Собственниками в доме выбран совет МКД.

Советы МКД достаточно часто проводят ОСС, активно участвуют в процессе работы УО, знают состав общего имущества своего дома.

В этом случае процесс сбора информации сводится:

- к анализу имеющихся у совета документов (отчеты, обращения, акты и др.);

- к установлению наличия оснований для расторжения договора управления с действующей УО;

- сравнению вариантов с другой УО или созданию ТСЖ;

- к установлению наличия собственников, желающих войти в состав правления ТСЖ и быть избранными председателем правления;

- подготовке материалов для проведения общего собрания собственников в МКД.

Председатель и члены совета МКД чаще всего становятся инициаторами смены способа управления домом, а в дальнейшем входят в состав правления ТСЖ. Во-первых, у них уже есть четко сформированное представление о составе и состоянии общего имущества собственников. Во-вторых, в " организованных" домах налажены отношения с УО, а у совета имеется в наличии множество различных документов (копия техпаспорта дома, переписка с УО и контролирующими органами по различным вопросам, копии актов выполненных работ, отчеты как годовые, так и промежуточные и т.д.).

2. Дом " неорганизованный", т.е. не выбран совет и нет стихийных старших по дому и подъездам. Чаще всего жители мало знакомы друг с другом, практически не общаются между собой. В таком доме для лиц, желающих изменить жизнь к лучшему, работы будет намного больше.

Во-первых, необходимо найти единомышленников в доме. Для этого можно провести так называемое информационное собрание. Оно необходимо для того, чтобы выявить заинтересованных в изменении существующего положения с УО лиц, из числа которых будет сформирована инициативная группа для дальнейших действий.

Надо за несколько дней до такого собрания (3 - 4 дня, а не 10 как для ОСС! ) развесить достаточно эмоциональные объявления в подъездах дома, в кабинах лифтов или на этажах, в которых обязательно указать (коротко) причины предлагаемой смены способа управления. Главное, чтобы из текста объявления была понятна ваша цель:

- познакомиться поближе;

- обсудить работу УО;

- понять, что же делать дальше, чтобы изменить ситуацию.

Желательно проводить его в выходные дни во второй половине дня. Больше народа откликнется на ваше предложение пообщаться. В летнее время, наоборот, лучшие дни для сбора жителей - среда и четверг. В остальное время люди заняты мыслями о даче или отдыхе.

На такое собрание можно пригласить не только собственников, но и всех пользователей помещений в МКД. Хотя они не могут голосовать на ОСС, тем не менее принимаемые решения касаются их напрямую. Призвать всех, кому не безразлична ситуация с бездействием УО и разрушением дома, приходить со своими предложениями по изменению сложившегося положения.

Если дом достаточно большой, такие собрания можно проводить в несколько этапов по подъездам. Тогда предложения лучше собирать в каком-то определенном месте. Например, бросать в почтовый ящик инициатора собрания.

 

Обратите внимание!

1. Инициатором информационного собрания может быть любой проживающий в доме (не собственник).

2. Правил его проведения нет - исключительно инициатива заинтересованных лиц.

3. Никаких обязательных к исполнению решений на таком собрании не принимается.

 

Не важно, сколько жителей выйдет во двор, дайте высказаться всем желающим. И вас может удивить число единомышленников. Но будьте готовы к тому, что думают они так же, но хотят, чтобы за них все сделал кто-то другой. Поэтому главная задача - определить людей, готовых доказать делом участие в решении актуальных вопросов по управлению домом. Вот из них и можно будет сформировать инициативную группу. Целесообразно, в зависимости от типа дома и количества помещений в нем, в состав такой группы включать 1 - 3 представителей от каждого подъезда. Обязательно обратить внимание на жителей в доме, имеющих техническое, экономическое и юридическое образование. Их знания пригодятся не только для подготовки ОСС, но и для работы в созданном ТСЖ.

Далее созданная инициативная группа анализирует поступившие от жителей предложения и принимает решение о подготовке общего собрания собственников о смене способа управления МКД и создании ТСЖ. Для полноты информации надо поинтересоваться у друзей и знакомых, какая ситуация в их домах с содержанием ОИ, особо обратив внимание на дома, в которых созданы ТСЖ.

Как правило, председатели ТСЖ не отказывают в помощи будущим коллегам.

На территории вашего муниципального образования могут работать объединения ТСЖ, в котором оказывают помощь инициативным группам в создании ТСЖ.

Желательно отражать все действия в протоколах заседаний инициативной группы. Это позволит вам не упустить мелочи, которые могут отразиться на подготовке ОСС, и поможет организовать работу группы. Представьте, что через несколько лет вы достанете эти бумаги и вспомните, как все начиналось...

Собственники в МКД склоняются к мысли о создании ТСЖ. Что дальше?

Во-первых, необходимо просчитать " экономику дома" - средства, на которые ТСЖ будет существовать, управлять домом и содержать общее имущество.

Доходы на содержание и ремонт ОИ складываются:

- из средств жителей на содержание и ремонт ОИ;

- доходов от сдачи в аренду ОИ (интернет-провайдеры, размещение рекламы и т.д.).

Примерно прикинуть, сколько денежных средств должно ежемесячно поступать на счет ТСЖ, достаточно просто. В платежном документе есть размер платы по строке " Содержание жилого помещения" на 1 кв. м и есть площадь дома, на которую начисляется указанная плата (площадь жилых и нежилых помещений, находящихся в чьей-либо собственности). Это основные данные для расчета доходов в МКД.

ПРИМЕР. Плата за " Содержание жилого помещения" = 18 руб. на 1 кв. м в месяц.

Площадь жилых и нежилых помещений в МКД = 6 500 кв. м.

Доходная часть в месяц = 18 x 6 500 = 117 000 руб.

Как правило, финансовых поступлений от сдачи в аренду ОИ бывает не много или они вовсе отсутствуют. Во всяком случае, если дом " неорганизованный" (условимся так называть МКД, в котором не выбран совет), то такие сведения в УО добыть непросто. Поэтому не нужно их учитывать. Если выяснится после начала работы ТСЖ, что они есть, - будет приятный бонус.

Всю информацию по расходам на содержание и ремонт ОИ надо заранее затребовать в управляющей организации, ссылаясь на разделы II, III Правил N 416 и п. 31 Правил N 491.

Далее необходимо выяснить в УО неплательщиков в доме и сумму задолженности по жилищным услугам. Если она небольшая и непостоянная, можно не принимать ее во внимание. Иногда жители, которые неохотно платят в УО, протестуя таким образом против бездействия компании, по отношению к созданному в доме ТСЖ ведут себя совсем иначе и добросовестно вносят плату за ЖКУ.

Ну вот, доходы примерно определили, пора переходить к вопросу, куда тратятся деньги жителей за ЖКУ. Заодно придет понимание, что плата за содержание в доме может быть и не такая уж большая. Как результат, люди перестают повторять как мантру: " Мы же 30 (50) лет платим, а нам ничего не делают!!! ", - и начинают заниматься проблемами дома вплотную и более результативно, чем УО.

Всю информацию по расходам на содержание и ремонт ОИ надо затребовать в управляющей организации, ссылаясь на разделы II, III Правил N 416 и п. 31 Правил N 491.

 

Обратите внимание!

1. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов (раздел II Правил N 416):

- подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в МКД для их рассмотрения общим собранием собственников, в том числе:

разработка перечня услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ с учетом минимального перечня;

расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ);

обеспечение ознакомления собственников помещений в МКД с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта ОИ, а также организация предварительного обсуждения этих проектов.

2. В целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ, УО по требованию собственников обязаны представить акт обследования технического состояния МКД, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости - заключения экспертных организаций (п. 6 раздела III Правил N 416).

3. Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ (п. 8 раздела III Правил N 416).

4. УО обязана представить собственникам предложение о размере платы за содержание жилого помещения в МКД не позднее чем за 30 дней до дня проведения ОСС по вопросу об определении размера платы, разместив предложение на досках объявлений в подъездах дома или в пределах земельного участка, на котором расположен дом.

В предложении УО о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения (п. 31 Правил N 491).

 

Следующий шаг - знакомство с домом для тех, у кого нет доступа к техдокументации. УО обязаны размещать общие сведения обо всех МКД, которыми они управляют, в ГИС ЖКХ (раздел 10 Приказа Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016 " Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" ). Если вы зарегистрированы на портале госуслуг www.gosuslugi.ru, то сможете зайти в ГИС ЖКХ и найти всю информацию по своему дому.

 

К сведению.

Гражданин, который не нашел необходимой информации в своем личном кабинете, может запросить ее размещение в УО. Если информация так и не была обновлена, гражданин через личный кабинет ГИС ЖКХ может напрямую обратиться в органы государственного жилищного надзора. Это позволит применить административное воздействие к организации, не разместившей информацию в системе. Направить обращение из личного кабинета ГИС ЖКХ можно в разделе " Обращения и ответы на них".

С 1 января 2018 года юридические лица за неразмещение или неполное/недостоверное размещение информации, предусмотренной разделом 10 Приказа N 74/114/пр, в ГИС ЖКХ не штрафуют.

В случае нарушения к ответственности привлекут должностное лицо, сумма штрафа составит от 5 000 до 10 000 руб. (ч. 1 ст. 13.19.2 КоАП РФ).

При совершении повторного правонарушения должностному лицу грозит административный штраф в размере от 15 000 до 20 000 руб. (ч. 3 ст. 13.19.2 КоАП РФ).

 

Далее следует получить перечень общего имущества, чтобы понять, чем же собственно предстоит управлять. В " организованных" домах с реально работающим советом МКД такая информация есть.

Выписку из технического паспорта МКД с перечнем общего имущества также можно запросить в БТИ. Правда, это платная услуга.

Состав общего имущества в МКД может определяться собственниками - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (п. 1 Правил содержания общего имущества N 491). Он утверждается на ОСС и документально оформляется протоколом. Решение принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Пересмотр состава общего имущества в МКД следует проводить при наличии оснований: реконструкция МКД, увеличение или уменьшение состава общего имущества.

 

Обратите внимание!

В договоре управления должен быть указан состав общего имущества конкретного МКД и адрес такого дома (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) - это существенное условие, без выполнения которого договор считается незаключенным.

 

Спорные моменты по определению состава ОИ:

1) батареи отопления в квартирах - не входят в состав общего имущества, если на подводке от стояка непосредственно к батарее установлена запорно-регулирующая арматура, позволяющая производить отключение теплоносителя и демонтаж обогревательного элемента;

2) запорная арматура на отведениях от стояков холодной и горячей воды - входит в состав общего имущества;

3) домофоны и домофонное оборудование входит в состав общего имущества, если установлено при строительстве дома. Если же устанавливалось позднее по договорам с отдельными собственниками (группой собственников) - включается в состав общего имущества только по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Не забудьте, что правлению ТСЖ надо где-то работать. Поэтому заранее присмотрите небольшое помещение для этих целей. Это может быть лифтерка или колясочная, на худой конец можно отгородить часть подвала при условии, что решение о выделении такого помещения под нужды ТСЖ примет ОСС 2/3 голосов собственников.

Теперь необходимо определиться с инициативными собственниками, которые готовы взять на себя бремя ответственности за ваш дом. Из их числа необходимо выбрать кандидатуры в правление ТСЖ, председателя правления, ревизионную комиссию. Целесообразно рассмотреть кандидатуры членов совета МКД, если они достаточно долго и плодотворно работали в этом качестве. Для осознанного подбора кандидатур в правление ТСЖ и председателя правления необходимо изначально распределить объем управленческих и иных обязанностей.

Нужно сразу определиться с вариантом управления - самостоятельно или заключив договор с управляющей организацией. Это может повлиять на критерии выбора членов правления и его председателя.

Когда все просчитано, есть понимание, что ТСЖ нужно создавать и начать реально управлять своим домом, то пора готовиться к проведению ОСС по смене способа управления.

 

ПОДГОТОВКА ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД

ПО СМЕНЕ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ

 

Если в доме существует совет МКД, то правила проведения ОСС ему известны. А вот для собственников, которые с этим не сталкивались, рекомендуем найти на сайте НП " ЖКХ Контроль" http: //gkhkontrol.ru/ в разделе " Жилищное просвещение" - " Обучающие программы" лекцию " Проведение общего собрания собственников в многоквартирном доме" с презентацией. Рассмотрим кратко основные моменты подготовки и проведения ОСС по созданию ТСЖ (ст. 44 - 48 ЖК РФ).

Во-первых, надо определиться:

- с инициаторами общего собрания, способными принять обязанности по подготовке и проведению ОСС;

- источниками финансирования (подготовка сообщений о проведении ОСС, листов голосования для собственников, материалов для ознакомления), в том числе расходов на последующую регистрацию ТСЖ.

Инициаторами ОСС по смене способа управления МКД могут быть один или несколько собственников помещений в МКД, в том числе ОМСУ, если в доме есть муниципальная собственность (например, неприватизированные квартиры) (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ). Поскольку муниципалитет практически никогда не вмешивается в процесс создания ТСЖ, то будем рассматривать в качестве инициаторов ОСС только собственников в доме.

 

Обратите внимание!

С 11 января 2018 г. в ОСС вправе в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию участвовать и голосовать лица, которые приняли помещения от застройщика по передаточному акту, но не оформили еще право собственности на помещение (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).

 

Чтобы грамотно в соответствии с действующим законодательством провести общее собрание, необходимо подготовить ряд документов. Отнеситесь к этому со всей ответственностью, так как они должны стать приложением к протоколу ОСС, а значит, тоже имеют статус официальных документов со всеми вытекающими последствиями!

 

Важно!

1. С 30 июня 2015 г. Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ внесены изменения в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ - с этой даты решения и протокол общего собрания собственников помещений в МКД являются официальными документами.

2. Подделка официального документа - это искажение подлинного документа, внесение в него различных изменений путем подчистки, дописки, вытравления текста, вклеивания, исправления, замены текста на другой, подделки подписи, оттиска печати и другими способами.

 

ПОВЕСТКА ДНЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ

 

Необходимо сформировать повестку дня ОСС, подобрать кандидатуры председателя, секретаря, членов счетной комиссии. Как правило, ими становятся члены инициативной группы по подготовке и проведению ОСС.

Не оставляйте пустыми предложения о выборе кандидатуры председателя и секретаря общего собрания, членов и председателя правления. Вероятность того, что собственники необходимым числом голосов проголосуют за конкретных лиц при отсутствии предложений исходя из практики, ничтожно мала.

 

К сведению.

Вопросы для включения в повестку готовятся инициатором ОСС заранее, так как повестка дня ОСС должна быть указана:

- в сообщении о проведении собрания, которое доводится до собственников не позднее чем за 10 дней до даты проведения ОСС;

- в письменных решениях собственников (при заочном и очно-заочном голосовании);

- в протоколе общего собрания;

- в уведомлениях собственников о принятых на ОСС решениях.

Во время проведения собрания повестку ОСС менять нельзя!

Пункт 17 Приказа Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр " Об утверждении Требований к оформлению протоколов ОСС..." устанавливает основные требования к повестке дня ОСС:

1) вопросы повестки дня не должны допускать неоднозначного толкования. Голосующий должен дать ответ " за", " против" или " воздержался";

2) не допускается включать в повестку дня пункт " Разное", " Другие вопросы", а также объединять в одной формулировке разные по содержанию вопросы;

3) если формулировка вопроса, по которому принимается решение, предусмотрена законодательством РФ, в протоколе указывается соответствующая формулировка. В этом случае при формировании повестки дня ОСС вопрос должен формулироваться точно так же, как в нормативном акте;

4) если предметом вопроса, включенного в повестку дня, является рассмотрение какого-либо документа, указываются полное наименование и реквизиты данного документа.

 

Кроме перечня вопросов, которые необходимо решить, должны быть решены процедурные вопросы проведения собрания. Соответственно, для ведения собрания выбирается председатель, для ведения протокола - секретарь, а для подсчета голосов - счетная комиссия.

В повестку дня включается вопрос о месте хранения копий решений собственников и протоколов ОСС. Этот вопрос можно решить один раз, приняв соответствующее решение на собрании или утвердив положение о порядке проведения ОСС в данном МКД.

 

Вопросы для включения в повестку дня ОСС по созданию ТСЖ

 

1. Избрание председателя и секретаря собрания.

2. Избрание счетной комиссии.

3. Расторжение договора управления от __ ______ 20__ г. с _________ (наименование УК) на основании __________________ от __ _____ 20__ г. (если ранее домом управляла УО).

4. Выбор способа управления - товарищество собственников жилья (ТСЖ).

5. Создание товарищества собственников недвижимости в виде товарищества собственников жилья " _______" для целей управления МКД ________ (адрес).

6. Утверждение устава ТСЖ " _________".

7. Выбор адреса (места нахождения) правления ТСЖ " _________".

8. Избрание уполномоченного лица для осуществления государственной регистрации ТСЖ " __________".

9. Выбор членов правления ТСЖ " __________".

10. Выбор председателя правления ТСЖ " ___________" (не обязательно).

11. Выбор ревизионной комиссии ТСЖ " ___________" (не обязательно, избирается решением собрания членов ТСЖ).

12. Выбор порядка и места хранения копий решений собственников и протоколов ОСС (удобнее всего их хранить в ТСЖ вместе с протоколами общего собрания членов ТСЖ).

13. Выбор способа уведомления собственников и членов ТСЖ о проведении ОСС и ОСС ТСЖ, а также о принятых на ОСС решениях.

Пункт 7 примерной повестки дня является необязательным, выносится на обсуждение, если устав предусматривает полномочия ОСС по выбору председателя. По общему правилу выбор председателя является полномочием правления ТСЖ (п. 3 ст. 147 ЖК РФ). В таком случае председатель правления избирается на первом заседании.

 

Обратите внимание!

При проведении общего собрания о создании ТСЖ в повестку дня включаются вопросы о выборе правления и председателя ТСЖ. В то же время выбор правления и председателя правления ТСЖ отнесен к компетенции общего собрания членов ТСЖ (ч. 2 ст. 145 и ч. 2 - 3 ст. 147 ЖК РФ). Таким образом, правоспособность органов управления ТСЖ возникает с момента его создания, т.е. после регистрации.

 

Однако регистрирующий орган откажет в регистрации ТСЖ, если в заявлении о регистрации ТСЖ не будет указан исполнительный орган. Регистрирующий орган не считает выбор правления ТСЖ неуполномоченными лицами основанием для отказа в регистрации ТСЖ.

Пункты 14 и 15 включаются в повестку дня общего собрания, если отсутствуют документы, подтверждающие, что ОСС в данном доме ранее принимались такие решения. Наличие ранее принятых решений по данным вопросам или разрешение их на настоящие ОСС позволят вам в последующем спокойно размещать сообщения и уведомления, например, на досках объявлений в подъездах дома за 10 дней до собрания.

 

Важно!

ТСЖ не сможет приступить к управлению МКД без расторжения договора управления с УО, ранее управляющей МКД!

Повестку дня можно дополнить следующими вопросами:

- о передаче накопленных средств от старой УО собственникам помещений в МКД (после расторжения договора управления);

- использование и распоряжение общим имуществом собственников, в том числе для размещения рекламных конструкций с правом заключения соответствующих договоров, направление расходования средств от использования общего имущества;

- изменение способа формирования фонда капитального ремонта, открытие специального счета, выбор владельца специального счета и кредитной организации, установление размера взноса на капремонт.

Для включения вопроса о передаче не израсходованных УО средств собственников необходимо провести сверку с УО: запросить в УО финансовый отчет по ДУ и акты выполненных работ за текущий год. Если у сторон расторгаемого ДУ осталась задолженность, то они должны возместить друг другу взаимные убытки: собственники помещений должны погасить накопленную задолженность за ЖКУ, а УО должна возвратить стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ. Это возможно сделать в " организованных" МКД с реально работающим советом МКД.

И не стоит забывать, что если собственники в течение финансового года не выражали несогласия с объемами выполненных УО работ или с затратами на их проведение, то вся так называемая экономия (не потраченные финансовые средства собственников на конец года) идет в доход УО!

 

Решения на ОСС по созданию ТСЖ считаются принятыми, если за них проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

При создании многодомового ТСЖ решения принимаются на ОСС в каждом МКД большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в данном доме (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ):

- о создании ТСЖ;

- об утверждении его устава;

- об избрании правления товарищества;

- об избрании председателя правления товарищества в случаях, предусмотренных уставом;

- о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц.

 

Важно!

В жилищном законодательстве не установлена процедура избрания председателя и правления ТСЖ именно при его создании. Единственное указание об этом приводится в п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ и относится к созданию многодомового ТСЖ. Поэтому по аналогии можно предположить, что эти вопросы все же входят в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при создании ТСЖ в одном МКД.

 

При регистрации ТСЖ стоит быть готовым к определенным тратам, поэтому порядок возмещения денежных средств, затраченных инициативной группой на создание ТСЖ и документально подтвержденных, целесообразно включить отдельным вопросом в повестку ОСС (госпошлина порядка 4 000 руб., расходы на нотариуса, оформление печати, расходы на открытие банковского счета и пр.). Это можно сделать следующим образом:

- принять решение о введении разового целевого сбора;

- учесть эти расходы при составлении первой сметы доходов и расходов ТСЖ (например, в статье " Непредвиденные расходы" ).

Повестка дня общего собрания составлена, осталось составить сообщение о проведении ОСС, направить его собственникам, напечатать необходимое количество решений собственников и подготовить устав ТСЖ.

Все это делается параллельно, рассмотрим каждую часть более внимательно.

 

Документы для ОСС

 

Чем чаще вы проводите ОСС в доме, тем легче дается процесс подготовки в дальнейшем. Отнеситесь к подготовке документов общего собрания собственников в МКД со всей ответственностью, так как они должны стать приложением к протоколу ОСС, а значит, тоже имеют статус официальных!

Есть определенный перечень документов, установленный жилищным законодательством, которые необходимо подготовить до проведения собрания:

1) сообщение о проведении ОСС (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ);

2) реестр собственников в МКД (подп. " а" п. 20 Приказа Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр) - исходные данные о праве собственности на помещения лиц, участвующих в ОСС, о размере их доли в праве общей долевой собственности;

3) письменные решения собственников и их представителей (ч. 4.1, 5 ст. 48 ЖК РФ, подп. " ж" п. 20 Приказа N 44/пр) - обязательны при проведении ОСС в заочной и очно-заочной форме. Направляются вместе с сообщением о проведении собрания. Ответственный за подготовку решений собственников - инициатор ОСС;

4) документы, которые будут рассматриваться на ОСС (подп. " е" п. 20 Приказа N 44/пр), - обязательное приложение к протоколу ОСС;

5) проект протокола ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) - необходим для оформления принятых решений общего собрания в кратчайшие сроки.

 

СООБЩЕНИЕ О ПРОВЕДЕНИИ ОСС

 

Прежде чем составлять сообщение о проведении ОСС, надо определиться с формой собрания. Общее собрание собственников помещений в МКД может проводиться посредством (ст. 44.1 ЖК РФ):

1) очного голосования (совместного присутствия собственников в доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования собственников (опросным путем или с использованием системы (ст. 47.1 ЖК РФ)) - проводится только при отсутствии кворума на очном собрании с той же повесткой дня, нельзя ничего добавлять или изменять;

3) очно-заочного голосования.

При выборе формы проведения ОСС необходимо учесть следующие факторы:

1) количество собственников в МКД. Если собственников в доме много, то самый удобный способ - очно-заочное голосование (ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ);

2) их активность, т.е. сколько собственников готово участвовать в ОСС в очной форме;

3) необходимость обсуждения вопросов повестки до голосования.

Преимущества очно-заочной формы ОСС:

- между очной частью и заочным голосованием нет временного промежутка;

- очная часть ОСС проводится в любое время в период голосования собственников.

ПРИМЕР. Собрание проводится в период с 01.02.2019 по 01.03.2019. Очную часть ОСС можно объявить в любой день внутри этого периода, даже в последний день приема решений собственников;

- собственники голосуют письменно один раз по выбору - на очной части или на заочной;

- кворум на ОСС определяется после подсчета всех сданных вовремя решений собственников;

- это наиболее востребованная и удобная форма для собственников.

 

Обратите внимание!

Голосование всех собственников при проведении общего собрания в очно-заочной форме проводится только в письменном виде!

 

В сообщении о проведении ОСС должны быть указаны (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ):

- сведения об инициаторе собрания (фамилия, имя, отчество, номер жилого (нежилого) помещения, собственником которого он является, и контактные данные). Если это группа инициаторов, то в сообщении указываются сведения обо всех этих лицах;

- форма проведения собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование).

При очно-заочной форме в сообщении о проведении общего собрания нужно указать:

- дату и место очной части собрания;

- период времени, в который принимаются решения собственников, голосующих заочно, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения.

ПРИМЕР.

" Начало приема решений собственников помещений в МКД " __" _______ 2019 г.

Окончание приема решений собственников помещений в МКД " __" _______ 2019 г.".

При этом желательно указать и время окончания приема письменных решений.

Также в сообщении в обязательном порядке указывается:

- повестка дня данного собрания;

- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

В сообщении о собрании целесообразно указать временной интервал в течение суток для ознакомления с указанными материалами. Самый лучший вариант, если с этими материалами можно будет ознакомиться у старшего по каждому подъезду в доме. Чем полнее и достовернее будут подготовлены эти материалы, тем вероятнее, что рассматриваемый вопрос будет принят собственниками положительно;

- напоминание собственникам о том, что они могут присутствовать на собрании лично или через своего представителя по доверенности.

Процедура уведомления собственников в МКД о проведении общего собрания установлена ст. 45 ЖК РФ.

 

Обратите внимание!

Не позднее чем за 10 дней до даты проведения ОСС сообщение о проведении собрания должно быть:

1) направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом.

Необходимо сохранить копии сообщений о проведении ОСС, почтовых квитанций и чеков об отправке заказных писем.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (ст. 165.1 ГК РФ);

2) вручено каждому собственнику лично под подпись.

В этом случае для подтверждения факта уведомления собственника о предстоящем собрании используйте реестр вручения собственникам сообщений о проведении ОСС;

3) размещено в помещении дома, доступном для всех собственников помещений в доме, определенным решением общего собрания. Документом, подтверждающим размещение сообщения о проведении ОСС в местах, определенных решением ОСС, будет акт, подписанный инициативной группой (инициатором), также любыми иными собственниками помещений. Приложением к акту должны являться фотографии, оформленные фототаблицей;

4) размещено в ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 47.1 ЖК РФ).

 

Важно!

Уведомлены должны быть все собственники, в том числе:

1) собственники помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В таком случае письменное уведомление о проведении ОСС необходимо направлять в орган исполнительной власти РФ или субъекта РФ либо в орган местного самоуправления, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в МКД;

2) все участники долевой собственности, т.е. если помещение находится в собственности двух и более лиц, то сообщение должно быть вручено каждому собственнику;

3) несовершеннолетние собственники - сообщение вручается законным представителям ребенка (родителям) или опекунам, попечителям;

4) собственники нежилых встроенных или пристроенных помещений, в том числе собственник доли в праве на нежилое помещение (паркинг) или собственник машино-места в паркинге, расположенном внутри МКД.

 

РЕЕСТР СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД

 

При подготовке документов на ОСС необходимо учитывать, сколько человек должны принять участие в голосовании. Ведь количество бланков решений должно соответствовать числу собственников в МКД. Надо иметь в виду, что в жилых/нежилых помещениях может быть несколько собственников (в том числе несовершеннолетних), т.е. на практике собственников может быть намного больше, чем квартир.

Поэтому первый шаг инициативной группы - запрос в УО реестра собственников помещений в доме.

Реестр собственников нужен для определения:

- общего числа голосующих собственников;

- общего числа голосов на ОСС;

- количества голосов у каждого собственника, которыми он может голосовать на ОСС;

- необходимого количества письменных решений собственников;

- определения кворума ОСС по каждому вопросу повестки дня;

- подсчета голосов собственников по каждому вопросу повестки дня.

Реестр должен содержать сведения обо всех собственниках помещений в МКД вне зависимости от категории помещения - жилое, нежилое (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, подп. " а" п. 20 Приказа N 44/пр.).

 

Важно!

Часть 3.1 ст. 45 ЖК РФ:

1. УО обязана в течение пяти дней с момента получения письменного обращения от собственника - инициатора ОСС представить реестр собственников в МКД, в том числе через ГИС ЖКХ.

2. Согласие собственников МКД на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, в целях созыва и организации проведения ОСС не требуется.

3. Реестр собственников, предоставленный УО, будет содержать сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном МКД:

- фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника;

- полное наименование и основной государственный регистрационный номер собственника - юридического лица;

- номер помещения в МКД, собственником которого является физическое или юридическое лицо;

12345678910Следующая ⇒

Поделиться: