Учебные материалы к занятиям

Задача 1. Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый эксплуатационный доход (ЧЭД) без учета выплат по кредиту равный 350 тыс. дол. в год. Анализ сравниваемых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19 % нормы прибыли на собственные средства от капитальных вложений в схожие объекты. Под приобретение объекта был получен кредит в 1750 тыс. дол. Ипотечная постоянная составляет 17 %. Оценить стоимость объекта.

Задача 2. Перед оценщиком стоит задача: определить наилучшее использование земельного участка. После анализа всех факторов он остановился на двух вариантах:

· строительство торгового центра;

· строительство офисного здания.

Сделаны следующие предположения об ожидаемых доходах, тыс. $ (табл. 1.1).

Таблица 1

Объект	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	6 год	7 год
Офис	360	365	375	375	400	405	410
Торговый центр	410	430	440	450	460	465	470

Расходы по строительству офисного здания составят 2,5 млн $, по строительству торгового центра – 3,5 млн $.

Предполагается, что стоимость офисного здания будет расти на 5 % в год в течение 7-летнего владения, а стоимость торгового центра – на 3 % в год.

Инвесторы, вкладывающие средства в строительство офисного здания и торгового центра, ожидают 17 % и 19 % прибыли соответственно. Определить наилучшее использование участка.

Задача 3. Оценщик проводит анализ сравниваемого объекта недвижимости, имеющего ЧЭД равный 200 тыс. дол. Общая ставка капитализации на данном рынке 17 %. Земельный участок, входящий в состав объекта, был продан за 400 тыс. дол и передан в аренду бывшему владельцу за 55 тыс. дол. в год.

Найти ставку капитализации для улучшения.

Задача 4. Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. В одном из возможных вариантов использования ожидается ЧЭД, равный 90 тыс. дол. в год. Затраты на создание улучшений составляют 400 тыс. дол. По мнению оценщика ставки капитализации для сооружений и земли составят 19 % и 13 % соответственно.

Оценить:

1) стоимость земельного участка ;

2) стоимость объекта;

3) стоимость земельной составляющей.

Определить общую ставку капитализации.

Задача 5. Ожидается, что объект недвижимости принесет ЧЭД в размере 1200 тыс. дол. за первый год, после чего ЧЭД будет возрастать на 5 % ежегодно, вплоть до продажи объекта на рынке за 1500 тыс. дол. по завершении 5-го года.

Определить:

1) стоимость объекта при условии 12 % ставки дисконта.

2) общую ставку капитализации, исходя из размера ЧЭД за первый год.

Задача 6. Для приобретения объекта привлекается кредит в сумме 300 тыс. дол. с ипотечной постоянной 17,5 %. Условия кредита отвечают типичным условиям финансирования на рынке. Анализ сравниваемых объектов указывает на ставку капитализации для собственных средств в 19 %. Объект приносит ЧЭД в размере
65 тыс. дол. (без учета выплат по кредиту).

Определить стоимость объекта.

Задача 7. Ожидается, что объект недвижимости принесет потенциальный валовой доход (ПВД), равный 90 тыс. дол. Скидка за простой помещения составляет 6,5 тыс. дол., эксплуатационные расходы – 40 тыс. дол. Собственные средства – 77,2 тыс. дол.

Определить, как изменится ставка капитализации для собственных средств при равенстве всех остальных показателей, если:

– ПВД упадет на 10 %;

– скидка за простой помещения возрастет на 10 %;

– эксплуатационные расходы вырастут на 10 %.

Если в состав объекта входят 10 офисов, каждый из которых сдается за 750 $ в месяц, то какова будет безубыточная загрузка объекта?

Задача 8. ЧЭД за первый год составил 100 тыс. дол., ожидается его ежегодный прирост на уровне 2 %. Объект будет продан на рынке по завершении пятого года по цене, основанной на 15 % ставке капитализации за счет реверсии, примененной к ЧЭД, за 6-й год.

Оценить стоимость объекта продажи.

Задача 9. Объект площадью 2000 м² сдается в аренду на два года по ставке 170,5 $ за м² в год. Эксплуатационные расходы за первый год равны 53,3 $ за м², ожидается, что в следующий год они возрастут на 5 %. Скидка за простой помещения за первый год равна 20 % от ПВД, за второй – 5 %. Расходы по управлению составят 5 % от ПВД за каждый год соответственно.

Определить ЧЭД.

Задача 10. Здание приносит на протяжении пяти лет владения ежегодный доход в 60 тыс. дол.. Выручка от продажи здания по истечении периода владения составит 475 тыс. дол. Уровень риска соответствует ставке дисконтирования – 19 %.

Оценить стоимость здания.

Задача 11. Было подписано 10-летнее соглашение об аренде участка земли. В соглашении зафиксирована арендная плата в 35 тыс. дол. Согласно динамике цен на сравниваемые участки, по истечении арендного соглашения, стоимость составит 400 тыс. дол..

Задача 12. Здание площадью 1200 м² сдается по ставке 45 $ за м² в год. Из сравниваемых объектов был извлечен коэффициент капитализации, равный 5, а простой помещения на данном рынке составляет 10 % (все расходы несет арендатор).

Определить стоимость здания.

Задача 13. Определить стоимость на основе объекта недвижимости корректировки, используя метод анализа сравниваемых продаж (табл. 2).

Таблица 2

Показатель	Объект оценки	Сравниваемые продажи
		№ 1	№ 2
Цена продажи магазина (без стоимости мебели и оборудования), тыс. р.	–	80	150
Передача права на собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Состояние рынка (время)	6 месяцев	9 месяцев	12 месяцев
Годовой уровень инфляции (+ повышение; – снижение)	–	+ 20 %	+ 20 %
Месторасположение	*	*	*
Физическая характеристика: площадь, м2	600	300	500
Качество материала	*	*	*
Экономическая характеристика: Уровень рентабельности (прибыль от реализации товаров в % к товарообороту)	–	6	8
Стоимость мебели, тыс. р.	80	–	–

Задача 14. Оценить стоимость здания, приносящего на протяжении 5-летнего периода владения ежегодный доход в 60 000 $. Выручка от продажи здания по истечении периода владения составляет 475 000 $. Уровень риска соответствует ставке дисконтирования 19 %.

Задача 15. Оценить наилучший вариант застройки свободного земельного участка: офис, ресторан (стоимость строительства, соответственно 2,0 и 4,0 млн $).Ожидаемая норма прибыли, соответственно, 15 % и 17 %. Предполагаемые доходы в течение 6 – летнего владения земельным участком следующие, тыс. $.

Офис: 500, 510, 520, 530, 500, 510.

Ресторан: 600, 600, 600, 590, 580, 550.

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться: