Классификация износа объектов недвижимости

	ИЗНОС
Физический	Функциональный	Внешний (экономический)
а) устранимый б) неустранимый	а) устранимый б) неустранимый	Как правило неустранимый

 

Для каждого вида износа характерно его подразделение: уст­ранимый и неустранимый. В самом общем случае устранимым из­носом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесооб­разность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией вре­мени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показа­тель:

Физическая жизнь здания (ФЖ) — определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным крите­риям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строи­тельстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Рис. 3. Основные оценочные понятия износа

 

Хронологический возраст (ХВ) — это период времени, про­шедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) — определяется временем экс­плуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот пе­риод производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка не­движимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) — определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состоя­ния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания со­ставляет период времени от даты оценки до окончания его эконо­мической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (амортизации). Смысл амортизации в бухгалтерском учете состоит в регулярном распределении первоначальных вложений в объект (балансовой стоимости) на весь период его эксплуатации согласно нормам амортизационных отчислений на «полное» восстановление основных фондов. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

 

Способы оценки износа

Физический износ представляет собой постепенную утрату из­начально заложенных при строительстве технико-эксплуатацион­ных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

· нормативный (для жилых зданий);

· стоимостной;

· метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотрасле­вого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инст­рукций можно назвать «Правила оценки физического износа жи­лых зданий» ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный ко­митет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва 1990), применяемые Бюро техниче­ской инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капиталь­ного ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

Физический износ здания следует определять по формуле:

где F ф — физический износ здания, (%);

Fi — физический износ i-го конструктивного элемента (%);

Li — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ro конструктивного элемента в общей восстановитель­ной стоимости здания;

n — количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстано­вительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установлен­ном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, — по их сметной стоимости.

Условный пример расчета физического износа нормативным методом

п/п	Наименование элементов объекта	Удельный вес конструкции, элемента	% износа	Удельный вес (% износа)
1	Фундамент	25	15	375
2	Наружные и внутренние капи­тальные стены и перегородки	35	20	700
3	Перекрытия	30	25	750
4	Кровля	10	30	300
5 6	………………………………. ………………………………..	……………. ……………..	……... ……..	…………….. ……………….
	Итого (1+2+ ....... +9)	100	-	4200
Физический износ здания = 4200/100 = 42%

 

Описанная методика применяется исключительно в отечест­венной практике. При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

o по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

o трудоемкость применения по причине необходимой детали­зации конструктивных элементов здания;

o невозможность измерения функционального и внешнего из­носа;

o субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Стоимостной метод определения физического износа

Физический износ на момент его оценки выражается соотно­шением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприя­тий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов зда­ния.

Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является бо­лее предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведе­ние изношенных элементов до «практически нового состояния», результат но данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отме­тить обязательную детализацию и точность расчета затрат на про­ведение ремонта изношенных элементов здания.

Пример расчета физического износа стоимостным методом

№	Элементы здания	Восстановительная стоимость элемента, у.е.	Объективно-необходимые затраты на ремонт, у.е.	Износ, (%)
1	Фундамент	3200	640	220
2	Подземные и инженер­ные системы	800	160	220
3	Сантехника и водо­провод	4000	1200	330
4	Энергосистема	8000	2800	335
	Всего	-	4800	-

 

Определение физического износа зданий методом срока жизни

Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:

И(%) = (ЭВ/ФЖ) (100 = (ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ)) (100                 (1);

где: И(%) — износ в процентах;

ЭВ — эффективный возраст, определяемый экспертом на ос­нове технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ — типичный срок физической жизни;

ОСФЖ — оставшийся срок физической жизни.

При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рас­считанных обесценений, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут исполь­зовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:

И(%) = (ХВ/ФЖ) (100                                  (2);

где: И(%) — износ в процентах;

ФЖ — типичный срок физической жизни.

Применение данной формулы (2) также актуально при расче­те процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется воз­можным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1).

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

0 = ВС((И/100);

где: И — износ в процентах;

ВС — восстановительная стоимость.

Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Кроме того, на практике эле­менты сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физи­ческий износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

Короткоживущие элементы — элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоста­вим со сроком жизни и всего сооружения (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ короткоживущих элементов

Причиной возникновения устранимого физического износа яв­ляется естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания соответствующее обесценению, поскольку будущему собствен­нику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристи­ки сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восста­новление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предпо­лагается, что элементы восстанавливаются до «практически ново го» состояния.

Итак, устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному.

⇐ Предыдущая6789101112131415Следующая ⇒

Поделиться: