Общая характеристика земель поселений и их правового режима.

 

Земли поселений являются пространственным базисом размеще­ния промышленных объектов, жилых и нежилых строений, соору­жений, культурно-бытовых и иных объектов. Правовой режим земель поселений устанавливается различными нормативными актами как федерального, так и регионального уровня. Главное место среди них занимают Градостроительный и Земельный кодексы РФ.

Землями поселений признаются земли, используемые и пред­назначенные для застройки и развития городских и сельских поселе­ний и отделенные их чертой от земель других категорий. Из данного определения, содержащегося в п.1 ст. 83 ЗК РФ, можно выделить два признака этой категории земель: определенное назначение (исполь­зование или предназначение для застройки и развития поселений) и наличие внешней границы (черты, отделяющей от земель другой категории).

В ходе градостроительной деятельности учитываются особенно­сти поселений, в том числе численность жителей, научно-производ­ственная специализация, а также значимость в системе расселения граждан и административно-территориальном устройстве страны. С учетом этого поселения Российской Федерации подразделяются на городские (города и поселки) и сельские (села, деревни, хутора, станицы, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные). Тип поселений влияет на содержание градостроительной документации, порядок ее разработки, согласования и утверждения.

Черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Черта поселений должна устанавли­ваться по границам земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам.

Установление черты поселений проводится на основании утвер­жденной градостроительной и землеустроительной документации. Проект черты поселения относится к градостроительной документа­ции. Проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований разрабатываются на основе генераль­ных планов городских и сельских поселений или территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития тер­риторий районов'(уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов).

Проекты черты иных поселений могут разрабатываться в составе их генеральных планов. Черты городских, сельских поселений утверж­даются и изменяются по общему правилу органами государственной власти субъектов Федерации.

Черта городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербур­га утверждается и изменяется федеральным законом по согласован­ному представлению законодательных (представительных) органов:

Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области.

Черты городских поселений, входящих в состав закрытых адми­нистративно-территориальных образований, утверждаются и изме­няются Правительством РФ.

Утверждение проектов черты городских и сельских поселений не допускается без учета мнения жителей, интересы которых при этом затрагиваются.

Черта поселений может быть изменена при изменении генераль­ного плана или иного документа, на основании которого разрабаты­вается проект черты поселения; предоставлении земельных участков для нужд поселения за пределами его черты; включении его в состав города и поселка.

Правовая роль определения (установления) черты поселения заключается в том, что с этого момента на выделенную территорию распространяется правовой режим земель поселений. Включение земельных участков в черту поселений не прекращает прав собствен­ников земельных участков, землевладельцев, землепользователей, арендаторов земельных участков.

Планировка, застройка и использование земельных ресурсов по­селений осуществляются с учетом вида территориальных зон, на ко­торые делятся земли поселений в соответствии с градостроительным регламентом. В состав земель поселений могут входить следующие территориальные зоны.

I. Жилые зоны предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами социального, культурно-бытового и иного назначения. Застройка жилых зон объектами нежилого назна­чения (стоянки автомобильного транспорта, склады и т.п.) до­пускается, если не требуется установление санитарно-защитных зон и их деятельность не вызывает вредного воздействия на окружающую среду (шум, загрязнение, вибрация и т.п.). Жилые зоны могут использоваться для индивидуальной жилой застрой­ки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и малоэтажной жилой застройки и т.п.

2. Общественно-деловые зоны предназначены для застройки адми­нистративными зданиями, объектами образовательного, куль­турно-бытового, социального назначения и иными предназна­ченными для общественного использования объектами. В этой зоне могут размещаться гостиницы, жилые дома.

3. В состав производственной зоны входят земельные участки, предназначенные для застройки промышленными, комму­нально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Вокруг производственных зон, в случае необходимости, ус­танавливаются санитарно-защитные зоны. В этих зонах не допускаются размещение жилых домов, дошкольных образо­вательных и общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения и отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огородных производственных кооперативов, а также производство сель­скохозяйственной продукции.

4. Зоны инженерной и транспортной инфраструктур включают зе­мельные участки, предназначенные для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воз­душного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры и др., т.е. данная зона используется для раз­мещения транспортных средств и необходимых для них инже­нерных сооружений.

Перечисленные объекты являются достаточно вредными для люден, поэтому должны быть соблюдены необходимые рассто­яния от них до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон и другие требования, предусмотренные градостроительными нормативами и правилами застройки. Если эксплуатация таких объектов оказывает прямое вредное воздействие на безопасность граждан, то они размещаются за пределами городских и сельских поселений.

5. Рекреационные зоны заняты городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохрани­лищами и используются для отдыха граждан и туризма. В пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Такие земельные участки ис­пользуются для земель особо охраняемых территории. Если земельный участок расположен в границах зон охраны памят­ников истории и культуры, но на нем находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, такой участок используется в соответствии с градостроительными регламен­тами, установленными с учетом требований охраны памятни­ков истории и культуры.

В рекреационных зонах нельзя возводить и расширять действу­ющие промышленные, коммунальные и складские сооружения, непосредственно не связанные с эксплуатацией объектов оздо­ровительного и рекреационного назначения.

6. Зоны сельскохозяйственного использования заняты пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения и использу­ются в целях сельхозпроизводства до момента изменения вида, их использования в соответствии с генеральными планами по­селений и правилами землепользования и застройки. Зоны сельскохозяйственного использования являются своего рода резервными территориями для дальнейшей застройки го­родских и сельских поселений.

7. Зоны специального назначения выделяются для кладбищ, кре­маториев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с функциони­рованием других видов территориальных зон городских и сель­ских поселений. Так, при планировании, застройке городов и других населенных пунктов обязательно должны предусматри­ваться санитарная очистка, обезвреживание, утилизация, скла­дирование, экологически безопасное удаление, переработка или захоронение коммунально-бытовых отходов. Места для захоронения и складирования отходов определяются органа­ми местного самоуправления по согласованию со специально уполномоченными на то государственными органами Россий­ской Федерации в области охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического надзора (ст. 51, 52 За­кона РФ «Об охране окружающей среды»).

Например, в соответствии с ФЗ от 1 2.01.96 г. № 8-ФЗ (с послед, изм.) «О погребении и похоронном деле» размер земельных участков для кладбища определяется с учетом количе­ства жителей конкретного поселения, но не может превышать 40 га (ст. 1 6).

8. Зоны военных объектов предназначены для размещения войс­ковых частей, под военные лагеря, стрельбища, полигоны, аэродромы и других целей, связанных с нуждами обороны. На территории зон военных объектов могут располагаться и орга­низации оборонного комплекса.

На территории городских и сельских поселений возможно выде­ление и иных территориальных зон. Границы территориальных зон определяются с учетом красных линий', естественных границ при­родных объектов, границ земельных участков и других границ. В со­ответствии с п. 2 ст. 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Территории общего пользования предназначены удовлетворять общественные интересы поселения.

Правовой режим использования территориальных зон определяется градостроительными документацией (это документация о градостроительном планировании и развитии территории поселений и об их застройке) и регламентом.

Градостроительный регламент устанавливается правилами землепользования и застройки для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности сочетать различные виды использования зе­мельных участков (жилого, общественно-делового, производствен­ного, рекреационного и др.).

Для участков, расположенных в границах одной территориаль­ной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент;

Градостроительный регламент определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего того, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе заст­ройки и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений (п. 2 ст. 85 ЗК РФ).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения все­ми собственниками, землепользователями, землевладельцами и арен­даторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использо­вать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Реконструкция и расширение существующих объектов недви­жимости, а также строительство новых объектов недвижимости подчинены градостроительным регламентом.

В соответствии с п. 4 ст. 85 ЗК РФ земельные участки и прочно связанные с ними объекты нарушают установленный градостроитель­ный регламент территориальных зон в случаях, если:

• виды их использования не входят в перечень видов разрешен­ного использования;

• их размеры не соответствуют предельным значениям, установ­ленным градостроительным регламентом. Для Ограничения прав лиц, использующих земельные участки, в предусмотренных законодательством целях ограничивается исполь­зование территорий для градостроительной деятельности в:

• зонах охраны памятников истории и культуры, историко-куль­турных комплексов и объектов, в заповедных зонах;

• зонах особо охраняемых природных территорий, в том числе округов санитарной (горносанитарной) охраны;

• санитарных, защитных, санитарно-защитных зонах;

• водоохранных зонах и прибрежных защитных зонах;

• зонах санитарной охраны источников водоснабжения;

• зонах залегания полезных ископаемых;

• иных зонах, установленных в соответствии с законодатель­ством. Указанные земельные участки и объекты недвижимости могут

использоваться без установления срока приведения их в соответствии с градостроительным регламентом, кроме случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Запрет использовать такие участки и объекты недвижимости до приведения их в соответствие с градо­строительным регламентом (или срок приведения их в соответствие с этим регламентом) устанавливается органом местного самоуправ­ления.

К землям поселений, кроме территориальных, относятся и пригородные зоны. В их состав могут включаться земли за пределами городской черты, но составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.

Границы и правовой режим таких зон, за исключением пригород­ных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербур­га, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ. Границы и правовой режим пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федераль­ными законами.

В пригородных зонах выделяются:

• территории сельскохозяйственного производства;

• зоны отдыха населения;

• резервные зоны для развития города (на этих территориях строительство, реконструкция и расширение объектов не­движимости осуществляются по согласованию с органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления).

Могут выделяться зеленые зоны, которые выполняют санитар­ные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции и в гра­ницах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.

Перевод земель в границах пригородных и зеленых зон, занятых лесами 1 группы, в земли иных категорий допускается на основании решения Правительства РФ.

Использование территории природной зоны города и градостро­ительная деятельность в ее границах осуществляются с учетом ин­тересов жителей города и поселений, входящих в пригородную зону, а также интересов других лиц. Зонирование пригородных зон горо­дов определяется в территориальных комплексных схемах градост­роительного планирования и развития территории, части территорий субъекта Федерации, района (уезда), сельского округа (волости, сельсовета), а также в генеральных планах городов, которые разра­батываются вместе с их пригородными зонами, с учетом земле- и лесоустроительной документации.

 

 

⇐ Предыдущая27282930313233343536Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. I Общая характеристика эфирномасличного сырья
2. III. ОБЩАЯ ТИПОВАЯ ФРАЗЕОЛОГИЯ
3. III. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ХИМИЧЕСКИХ
4. Non Role-Play (сокращение NonRP) - нереальная игра, действие, как данный персонаж не поступил бы в жизни. Нарушение RP режима.
5. V1: Общая теория права и государства
6. Административное право - публичное право. Административное право как отрасль права и система правового регулирования государственного управления.
7. Акт, обеспечивающий земельными участками тех лиц, которые действительно селятся нагосударственных землях и обрабатывают их.
8. Анализ структуры и системы управления организации, общая характеристика
9. Бакинская декларация и совместное заявление о принципах сотрудничества на Каспии — шаги к определению нового правового статуса Каспийского моря
10. В ОБЛАСТИ ОХРАНЫ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ
11. В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ, ВЕТЕРИНАРИИ И МЕЛИОРАЦИИ ЗЕМЕЛЬ
12. Ведение государственного земельного кадастра