IХ.Определение рыночной стоимости затратным подходом

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 3

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.

Суть данного подхода к определению рыночной стоимости состоит в расчете полной восстановительной стоимости здания или сооружения (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) с последующим вычетом оцененного износа и увеличением на стоимость участка земли как незастроенного:

РС = С-ть земли+ ПСВ(З) × (1 + П_И) × (1 − И_ФИЗ) × (1 − И_ФУНКЦ) × (1 − И_ЭК);

где ПСВ(З) − полная стоимость воспроизводства (замещения) улучшений здания, руб.;

П и - прибыль инвестора;

И физ, И фун, И эк – износ физический, функциональный, экономический.

Оценка стоимости оцениваемого земельного участка как незастроенного методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка как незастроенного методом сравнения продаж был сделан анализ недавних сделок купли-продажи и предложения аналогичных оцениваемому земельному участку и проведен отбор сопоставимых аналогов.

Характеристики объектов-аналогов земельного участка оцениваемого объекта недвижимости приведены ниже в Таблице № 9.1

Описание объектов-аналогов для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка как незастроенного методом сравнения продаж

Таблица №9.1.

Характеристики земельного участка	Объект оценки (земельный участок как незастроенный)	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местоположение	Х район	г. Х	г. Х	г. Х
Описание и целевое назначение	земельный участок под коммерческое строительство	земельный участок под коммерческое строительство	земельный участок под коммерческое строительство	земельный участок под коммерческое строительство
Категория	земли поселений	земли населённых пунктов	земли населённых пунктов	земли населённых пунктов
Оцениваемые / реализуемые права	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Дата продажи/ предложения, оценки	1.03.2016г.	1.03.2016г..	1.03.2016г.	1.03.2016г.
Инженерные сети	есть	есть	есть	есть
Площадь, м 2
Стоимость (цена продажи/предложения), руб	Подлежит оценке	22 400 000	26 000 000	12 000 000
Стоимость 1 кв.м, тыс.руб/кв.м				1645, 6
Продажа/предложение/ оценка	оценка	предложение	предложение	предложение
Источник информации	-	http: //realty.irk.ru/zem/3726/	http: //realty.irk.ru/zem/39218/	http: //realty.irk.ru/zem/39890/

В настоящей оценке приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта производится при помощи следующей поправки:

1) Поправка на категорию земли: Все аналоги относятся к землям населенных пунктов, следовательно поправка для них принимается равной, 1, 0.

2 )Поправка на местоположение :

Аналоги полностью соответствуют (находятся в одном районе) своим местоположением оцениваемому земельному участку, следовательно, поправка для них принимается равной 1, 0.

3)Поправка на наличие инженерных сетей : По границам земельных участковпроходят все виды коммуникаций, следовательно, поправка для них принимается роавной 1, 0.

4)Поправка на дату продажи: Поправка учитывает изменение стоимости объектов-аналогов, произошедшее с момента их продажи (предложения) до даты оценки. В настоящей работе, учитывая несущественный разрыв во времени между датой предложения практически всех объектов-аналогов и датой оценки, поправка на дату продажи для всех объектов-аналогов принимается равной 1, 00.

5)Поправка на цену предложения : Данная поправка применяется для тех аналогов, по которым известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости и информационными агентствами. Поправка учитывает тот факт, что цена предложения, как правило, превышает цену продажи, и принимается экспертным путем в размере 5-10%.

Таблица корректировок

Таблица № 9.2

Показатель	Ед. изм.	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3

Цена предложения	руб/кв.м	2 800	625, 6	620, 83
Поправка на вид разрешенного использования	-
Скорректированная стоимость	руб/кв.м	2 800	6 256	1 645, 6
Поправка на местоположение	-
Поправка на местоположение	_	1, 1
Скорректированная стоимость	руб/кв.м	3 080	6 881, 6	1 810, 16
	-
Поправка на наличие инженерных сетей
Скорректированная стоимость	руб/кв.м	3 080	6 881, 6	1 810, 16
Поправка на дату продажи	-
Скорректированная стоимость	руб/кв.м	3 080	6 881, 6	1 810, 16
Поправка на цену предложения	-	0, 95	0, 95	0, 95
Скорректированная стоимость	руб/кв.м	2 926	6537, 52	1 719, 652
Площадь	6 000	8 000		7 292
Поправка на площадь	-
Поправка на площадь	-	0, 75	0, 97	0, 82
Скорректированная стоимость	-	2 194, 50	2 851, 85	2 407, 57
Вес	-	0, 30	0, 30	0, 30

Таблица корректировок

Таблица № 9.3

Показатель	Ед. изм.	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3

Скорректированная стоимость	руб	2194, 50	2851, 85	2407, 57
Вес		0, 30	0, 30	0, 30
Средневзвешенная стоимость аналогов	Руб/м2	2236, 2
Sобщ	м 2
Стоимость земельного участка	руб	13 417 000

Определение стоимости оцениваемого здания

Стоимость восстановления определяется как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в настоящей работе осуществляется по сборнику УПВС.

Определение восстановительной стоимости производится по сборнику №28 табл. 92 по укрупненным показателям на 1 м³ строительного объема здания.

Расчет стоимости восстановленияТаблица 9.4

Показатель	Ед. измерения	Значение
Восстановительная стоимость в ценах 1969 г. (УПВС69)	руб./м3	31, 3
Индекс удорожания СМР с 1969 г. по 1984 г. (И69-84)	–	1, 17
Индекс удорожания СМР с 1984 г. по 4 кв. 2010 г. (И84-10)	–	105, 4
Индекс удорожания СМР с 4 кв. 2010 на 4 квартал 2013 г.	–	1, 061
Восстановительная стоимость на IV кв. 2014 года	руб./м³	4 173
Объем здания	м³
Полная восстановительная стоимость (ПВС)	руб.	24, 044, 826
Площадь объекта	кв. м.
Стоимость восстановления	руб./кв. м.	26 000

. Восстановительная стоимость 1 м³ здания в руб.по УПВС 69

Территориальные пояса	Объем зданий, м³до
10 000	20 000	25 000	35 000
а	б	в	г
	24, 1	19, 3	18, 3	17, 1
	25, 6	20, 3	19, 2	18, 0
	27, 0	21, 2	20, 1	18, 8
	28, 4	21, 8	20, 7	19, 3
	31, 3	24, 1	22, 9	21, 4
	50, 1	38, 6	36, 6	34, 2
	61, 5	47, 3	44, 8	41, 9
	65, 1	50, 2	47, 6	44, 5
	69, 9	54, 0	51, 2	47, 9

Определение прибыли инвестора:

РС=Kзем * С стр * (1+П и)

Расчет прибыли инвестора Таблица 9.5

Показатель	Значение	Источник информации
Рыночная стоимость, руб./кв. м.		http: //docs.pravo.ru/document/view/26197181/26025962/
K_зем (коэффициент учитывающий стоимость земли в общей площади объекта)	1, 2	-
Стоимость строительства, руб./кв. м.		-
Прибыль инвестора, %	-27	-

Определение износа

Износ состоит из износа экономического, функционального и физического.

Функциональный износ = 0

Экономический износ принимаем равным нулю ввиду наличия расчетной положительной величины прибыли инвестора.

По шкале оценки технического состояния объекта недвижимости физический износ составляет:

Ифиз=Σ Ифизi× Весi / Σ Вес

Таблица 9.6

Конструктивный элемент	Вес	Физический износ	Физический износ с учетом доли веса элемента
Фундамент			0, 2
Стены и перегородки			2, 8
Перекрытия			0, 9
Крыша			0, 6
Полы			0, 35
Проемы			0, 3
Отделочные работы			0, 6
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства
Прочие работы			1, 4
Всего		-	9, 15
И_физ.= 10%

Расчет физического износа

Тогда, стоимость 1 кв. м оцениваемого здания с учетом накопленного износа, будет равна:

С зд 1 м2 =26 000*(1-0, 27)*(1-0, 1)*(1-0)*(1-0) = 17 000руб./кв. м

Стоимость здания в целом составляет

17 000× 924 м 2=15, 780 000руб.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

РС =Стул+СтЗУ=15, 780, 000+13 417, 000=29, 197, 000

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на 31 октября 2014 года оцениваемый объект недвижимости:

определенную затратным подходом: 29, 197, 000 (двадцать девятьтысяч стодевяносто семь тысяч) рублей.

X.Согласование результатов

В настоящем разделе Отчета сводятся воедино все данные, полученные в ходе оценки объекта недвижимости, и делается окончательный вывод относительно его наиболее вероятной рыночной стоимости.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Оценщик пользовался следующей информацией:

· информацией, полученной от Заказчика;

· информацией, полученной от агентств недвижимости, в периодической и справочной литературе;

· информацией подрядных и инвестиционно-строительных организаций г. Иркутска;

· информацией органов государственной статистики и экспертизы ценообразования в строительстве;

· информацией, полученной при личном осмотре объекта оценки.

Появление дополнительной информации может изменить полученную оценку рыночной стоимости объекта оценки.

Окончательная наиболее вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в настоящей работе определяется как средневзвешенная величина результатов его оценки затратным, доходным и сравнительным подходами.

При анализе результатов, полученных в Разделах 7 ¸ 9 настоящего Отчета, и присвоении им соответствующих весовых коэффициентов, мы учитывали следующие факторы:

Затратный подход наиболее применим к оценке сравнительно новых или уникальных объектов недвижимости. Результат, полученный данным подходом, как правило, имеет важное, однако не приоритетное значение при выведении итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, поскольку он менее остальных подходов отражает состояние соответствующего сегмента рынка недвижимости, а так же перспективы дальнейшего использования оцениваемого объекта.

Доходный подход, как правило, показывает ту максимальную цену, выше которой потенциальный инвестор не захочет платить за оцениваемый объект по сравнению с другой недвижимостью, приносящей аналогичный доход. Основу расчета рыночной стоимости данным подходом составляет прогноз доходов и расходов, который может и не оправдаться.

Другим ограничением применяемого в настоящей оценке метода прямой капитализации (входящего в группу методов доходного подхода к оценке недвижимости) является то, что продажи некоторых видов доходной недвижимости происходят достаточно редко; таким образом, выявление коэффициента капитализации базируется на ограниченной информации и субъективных суждениях Оценщика. Кроме того, получение информации о чистом операционном доходе проданных объектов и ее проверка зачастую бывают невозможны. Вероятность ошибки заключается в подсчете чистого операционного дохода от функционирования рассматриваемого объекта, поскольку оценки затрат часто основаны на суждениях, и любая ошибка в оценке чистого операционного дохода увеличивается в несколько раз в процессе капитализации.

Тем не менее, как правило, результаты, полученные доходным подходом к оценке, достаточно точно отражают рыночную стоимость объекта оценки, соответственно, полученные результаты указанного подхода к оценке имеют, по нашему мнению, больший вес при выведении итоговой средневзвешенной рыночной стоимости оцениваемого объекта по сравнению с результатами затратного подхода.

Сравнительный подход (представленный в настоящей оценке методом прямого сравнительного анализа продаж) показывает наиболее реальную цену продажи объекта, сложившуюся на соответствующем сегменте рынка недвижимости на дату оценки. Однако трудность поиска максимально близких по своим характеристикам аналогов и субъективность введения некоторых корректировок снижает объективность результатов, полученных данным подходом.

Анализ информации, публикуемой в периодической печати, полученной от агентств недвижимости, а так же опыт личного взаимодействия с ними, показывает, что стоимость объектов доходной недвижимости, полученная методом сравнения фактов купли-продажи, может иметь случайный характер, и требует тщательного анализа в каждом конкретном случае, что, как правило, не представляется возможным.

Расчет средневзвешенной рыночной стоимости объектов оценки
	Подход к оценке	Полученная стоимость, руб.	Весовой коэффи-циент	Итого, средневзвешенная рыночная стоимость, руб.

	затратный	29, 197, 000	0, 2	35, 195, 900
	сравнительный	36, 922, 600	0, 4
	доходный	36, 468, 700	0, 4

Таким образом, проведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод о том, что средневзвешенная рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, а именно: нежилое отдельно стоящее двухэтажное здание, общей площадью 1670 м2(кадастровый номер: 38: 15: 120201: ХХХХ), расположенного на земельном участке, площадью 6 000 кв.м. земли поселений (кадастровый номер: 38: 15: 120201: ХХХХ)по адресу: ул.ХХХ, дом Х в Г. ХХХ, принадлежащего ПАО «ХХХ» на праве собственности на 1 марта 2016 года составляет 35 195 900 (тридцать пять миллионов сто девяносто пять тысяч девятьсот) рублей.

XI.Сертификат качества

Подписавшие данный отчет Оценщики настоящим заявляют, что в соответствии с имеющимися у них данными:

1. Использованные факты соответствуют действительности, в пределах тех сведений, которыми оценщики располагали на момент оценки.

2. Все материалы, выводы и заключения отчета действительны в пределах допущений и ограничительных условий, приведенных далее в отчете.

3. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми нами предположениями, существующими ограничительными условиями и допущениями, являющимися частью настоящего отчета, и представляют собой наши личные беспристрастные профессиональные формулировки.

4. Оплата услуг оценщиков никаким образом не связана с величиной стоимости объекта оценки, с достижением заранее оговоренного результата, или с какими-то ни было другими причинами, кроме как выполнением работ по данному отчету.

5. У нас нет ни в настоящий момент, ни в будущем личной заинтересованности относительно объекта оценки, являющегося предметом настоящего отчета, или какой бы то ни было предвзятости в отношении вовлеченных сторон.

6. Оценщики лично произвели визуальный осмотр оцениваемого объекта. Никто, кроме оценщиков, подписавших отчет, не участвовал в подготовке отчета и никто не оказывал авторам профессиональной помощи в его написании.

7. Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями: Федерального Закона № 135–ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности: ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3, утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, №255, №256.

⇐ Предыдущая 1 23