Федеральный закон «Об обороте земель с/х назначения»

Стр 1 из 4Следующая ⇒

В соответствии с п. 1 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ " Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (Закон 101-ФЗ) в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Порядок аренды

Отношения, возникающие в связи с арендой земельных участков сельскохозяйственного назначения, регулируются, помимо Закона 101-ФЗ, также и Гражданским кодексом (ГК). Гражданско-правовые нормы для института аренды, безусловно, являются определяющими.

В то же время, часть 2 статьи 607 ГК предусматривает возможность установления законодательством особенностей аренды земельных участков и других обособленных природных объектов.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество (в данном случае земельный участок) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (часть 3 статьи 607 ГК).

В силу приведенного выше правила ГК законодатель установил требование, согласно которому в аренду могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Результатом проведения государственного кадастрового учета является государственный земельный кадастр, представляющий собой систематизированный свод документированных сведений о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель РФ и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

Земельные участки, не учтенные в государственном земельном кадастре, передаче в аренду не подлежат.

Арендные отношения могут возникать как в отношении участков, принадлежащих на праве собственности одному лицу, так и в отношении участков, находящихся в долевой собственности.

В последнем случае договор аренды заключается с участниками долевой собственности либо с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных участниками долевой собственности и заверенных нотариально или должностным лицом органа местного самоуправления (часть 2 статьи 9 Закона 101-ФЗ). Содержащаяся в Законе формулировка представляется несколько неоднозначной.

При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, допускается, очевидно, как участие лиц, действующих от своего имени и в своих интересах, так и в порядке представительства. Кроме того, важно, что действующим на основе доверенности представителем может быть не только один из участников долевой собственности, но и любое дееспособное лицо.

Срок договора аренды

В п. 3 статьи 9 Закона 101-ФЗ установлен максимальный срок, на который может заключаться договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Данный срок составляет 9 лет. Минимальные сроки могут устанавливаться законами субъектов РФ в зависимости от разрешенного использования арендуемых угодий.

В случае если договор аренды земельного участка заключен на срок более одного года, право аренды подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 5 статьи 9 Закона 101-ФЗ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Более детально порядок реализации этого права регламентируется статьей 621 ГК.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Право аренды, возникшее по договору, заключенному на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. К заявлению о государственной регистрации аренды земельного участка прилагается кадастровый план этого участка.

Основные условия договора

Ограничений площади земельных участков, передаваемых в аренду одному лицу, действующее законодательство не содержит.

Субъектами права аренды сельскохозяйственных угодий могут быть любые лица, включая тех, в отношении кого установлен запрет на передачу таких угодий в собственность.

Законодательство возлагает на лицо, получившее право пользования земельным участком на основании договора аренды, определенные обязанности, вытекающие из самой природы института аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд.

Субаренда

Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением арендованного участка.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять участок в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.

В соответствии с частью 8 комментируемой статьи, однако, для передачи арендатором в пределах срока действия договора аренды арендных прав на земельный участок в залог согласия участников долевой собственности не требуется, если договором аренды не установлено иное.

В указанных случаях за исключением перенайма ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Переход права собственности на арендуемый объект

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Расторжение договора

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя по основаниям, установленным статьей 619 ГК. Применительно к аренде земельных участков в качестве таковых можно рассматривать:

пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

пользование, ведущее к существенному ухудшению имущества;

невнесение арендатором арендной платы более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 620 ГК и статьей 46 Земельного кодекса (ЗК) по требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях:

-использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

-использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (за исключением периода проведения сельскохозяйственных работ и иных установленных федеральным законом случаев (п. 3 статьи 46 ЗК));

-неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

-неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

-невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Кроме того, в качестве оснований досрочного расторжения договора аренды можно рассматривать изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗК, а также реквизиция земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗК.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК).

12 3 4 Следующая ⇒