Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков используется для опре­деления текущей стоимости будущих выгод, которые принесут ис­пользование и, возможно, дальнейшую продажу недвижимости.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) основан на принципе ожидания и принципе замещения.

Метод ДДП применим к объектам недвижимости:

1) приносящим доход;

2) имеющим неравные потоки доходов и расходов;

3) имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов;

4) приносящим доход объектам недвижимости после проведе­ния реконструкции (т. е. при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).

Расчеты по методу ДДП можно разделить на три основных этапа.

1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предпола­гаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

2. Расчет ставки дисконта.

3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к теку­щей с использованием техники сложного процента.

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и ревер­сии с учетом степени риска и альтернативных вариантов исполь­зования.

Прогноз потока будущих доходов и стоимости перепродажи объекта недвижимости. Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на про­гнозный и постпрогнозный периоды. Величина прогнозного пе­риода определяется исходя из следующих тенденций.

1. Оценщик стремится сократить его продолжительность для обеспечения большей реалистичности прогнозов.

2. Оценщик обязан продлевать прогнозный период для выяв­ления тенденций в получении денежных потоков и их величине.

3. В различных странах существуют типичные представления о длине прогнозного периода. Например, в Голландии – не более 4 лет. В России в связи с неустойчивостью экономической и поли­тической ситуации длина прогнозного периода составляет в сред­нем 3–4 года.

4. Продолжительность прогнозного периода должна соответ­ствовать сроку службы объекта.

5. Периодичность поступления будущих доходов может быть различной (год, квартал, месяц). Так как на рынке объектов не­движимости наблюдается равномерность поступления доходов (например, арендной платы), за шаг расчета, как правило, при­нимается 1 год.

В качестве прогнозируемой базы в ходе оценки объектов не­движимости может использоваться:

1) чистый доход.

2) денежный поток (до или после уплаты налогов).

Прогнозируемые потоки доходов и расходов могут быть номи­нальными и реальными. В России влияние инфляции велико, поэтому расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляции данных.

Темп инфляции – относительный прирост цен за период.

Наиболее простым методом инфляционной корректировки яв­ляется пересчет данных по курсу валют. Если прогнозируются ре­альные денежные потоки, то и ставки дисконта должны быть очищены от влияния инфляции. Для этого используется формула

 

, (2)

 

где – реальная ставка дисконта; r_u – номинальная ставка дисконта; i – темпы инфляции.

Чистый доход (эксплуатационный) – действительный вало­вой доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообло­жения и амортизационных отчислений.

Денежный поток (до уплаты налогов) – чистый доход за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации.

Реверсия представляет собой выручку от продажи объекта в конце последнего прогнозного периода с учетом возможных изменений стоимости объекта недвижимости.

Затраты, связанные с издержками на продажу и темпами износа в течение прогнозного периода, вычитаются.

Стоимость перепродажи может быть рассчитана на основе прогнозирования потока дохода в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капитализации (табл. 2).

 

 

Таблица 2

⇐ Предыдущая45678910111213Следующая ⇒

Поделиться: