Основные этапы оценки методом капитализации доходов

1. Оценка потенциального валового дохода. Делается на ос­нове анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-й занятости без учета всех потерь и расходов.

ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки:

 

, (1)

 

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м²; С_а – арендная ставка за 1 м².

Как правило, величина арендной платы зависит от местопо­ложения объекта, его физического состояния, наличия коммуни­каций, времени аренды (срока) и т. д.

2. Оценка потерь от недогруженности неуплат. Произво­дится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости.

Действительный валовой доход (ДВД) = ПВД – скидки на простой и неплатежи.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижи­мости.Основывается на анализе фактических издержек по ее со­держанию или типичных издержек на данном рынке.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые годы), так и прогнозные (прогно­зируемые в будущем) данные. При этом можно использовать дан­ные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, – потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т. е. нельзя сравнивать потоки, рас­считанные исходя из ретроспективных данных, с потоками, рас­считанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения.

Расчет расходов. Периодические расходы для обеспечения нормального функ­циони­ро­ва­ния объекта и воспроизводства дохода называются опе­рационными расходами.

Операционные расходы принято делить:

– на условно-постоянные расходы, или издержки;

– условно-переменные, или эксплуатационные расходы;

– расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т. п.

Условно-переменными называются расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расхо­дами являются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон); расходы на уборку, содержание территории и т. д.

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один-два раза за несколько лет, либо сильно варьируются от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (хо­лодильники, кухонные плиты и т. п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.

Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортиза­ции). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности их не резервируют. Следует отметить, если вла­делец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета), то указанные отчисления не­обходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рас­сматриваемым методом.

Если же в период предполагаемого срока владения не преду­сматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитывают, но необходимо учесть износ, имея в виду возможную перепродажу (реверсию). Если срок такого рода отчислений точно известен, то при расчете мето­дом дисконтированных потоков денежных средстввозможно учи­тывать расходы только в том периоде, где они планируются.

Пример 1. Косметический ремонт, требующийся один раз в 7 лет, обходится владельцу в 7000 дол.; последний раз ремонт был проведен 2 года назад, горизонт расчета 5 лет. Рассчитать расхо­ды на замещение по статье косметического ремонта за первый год владения и изменения цены реверсии.

Решение. Следующий ремонт необходимо провести через 5 лет (7 – 2), следовательно, он придется на нынешнего владельца, цена реверсии не изменится, а расходы на замещение составят 7000 дол. : 5 = 1400 дол.

Пример 2. Те же условия, горизонт расчета 3 года.

Решение . Ремонт придется делать следующему владельцу, следовательно, расходы на замещение равны 0, а цена реверсии уменьшится на размер износа, т. е. на 2 + 3 : 7 от стоимости ремонта, что составляет 5 : 7 × 7000 = 5000 дол.

Так как основным источником дохода, приносимого недвижи­мостью, является аренда, необходимо тщательно подготовить типичные для данного вида недвижимости арендные договоры: сроки договоров, размеры арендной платы, периодичность выплат и т. п.

При определении потока денежных средств на основе ретро­спективных данных обычно используются материалы бухгалтерской отчетности (баланс, отчет о прибыли и убытках и т. д.) или сведения о действующих на данном сегменте рынка ценах. В последнем случае расчет ведется так же, как и в случае с прогнозными показателями. При использовании ретроспективных данных часто имеется возможность использовать готовые показатели валового дохода, чистого эксплуатационного дохода и т. д. Единственное, на что необходимо обратить внимание, – это сравнение и использование в одном расчете данных за один период.

4. Определение итогового показателя потоков денежных средств, который затем пересчитывается в текущую стои­мость объекта несколькими способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.

ЧОД – действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям.

5. Определение коэффициента капитализации R . Понятие коэффициента капитали­зации применительно к недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.

Доход на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначально­го вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала. Теоретически коэффициент капитализации для текущего до­хода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

1) компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции;

2) компенсацию за риск;

3) компенсацию за низкую ликвидность;

4) компенсацию за инвестиционный менеджмент;

5) поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Существует несколько вариантов определения коэффициента (ставки) капитализации:

1) метод рыночной выжимки;

2) метод кумулятивного построения (суммирования);

3) метод связанных инвестиций;

4) метод инвестиционной группы;

5) метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

6) метод Элвуда (метод капитализации заемного и собствен­ного капитала).

 

⇐ Предыдущая3456789101112Следующая ⇒

Поделиться: