Заключить договоры, необходимые для работы ТСЖ.

Работа по заключению договоров с различными организациями должна вестись параллельно. Необходимо разослать пакеты документов для заключения различного вида договоров, необходимых для управления МКД.

 

Обратите внимание!

1. Условия заключаемых ТСЖ договоров могут быть предметом обсуждения членами правления (крупные сделки), но подписывать от имени ТСЖ любой договор вправе только председатель правления или лицо, которому председатель выдал на это доверенность.

2. Правление ТСЖ при заключении договора с управляющим или управляющей компанией не имеет право передавать полностью или частично контрольные функции.

 

Договор с РСО на поставку коммунальных ресурсов

 

Организация, управляющая МКД, обязана предоставлять собственникам/пользователям помещений коммунальные услуги. Для этого необходимо заключить договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО, в том числе на поставку коммунальных ресурсов, необходимых для содержания общего имущества в МКД (КР на СОИ). Порядок заключения таких договоров регламентируется Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124 " О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами" (далее - Правила N 124).

Согласно п. 4 Правил N 124 обязанность по направлению в адрес РСО заявки на заключение договора ресурсоснабжения возложена на товарищество. Указанная заявка должна быть направлена в течение 7 дней со дня государственной регистрации ТСЖ.

К такой заявке прилагаются:

а) свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

б) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

в) документы, подтверждающие полномочия лица, действующего от имени товарищества (протокол об избрании председателя правления товарищества либо оригинал или надлежаще заверенная копия доверенности уполномоченного лица);

г) документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по содержанию общего имущества в доме и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям (протокол о создании ТСЖ и устав ТСЖ);

д) документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) МКД к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения, по которым осуществляется подача соответствующего вида коммунального ресурса. Такие документы подаются при наличии таковых у ТСЖ.

Если соответствующих документов у товарищества нет, в заявке необходимо указать на их отсутствие и на необходимость составления соответствующих документов совместно с РСО. При этом арбитражная практика исходит из того, что само по себе непредставление указанных документов не может служить основанием для отказа РСО в заключение договора с исполнителем коммунальных услуг;

е) иные документы.

В ответ РСО направляет в адрес такого товарищества оферту с приложением проекта договора ресурсоснабжения.

Срок ответа ТСЖ на такую заявку составляет 30 дней с момента получения оферты.

ТСЖ при получении оферты может:

- принять оферту на условиях, предложенных РСО, т.е. подписать договор в редакции энергетика;

- в течение 30 дней направить в адрес РСО свои условия в форме протокола разногласий на редакцию договора РСО.

Форма протокола разногласий, как правило, предусматривает первоначальную редакцию спорного пункта, т.е. редакцию РСО, а также содержит этот же пункт, изложенный уже в редакции, желаемой к заключению ТСЖ.

ПРИМЕР. По правилам Закона о теплоснабжении оплата услуг абонентом осуществляется до 15-го числа месяца, следующего за расчетным. Такой же срок оплаты, как правило, установлен в проекте договора, предложенного теплоснабжающей организацией. В то же время расчетно-кассовые центры (РКЦ) по заказу ТСЖ формируют и выпускают квитанции в адрес потребителей, по которым оплата жилищно-коммунальных услуг осуществляется до 20-го числа месяца, следующего за расчетным. При таком разрыве в сроке оплаты по договору с РСО и сроке оплаты потребителей (с 16-го по 20-е число) у товарищества перед РСО всегда будет существовать просрочка платежа, что является основанием для начисления ТСЖ пени по правилам ст. 15 Закона о теплоснабжении.

В такой ситуации в протоколе разногласий целесообразно сразу излагать пункт о сроках оплаты в редакции, позволяющей производить оплату до, к примеру, 25-го числа месяца, следующего за расчетным.

 

Обратите внимание!

Плата за жилое помещение вносится до 10-го числа месяца, следующего за расчетным, если решением общего собрания членов ТСЖ не предусмотрен иной срок внесения указанной платы (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ). Ввиду изложенного руководству ТСЖ в случае необходимости установления иного срока для внесения платы за услуги ЖКХ необходимо позаботиться о принятии членами товарищества такого решения.

 

Если в течение 30 дней с момента получения протокола разногласий РСО не заключает договор на условиях, предложенных ТСЖ, не согласует общую редакцию по всем или по отдельным предложенным условиям, ТСЖ вправе обратиться в суд исковым заявлением об урегулировании возникших разногласий. В таком случае условия, на которых будет заключен договор, определит суд.

 

Обратите внимание!

1. Наличие у компании статуса управляющей организации означает автоматическое возникновение статуса исполнителя КУ, в результате чего у той или иной организации возникают соответствующие обязанности по предоставлению коммунальных ресурсов потребителям и последующей их оплате (Определение ВС РФ от 06.07.2015 N 310-КГ14-8259).

2. ТСЖ также относится к организации, управляющей МКД, как и УО, кооператив.

 

Исполнитель КУ (ТСЖ):

- предоставляет собственникам коммунальные услуги;

- рассчитывается с РСО за поставленные коммунальные ресурсы;

- взыскивает задолженность с собственников/пользователей помещений в МКД за коммунальные услуги;

- обеспечивает постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав ОИ, к предоставлению КУ.

РСО обязана поставлять в МКД коммунальные ресурсы необходимого качества и в объеме, необходимом для предоставления потребителям коммунальных услуг надлежащего качества, до границ общего имущества и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ).

 

Важно!

1. ТСЖ несет ответственность перед РСО за общее количество поставленных коммунальных ресурсов в МКД.

2. РСО не имеет права взыскивать задолженность с потребителей, проживающих в жилых помещениях МКД.

3. РСО не имеет права приостанавливать/ограничивать поставку как в МКД, так и в отдельные его помещения по причине задолженности населения.

4. С 1 января 2017 г. собственники нежилых помещений в МКД (кроме собственников машино-мест) обязаны заключать прямые договоры РСО для обеспечения своих помещений коммунальными услугами.

5. При отсутствии у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения с РСО объем коммунальных потребленных ресурсов в помещении определяется РСО расчетными способами для случаев бездоговорного потребления (с коэффициентом 10) (п. 6 Правил N 354).

6. Собственники нежилых помещений в МКД обязаны вносить плату за КР на СОИ организации, управляющей указанным домом (ТСЖ).

7. С 3 апреля 2018 г. предоставление КУ в МКД может проводиться в соответствии с прямыми договорами, заключенными между собственниками и ресурсоснабжающими организациями (далее - РСО) (Федеральный закон от 03.04.2018 N 59-ФЗ).

 

ДОГОВОР С РЕГИОНАЛЬНЫМ ОПЕРАТОРОМ ПО ОБРАЩЕНИЮ

С ТВЕРДЫМИ КОММУНАЛЬНЫМИ ОТХОДАМИ

 

Обращение с ТКО (сбор, транспортирование, обезвреживание, захоронение), образующимися в МКД, является коммунальной услугой (подп. " ж" п. 4 Правил N 354). С 1 января 2019 г. регионы страны начали работать по-новому.

 

Обратите внимание!

1. Города федерального значения Москва, Санкт-Петербург и Севастополь вправе не переходить на новые правила обращения с ТКО до 1 января 2022 г. (п. 5 ст. 29.1 Закона от 24.06.1998 N 89-ФЗ " Об отходах производства и потребления" ).

2. Другие регионы в исключительном случае также могут отсрочить переход, но только до 1 января 2020 г. В регионах, которые не перешли на новые правила, продолжает действовать старый порядок - вывоз мусора происходит в рамках жилищной услуги (п. 7 ст. 29.1 Закона N 89-ФЗ).

3. С 3 апреля 2018 г. предоставление такой коммунальной услуги в МКД может проводиться в соответствии с прямыми договорами, заключенным между собственниками и РО по обращению с ТКО (Федеральный закон от 03.04.2018 N 59-ФЗ).

 

Порядок заключения договора на оказание услуг по обращению с ТКО установлен Правилами обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 N 1156 (ред. от 15.12.2018) " Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 г. N 641".

 

Обратите внимание!

Типовой договор на оказание услуг по обращению с ТКО утвержден Постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 N 1156 и может быть дополнен иными положениями, не противоречащими законодательству РФ.

 

Основанием для заключения договора является (п. 8(4) Правил N 1156):

- письменная заявка потребителя (ТСЖ) или его законного представителя, действующего на основании доверенности (далее - заявка потребителя);

- предложение РО о заключении договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.

 

Обратите внимание!

Если потребитель не направил РО заявку, договор обращения с ТКО считается заключенным на условиях типового договора, и вступает в силу на 16-й рабочий день после того, как региональный оператор разместит предложение о заключении договора на своем официальном сайте.

 

В заявке ТСЖ указывает следующие сведения:

а) свои реквизиты:

- полное наименование;

- ОГРН, записи в Едином государственном реестре юридических лиц и дата ее внесения в реестр;

- фактический адрес;

- индивидуальный номер налогоплательщика;

- банковские реквизиты;

- документы, удостоверяющие право лица на подписание договора;

б) адрес МКД, которым управляет;

в) сведения о виде хозяйственной и (или) иной деятельности, осуществляемой ТСЖ.

К заявке потребителя прилагаются копии (п. 8(7) Правил N 1156):

а) документов, подтверждающие наличие у ТСЖ обязанности по предоставлению коммунальной услуги по обращению с ТКО;

б) доверенности или иных документов, подтверждающих полномочия представителя потребителя, действующего от имени потребителя, на заключение договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (для представителя - физического лица также копия паспорта или иного документа, удостоверяющего личность гражданина РФ);

в) документов, содержащих сведения о площади жилых помещений, нежилых помещений (отдельно для каждого собственника нежилого помещения), помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, или о количестве проживающих в МКД (в зависимости от способа расчета платы за услугу по обращению с ТКО).

Заявки потребителя рассматриваются РО в срок, не превышающий 15 рабочих дней со дня их поступления. Затем РО направляет 2 экземпляра подписанного со своей стороны проекта договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами любым способом, позволяющим подтвердить его получение ТСЖ.

Потребитель в течение 15 рабочих дней со дня поступления проекта договора обязан:

- подписать и направить 1 экземпляр договора РО;

- направить мотивированный отказ от подписания с приложением предложений о внесении изменений в такой проект.

Если в указанный выше срок потребитель не представил подписанный экземпляр договора либо мотивированный отказ от подписания, договор на оказание услуг по обращению ТКО считается заключенным на условиях типового договора по цене, указанной РО в проекте договора.

Региональный оператор в течение 10 рабочих дней со дня получения мотивированного отказа и предложений рассматривает их, а также принимает меры по урегулированию разногласий. Если разногласия по проекту договора урегулированы полностью, региональный оператор направляет потребителю для подписания проект договора с учетом урегулированных разногласий. В этом случае потребитель не вправе отказаться от его заключения, предлагать рассмотреть иные условия и обязан подписать в течение 10 рабочих дней со дня его получения.

Срок действия договора не может превышать период, на который организации присвоили статус регионального оператора.

 

Обратите внимание!

ТСЖ приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в МКД с даты его государственной регистрации, но не ранее даты начала поставки по договору с ресурсоснабжающей организацией (п. 15 Правил N 354).

 

Прямые договоры между собственниками и РСО

 

Далее рассмотрим более подробно прямые договоры между РСО, РО по обращению с ТКО и собственниками помещений в многоквартирном доме.

С 3 апреля 2018 г. коммунальные услуги предоставляются РСО, РО по обращению с ТКО в соответствии с заключенными с каждым собственником помещения в МКД договором в следующих случаях (ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ):

1) при принятии ОСС соответствующего решения о заключении собственниками в МКД договора, содержащего положения о предоставлении КУ непосредственно с РСО или РО по обращению с ТКО (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

2) при одностороннем прекращении РСО, РО по обращению с ТКО заключенных с УО, ТСЖ, кооперативом договора/договоров:

- в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей КУ собственникам/пользователям в МКД;

- на оказание услуг по обращению с ТКО;

3) если между собственниками и РСО, РО по ТКО ранее были заключены договоры на оказание КУ, а затем при изменении способа управления домом принято решение ОСС о сохранении порядка предоставления и расчетов за КУ (п. 3 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ). В этом случае подтверждать заключение прямых договоров собственникам не надо.

 

Важно!

1. При заключении прямых договоров речь идет только об индивидуальном потреблении в жилых/нежилых помещениях МКД.

2. При любой схеме взаимодействия сторон в сфере оказания коммунальных услуг в МКД договор на поставку коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в МКД (КР на СОИ) РСО заключает с организацией, управляющей МКД (УО, ТСЖ, кооперативом).

3. Исполнителем КУ при принятии решения ОСС о прямых договорах становятся РСО/РО по обращению с ТКО.

4. УО должна обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, к предоставлению коммунальных услуг (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

 

ОСС ПРИНЯЛО РЕШЕНИЕ О ЗАКЛЮЧЕНИИ ПРЯМЫХ ДОГОВОРОВ С РСО.

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ?

 

1. Принять решение о заключении прямых договоров с РСО собственники могут как в отношении одной, так и нескольких или всех КУ, которые позволяет оказывать степень благоустройства данного МКД. Решение принимается простым большинством голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

 

Обратите внимание!

В повестке общего собрания о переходе на прямые договоры между собственниками и РСО необходимо указать, договоры на предоставление каких конкретно КУ собственники будут заключать (например, только отопление или отопление и горячее водоснабжение и т.д. - набор услуг может быть различным по усмотрению собственников в доме).

 

2. Инициатор собрания должен будет не позднее чем через десять дней после проведения ОСС передать:

- оригиналы решений и протокол ОСС в УО, ТСЖ, кооператив для последующей передачи в ГЖИ на хранение;

- копии решений и протокол ОСС в РСО, в отношении которых принималось решение, и (или) РО по обращению с ТКО.

3. Договоры считаются заключенными со всеми собственниками в МКД одновременно с даты, определенной в решении ОСС (ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ).

4. РСО, РО по обращению с ТКО могут перенести срок заключения договора не более чем на 3 месяца, известив об этом инициатора ОСС не позднее 5 дней с момента получения от него копий решения и протокола собрания.

 

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ПО ИНИЦИАТИВЕ РЕСУРСОСНАБЖАЮЩЕЙ

ОРГАНИЗАЦИИ ПРИ НАЛИЧИИ ПОДТВЕРЖДЕННОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ

 

Основание для прекращения договора (ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ): наличие у лица, управляющего МКД, задолженности в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору.

Среднемесячная величина обязательств определяется следующим образом (ч. 2 ст. 157.1 ЖК РФ):

- суммируются обязательства ТСЖ перед РСО, РО по обращению с ТКО за год;

- полученный результат делится на 12.

Если указанные договоры действовали менее года, то:

- суммируются обязательства ТСЖ перед РСО, РО по обращению с ТКО за период действия договора;

- полученный результат делится на количество месяцев их действия.

 

Обратите внимание!

1. Задолженность должна быть признана исполнителем по акту сверки расчетов или подтверждена решением суда.

2. В случае полного погашения задолженности лицом, осуществляющим управление МКД, до вступления в законную силу судебного акта РСО не имеет права на одностороннее расторжение договора. Погашение задолженности частично за определенный период не влияет на право РСО на расторжение договора ТСЖ.

3. Акт сверки расчетов между РСО и ТСЖ составляется не реже одного раза в квартал (п. 25 Правил N 124). При расторжении договора проводится внеочередная сверка расчетов.

4. Среднемесячная задолженность должна быть рассчитана на дату расторжения договора.

5. Установленные по результатам сверки долги за коммунальные ресурсы в целях предоставления КУ потребителям за расчетные периоды до перехода на прямые договоры будут взысканы с УО, ТСЖ, ЖСК. Это правило относится также к переходу на прямые договоры в случае принятия решения ОСС о заключении таких договоров.

 

РСО, РО по обращению с ТКО должно уведомить об одностороннем расторжении договора способом, позволяющим подтвердить факт получения уведомления, в том числе с использованием ГИС ЖКХ (ч. 3 ст. 157.2 ЖК РФ):

- организацию, управляющую МКД;

- орган ГЖН.

 

Важно!

Уведомление, направленное по адресу лица, осуществляющего управление МКД, указанному в ЕГРЮЛ, считается полученным лицом, даже если оно фактически не находится по указанному адресу.

 

До сведения собственников РСО, РО по обращению с ТКО доводят соответствующее уведомление путем (ч. 4 ст. 157.2 ЖК РФ):

- размещения в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом);

- опубликования в печатных изданиях, в которых публикуются акты органов местного самоуправления;

- размещения в Интернете на официальном сайте РСО;

- размещения в ГИС ЖКХ.

Договор предоставления коммунальных услуг будет считаться заключенным со всеми собственниками одновременно через 30 дней после того, как РСО уведомит управляющую МКД организацию о расторжении договора ресурсоснабжения (п. 2 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ).

 

Важно!

Одновременно с расторжением договора ресурсоснабжения РСО обязана заключить договор с организацией, управляющей МКД, договор на поставку КР на СОИ.

 

Обратите внимание!

1. Договор между собственником и РСО, РО заключается на неопределенный срок.

2. Типовые договоры ХВС и ГВС, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления, договоры на оказание услуг по обращению с ТКО, заключенные между собственниками и РСО, РО по обращению с ТКО, должны быть утверждены Правительством РФ (ч. 2 ст. 3 Закона N 59-ФЗ). До их утверждения условия соответствующих договоров определяются Правилами предоставления коммунальных услуг N 354.

3. Заключение договора в письменной форме не требуется (ч. 6 ст. 157.2 ЖК РФ).

 

ОБЯЗАННОСТИ ТСЖ ПРИ ПРЯМЫХ ДОГОВОРАХ

 

При заключении прямых договоров между собственниками в МКД и РСО, РО по обращению с ТКО товарищество обязано (ч. 11 ст. 161 ЖК РФ):

1) предоставлять РСО, РО по обращению с ТКО информацию, необходимую для начисления платы за КУ, в том числе о показаниях:

- ИПУ (при предоставлении таких показаний собственниками/пользователями ТСЖ).

 

Важно!

Если потребители после заключения прямых договоров передают показания ИПУ в РСО, то поставщики обязаны предоставлять, в том числе с использованием системы, лицам, осуществляющим управление МКД, информацию о показаниях ИПУ (ч. 10 ст. 157.2 ЖК РФ);

 

- ОДПУ;

2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ ОИ;

3) принимать от собственников/пользователей помещений обращения:

- о нарушениях требований к качеству КУ;

- непрерывности обеспечения такими услугами;

- нарушениях при расчете размера платы за КУ;

4) взаимодействовать с РСО, РО по обращению с ТКО при рассмотрении обращений потребителей КУ, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении потребителям информации о результатах рассмотрения обращений;

5) обеспечивать РСО доступ к ОИ для осуществления приостановки или ограничения предоставления КУ собственникам/пользователям в данном доме либо по соглашению с РСО осуществлять приостановку или ограничение предоставления КУ.

Таким образом, все обязанности ТСЖ по взаимодействию с потребителями в случае предоставления некачественных КУ или их отсутствия практически не изменились. За качество до стены МКД или ОДПУ отвечает РСО, а внутри дома - ТСЖ.

РО по обращению с ТКО отвечает за оказание коммунальной услуги, начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором (ч. 15.1 ст. 161 ЖК РФ).

 

Обратите внимание!

1. Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, установлен разделом X Правил N 354.

2. Если исполнителем КУ является РСО (прямые договоры), то при нарушении качества КУ:

- до стены МКД то РСО делает перерасчет платы потребителю в соответствии с Правилами N 354;

- внутри дома перерасчет платы не производится, но потребитель вправе потребовать от ТСЖ возмещения убытков, уплаты неустойки, денежной компенсации морального вреда и штрафа (п. 21 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 N 22 " О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" ).

3. Если исполнителем КУ является ТСЖ, то при нарушении качества КУ или ее отсутствии она делает перерасчет платы потребителю в соответствии с Правилами N 354.

 

ДВОЙНЫЕ ПЛАТЕЖИ

 

Рассмотрим ситуацию, когда потребителями КУ в МКД заключены прямые договоры с РСО, РО по обращению с ТКО, но ТСЖ все-таки выставило плату за такие КУ собственникам/пользователям помещений в период действия прямых договоров. В этом случае товарищество обязано уплатить собственникам/пользователям, которым были представлены указанные платежные документы, штраф в двукратном размере суммы, подлежащей уплате, за исключением случаев, если такое нарушение было устранено до внесения платы за КУ на основании указанных платежных документов (ч. 5 ст. 3 Закона N 59-ФЗ).

 

Обратите внимание!

1. Если собственники/пользователи в данном доме все-таки внесли плату за КУ на основании указанных платежных документов ТСЖ, то:

- они признаются надлежаще исполнившими обязанность по внесению платы за КУ;

- к ним не применяются меры ответственности, предусмотренные ч. 14 ст. 155 ЖК РФ.

2. Задолженность по оплате коммунальных услуг взыскивается РСО, РО по обращению с ТКО с организации, управляющей МКД.

 

ДОГОВОРЫ СО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ

 

ТСЖ необходимо заключить договоры со специализированными организациями, имеющими соответствующие виды лицензий и допусков и оказывающими услуги:

а) по аварийному обслуживанию общего имущества в МКД;

б) по обслуживанию и техническому освидетельствованию лифтового оборудования (при наличии такового в МКД);

в) по обслуживанию внутридомового газового оборудования (ВДГО) - при наличии такового в МКД;

г) по обследованию вентиляционных каналов;

д) по дератизации и дезинсекции;

е) по содержанию и ремонту домофонов (при наличии такового оборудования в МКД).

В отличие от договоров с РСО, особый порядок заключения договоров со специализированными организациями не предусмотрен. В арбитражных судах встречается практика, когда спорные условия таких договоров, так же как и условия договоров с РСО, урегулируются в судебном порядке.

 

ИНЫЕ ДОГОВОРЫ, ЗАКЛЮЧАЕМЫЕ ТСЖ

 

1. С расчетно-кассовым центром (РКЦ) на выпуск конвертируемых квитанций и их доставке собственникам/пользователям помещений в МКД.

 

Обратите внимание!

Квитанции конвертируются в целях защиты персональных данных граждан.

 

2. Со сторонними организациями на содержание и ремонт общего имущества собственников в МКД (при необходимости).

Такой договор оказания услуг (глава 39 ГК РФ) и (или) выполнения работ (глава 37 ГК РФ) ТСЖ может заключить как с подрядной, так и с управляющей организацией (лицензия для осуществления такой деятельности не нужна! ). В этом случае требования к качеству услуг собственник (независимо от членства в ТСЖ) предъявляет к товариществу. При наличии вины сторонней организации в возникновении ответственности товарищества перед контролирующими органами, ТСЖ взыскивает убытки с такой организации как с подрядчика по договору.

Управляющая или подрядная организация получает вознаграждение по договору оказания услуг в порядке главы 39 ГК РФ. Стоимость договора услуг и его условия (заключение, расторжение, изменение, ответственность, гарантийные обязательства) определяются указанной организацией и ТСЖ по взаимному согласию.

Такой договор заключается на основании решения правления в соответствии со сметой доходов и расходов ТСЖ на год, т.е. организация нанимается для выполнения каких-либо конкретных работ (услуги электрика, аварийное обслуживание, уборка общего имущества и придомовой территории, оказание бухгалтерских услуг и т.п.).

Взносы на содержание и текущий ремонт общего имущества утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ в соответствии со сметой доходов и расходов ТСЖ на год и являются одинаковыми для всех собственников независимо от членства в товариществе.

3. Со страховой компанией по страхованию лифтов (при наличии).

4. Перезаключение ранее заключенных прежней управляющей компанией договоров на размещение рекламы и оборудования с использованием общего имущества (интернет-провайдеры, видеонаблюдение и т.д.).

 

Обратите внимание!

1. Договоры на использование третьими лицами общего имущества собственников помещений в МКД могут заключаться организациями, управляющими МКД, в случаях:

- принятия решения о заключении таких договоров на ОСС;

- передачи полномочий на их заключение УО или ТСЖ.

2. Если такое решение ОСС было принято ранее, то подтверждать его не надо. Если же полномочия передавались УО, то лучше перестраховаться и принять решение при создании ТСЖ о передаче товариществу полномочий на заключение таких договоров.

 

ДОГОВОРЫ МЕЖДУ ТСЖ И СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ

 

Управление многоквартирным домом управляющей компанией и товариществом собственников жилья базируется на различных документах.

Основным документом, регламентирующим работу товарищества и взаимоотношения между ним и членами организации, является устав ТСЖ. Собственники, не являющиеся членами ТСЖ, тем не менее обязаны выполнять решения общего собрания членов ТСЖ и исполнительных органов товарищества - правления и председателя правления.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает обязательное утверждение условий договоров, заключаемых ТСЖ с собственниками помещений в МКД (как являющимися, так и не являющимися членами ТСЖ). Эти договоры не являются обязательными, но по требованию любого собственника в доме ТСЖ обязано их заключить. Что же это за договоры?

 

Обратите внимание!

Рассматриваемый материал распространяется только на случай, когда ТСЖ предоставляет собственникам/пользователям помещений в МКД коммунальные услуги, заключив соответствующие договоры с РСО на поставку коммунальных ресурсов в дом.

 

Существует два вида договоров, содержащих условия о предоставлении коммунальных услуг, между ТСЖ и собственниками помещений в данном доме в зависимости от членства в товариществе:

1. Договор о предоставлении коммунальных услуг для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ.

ТСЖ изначально создается для управления МКД, соответственно, членам товарищества нет необходимости заключать договор на содержание и ремонт общего имущества. Это уставная деятельность, оплата жилищных услуг ежегодно утверждается в составе сметы доходов и расходов ТСЖ. Члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт ОИ, а также с оплатой КУ, в порядке, установленном органами управления ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).

Но товарищество не вправе отказать собственнику помещения в МКД (независимо от членства в ТСЖ) в заключении договора о предоставлении коммунальных услуг того вида, что позволяет степень благоустройства МКД (п. 9 Правил N 354).

Таким образом, для собственников - членов в ТСЖ должен заключаться только договор о предоставлении КУ. Такой договор может быть заключен не только в письменной форме, но и путем совершения конклюдентных действий.

 

Для сведения.

Под конклюдентными действиями понимается совершение потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг.

Другими словами, потребитель, включая свет (открывая кран), свидетельствует о намерении потреблять коммунальные услуги и начинает их фактическое потребление.

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных Правилами N 354 (п. 7 Правил).

 

2. Договор о содержании общего имущества, а также о предоставлении КУ для собственников помещений в МКД, не являющихся членами ТСЖ.

ТСЖ устанавливает размеры платежей и взносов в МКД на основе ежегодно принятой сметы доходов и расходов в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).

В силу ч. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в МКД, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 ЖК РФ. Такие договоры могут быть заключены не только в письменной форме, но и путем совершения конклюдентных действий.

Для собственников, которые не вступили в товарищество, ТСЖ - это сторонняя организация, соответственно, отношения с ней должны выстраиваться на основании договора. Однако при отсутствии соответствующего договора, подписанного сторонами, такие договорные отношения являются фактически сложившимися. Отсутствие договора в письменной форме, подписанного сторонами, не влечет за собой освобождения какой-либо из сторон договора от исполнения соответствующих обязанностей и реализации соответствующих прав. Судебная практика свидетельствует о том, что собственник обязан платить, даже если он не заключал договор с ТСЖ (Определение ВАС РФ от 03.04.2013 N ВАС-3090/13, Постановления ФАС ВВО от 30.11.2012 по делу N А17-9238/2011, ФАС ЗСО от 16.08.2012 по делу N А03-17531/2009, ФАС ПО от 26.02.2013 по делу N А65-11088/2012, ФАС СКО от 28.11.2012 по делу N А32-34186/2011, ФАС УО от 16.11.2012 N Ф09-11040/12).

 

Для сведения.

ТСЖ не имеет права отказываться от выполнения тех или иных работ, ссылаясь на отсутствие подписанного договора, но и собственники не имеют права отказываться от оплаты выполняемых ТСЖ работ по той же причине. В случае надлежащего исполнения ТСЖ своих обязанностей по управлению МКД, по содержанию и текущему ремонту ОИ, т.е. при фактическом исполнении ТСЖ договора на предоставление указанных услуг, ссылка отдельного собственника помещения МКД на отсутствие заключенного договора неправомерна.

Приведенная позиция подтверждается судебной практикой:

1) п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 установлено: " Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ)";

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться: