Тема 8. Признание права на самовольную постройку

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 5Следующая ⇒

19. Понятие самовольной постройки. Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с приведенным легальным определением постройка признается самовольной при наличии хотя бы одного из следующих условий (признаков):

- возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей;

- отсутствие необходимого разрешения на строительство/ реконструкцию;

- существенное нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) можно отметить то, что при отсутствии необходимого разрешения статус самовольных построек также приобретают и реконструированные объекты.

Строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (ч. 13 ст. 1 ГрК РФ).

Реконструкция – изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения" (ч. 14 ст. 1 ГрК РФ).

20. Юридическая квалификация самовольной постройки. Самовольная постройка (юридически) квалифицирует именно как действия застройщика, нарушающие определенную процедуру ведения строительства, но эта норма ни в коем случае не может быть применена к действиям публичных органов, поскольку они не относятся к деятельности по застройке.

Высказанный нельзя понимать, что застройщик не несет ответственности за всякие нарушения, только потому, что они совершены не им, а публичными органами. Это не так.

Например, если, выдано разрешение на строительство в зоне, где строительство запрещено по экологическим, санитарным и подобным причинам, то сам по себе факт согласования строительства компетентным органом не исключает последующего аннулирования этого согласования. В этом случае застройщик обязан устранить допущенные нарушения. Если они неустранимы, то строение подлежит сносу.

21. Признание права собственности на самовольную постройку. В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом всобственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Признание права собственности на самовольную постройку, под условием предоставления земельного участка в будущем, после признания права на строение, не следует из закона.

Земельный участок может находиться у лица на одном из прав, указанных в ч. 3 ст. 222 ГК РФ, нельзя признать право собственности на самовольно возведенный жилой дом, если земельный участок предоставлялся под садоводство, либо на нежилое помещение, если земельный участок предоставлялся под строительство индивидуального жилого дома. Признать право на самовольную постройку возможно в тех случаях, когда строения возводятся на земельных участках, разрешенный вид использования которого предполагает его застройку иными объектами капитального строительства.

Например, истец указал, что приобрел в собственность два жилых дома и земельные участки в городе С. Впоследствии жилые дома были им снесены и построено пятиэтажное нежилое здание. В иске о признании права отказано по основанию, что нежилое здание не может быть возведено на земельном участке, не отведенном для строительства такого объекта. Согласно ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 12 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ предусмотрен судебный порядок обжалования решений органов местного самоуправления об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

Например, суд отказал в иске заявителю по причине того, что самовольная постройка теннисного корта находится в границах участка, принадлежащего истице. Разрешенный вид использования земельного участка предполагает ведение огородничества, а не строительство спортивного сооружения. При этом доказательств изменения разрешенного использования земельного участка под самовольной постройкой истица не представила.

22. Самовольное строительство жилья. Признание права собственности на самовольную постройку за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья возможно.

Дело в том, что самовольной постройкой признается жилой дом, возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Предоставление земельного участка в аренду под индивидуальное жилищное строительствопредусмотрено земельным законодательством.

Если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, такая постройка может быть узаконена в порядке установленном ФЗ от 30.06.2006 г № 93- ФЗ " О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".

23. Снос самовольной постройки. Самовольная постройка должна быть снесена по решению суда, если она возведена на земельном участке, не принадлежащем ответчику на том или ином виде права. Таким образом, по общему правилу, самовольная постройка подлежит сносу.

Например, решением суда удовлетворен иск прокурора заявленный в интересах неопределенного круга лиц к лицу о сносе кафе, возведенного самовольно в полосе отвода федеральной автомобильной дороги без права на земельный участок.

Судом установлено, что лицо использует земельный участок без правоустанавливающих документов. Суд правильно признал кафе самовольной постройкой и обязал лицо снести его в течение месяца после вступления решения в законную силу.

Если собственник сам передал владение участком застройщику (по титулу) либо дал согласие иному лицу (органу) на передачу участка застройщику, то возникают, договорные отношения, которые не могут регулироваться нормой ст. 222 ГК РФ.

Получатель земельного участка может, конечно, понимать, что он получает землю в обход тех или иных правил. Но его недобросовестность не важна, пока земля остается у него. Ведь истребована от него, она может только по правилам ст. 167 ГК РФ, не учитывающим ни вину, ни добросовестность.

Недействительность сделки по предоставлению земельного участка, состоящая в нарушении прав собственности, не тождественна отсутствию отвода участка под строительство, о котором говорится в ст. 222 ГК РФ, и потому не позволяет квалифицировать поведение застройщика как самовольную постройку.

24. Заключение. В виде общего правила можно отметить, что в основании самовольного строительства всегда лежит публичный деликт – самоуправное занятие земельного участка, нарушение градостроительных норм и т.д. Но частный деликт, нарушение частных прав, права собственности не влекут квалификацию строительства как самовольного. Тем более не влечет признание строительства самовольным недействительность сделки по получению земельного участка независимо от того, считаем мы эту сделку частным правонарушением или нет (по этому вопросу, как известно, давно идет дискуссия).

Образец процессуального документа.

⇐ Предыдущая 1 2 345 Следующая ⇒