Внешний (экономический) износ

Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окру­жающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависи­мости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ря­де случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

· капитализации потерь в арендной плате;

· сравнительных продаж (парных продаж);

· срока экономической жизни.

Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционально­го неустранимого износа (см. табл.).

Метод парных продаж

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся цено­вой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты пар­ной продажи отличаются друг от друга только выявленным и со­отнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в таблице.

Пример расчета внешнего износа методом парных продаж

Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выяв­лена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости.

Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от вещевого рынка, у.е.	600000
Цена продажи объекта В, находящегося вблизи ве­щевого рынка, у.е.	450000
Разница, в том числе: Разница в физических и других различиях объек­тов А и В, у.е. Разница в стоимости, вызванная близостью вещево­го рынка, у.е.	150000 60000 90000
Потеря стоимости, связанная с улучшениями, у.е. (90000 (0.70)	63000
Процент износа, вызванный близостью вещевого рынка	63000/450000 == 0,14= 14%

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позво­ляет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Данный подход заключается в поиске сопостави­мых недавно проданных аналогов с последующим приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта, исключая износ. Усредненная разница между скорректи­рованными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каж­дого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечест­венной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, ос­нованные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также от­сутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Метод срока жизни

Данный метод позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его скорого сноса. При­чиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширение транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени. Рассмотрим условный пример расчета внешнего износа, отражающий данную ситуацию:

Оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и ныне приспособленное под административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания по данным БТИ на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой при­влекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше при­чинам здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки.

При осмотре объекта экспертом были определены следую­щие показатели:

1. Эффективный возраст оцениваемого здания — 30 лет.

2. Оставшийся срок экономической жизни — 60 лет. Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора:

И(%) = ЭВ/ОВ+ОСЭЖ) (100 = (30/90) (100 = 33.

Процент износа с учетом действия внешнего фактора:

И(%) - (30/32) (100 = 93.

Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93% обу­словлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля воз­можного учета остальных видов износа в этом результате чрезвы­чайно мала, что и позволяет считать этот результат внешним изно­сом.

Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания влечет за собой адекватное снижение инвестиционной при­влекательности и, как следствие, обвальное падение вероятной цены продажи. Практика показывает, что в таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцени­ваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенци­альным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.

Вопросы для самоконтроля

1. В каких случаях применяется затратный подход?

2. Назовите недостатки затратного подхода

3. Какая информация необходима для определения рыночной стоимости земельного участка?

4. Какие методы используются при определении рыночной стоимости земельного участка?

5. В чем заключается сущность стоимости замещения?

6. В чем состоит отличие между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения?

7. Каковы основные виды износа объектов недвижимости?

8. Перечислите основные оценочные понятия износа

9. Какие существуют методы расчета физического износа зданий?

10. Что представляет собой функциональный износ объекта недвижимости?

 

 

⇐ Предыдущая6789101112131415Следующая ⇒

Поделиться: