Оценке объектов недвижимости

Оценке объектов недвижимости

(Выполнила студентка гр. ИГФМ-01-14 Егорова Н.В.)

Аннотация дисциплины

«Оценка недвижимости»

Дисциплина изучает: анализ физической, правовой, экономической и социальной среды функционирования объекта, использование технической документации и результатов освидетельствования строения и коммуникаций. Характеристики рынка недвижимости, методы обработки данных о сделках. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом. Определение стоимости земли в составе объекта, расчет восстановительной и замещающей стоимости улучшений на основе показателей восстановительной стоимости (УПВС) и базисной стоимости по видам работ (УПВ-ВР). Определение накопленного износа, особенности оценки исправимого и неисправимого физического износа, функционального и внешнего устаревания. Оценка стоимости недвижимости подходом сравнительного анализа продаж. Сбор и обработка рыночной информации, выбор объектов-аналогов, элементов сравнения и единиц сравнения. Определение величин корректирующих поправок, порядок и техника выполнения корректировок цен продаж сравнимых объектов, согласование результатов. Оценка недвижимости доходным подходом. Анализ рисков при оценке недвижимости. Классификация типов рисков по факторам, влияющим на величину и точность определения всех видов доходов, а также на расчетные значения норм прибыли и ставки капитализации. Метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи. Ставка капитализации как интегрированная норма дохода на капитал и возврата капитала, методы определения норм отдачи и ставок капитализации.

Цели и задачи дисциплины

Цель преподавания дисциплины: целью дисциплины является дать студентам представление и сущности и содержании оценки недвижимости, задачах оценочной деятельности, организации и методике оценки недвижимости, ознакомление с нормативными документами по оценочной деятельности.

Задачи изучения дисциплины: студент должен знать методические аспекты проведения оценки недвижимости, руководящие нормативные и методические материалы по оценке недвижимости, уметь пользоваться нормативными и методическими материалами по оценке недвижимости, вести расчеты по оценке недвижимости.

Содержание лекционного курса

Дисциплина включает:

1 семестр (18 недель):

Лекции – 5

Практические занятия – 4

Лабораторные работы – нет

Курсовая работа – ytn

Зачет – да

Экзамен – нет

Семестр (18 недель)

Лекции – нет

Практические занятия – нет

Лабораторные работы – нет

Курсовая работа – нет

Зачет – нет

Экзамен – нет

Блок-схема курса

Наименование тем	Количество часов
1. Понятие, цели и организация оценки недвижимости
2. Принципы и этапы оценки недвижимости
3.Особенности недвижимости как объекта оценки
4. Подготовка информации, необходимой для оценки недвижимости
5. Доходный подход к оценке недвижимости
6. Оценка недвижимости методом капитализации дохода
7. Методы определения норм возврата капитала
8. Методы определения коэффициента капитализации для оценки недвижимости
9. Метод дисконтированных денежных потоков
10. Оценка недвижимости затратным подходом
11. Определение восстановительной стоимости
12. Расчет износа зданий и сооружений
13. Способы оценки износа
14. Сравнительный подход к оценке недвижимости
15. Методы сравнительного подхода
16. Ипотечно-инвестиционный анализ
17. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
18. Особенности оценки для разных типов недвижимости

Лекция 1. Понятие, цели и организация оценки недвижимости

Понятие и основные цели оценки. Виды стоимости.

Литература основная: 1, 2, 5.

Литература дополнительная: 1, 6, 5

Лекция 2. Принципы и этапы оценки недвижимости

Основные принципы оценки. Основные этапы процесса оценки.

Литература основная: 1, 2, 5.

Литература дополнительная: 1, 6, 5

Лекция 3.Особенности недвижимости как объекта оценки

Определение недвижимости, ее особенности как объекта оценки. Рынок недвижимости, его структура, факторы, влияющие на его функционирование. Классификация объектов недвижимости. Анализ права собственности на объект недвижимости и его ограничений.

Литература основная: 1, 2, 3.

Литература дополнительная: 5,6, 7

Лекция 4. Подготовка информации, необходимой для оценки недвижимости

Состав информации: внутренняя и внешняя экономическая информация. Договорная документация. Физические характеристики объекта недвижимости. Техническое обследование объекта. Оценка состояния зданий и сооружений.

Литература основная: 6, 7

Литература дополнительная: 6,8,10

Лекция 5. Доходный подход к оценке недвижимости

Экономическое содержание, сфера применения, положительные и отрицательные стороны доходного подхода к оценке недвижимости. Методы доходного подхода, необходимые условия для их использования. Прогнозирование доходов, приносимых недвижимостью. Типы договоров аренды, виды арендных платежей. Потенциальный валовой доход. Расчет поправки на недоиспользование недвижимости и потери в сборе. Действительный валовой доход. Состав эксплуатационных расходов. Постоянные и переменные расходы. Чистый операционный доход. Анализ и нормализация отчетности в процессе оценки.

Литература основная: 5, 6 , 7

Литература дополнительная: 10, 11, 12

Лекция 6. Оценка недвижимости методом капитализации дохода

Построение коэффициента капитализации. Ставка дохода на инвестиции и норма возврата капитала. Методы расчета требуемой ставки дохода на инвестиции: метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции, модель оценки капитальных активов. Анализ рисков при оценке недвижимости.

Литература основная: 5,6, 7

Литература дополнительная: 6,10, 11, 12

Лекция 7. Методы определения норм возврата капитала

Метод линейного списания капитала (Ринга), метод равномерно-аннуитетного списания капитала (Инвуда), метод возврата капитала по безрисковой ставке доходности (Хоскольда).

Литература основная: 6, 7

Литература дополнительная: 6, 10, 11, 12

Лекция 8. Методы определения коэффициента капитализации для оценки недвижимости

Метод кумулятивного построения: определение безрисковой ставки доходности, премий за риск, ликвидность, управление, нормы возврата капитала. Метод рыночной экстракции. Метод инвестиционной группы, сфера применения. Метод коэффициента покрытия долга. Метод связанных инвестиций. Особенности построения коэффициента капитализации при увеличении (частичном уменьшении) стоимости недвижимости в конце периода владения. Оценка недвижимости методом техники остатка. Техника остатка для оценки земли. Техника остатка для оценки зданий.

Литература основная: 6,7

Литература дополнительная: 6, 8, 11,12

Лекция 9. Метод дисконтированных денежных потоков

Сфера применения, этапы оценки. Определение длительности прогнозного периода, факторы ее определяющие. Прогнозирование потока доходов. Методы расчета стоимости недвижимости на конец анализируемого периода. Анализ инвестиционных рисков. Расчет ставки дисконта. Виды ставок дисконта, их взаимосвязь с типом денежного потока. Расчет суммарной текущей стоимости доходов от недвижимости за анализируемый период.

Литература основная: 6,7

Литература дополнительная: 5, 6,7 ,8

Лекция 10. Оценка недвижимости затратным подходом

Экономическое содержание затратного подхода. Преимущества, недостатки, необходимые условия для применения. Этапы оценки недвижимости затратным подходом. Оценка земельного участка. Содержание методов оценки. Особенности оценки земельного участка в отечественной практике.

Литература основная: 6,7

Литература дополнительная: 5,6,8,11, 12

Лекция 11. Определение восстановительной стоимости

Стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Структура стоимости строительства. Строительные нормы и правила. Проектно-сметная документация. Сметная стоимость строительства. Индексы цен в строительстве. Методы оценки стоимости зданий и сооружений: метод сравнительной единицы; метод укрупненных элементных показателей стоимости строительства; метод единичных расценок.

Литература основная: 6, 7

Литература дополнительная: 5, 6, 8, 11

Лекция 12. Расчет износа зданий и сооружений

Расчет накопительного износа зданий и сооружений. Виды износа: физический, функциональный, экономический. Понятия устранимого и неустранимого износа. Методы оценки накопленного износа: метод экономического срока жизни, метод сравнения продаж по компонентам.

Литература основная: 6, 7

Литература дополнительная: 5, 6, 8, 11

Лекция 13. Способы оценки износа

Способы оценки устранимого и неустранимого износа. Особенности определения износа долгоживущих и короткоживущих элементов здания. Методы оценки устранимого и неустранимого функционального износа. Расчет внешнего износа методом капитализации дохода, относимого к изменению внешних условий; метод парных продаж.

Литература основная: 6, 7

Литература дополнительная: 5, 8, 11, 12

Лекция 14. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Экономический смысл определения рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом. Преимущества и недостатки подхода, сфера применения. Накопление информационной базы, сегментация рынка недвижимости, требования, предъявляемые оценщиком к информации по объектам аналогам.

Литература основная: 6, 7

Литература дополнительная: 5, 6, 8 11

Лекция 15. Методы сравнительного подхода

Метод прямого сравнительного анализа продаж. Этапы оценки недвижимости. Единицы сравнения, элемент сравнения. Виды поправок: процентные относительные и абсолютные денежные поправки. Методы расчета поправок: метод парных продаж, метод прямого сравнения характеристик, экспертный метод, статистический метод. Метод сопоставления цены и дохода. Схемы оценки недвижимости с использованием валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации.

Литература основная: 6, 7

Литература дополнительная: 5, 6, 8 11, 12

Лекция 16. Ипотечно-инвестиционный анализ

Ипотечный кредит, его виды, роль в инвестиционном процессе. Типичное финансирование, влияние условий финансирования на цену недвижимости. Оценка эффективности привлечения заемных средств. Финансовый леверидж. Анализ условий кредитного договора. Расчет затрат на обслуживание долга. Ипотечная постоянная Коэффициент ипотечной задолженности. Способы финансирования недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, при ее перепродаже. Ипотечно-инвестиционный анализ - традиционная модель. Техника Элвуда, особенности применения для недвижимости с постоянным и изменяющимся доходом. Модель Элвуда с применением коэффициента покрытия долга.

Литература основная: 6, 7

Литература дополнительная: 5, 8, 11

Лекция 17. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Сущность процесса анализа наилучшего и наиболее эффективного использования. Обязательные условия для проведения оценки: законодательная разрешенность, физическая осуществимость, достаточность финансовых ресурсов, максимальная продуктивность. Этапы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования. Особенности оценки земельного участка как свободного. Оценка земельного участка как улучшенного.

Литература основная: 6, 7

Литература дополнительная: 5, 6, 8 11, 12

Лекция 18. Особенности оценки для разных типов недвижимости

Особенности отечественной практики оценки объектов недвижимости. Специфика оценки недвижимости в зависимости от целей оценки и типа объекта. Оценка недвижимости в составе активов действующего предприятия. Закрытый метод как наиболее распространенный. Процедура оценки объектов. Определение восстановительной стоимости. Особенности расчета накопленного износа. Специфика оценки недвижимости для взноса в уставной капитал. Влияние производственной мощности оцениваемого объекта на его стоимость. Процедура оценки офисного здания для целей купли-продажи. Особенности применения методов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Литература основная: 6, 7

Литература дополнительная: 5, 6, 11

Содержание практического курса

Перечень тем практических занятий

1. Концептуальные основные рынков недвижимости

2. Виды стоимости объектов недвижимости

3. Принципы оценки объектов недвижимости

4. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости

5. Оценка недвижимости методом капитализации дохода

6. Оценка недвижимости методом прямолинейного возврата капитала (метод Ринга)

7. Метод равномерно-аннуитетного списания капитала (метод Инвуда)

8. Метод возврата капитала по безрисковой ставке доходности (метод Хоскольда)

9. Метод дисконтированных денежных потоков оценки недвижимости

10. Определение величины износа объектов недвижимости

11. Метод сравнительного анализа продаж при оценке недвижимости

12. Метод парных продаж при оценке недвижимости

13. Экспертный метод расчета и внесения поправок

14. Статистический метод расчета поправок

2.3. Темы самостоятельной работы студентов

Самостоятельная работа студентов ориентирована на подготовку к практическим занятиям, которые предполагают решение задач по курсу «Оценка недвижимости»

1. Концептуальные основные рынков недвижимости – 3

2. Виды стоимости объектов недвижимости – 3

3. Принципы оценки объектов недвижимости – 3

4. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости - 3

5. Оценка недвижимости методом капитализации дохода – 3

6. Оценка недвижимости методом прямолинейного возврата капитала (метод Ринга) – 3

7. Метод равномерно-аннуитетного списания капитала (метод Инвуда) – 3

8. Метод возврата капитала по безрисковой ставке доходности (метод Хоскольда) – 3

9. Метод дисконтированных денежных потоков оценки недвижимости – 3

10. Определение величины износа объектов недвижимости - - 15

11. Метод сравнительного анализа продаж при оценке недвижимости – 3

12. Метод парных продаж при оценке недвижимости – 3

13. Экспертный метод расчета и внесения поправок – 3

14. Статистический метод расчета поправок - 3

Вопросы к зачету

1.Общее понятие недвижимости и ее виды.

2.Понятие рынка недвижимости.

3.Цели оценки недвижимости.

4.Виды стоимости объектов недвижимости.

5.Принципы оценки недвижимости.

6.Информация, необходимая для проведения процесса оценки объекта недвижимости.

7.Доходный подход при оценке недвижимости: теоретические основы, исходные понятия.

8.Оценка недвижимости методом капитализации дохода.

9.Операционные расходы и их виды.

10.Метод дисконтированных денежных потоков.

11.Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения.

12.Оценка недвижимости затратным подходом.

13.Оценка земельного участка

14.Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.

15.Определение восстановительной стоимости объектов недвижимости.

16.Расчет износа зданий и сооружений.

17.Основны оценочные понятия износа.

18.Способы оценки износа объектов недвижимости.

19.Сравнительный подход к оценке недвижимости.

20.Классификация и суть поправок.

21.Методы сравнительного подхода

22.Ипотечно-инвестиционный анализ. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость на разных стадиях инвестиционного проекта.

23.Оценка недвижимости в составе чистых активов предприятия.

24.Оценка ликвидационной стоимости предприятия.

25.Оценка оборудования, машин и механизмов.

26.Структура отчета об оценке объекта недвижимости.

2.6.Литература

Классификация недвижимости

Тип классификации	Вид недвижимости
По характеру использования	Для жилья: дома, коттеджи, квартиры Для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы склады Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома интернаты, здания правительственных и административных учреждений
По целям владения	Для ведения бизнеса Для проживания владельца В качестве инвестиций В качестве товарных запасов Для освоения и развития Для потребления истощимых ресурсов
По степени специализации	Специализированная (в силу своего специального характера редко сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции, музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору Неспециализированная – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях
По степени готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию Требующие реконструкции или капитального ремонта Незавершенное строительство
По воспроизводимости в натуральной форме	Невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

В России происходит активное формирование рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц.

Под рынком недвижимости следует понимать определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользователей.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, землю. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Наиболее быстрыми темпами в России формируется рынок жилья, вследствие того что недвижимость, с одной стороны, выступает основой личного существования граждан и, с другой стороны, имеются объективные потребности населения в улучшении жилищных условий.

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.

К особенностям рынка недвижимости относятся:

· локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

· низкая взимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости);

· сезонные колебания;

· необходимость государственной регистрации сделок;

· вложения капитала в недвижимость.

Основные факторы, воздействующие на функционирование рынка недвижимости:

· экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы и коммунальные услуги;

· социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

· административные: ставки налогов и зональные ограничения;

· экологические: подверженность района местоположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Вопросы для самоконтроля

1. В чем состоит отличие недвижимости от движимого имущества?

2. Какие объекты относятся Гражданским кодексом РФ к недвижимому имуществу?

3. Для каких целей может проводиться оценка недвижимости?

4. Чем отличаются стоимость, цена и затраты?

5. Каким образом определяются потребительная и меновая стоимости объектов недвижимости?

6. Какие факторы оказывают влияние на величину меновой стоимости недвижимости?

7. Какими признаками характеризуется стоимость в пользовании и какиеформы ее проявления применительно к объектам недвижимости вы знаете?

8. Что такое стоимость в обмене и какие формы ее проявления применительно к объектам недвижимости используются в оценке?

9. Укажите различия, существующие между понятиями «рыночная стоимость» и «инвестиционная стоимость».

10. По каким признакам все принципы оценки недвижимости разделены на четыре группы?

11. В чем проявляется взаимосвязь принципа полезности с принципами ожидания и замещения?

12. Каким образом проявляется связь между принципом лучшего и наиболее эффективного использования и принципами вклада и сбалансированности?

13. В чем заключается противоречие между принципами ожидания и спроса и предложения?

14. Укажите различия между принципами сбалансированности и соответствия.

15. Какие факторы учитываются при определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости?

16. Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта лучшего и наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?

17. При оценке каких видов стоимости отдельные этапы организации процесса оценки становятся необязательными? Приведите конкретные примеры.

Вопросы для самоконтроля

1. Какие документы являются основанием для проведения оценки?

2. Какие макроэкономические показатели исследуются при формировании массива внешней информации? Какие источники информации могут быть использованы при сборе внешней информации?

3. Какую информацию о состоянии рынка недвижимости и смежных рынков необходимо проанализировать оценщику? Какие источники и информации могут использоваться при этом?

4. Что собой представляет внутренняя информация? Каковы основные источники ее получения?

5. Какая внутренняя документация необходима для проведения оценки объекта недвижимости?

6. Каким образом электронные средства коммуникации могут быть пользованы в процессе сбора информации?

7. Какие специализированные справочники и программные продукты могут быть использованы оценщиком в процессе оценки недвижимости?

8. Каковы основные цели и задачи оценщика при осмотре объекта оценки?

9. Какую основную информацию необходимо изложить при описании объекта оценки в процессе составления отчета об оценке?

Модуль 3. Доходный подход.

Расчет ставки дисконта

Ставка дисконта – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой для выплачивания в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов.

Риск – оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.

Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционного решения. Различают систематические (рыночные) и несистематические (специфические) риски.

Систематические риски:

– общая политическая ситуация;

– общая экономическая ситуация;

– изменение законодательства;

– увеличение числа конкурирующих объектов.

Несистематические риски:

– менеджмент;

– неполучение арендных платежей;

– износ зданий;

– чрезвычайные ситуации;

– юридическая некомпетентность.

По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода.

Соотношение между требуемой нормой дохода и систематическим риском показано на рис. 3.

Рис. 3. Соотношение требуемой нормы дохода и систематического риска

При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.

За основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляются норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность. С учетом особенностей объекта недвижимости оценщик может вносить дополнительные поправки.

Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения включает:

· безрисковую ставку (доходность по долгосрочным государственным ценным бумагам; ставки по депозитам банков высшей категории надежности);

· темпы инфляции доллара в среднем;

· страновой риск (Россия признается страной с умеренной степенью риска, и поэтому ставка дисконта корректируется в среднем на 7 пунктов);

· риски, связанные с функционированием данного объекта недвижимости (несистематические).

Вопросы для самоконтроля

1. Перечислите преимущества и недостатки доходного подхода.

2. Назовите основные этапы оценки недвижимости методом капитализации доходов.

3. Какие существуют виды операционных расходов?

4. К каким объектам недвижимости применим метод дисконтированных денежных потоков?

5. Что такое риск, и какие существуют виды рисков?

6. Как определяется расчетная величина ставки дисконта?

Модуль 4. Затратный подход

Оценка земельного участка

Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется в целях определения налогооблагаемой базы на данный земельный участок, для установления размеров компенсаций при отчуждении земли в случае принятии решения о ликвидации объекта недвижимости с целью нового строительства, при установлении арендной платы за землю. В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из ее доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

1. титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

2. физические характеристики участка;

3. данные о взаимосвязи участка с окружением;

4. экономические факторы, характеризующие участок;

5. экологические факторы.

Источниками этой информации могут быть:

· городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками;

· риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками;

· ипотечные кредитные организации;

· оценочные фирмы;

· периодическая печать;

· другие источники.

В практике оценочной деятельности применяются пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

1. сравнения продаж;

2. соотнесения (переноса) стоимости;

3. капитализации земельной ренты;

4. техники остатка для земли;

5. развития земельного участка.

Метод сравнения продаж заключается в сопоставлении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цену продажи. При этом необходимо учитывать, что публикуемые в периодической печати цены на земельные участки — это, как правило, так называемые цены продавца (т.е. завышенные), тогда как для сравнения необходимы фактические цены сделок (они, как правило, на 8—12% ниже публикуемых).

Сравнение оцениваемого земельного участка с аналогами осуществляется по:

а) элементам сравнения;

б) единицам сравнения.

Основными элементами сравнения являются: условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Если условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка отличаются от обычных (например, для покупки участка взят 100 %-ный кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам), то такие сделки необходимо тщательно анализировать и к цене данной сделки делать соответствующие поправки. Аналогично следует подходить и к условиям самих продаж — к обстоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец на момент сделки.

Получение достоверных данных по условиям продаж — непростая задача. Другая трудность — определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж.

Время продажи — один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для того чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т.е. изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеет место ежегодная сезонная тенденция повышения цен на земельные участки, зарегистрированы значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой — падают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15—20%.

При анализе соотношения спроса и предложения на земельном рынке можно выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Следует отметить, что принятие того или другого законопроекта или правительственного постановления может оказать значительное влияние на ситуацию на земельном рынке.

Физическими характеристиками могут быть тип почв, размеры и конфигурация участка, рельеф, гидрогеологические параметры и пр.

На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка. Так, активность земельного рынка в 30-километровой зоне Подмосковья выше, чем на более удаленных от Москвы территориях; необходимо делать поправку и на этот элемент сравнения продаж.

При оценке земельного участка методом соотнесения (переноса) алгоритм расчета сводится к разделению общей цены продажи объектов — аналогов недвижимости на две составляющие — цену здания (сооружения) и цену земельного участка. Первоначально оценивается восстановительная стоимость с учетом износа здания и других сооружений, находящихся на данном участке; после вычисления этой стоимости из общей цены имущественного комплекса получают рыночную стоимость земельного участка. На базе соотнесения для аналогов стоимости земли со стоимостью улучшений (зданий и сооружений) устанавливаются типичные показатели соотношения между составляющими объекта недвижимости, которые используются для определения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации чистых доходов, полученных за счет арендных платежей. Использование этой техники в российских условиях возможно на экспертной основе, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время сложно отыскать в ряде регионов из-за отсутствия или недостатка достоверной информации о рынке аренды земельных участков.

Методом техники остатка для земли первоначально оценивается рыночная стоимость имущественного комплекса, затем из нее вычитается восстановительная стоимость здания и других улучшений с учетом износа, а полученный результат принимается равным рыночной стоимости земельного участка.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки с их последующей продажей. Данный метод основан на технике оценки инвестиционного проекта и предполагает следующий алгоритм действий:

1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.

2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж.

3. Определение издержек с распределением их во времени на освоение и продажу индивидуальных земельных участков.

4. Расчет величины денежного потока путем вычитания всех издержек на освоение участков из величины общей выручки от их продаж.

5. Определение ставки дисконта.

6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков, например, для жилой застройки, учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.

В практике оценочной деятельности нередко возникают ситуации, когда размеры земельных участков определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов. Размеры индивидуальных земельных участков для дачного строительства обычно составляют от 6 до 20 соток. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Значит, общий участок разбивается на индивидуальные участки по 12 соток.

Освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также построены жилые дома по индивидуальным проектам.

Расчет стоимости освоенных участков производится методом сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.

Издержки на освоение и продажу земельных участков включают в себя многочисленные расходы на расчистку, планировку и разметку участка, строительство подъездных дорог, инженерных коммуникаций, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр. В издержки включается также предпринимательская прибыль, которая будет получена инвестором (девелопером) в случае успешной реализации проекта.

Величина общей выручки от продаж определяется как произведение стоимости индивидуальных освоенных участков на их количество.

График освоения и продаж участков строится путем прогнозирования периода освоения и продаж земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков.

Способы оценки износа

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

· нормативный (для жилых зданий);

· стоимостной;

· метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

Физический износ здания следует определять по формуле:

где F ф — физический износ здания, (%);

Fi — физический износ i-го конструктивного элемента (%);

Li — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ro конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n — количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, — по их сметной стоимости.

Условный пример расчета физического износа нормативным методом

п/п	Наименование элементов объекта	Удельный вес конструкции, элемента	% износа	Удельный вес (% износа)
1	Фундамент	25	15	375
2	Наружные и внутренние капитальные стены и перегородки	35	20	700
3	Перекрытия	30	25	750
4	Кровля	10	30	300
5 6	………………………………. ………………………………..	……………. ……………..	……... ……..	…………….. ……………….
	Итого (1+2+ ....... +9)	100	-	4200
Физический износ здания = 4200/100 = 42%

Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

o по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

o трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

o невозможность измерения функционального и внешнего износа;

o субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Стоимостной метод определения физического износа

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат но данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Пример расчета физического износа стоимостным методом

№	Элементы здания	Восстановительная стоимость элемента, у.е.	Объективно-необходимые затраты на ремонт, у.е.	Износ, (%)
1	Фундамент	3200	640	220
2	Подземные и инженерные системы	800	160	220
3	Сантехника и водопровод	4000	1200	330
4	Энергосистема	8000	2800	335

	Всего	-	4800	-

Определение физического износа зданий методом срока жизни

Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:

И(%) = (ЭВ/ФЖ) (100 = (ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ)) (100 (1);

где: И(%) — износ в процентах;

ЭВ — эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ — типичный срок физической жизни;

ОСФЖ — оставшийся срок физической жизни.

При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:

И(%) = (ХВ/ФЖ) (100 (2);

где: И(%) — износ в процентах;

ФЖ — типичный срок физической жизни.

Применение данной формулы (2) также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1).

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

0 = ВС((И/100);

где: И — износ в процентах;

ВС — восстановительная стоимость.

Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

Короткоживущие элементы — элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни и всего сооружения (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ короткоживущих элементов

Причиной возникновения устранимого физического износа является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания соответствующее обесценению, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически ново го» состояния.

Итак, устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному.

Функциональный износ

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и / или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

Устранимый функциональный износ

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

· недостатками, требующими добавления элементов,

· недостатками, требующими замены или модернизации элементов,

· сверхулучшениями.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Пример расчета функционального устранимого износа

Затраты на необходимый ремонт и отделку помещений под предполагаемое использование, у.е.	18000
Затраты на модернизацию, у.е.: 1. системы кондиционирования 2. .......................................	12000
Затраты на дополнение отсутствующих элементов, у.е.: 1. установка охранной системы видеонаблюдения 2. .......................................	8000
Всего устранимое функциональное износ, у.е.	38000

Неустранимый функциональный износ

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

При этом в зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате, или капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (уд. площади, кубатура) методом капитализации потерь в арендной плате:

Расчетные показатели	Скорректированные и усредненные (взвешенные) показатели по аналогам	Оцениваемый объект
Годовая арендная плата, у.е. /кв. м	150	120
Ставка капитализации, %	25	-
Площадь, сдаваемая в аренду, кв. м	800	800
Потеря в арендной плате, у.е.	-	30
Капитализированные потери в арендной плате, у.е	-	96000

Подобным образом может быть произведен расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Пример расчета внешнего износа методом парных продаж

Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости.

Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от вещевого рынка, у.е.	600000
Цена продажи объекта В, находящегося вблизи вещевого рынка, у.е.	450000
Разница, в том числе: Разница в физических и других различиях объектов А и В, у.е. Разница в стоимости, вызванная близостью вещевого рынка, у.е.	150000 60000 90000
Потеря стоимости, связанная с улучшениями, у.е. (90000 (0.70)	63000
Процент износа, вызванный близостью вещевого рынка	63000/450000 == 0,14= 14%

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Данный подход заключается в поиске сопоставимых недавно проданных аналогов с последующим приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта, исключая износ. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Метод срока жизни

Данный метод позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его скорого сноса. Причиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширение транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени. Рассмотрим условный пример расчета внешнего износа, отражающий данную ситуацию:

Оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и ныне приспособленное под административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания по данным БТИ на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки.

При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:

1. Эффективный возраст оцениваемого здания — 30 лет.

2. Оставшийся срок экономической жизни — 60 лет. Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора:

И(%) = ЭВ/ОВ+ОСЭЖ) (100 = (30/90) (100 = 33.

Процент износа с учетом действия внешнего фактора:

И(%) - (30/32) (100 = 93.

Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать этот результат внешним износом.

Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания влечет за собой адекватное снижение инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальное падение вероятной цены продажи. Практика показывает, что в таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.

Вопросы для самоконтроля

1. В каких случаях применяется затратный подход?

2. Назовите недостатки затратного подхода

3. Какая информация необходима для определения рыночной стоимости земельного участка?

4. Какие методы используются при определении рыночной стоимости земельного участка?

5. В чем заключается сущность стоимости замещения?

6. В чем состоит отличие между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения?

7. Каковы основные виды износа объектов недвижимости?

8. Перечислите основные оценочные понятия износа

9. Какие существуют методы расчета физического износа зданий?

10. Что представляет собой функциональный износ объекта недвижимости?

Стоимостные поправки

1. Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

2. Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складские пристройки, стоянки автотранспорта и пр.).

Вопросы для самоконтроля

1. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?

2. Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе.

3. Возможна ли корректировка элементов (характеристик) оцениваемого объекта недвижимости при моделировании его стоимости с помощью сравнительного подхода?

4. Чем отличаются количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода? В каких случаях возможно использование лишь качественных методов корректировок?

5. Какое количество сопоставимых объектов недвижимости необходимо и достаточно для реализации метода анализа парных данных в сравнительном подходе?

6. Перечислите достоинства и недостатки метода валового рентного мультипликатора.

7. Какие основные статистические характеристики используются в сравнительном подходе при подготовке исходных рыночных данных и анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов недвижимости на предмет оценки достоверности моделируемой стоимости оцениваемого объекта недвижимости?

оценке объектов недвижимости

(Выполнила студентка гр. ИГФМ-01-14 Егорова Н.В.)

Аннотация дисциплины

«Оценка недвижимости»

Цели и задачи дисциплины

Содержание лекционного курса

Дисциплина включает:

1 семестр (18 недель):

Лекции – 5

Практические занятия – 4

Лабораторные работы – нет

Курсовая работа – ytn

Зачет – да

Экзамен – нет

Семестр (18 недель)

Лекции – нет

Практические занятия – нет

Лабораторные работы – нет

Курсовая работа – нет

Зачет – нет

Экзамен – нет

12 3 4 5 6 7 8 9 10 Следующая ⇒

Последнее изменение этой страницы: 2019-06-09; Просмотров: 304; Нарушение авторского права страницы