Статистические методы расчета корректировок.

Суть данных методов состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества выборок из базы данных.

В качестве единицы сравнения была принята единица площади – 1 кв.м. общей площади объекта недвижимости.

Допущение: При расчете были опущены корректировки по тем элементам сравнения, которые, по мнению оценщика, не являются существенными, либо не оказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на итоговую величину рыночной стоимости.

Кроме типовых общих допущений, часто ряд допущений делается оценщиком по ходу выполнения оценки и осуществления расчетов. Такие допущения должны быть четко отражены по тексту отчета. Например, при отсутствии в расчетах по методу сравнения продаж каких-либо характеристик, присущих данному типу объектов, делается допущение о том, что все характеристики, не отраженные в процедуре сравнения, не оказывают существенного влияния на стоимость объекта оценки и аналогов.

 

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Объект оценки: нежилое отдельно стоящее двухэтажное здание, общей площадью 1670 м2(кадастровый номер 38: 15: 120201: ХХХХ), расположенного по адресу: в г.ХХХ, ул. ХХХ, д. Х
Наименование показателя	Оцениваемый объект	Сходный объект № 1	Сходный объект № 2	Сходный объект № 3
Цена продажи/ предложения, руб, без НДС	−	90 000 000	110 000 000	26 000 000
Общая площадь помещений, кв.м.
Цена продажи / предложения за единицу общей площади помещений, руб/кв.м., без НДС	−	81 820	73 334	27 960
Продажа/предложение	−	продажа	продажа	продажа
Необходимые поправки и корректировки
Цена сделки / предложения	условная сделка	продажа	продажа	продажа
корректировка на цену предложения	−	5%	5%	5%
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.	−	77 729	69 667	26 562
Местоположение	Х район	г.Х	г.Х	г.Х
Средняя арендная ставка, руб/месяц
корректировка на местоположение	−	0, 5	0, 5	0, 5
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.	−	38 865	34 834	13 281
Физический износ (с округлением до ±5%)	20%	20%	20%	20%
_	_	_	_
корректировка на состояние (износ)	−	−	−	−
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.	−	38 865	34 834	13 281
Масштаб
(общая площадь, кв.м.)	_	_	_	_
корректировка на масштаб (общую площадь)	−	0, 93	0, 95	0, 90
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.	−	36 049	33 185	11 992
Отделка помещений (уровень внутренней отделки)	повышенного качества	простая отделка помещений;	простая отделка помещений;	повышенного качества
корректировка на отделку помещений	−	15, 00%	15, 00%	0, 00%
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.	−	30 642	28 208	11 992
Итого, скорректированная стоимость 1 кв.м. общей площади помещений сходного объекта, руб./кв.м.	_	30 642	28 208	11 992
Расчет удельных весов
корректировка на цену предложения	_
корректировка на дату продажи	_
корректировка на местоположение	_
корректировка на состояние (износ)	_
корректировка на масштаб (общую площадь)	_
корректировка на отделку помещений	_
	_	0, 22	0, 33	0, 44
Итого, средневзвешенная скорректированная стоимость 1 кв.м. общей площади помещений сходных объектов, руб./кв.м. (без НДС)	_	21 542	_	_
Всего, рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, руб., без НДС (округленно)	_	36 922 600	_	_

 

Вывод: Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости: нежилое отдельно стоящее двухэтажное здание, общей площадью 1670 м2(кадастровый номер: 38: 15: 120201: ХХХХ), расположенного на земельном участке, площадью 6 000 кв.м. земли поселений (кадастровый номер: 38: 15: 120201: ХХХХ)по адресу: ул.ХХХ, дом Х в г.ХХХ. Принадлежащего ПАО «ХХХ» на праве собственности., рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 22 марта 2016 г. составляет (округленно) 36 922 600 (тридцать шесть миллионов девятьсот двадцать две тысячи шестьсот) рублей.

VIII.Определение рыночной стоимости доходным подходом

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на оцениваемый объект.

Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость сегодня в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее в аренду (или от других видов доходной деятельности) и от последующей продажи.

Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных денежных потоков. В зависимости от характера доходов, конкретных обязательств, зависящих от характера объекта недвижимости, могут быть применены либо один из этих методов, либо оба для того, чтобы оценить рыночную стоимость объекта с точки зрения дохода.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтированных денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Исходя из предположения о том, что будущие потоки доходов и расходов будут равномерными или их колебания будут умеренными и предсказуемыми, а так же учитывая трудности, связанные с составлением детального прогноза будущей деятельности оцениваемых объектов, для расчета их рыночной стоимости доходным подходом в настоящей работе применяется метод прямой капитализации.

Метод прямой капитализации - это метод пересчета прогнозируемого дохода одного года в стоимость объекта в одну итерацию, обычно путем деления дохода на общую ставку капитализации. Общая ставка капитализации является ставкой для пересчета дохода, полученного от эксплуатации всей недвижимости, и отражает зависимость между ожидаемым чистым годовым доходом и оценкой стоимости всей недвижимости. Базовая формула метода прямой капитализации дохода имеет вид:

V= ЧОД /R_k (16.1)

где V - стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

ЧОД - чистый операционный доход;

R_k - коэффициент капитализации, percentage;

 

 

Расчет потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100 % ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S * C_a *12, (15.2)

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м²;

C_a– средняя ставка за 1 м².

В расчет принималась рыночная арендная ставка, которая представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку.

Расчет действительного валового дохода

Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправки на возможную недозагрузку площадей и риск не до получения арендной платы. Действующая практика свидетельствует, что в текущих рыночных условиях арендодатель заключает договор аренды коммерческой недвижимости, как правило, договора указывают два основных условия: 1) это депозит в размере месячной арендной платы, а второе условие говорит о том, что арендатор должен уведомить арендодателя по расторжении договора аренды за месяц до предполагаемой даты. В связи с этим процент недозагрузки рассчитан исходя из того условия, что 1 месяц в году арендодатель необходим поиск потенциального арендатора.

ДВД = ПВД * (1 – П) * (1 – Псб) (руб./год),

где:

ПВД – потенциальный валовый доход;

П – потери от недоиспользования объекта недвижимости;

Псб – потери при сборе платежей.

Принимае П равно 5%, Псб равно 5%.

Расчет действительного валового дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости:

Операционные расходы

Операционные расходы - это текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на следующие расходы:

· постоянные – величина, которых не зависит от степени загруженности здания (помещения) пользователями. Обычно в эту статью расходов включаются налоги на имущество, на землю, страховые отчисления.

· переменные – это периодические ежегодные расходы, зависящие от степени загрузки здания и уровня предоставляемых услуг. Они могут включать в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), расходы по содержанию территории, прочие расходы.

Коммунальные расходы, расходы на текущий ремонт и содержание объекта: по данным анализа рынка составляют в среднем 20% от действительного валового дохода.

Расходы на управление объектом недвижимости: по данным анализа рынка премия за управление составляет 0-5% от действительного валового дохода.

Величина земельного налога в настоящей оценке определена исходя из налоговой базы (кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с Постановление Правительства Иркутской области от 27 ноября 2008 года N 101-пп " О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области" и ставки земельного налога (1, 5%) в соответствии с Налоговым кодексом РФ (ст. 394 НК РФ).

⇐ Предыдущая123Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. Виды таблиц. Статистические таблицы разделяются на простые, групповые, комбинационные.
2. Концепция детерминизма и статистические законы
3. ПОПУЛЯЦИОННО-СТАТИСТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ
4. СТАТИСТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ ПО РАСПРОСТРАНЕНИЮ ОДЕРЖАНИЯ СРЕДИ НАСЕЛЕНИЯ.
5. Статистические методы контроля, осуществляемые на ЗАО «ТОМЗЭЛ» и предложения по использованию их при реализации методов и схем контроля
6. Тема 8. Динамические и статистические закономерности