Оценка земельного участка

Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется в целях опре­деления налогооблагаемой базы на данный земельный участок, для установления размеров компенсаций при отчуждении земли в случае принятии решения о ликвидации объекта недвижимо­сти с целью нового строительства, при установлении арендной платы за землю. В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из ее доходности по го­родским, сельскохозяйственным и прочим землям.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

1. титул собственности и регистрационные данные по зе­мельному участку;

2. физические характеристики участка;

3. данные о взаимосвязи участка с окружением;

4. экономические факторы, характеризующие участок;

5. экологические факторы.

Источниками этой информации могут быть:

· городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками;

· риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками;

· ипотечные кредитные организации;

· оценочные фирмы;

· периодическая печать;

· другие источники.

В практике оценочной деятельности применяются пять основ­ных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

1. сравнения продаж;

2. соотнесения (переноса) стоимости;

3. капитализации земельной ренты;

4. техники остатка для земли;

5. развития земельного участка.

Метод сравнения продаж заключается в сопос­тавлении данных по аналогичным свободным участкам, продан­ным за последнее время, и внесении поправок в цену продажи. При этом необходимо учитывать, что публикуемые в периодиче­ской печати цены на земельные участки — это, как правило, так называемые цены продавца (т.е. завышенные), тогда как для сравнения необходимы фактические цены сделок (они, как пра­вило, на 8—12% ниже публикуемых).

Сравнение оцениваемого земельного участка с аналогами осуществляется по:

а) элементам сравнения;

б) единицам сравнения.

Основными элементами сравнения являются: условия финан­сирования сделки, условия продажи, время продажи, местопо­ложение, физические характеристики, характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Если условия финансирования сделки купли-продажи земель­ного участка отличаются от обычных (например, для покупки участка взят 100 %-ный кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам), то такие сделки необходимо тщательно анализировать и к цене данной сделки делать соответствующие поправки. Аналогично следует подходить и к условиям самих продаж — к обстоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец на момент сделки.

Получение достоверных данных по условиям продаж — не­простая задача. Другая трудность — определение величины по­правок на те или иные отличия в условиях продаж.

Время продажи — один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для того чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т.е. изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеет место ежегодная сезонная тенденция повышения цен на земельные участки, зарегист­рированы значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой — падают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15—20%.

При анализе соотношения спроса и предложения на земель­ном рынке можно выявить тенденции в ценах продавцов и в це­нах покупателей. Следует отметить, что принятие того или друго­го законопроекта или правительственного постановления может оказать значительное влияние на ситуацию на земельном рынке.

Физическими характеристиками могут быть тип почв, разме­ры и конфигурация участка, рельеф, гидрогеологические пара­метры и пр.

На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка. Так, активность земельного рынка в 30-километровой зоне Подмосковья выше, чем на более уда­ленных от Москвы территориях; необходимо делать поправку и на этот элемент сравнения продаж.

При оценке земельного участка методом соотне­сения (переноса) алгоритм расчета сводится к разде­лению общей цены продажи объектов — аналогов недвижимости на две составляющие — цену здания (сооружения) и цену земельного участка. Первоначально оценивается восстановитель­ная стоимость с учетом износа здания и других сооружений, на­ходящихся на данном участке; после вычисления этой стоимо­сти из общей цены имущественного комплекса получают ры­ночную стоимость земельного участка. На базе соотнесения для аналогов стоимости земли со стоимостью улучшений (зданий и сооружений) устанавливаются типичные показатели соотноше­ния между составляющими объекта недвижимости, которые ис­пользуются для определения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации чистых доходов, полученных за счет арендных платежей. Использование этой техники в российских условиях возможно на экспертной основе, так как сопоставимые аренд­ные платежи и нормы капитализации в настоящее время сложно отыскать в ряде регионов из-за отсутствия или недостатка дос­товерной информации о рынке аренды земельных участков.

Методом техники остатка для земли первона­чально оценивается рыночная стоимость имущественного ком­плекса, затем из нее вычитается восстановительная стоимость здания и других улучшений с учетом износа, а полученный ре­зультат принимается равным рыночной стоимости земельного участка.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо опре­делить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдель­ные индивидуальные участки с их последующей продажей. Дан­ный метод основан на технике оценки инвестиционного проек­та и предполагает следующий алгоритм действий:

1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.

2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопостави­мых продаж.

3. Определение издержек с распределением их во времени на освоение и продажу индивидуальных земельных участков.

4. Расчет величины денежного потока путем вычитания всех издержек на освоение участков из величины общей выручки от их продаж.

5. Определение ставки дисконта.

6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени ос­воения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков, на­пример, для жилой застройки, учитываются физические, юри­дические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.

В практике оценочной деятельности нередко возникают си­туации, когда размеры земельных участков определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов. Размеры индивидуальных земельных участков для дачного строительства обычно составляют от 6 до 20 соток. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Значит, общий участок разбивается на индивидуаль­ные участки по 12 соток.

Освоенными называются земельные участки, к которым про­ведены подземные инженерные коммуникации, дороги, элек­тричество, газ, а также построены жилые дома по индивидуаль­ным проектам.

Расчет стоимости освоенных участков производится мето­дом сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.

Издержки на освоение и продажу земельных участков включают в себя многочисленные расходы на расчистку, планировку и раз­метку участка, строительство подъездных дорог, инженерных ком­муникаций, а также накладные расходы по содержанию управлен­ческого персонала, охраны и пр. В издержки включается также предпринимательская прибыль, которая будет получена инвесто­ром (девелопером) в случае успешной реализации проекта.

Величина общей выручки от продаж определяется как произ­ведение стоимости индивидуальных освоенных участков на их количество.

График освоения и продаж участков строится путем прогно­зирования периода освоения и продаж земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования де­нежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков.

 

⇐ Предыдущая567891011121314Следующая ⇒

Поделиться: