендной платы.

n Ставки могут назначаться для разных площадей (полезной, арендной или общей).

n Могут быть разные условия по полноте включения операционных расходов в арендную ставку (для условий чистой, распределенной или полной аренды).

n Могут быть разные условия по пересмотру арендных ставок (постоянные, переменные, индексируемые, наращиваемые и др.).

o Платеж эквивалентом денежных средств. В этом случае, требуется перерасчет в денежную форму.

3. Особые условия. Выявить наличие и степень влияния каждого из этих факторов весьма сложно, поэтому желательно не использовать в расчетах аналоги, требующие корректировок по данной группе факторов.

o Наличие финансового давления на сделку.

o Нерыночная связь арендной ставки с ценой продажи.

o Специальные условия стимулирования арендаторов.

4. Условия рынка.

o Изменение цен во времени. Корректировке подлежат различия в ставках аренды, если объект-аналог передан арендатору в момент, отстоящий от даты оценки более чем на два месяца). Корректировка должна выполняться с учетом анализа трендов, который оценщик должен привести в разделе анализа рынка.

o Отличие цены предложения от цены сделки. Цена предложения корректируется внесением поправки на уторговывание, определенной на основе экспертных оценок операторов рынка недвижимости. При этом во внимание должно приниматься время, в течение которого объект находится в экспозиции. При прочих равных, чем меньше это время, тем больше размер корректировки.

5. Местоположение.

o Адекватность района и окружения.

o Близость к центрам деловой и социальной активности и трудовым ресурсам.

o Доступность объекта (транспортная и пешеходная), состояние подъездных дорог.

o Качество среды (экология).

o Состояние окружающей застройки.

6. Физические характеристики

o Характеристики здания.

n Тип здания (административное, торговое, производственное, складское). При несовместимости типа здания и НЭИ помещения ценность последнего снижается (например, торговое помещение в производственном здании).

n Группа капитальности.

n Архитектурная привлекательность и состояние фасадов.

n Визуальность (видимость и узнаваемость объекта пешеходами и из проезжающего транспорта).

n Техническое состояние здания (новое, не требуется ремонт, требуется текущий ремонт, выборочный капитальный ремонт, комплексный капитальный ремонт, ветхое). Оказывает меньшее влияние на величину ставки, чем на величину рыночной стоимости, однако при прочих равных, плохое техническое состояние здания снижает арендную ставку.

n Состояние интерьеров.

n Благоустройство территории, озеленение.

o Архитектурно-планировочные решения. Оценщику следует проанализировать влияние каждого из факторов данной группы на потребительские качества помещения и величину арендной ставки.

n Этаж/этажность.

n Отдельный вход, ориентация входа.

n Ориентация окон, вид из окон, витринные окна.

n Расположение помещений (изолированные, смежные, смежно-изолированные).

n Планировка (односторонняя, двухсторонняя).

o Особенности локального местоположения. На территории (например, предприятия), внутри здания - время (скорость) и удобство доступа в помещение от входа в здание.

o Размеры и форма помещений

n Площадь. При прочих равных, как правило, арендная ставка за большую площадь меньше.

n Высота потолков. Как превышение, так и занижение высоты потолков относительно оптимума приводит к снижению арендной ставки (хотя превышение в меньшей степени).

n Форма (правильная, неправильная, например – излишне вытянутая).

o Класс качества.

n Класс отделки (отсутствует, простая, улучшенная, высококачественная, евроремонт).

n Класс инженерного оборудования (импортное, частично импортное, современное отечественное, устаревшее отечественное).

o Потребность в ремонте помещений (отделка и оборудование). Потребность в ремонте приводит снижению арендной ставки либо вследствие переориентации в иной сегмент рынка аренды, либо с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ.

n Состояние отделки (новая, не требует ремонта, требует ремонта).

n Состояние инженерного оборудования (новое, не требует замены, требует замены).

7. Экономические характеристики.

o Функциональность (соотношение полезных и общих площадей). Например, торговые помещения советской эпохи зачастую отличаются избытком вспомогательных площадей, в частности, складских, которые в современных условиях оказываются не востребованы арендаторами.

o Степень соответствия НЭИ. Уровень стартовых затрат арендатора и время до начала функционирования его бизнеса.

o Эффективность управления расходами. Для арендатора, в конечном итоге, важна ставка полной аренды. Но поскольку рассчитывается, по сути ставка распределенной аренды, т.е. ставка без НДС, коммунальных и административно-хозяйственных расходов, а указанные расходы от объекта к объекту могут отличаться даже при одинаковых эксплуатационных качествах на уровне требований стандартов (рынка), требуется внесение соответствующих поправок на отличия. Часть арендной ставки объекта-аналога может быть таким образом "замаскирована" в иных обязательных платежах - по возмещению коммунальных, эксплуатационных или административно-хозяйственных расходов.

o Потенциальные возможности увеличения доходов бизнеса арендаторов (например, возможность размещения рекламы на стене здания).

8. Сервис и дополнительные элементы.

o Обеспеченность связью и коммунальными услугами.

o Наличие парковки и вспомогательных помещений.

o Состояние системы управления и безопасности.

o Наличие оборудования для бизнеса.

Приложение № 2. Перечень копий документов и основной информации для оценки рыночно обоснованной величины арендной платы за встроенные помещения, предоставляемых Заказчиком Исполнителю

Ниже представлен список документов и материалов, необходимых для проведения оценки.

Документы предоставляются в копии. Прочие данные предоставляются в свободной письменной форме с подписью ответственного лица и печатью.

1. Правоустанавливающие документы, сведения об обременениях

· Свидетельство о собственности на объект недвижимости. Документы (договора), на основании которых возникли существующие права на объект.

· Обременения объекта оценки правами третьих лиц.

· Сервитуты, охранный статус.

2. Технические и эксплуатационные характеристики объекта оценки

· Технический паспорт, поэтажные планы, экспликация помещений (актуальные).

· План земельного участка (кадастровый план).

· Наличие и поставщики ресурсов, эксплуатационные расходы, (электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение; охрана, уборка и пр.).

3. Данные бухгалтерского учета

· Балансовая и остаточная стоимости объекта оценки.

· Справка о размере платежей за пользование земельным участком.

4. Доходные характеристики объекта

· Данные последнего договора аренды с указанием занимаемой площади, сроков действия договора, ставки и структуры арендной платы (входит ли НДС, включены ли коммунальные платежи, платежи за обслуживание).

Приложение № 3.

Приложение № 3. Техники метода сравнительного анализа договоров аренды (предложений к аренде)

Метод сравнительного анализа договоров аренды (предложений к аренде) реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами приведения цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки.

Таблица. Техники метода сравнительного анализа договоров аренды (предложений к аренде)

1. Техники количественного анализа	1.1. Техники компенсационных корректировок
	1.2. Техники факторного анализа
	1.2.1. Техника парного сравнения цен сделок
	1.2.2. Техники линейной алгебры
	1.2.3. Техника множественного регрессионного анализа
2. Техники качественного анализа	2.1. Техника качественного сравнения цен
	2.2. Техника квалиметрического моделирования

 

Каждая из групп техник имеет свои преимущества и недостатки, а также наиболее оптимальные области применения. Техники количественного анализа более предпочтительны на развитых рынках, т.к. позволяют точнее определить искомую величину, а также не прибегать к дополнительным предположениям и экспертным оценкам, т.е. они более объективны.

На узких или ограниченных рынках техники количественного анализа могут давать серьезные погрешности, поскольку количество сделок на подобных рынках обычно невелико, а также часто имеют место нерыночные мотивации. В подобных ситуациях более предпочтительны техники качественного анализа.

Реализация перечисленных техник должна вестись в соответствии с методологией оценки и специальной литературой по оценке, рекомендуемый перечень которой приведен ниже.

Перечень рекомендуемой к использованию литературы.

1. International Valuation Standards (IVS), Seventh Edition. International Valuation Standards Committee, 2005.

2. The Appraisal of Real Estate. 12th edition. Appraisal Institute, 2001.

3. Каминский А.В., Страхов В.И., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. М., 2004.

4. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб., 2003.

5. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб, 1997.

6. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие для вузов. Под ред. В.А. Швандара. М., 2002.

7. Федотова М.А., Кондрашов Г.М., Гинзбург Р.Ф., Костин П.Н. Основные положения теории и практики рыночной стоимости недвижимости. Астрахань, 2003.

8. Фридман Дж., Ордуэй Н. анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М., 1995.

9. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. М., 1994.

Приложение № 4. Определение надежности полученных результатов

Техническое задание требует указать в отчете предельную ошибку интервального оценивания полученного результата (в абсолютных значениях и процентах от результата – от средней) при уровне доверия 95%.

Данное требование имеет следующую экономическую интерпретацию (цифры используются для примера): полученный диапазон арендных ставок (доверительный интервал) 10 USD/кв. м/мес. ± 12% (т.е. 8,8-11,2 USD/кв. м/мес.) накрывает реальную рыночную арендную ставку с вероятностью 95%.

В общем случае достаточно указать предельную погрешность по набору скорректированных цен объектов-аналогов, воспользовавшись распределением Стьюдента. Поскольку при выполнении индивидуальных оценок количество используемых объектов-аналогов находится в диапазоне от 4 до 10 (редко превышает 30 даже при использовании регрессионных моделей), совокупность скорректированных цен объектов-аналогов может быть отнесена к малым выборкам. При этом вся совокупность рыночных данных, формирующих реальную рыночную стоимость (ставку) может рассматриваться как генеральная совокупность.

Для оценки величины предельной ошибки можно использовать различные методы.

1. Применение электронных таблиц Excel или иных пакетов прикладных программ, в т.ч. статистических (STATISTICA, STATGRAPHICS и др.)

а) Вычислить стандартное (среднеквадратическое) отклонение (в английском варианте, используемом в англоязычном Excel и некоторых статистических пакетах, называется standard deviation) – функция Excel СТАНДОТКЛОН().

б) Вычислить стандартную ошибку выборки (standard error или S.E.Mean) по формуле:

Стандартная ошибка = Стандартное отклонение/КОРЕНЬ(Количество аналогов).

в) Найти критические точки распределения Стьюдента по заданной доверительной вероятности 95% и числу степеней свободы, определяемому как уменьшенное на единицу количество аналогов:

t = СТЬЮДРАСПОБР(1-0,95; «Число степеней свободы»).

Таблица значений t-критерия Стьюдента для наиболее распространенного размера выборок объектов-аналогов, используемых в индивидуальной оценке и заданного уровня доверительной вероятности 95% приведено в следующей таблице.

Количество аналогов	4	5	6	7	8	9	10
t-критерий (95%)	3,1824	2,7765	2,5706	2,4469	2,3646	2,3060	2,2622

 

г) Вычислить предельную ошибку интервального оценивания полученного результата как произведение стандартной ошибки и полученного значения t-критерия. Для определения предельной ошибки в процентах от результата отнести значение полученной предельной ошибки к полученному результату рыночной стоимости (арендной ставки) и выразить в процентах.

д) Доверительный интервал определяется как «рыночная стоимость» плюс/минус «предельная ошибка».

2. Вычисление вручную (уместно при малом количестве аналогов – до 10).

Выполняется аналогично применению электронных таблиц, с той разницей, что стандартное отклонение рассчитывается без применения стандартных функций Excel.

а) Вычислить дисперсию выборки по формуле:

, где

         - дисперсия выборки;

n            - количество аналогов;

          - скорректированная стоимость i-го аналога;

         - среднеарифметическое скорректированных стоимостей объектов-аналогов (расчетная рыночная стоимость по сравнительному подходу).

б) Вычислить стандартное (среднеквадратическое) отклонение как корень квадратный из дисперсии ( ).

в) Далее выполнить этапы (б)–(д) пункта 1, приняв значение t-критерия Стьюдента по таблице, приведенной выше.

3. Механизм определения предельной ошибки при применении методов регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода не рассматривается, т.к. применение этих методов само по себе предполагает обязательную проверку адекватности и качества регрессионной модели, включающую в себя помимо анализа коэффициентов корреляции, детерминации, F-критерия и иных статистик, также и анализ ошибки аппроксимации, что означает достаточный для проведения требуемых расчетов уровень подготовки оценщика.

 

[1] Определения приведены в разделе «Термины и определения».

[2] П. 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

[3] П. 2 ст. 616 ГК.

[4] См. МСО 2005, Основные понятия и принципы оценки, Типы имущества, п.п. 2.1.-2.2.

[5] См. ЕСО, S4.11.

[6] См. RICS, PS 4.9.

[7] Субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена (товарами , услугами, выполняемыми работами, деньгами, ценными бумагами и др.). И.п. являются правомочия собственника, право оперативного управления (вещные И.п.) и обязательственные права (в их числе и права на возмещение ущерба, причиненного здоровью гражданина вследствие утраты заработка, а также вреда, причиненного имуществу физического или юридического лица), права авторов, изобретателей, рационализаторов на вознаграждение (гонорар) за созданные ими произведения (результаты их творческого труда), наследственные права.

[8] Следует отметить, что аренда объекта не является услугой, оказываемой арендодателем в пользу арендатора. Услуги — это определенные действия или определенная деятельность , как правило, не имеющие овеществленного результата. Отношения по аренде же всегда связаны с передачей во владение и пользование арендатора конкретного объекта, в то время как например, для целей налогообложения деятельность по сдаче в аренду относится к оказанию услуг.

[9] Ст. 606 ГК.

[10] Ст. 190 ГК РФ.

[11] П. 2 ст. 610 ГК.

[12] Подробнее об этом см. Приложение № 5 к настоящему ТЗ.

[13] Определения приведены в разделе «Используемые термины и определения».

[14] IVS, 7^th Edition, 2005, General Valuation Concepts and Principles.

[15] В случае использования предложения к аренде, под договором аренды подразумевается предлагаемый к заключению типичный договор аренды, либо анализируются предлагаемые условия аренды.

[16] Метод моделирования рыночного ценообразования используется, в основном, при массовой оценке и поэтому здесь не рассматривается.

⇐ Предыдущая234567891011

Поделиться: