Принятые при проведении оценки объекта допущения, ограничения и пределы применения полученного результата

 

1. Результатом настоящей оценки является Отчет об оценке (далее по тексту - Отчет) рыночной стоимости оцениваемого имущества, который достоверен лишь в полном объеме и лишь для указанных в нем задач.

2. Оценщик в рамках настоящей работы не производил проверку оцениваемого права собственности, иных прав, связанных с объектом оценки, соответствующих правовых документов. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в настоящем Отчете.

3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по оцениваемым объектам. Все рисунки в Отчете являются приблизительными и призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе. Они не должны использоваться в каких-либо других целях.

4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние оцениваемого имущества, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

5. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

6. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, полученные от Заказчика и под ответственность Заказчика, считаются достоверными. В настоящей работе не проводилась аудиторская, финансовая или иная проверка предоставленной Заказчиком информации.

7. После подписания Сторонами Акта сдачи-приемки выполненных работ по Договору об оценке, в рамках которого выполнен настоящий Отчет, Заказчик несет ответственность за достоверность информации (в том числе представленной Оценщику в устной форме), источником которой он указан в настоящем Отчете об оценке.

8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке, а так же Заданием на оценку.

9. От Оценщика не требуется появиться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

10. Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующее изменение стоимости оцениваемого имущества вследствие изменения социальных, экономических, юридических, природных и иных условий.

11. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной его стоимости, указанной в настоящем Отчете.

12. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в настоящем Отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

13. Заказчик должен принять условие, что без письменного согласия не упоминать наше оценочной организации или отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам кроме как для целей указанных в договоре. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

14. Оценщик не несет ответственности за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации или другой информации.

По тексту настоящего Отчета могут быть сделаны иные допущения, ограничения и пределы применения полученного результата.

 

III.Описание объекта оценки

Идентификация объекта оценки

Оцениваемое имущество представляет собой объект недвижимости: нежилое отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 1670 м2 (кадастровый номер: 38: 15: 120201: ХХХХ), расположенного по адресу: в г. ХХХ, ул. ХХХ, д. Х, принадлежащего ПАО «ХХХ» на праве собственности.

Идентификация объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами и данными бухгалтерского учета собственника оцениваемого недвижимого имущества, а так же данные о балансовой стоимости объекта оценки представлены ниже в Таблице 3.1.

Таблица 3.1

Идентификация объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами и данными бухгалтерского учета собственника. данные о балансовой стоимости объекта оценки
Наименование объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами	Характеристики объекта оценки по данным бухгалтерского учета предприятия
Наимено-вание	Инвен-тарный номер	Дата ввода в эксплуа-тацию	Балансовая стоимость на 01.12.2011 г., руб.	Остаточная балансовая стоимость на 01.12.2011 г., руб.
Нежилое отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 1670 м2 (кадастровый номер: 38: 15: 120201: ХХХХ)	Литер «А»	ХХХХХХХХ	Х.ХХ.ХХХХ	4, 024, 501, 0	4, 000, 000, 00

Текущее использование оцениваемого объекта –. Для эксплуатации детского сада

Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц. Описание оцениваемых имущественных прав

Оценивается право собственности. Согласно ст.209 «Содержание права собственности» ГК РФ, «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом».

Оценщик проанализировал возможность обременения оцениваемого объекта следующими факторами:

· наличие залога объекта оценки;

· наличие договоров аренды, вызывающих ограничения по сдаче площадей в аренду новым арендодателям.

Обременений не выявлено.

В соответствии со ст. 212 в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Права всех собственников защищаются равным образом.

Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.

Cтатья 213 ГК РФ раскрывает сущность права собственности граждан и юридических лиц:

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки, осуществляется по договору №207 от 12.03.2012 г. Заказчиком на оценку является ПАО «ХХХ» в лице Иванова Ольга Васильевна

Оценщик при определении рыночной стоимости объекта не проводил экспертизу прав собственности. Оценщик руководствовался информацией, предоставленной заказчиком.

 

Описание местоположения

Общая информация представлена в таблице 3.3

Таблица 3.3

Город	ХХХ
Район	ХХХ
Адрес	ул. ХХХ, дом Х
Территориально- экономическая зона	С северо-востока граничит с зданиями АТП, с северо-западной стороны и западной расположены участки с жилой застройкой, с юга находится здания общественного назначения, с юго-востока граничит с заболоченной низиной, на юго-западе находятся жилые дома
Транспортная достижимость	автобус, трамвай, маршрутное такси, автомобиль
Интенсивность движения транспорта	низкая
Выход на крупные магистрали	затруднен
Особенности экологии района	удовлетворительная
Инфраструктура	развита
Наличие объектов промышленности	нет
Дата получения информации	22марта 2016 года
Балансовая стоимость, руб.	4, 024, 501

На основание вышеизложенного оценивается право собственности на здание, право собственности на земельный участок без обременений.

Описание земельного участка

Ниже приведена краткая характеристика земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости.

Во избежание неоднозначного толкования приведенной ниже информации следует еще раз отметить, что в Таблице 3.4 приведено описание единого целого земельного участка, принадлежащего ЗАО «ХХХ» на праве собственности, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости: Нежилое отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 1670 м2 (кадастровый номер: 38: 15: 120201: ХХХХ)

Таблица 3.4

№ п/п	Описание Земельного участка, площадь 6000 кв.м. Земли поселений (адрес объекта: г. ХХХ, ул. ХХХ, уч. №ХХ; кадастровый номер: 38: 15: 120201: ХХХХ)
1.	Общая информация
1.1.	Наименование земельного участка по Свидетельству о государственной регистрации права	Земельный участок, площадь 6 000кв.м. Земли поселений
1.2.	Адрес земельного участка	г. ХХХ, ул. ХХХ уч. № XX
1.3.	Площадь участка	6000 кв.м.
1.4.	Кадастровый номер земельного участка	38: 15: 120201: ХХХХ
1.5.	Наименование по Кадастровому плану земельного участка	Землепользование (землевладение)
1.6.	Целевое назначение	Для эксплуатации существующих зданий
1.7.	Разрешенное использование	Для эксплуатации существующих зданий
1.8.	Категория земель	Земли поселений
1.9.	Рельеф участка	Ровный
1.10.	Форма участка	Участок имеетнеправильную геометрическую форму
1.11.	Существующее на дату проведения оценки состояние и фактическое использование участка	Для эксплуатации существующих зданий
1.12.	Санитарно-техническое состояние участка	Не захламлен, хорошее / удовлетворительное
2.	Описание коммуникаций, имеющихся на земельном участке
2.1.	Инженерное обеспечение	Отопление: централизованно, от городских сетей; Водопровод: централизованно, от городских сетей; Канализация: централизованно, в городские сети; Горячее водоснабжение: централизованно, от городских сетей; Электроснабжение: централизованно, от городских сетей; Телефон: централизованно, от городских сетей.

 

Описание здания

Описание и технические характеристики здания оцениваемого объекта недвижимости составлены на основании технического паспорта, сведений, предоставленных Заказчиком, данных осмотра, проведенного Оценщиком и приведены в Таблице 3.5.

 

Таблица 3.5

Объект оценки: Нежилое 2-х этажное кирпичное здание, общей площадью 1670 м2 (кадастровый номер: 38: 15: 120201: ХХХХ)
1. Общие данные
Наименование объекта оценки по свидетельству о государственной регистрации права	Нежилое 2-х этажное кирпичное здание, общая площадь 1670 кв.м.
Кадастровый номер здания	38: 15: 120201: ХХХХ
Наименование здания по Техническому паспорту	Торговое лит. «А»
Инвентарный номер здания по Техпаспорту	ХХ: ХХ: ХХХ: XXXXXXXXX
Литер здания по Техническому паспорту	Литер «А»
Структура улучшения (объекта)	Двухэтажное отдельно стоящее нежилое зданиеиз кирпича
Год постройки здания
Год последнего ремонта здания	Не установлен
Год последнего ремонта помещений	Не установлен
Необходимость в капитальном ремонте здания по оценке собственника и результатам осмотра оцениваемого объекта недвижимости	Отсутствует
Назначение (по данным Техпаспорта)	Нежилое: торговое
Текущее (фактическое) использование	Нежилое: торговое
Число этажей
Застроенная площадь	924, 00 кв.м.
Полная высота здания	9, 45 м.
Строительный объем здания	5762, 6 куб.м.
Общая площадь помещений	924, 00 кв.м.
Средняя внутренняя высота помещений	3, 60 м.
Строительная готовность	100%
Физический износ (по данным Техпаспорта)	5% на XX.XX.2014 г.
Группа капитальности	II
2. Структура и использование помещений
Назначение помещений	Площадь кв. м	Доля от общей внутренней площади, %
Всего:		100, 00%
Помещения 1-го, 2-го этажей: торговые	761, 28	46, 00%
Помещения 1-го, 2-го этажей: подсобные (служебные) помещения	908, 75	54, 00%
3. Технические характеристики
Конструктивные элементы	Описание конструктивных элементов / техническое состояние
Фундамент	Ж/бетонныймонолитный (хорошее)
Каркас здания	Монолитные конструкции, ж/б колоны 400*400 мм
Стены и их наружная отделка	Авктоклавный газобетон 300мм
Стены подвала	Монолитные ж/б 200мм
Перегородки	Кирпичные толщиной 120 мм (хорошее)
Перекрытия	Монолитные Железобетонные плиты толщиной 180 мм (хорошее)
Крыша, кровля	Двухскатная стропильная, водосток внешний организованный (хорошее)
Полы	В техническом помещение-бетонные, в основных линолиум КМ2 (хорошее)
Заполнения оконных проемов	Алюминиевый профиль с двухкамерными стеклопакетами (хорошее)
Заполнения дверных проемов	Входные наружные из ПВХ профиля, Деревянные, пластиковые филенчатые (хорошее)
Внутренняя отделка	Штукатурка, побелка, окраска, обои, плитка, подвесные потолки, стеновые панели (хорошее)
Коммуникации	Отопление: централизованно (хорошее); Водопровод: централизованно (хорошее); Канализация: централизованно (хорошее); Горячее водоснабжение: централизованно (хорошее); Электроснабжение: централизованно (хорошее); Телефон: централизованно (хорошее). Инженерные сети не требуют– текущего ремонта
Прочее	Отмостка, крыльцо (хорошее)
4. Общая оценка технического состояния объекта
Хорошее техническое состояние. Повреждений нет. Здание эксплуатируется.

 

Описание конструктивных элементов.Таблица 3.6

Конструктивные элементы	Описание конструктивных элементов	Техническое состояние	Оцененный физический износ
Фундамент	Ж/бетонный монолитный ленточный;	Мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа	5%
Стены и перегородки	Авктоклавный газобетон Кирпичные оштукатуренные	Ширина трещин до 2 мм, глубина до 1/3 толщины стены, разрушение швов на глубину до 1 см на площади до 10%
Перекрытия	Железобетонные	Ширина трещин до 1 мм. Глубина отколов до 3 мм не более трех на 1 м2	15%
Крыша	Двухскатная стропильная	Отсутствует	5%
Полы	В техническом помещение-бетонные, в основных линолиум КМ2	Отдельные мелкие выбоины и волосные трещины, незначительные повреждения плинтусов	10%
Проемы в перегородках	Алюминиевый профиль с двухкамерными стеклопакетами, Входные наружные из ПВХ профиля, Деревянные, пластиковые филенчатые	Отсутствуют	5%
Отделочные работы	Штукатурка, побелка, окраска, обои, плитка, подвесные потолки, стеновые панели	Волосные трещины и сколы местами	5%
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	Отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроснабжение	Инженерные сети не требуют ремонта	10%
Прочее	Отмостка, крыльцо	В хорошем состоянии	10%

 

 

IV.Анализ рынка

Анализ рассматриваемого сегмента рынка недвижимого имущества (рынка аренды и рынка купли/продажи объектов недвижимости торгового назначения, расположенных г. ХХХ).

Средняя рыночная стоимость коммерческой недвижимости г. ХХХ на 01.03.2016 г. (руб./кв. м) Таблица 4.1

Таблица 4.1

Населенный пункт	Виды коммерческой недвижимости
Продажа	Аренда(руб/кв.м в месяц)
Офисы	Торговое	Офисы	Торговое
Х район	34 400	20 000
г. Х	52 000	51 000
г. ХХ		26 000
г. ХХХ

 

 

Средняя рыночная стоимость на земельные участки под коммерческую застройку в Иркутской области приведена в табл. 4.2.

Таблица 4.2

Средняя стоимость земельных участков за 1 сотку по районам г. Иркутска на 31.10.2014г. (тыс. руб./сот.)
Район	Средняя стоимость	Количество предложений
Х район	22, 4
г. ХХХ	29, 97
г. ХХ
г. Х	171, 1

 

 

 

Расчет ВРМ.

Таблица 4.5

123Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. AT : химич. Природа, строение, свойства, механизм специфического взаимодействия с АГ
2. AVC достигают макс. величины при этом объеме
3. Aбстрактные классы, используемые при работе с коллекциями
4. E) может быть необъективным, сохраняя беспристрастность
5. E) Способ взаимосвязанной деятельности педагога и учащихся, при помощи которого достигается усвоение знаний, умений и навыков, развитие познавательных процессов, личных качеств учащихся.
6. Else write('не принадлежит')
7. else write('не принадлежит')
8. Gerund переводится на русский язык существительным, деепричастием, инфинитивом или целым предложением.
9. I. Общие обязанности машиниста перед приёмкой состава в депо.
10. I. Понятие и система криминалистического исследования оружия, взрывных устройств, взрывчатых веществ и следов их применения.
11. I. Предприятия крупного рогатого скота
12. I. Прием и отправление поездов