Специфика рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения

⇐ ПредыдущаяСтр 11 из 21Следующая ⇒

Для того, чтобы оценить развитие рынков земли с/х назначения необходимо учитывать особенности ценообразования, тенденцию и прогнозы.

Особенностью аграрных отношений является и то, что в производстве сельскохозяйственной продукции взаимодействуют три категории населения: земельные собственники (частные или государство), предприниматели, вкладывающие капитал, свои риски и знания и наемные работники.

Земельные собственники заинтересованы и стремятся получить все большую ренту со своих земельных владений, так как рост спроса на продовольственные товары – объективная реальность, в свою очередь, земельные ресурсы неизменны, а земли сельхозназначения даже сокращаются.

Эффективность приложения труда и капитала зависит от стечения ряда обстоятельств, прежде всего, природных. Чрезмерно высокий урожай, равно как и низкий, может отрицательно сказаться на выручке сельского товаропроизводителя, на его доходе. В сельскохозяйственном секторе экономики существуют большие риски, что накладывает отпечаток на поведение предпринимателей, их инвестиционную активность.

При проведении качественной оценки земли учитывают не только параметры химического и физического состава почв, но и технологические и климатические факторы. Помимо качественных показателей, определяющих плодородие почв, учитывают и другие условия, имеющие большое значение в сельском хозяйстве: рельеф, увлажнение, микроклимат и т.п.

Бонитировка - сравнительная оценка почв по их важнейшим агрономическим свойствам, ее выражают в обобщённых относительных показателях - баллах.

На основании урожайности ведущей культуры можно определить балл почвенного бонитета БПБ как отношение урожайности фактической УФ к урожайности максимальной УМ, принятой за 100 баллов:

БПБ = ^У^Ф x100,	(20)
У М

Усредненная оценка по полям с учетом показателей качества позволяет судить о качестве почв в сельскохозяйственном предприятии. На основе результатов бонитировки почв выполняется оценка земли с учетом различий в качестве почв и экономических условий производства.

Экономическая оценка земли исчисляется в относительных баллах (Б) как отношение валовой продукции (ВП) или чистого дохода (ЧД), получаемых с единицы оцениваемой площади, к (ВП) или (ЧД) с единицы площади лучших эталонных земель (ВП_э, или ЧД_э), умноженное на 100:

Б =	ВП	x100,	(21)
ВПЭ

или

Б =		Ч Д	x100.	(22)

	ЧД_Э

Кадастровая оценка земли должна основываться на беспристрастной оценке качественных характеристик земельного участка, его местоположения, т. е. отражать, прежде всего, потребительскую ценность.

Это требует использования единых, общих принципов кадастровой оценки земли:

1. Методическая обоснованность - методика кадастровой оценки должна быть единой на всей территории страны в целях унификации, однородности и сопоставимости результатов оценки. Критерий же кадастровой оценки земли должен быть четко отделен от результатов экономической деятельности хозяйствующих субъектов в целом. Оценка же земли - результаты, обусловленные свойствами земли, климатом и местоположением участка. Содержание методики должно быть научно обоснованным.

2. Полнота учета рентных факторов - кадастровая оценка земельного участка должна основываться на учете всех факторов, влияющих на размер рентного дохода. При оценке необходимо учитывать как почвенные, так и климатические факторы, а также местоположение участка. Эти факторы играют значительную роль в формировании размера земельной ренты, а значит и цены земли.

3. Достоверность и объективность - оценка должна проводиться на основе подтвержденных данных, сбор которых должен осуществляться специализированными организациями.

4. Достаточность - для проведения кадастровой оценки необходимо исследовать отдельные показатели за длительный промежуток времени (10-20 лет) для получения объективных результатов.

5. Оперативность - результаты оценки должны соответствовать возникающим практическим задачам, решение которых необходимо и имеет объективный характер.

По результатам кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий с использованием показателя земельной ренты определяется цена этих угодий.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных действиях покупателя и продавца, хорошо информированных и не испытывающих давления чрезвычайных обстоятельств. Отсюда рыночная стоимость не всегда зависит от качества и местоположения земельного участка. На нее воздействует огромное количество факторов, из-за которых рыночная стоимость может значительно колебаться в ту или иную сторону.

Кадастровая стоимость 1 га земли в методике определяется как произведение годового рентного дохода участка на срок капитализации или методом деления годового дохода от владения землей, деленного на коэффициент капитализации.

Ст.земли =	Д (доход)	.	(23)

	К КАП.

При этом, срок капитализации – период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земельного капитала.

Однако, цена земельных участков в динамике имеет тенденцию к увеличению. Исходя из этого, при определении цены земельного участка необходимо учитывать повышающий коэффициент. Отсюда цена 1 га сельскохозяйственных угодий должна определяться как произведение годового дохода с участка, срока капитализации и корректировочного коэффициента на повышение цены.

При этом, в развитых странах риски вкладов в землю с/х назначения считают невысокими, и коэффициент капитализации приравнивают к проценту по вкладам на депозит.

Годовой доход земельного участка выражается показателем земельной ренты, поскольку именно ее размер должен показывать потенциальную доходность использования конкретного участка сельскохозяйственных угодий. Срок капитализации дохода с участка земельной площади, согласно принятых в России расчетов для с/х земель - 33 года, лесных участков - 50 лет. Данная продолжительность наиболее полно отражает срок использования конкретного земельного участка за время активной деятельности отдельного хозяина. Это подтверждается многолетним опытом стран с развитым рынком земель, где срок капитализации дохода составляет от 30 до 35 лет.

Для примера, участок земли с/х назначения в виде земельного пая площадью 5, 9 га в Белгородской области покупается в настоящее время за 100 тыс. руб., при этом кадастровая стоимость его составляет 250 тыс. руб., а арендная плата за использование 1 га земли – 826 руб., т.е. за весь участок – 4873 руб. При этом, уровень рентабельности произведенной на этом участке продукции составляет 60%, т.е. каждый вложенный в производство рубль дает 60 коп. прибыли, а с одного га производится продукции на 23121 руб.

Из чего можно сделать вывод, что рынок земли с/х назначения пока не развит.

⇐ Предыдущая 6 7 8 9 101112 13 14 15 Следующая ⇒