Определение обесценивания, вызванного устранимым физическим износом

№ п/п	Наименование работ	Стоимость, у.е.
1	Ремонт участка протекающей кровли	3200
2	Ремонт водопроводной сети	4300
3	Внутренняя покраска и отделка	2700
	Обесценение, вызванное устранимым физическим износом	10200

 

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни

Неустранимый физический износ элементов с коротким сро­ком жизни представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Определение обесценивания, вызванного неустранимым физи­ческим износом компонентов с коротким сроком жизни

	Компо- ненты	Восстановительная ст-ть за вычетом устранимого физического обесценения, у.е.	Хронологический или Эффект, возраст (годы)	Срок фи- зич. жизни Или ОСФЖ, (годы)	Износ,%	Обесце- нение, у.е.
1	Водопровод	10700	5/	20	= 25	2675
2	Канализация	20000	5/	25	= 20	4000
3	Отопление	25000	5/	30	= 17	4250
	Всего	55700	—	—	—	10925

 

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении может быть определен разумны­ми затратами на его устранение подобно устранимому физическо­му износу элементов с коротким сроком жизни (см. табл.).

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммы устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Определение обесценивания, вызванного неустранимым физи­ческим износом долгоживущих элементов

№	Расчетные данные	Единица из­мерения
1	Восстановительная стоимость здания	у.е.	500000
2	Обесценение, вызванное устранимым фи­зическим износом компонентов с корот­ким сроком жизни	-	10200
3	Обесценение, вызванное неустранимым физическим износом компонентов с ко­ротким сроком жизни	-	10925
4	Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов	-	55700
5	Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов с учетом устранимого и неустранимого износа (4-2-3)		34575
6	Восстановительная стоимость компонен­тов с долгим сроком жизни (1-5)	-	465425
7	Обесценение, вызванное устранимым фи­зическим износом компонентов с долгим сроком жизни	-	20000
8	Восстановительная стоимость компонен­тов с долгим сроком жизни с учетом уст­ранимого физического износа (6-7)	-	445425
9	Эффективный возраст сооружения	лет	30
	Типичный срок физич. жизни здания	лет	90
	Износ долгоживущих элементов (9/10) х 100	%	33
	Обесценение долгоживущих элементов (8х11)/100	у.е.	146990

 

Функциональный износ

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировоч­ного и / или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или пред­полагаемым использованием.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональ­ный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замеще­ния, поскольку расчет последней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

 Устранимый функциональный износ

Устранимый функциональный износ обычно определяется за­тратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

· недостатками, требующими добавления элементов,

· недостатками, требующими замены или модернизации эле­ментов,

· сверхулучшениями.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным экс­плуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций изме­ряется стоимостью добавления этих элементов, включая их мон­таж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элемен­тов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимо­стью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость де­монтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловлен­ное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется теку­щей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкрет­ному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Пример расчета функционального устранимого износа

Затраты на необходимый ремонт и отделку поме­щений под предполагаемое использование, у.е.	18000
Затраты на модернизацию, у.е.: 1. системы кондиционирования 2. .......................................	12000
Затраты на дополнение отсутствующих элементов, у.е.: 1. установка охранной системы видеонаблюдения 2. .......................................	8000
Всего устранимое функциональное износ, у.е.	38000

 

 Неустранимый функциональный износ

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

При этом в зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате, или капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необ­ходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для оп­ределения необходимых расчетных показателей (величины аренд­ных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректи­рованные данные по сопоставимым аналогам. При этом ото­бранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объ­екта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать ме­тод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соот­ношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указан­ная процедура считается выполненной в процессе предваритель­ных расчетов.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (уд. площади, кубатура) методом капитализации потерь в арендной плате:

Расчетные показатели	Скорректированные и усред­ненные (взвешенные) показа­тели по аналогам	Оценивае­мый объект
Годовая арендная плата, у.е. /кв. м	150	120
Ставка капитализации, %	25	-
Площадь, сдаваемая в аренду, кв. м	800	800
Потеря в арендной плате, у.е.	-	30
Капитализированные потери в арендной плате, у.е	-	96000

 

Подобным образом может быть произведен расчет неустрани­мого функционального износа методом капитализации избыточ­ных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличаю­щихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

⇐ Предыдущая6789101112131415Следующая ⇒

Поделиться: