Глава третья. Наем имущества

(Sachenmiethe, Bestandvertrag, contr. de louage)

Договор о найме имуществ. — Предмет его. — Плата. — Отношение сторон. — Обязанность хозяина. — Передача. — Поддержание имущества. — Обязанности наемщика и права его. — Сублокация. — Эмфитевтическое пользование и бессрочный наем. — Право отказа. — Значение владения в займе и отношение его к праву собственности. — Действие давности. — Возобновление найма. — Ограждение наемщика и хозяина особым процессом. — Отношение найма к узу-фрукту. — Наем земельный. — Правила арендных договоров. — Наем из полу, колонат. — Наем скота

В договоре найма уступается за известную плату пользование имуществом или личною услугой либо работой, следовательно, договор этот менового свойства и уподобляется купле-продаже. Предметом служит имущество (rei locatio), или личная услуга и работа (operarum locatio), или совокупность работ и имуществ для целого предприятия (operis conductio); происходит мена, причем целью договора служит не непосредственное (как при купле) обладание предметом сделки, но удовлетворение известного хозяйственного интереса, посредством пользования имуществом или посредством личных действий, работ и услуг. Все эти виды найма соединялись у римлян под общим названием locatio, conductio.

Непосредственное употребление вещи на свои нужды (usus, uti) отличается от полного пользования всею производительною силою вещи, с извлечением и присвоением плодов ее и произведений (usus fructus, uti, frui. См. 1 ч. курса, § 31). Сообразно этому отличию различаются в найме имуществ — простой наем (Miethe) от съема или аренды (Pacht). Хозяйственное и юридическое значение найма различается и по роду имуществ, служащих предметом найма. Так, французский закон различает, в особых категориях, наем домовых помещений и движимостей (bail а loyer), наем земель и сельских хозяйств (bail а ferme), и наем скота (bail а cheptel).

Предметом найма служит известное, определенное имущество, не только свое, но и чужое (доверенное в хозяйственное управление и распоряжение); может служить не только материальное имущество, но и право, если оно, по свойству своему, способно к отдельному употреблению или пользованию. Не могут быть предметом найма имущества, неспособные к отдельному пользованию; напр., сервитуты, нераздельно принадлежащие к имуществу, права индивидуальные в теснейшем смысле, которые нельзя отделить от личности (usus, habitatio), залоговое право, так как оно, по существу своему, вмещает в себе не пользование, а распоряжение и отчуждение. Не подлежат найму вещи, по свойству своему потребляемые и назначенные для потребления (напр., вино, хлеб и т. п.), разве берутся на выставку и напоказ, ad pompam et ostentationem.

Возмездием за наем служит известная цена его или наемная плата (Miethzins, Pachtzins, prix du louage). Она определяется или деньгами, или известною долею плодов и произведений имущества; в последнем случае наемщик вступает обыкновенно в подобное товарищескому отношение к хозяину вещи, условливаясь с ним о дележе.

Отношения сторон. Договор осуществляется прежде всего действительною передачею от хозяина (locator, Vermiether, Verpдchter, bailleur) наемщику (conductor, Miether, Pachter, preneur) имущества, отданного внаем. С этой передачи начинается владение наемщика имуществом. Требование о передаче есть личное, а не вещное, и потому если бы ранее передачи хозяин имущества переменился по переходу права собственности (кроме наследства, в коем признается продолжение личности), то наемщик не может уже требовать передачи от нового хозяина, а обращается со своей претензией к тому лицу, с кем был у него договор.

Имущество должно быть передано в хозяйственной целости, соответствующей хозяйственной его сущности, цели и интересу пользования и особым условиям, если они выговорены. Непосредственное употребление, равно как и хозяйственное пользование, предполагает полную пригодность имущества к тому или к другому предназначению. Какие именно свойства, принадлежности и приспособления необходимы для того или другого вида пользования, это определяется условиями местного хозяйства, обычаем и т. п., но в некоторых случаях (напр., для жилого найма, для фермерского найма) определяется и законом. Иное имущество сдается с хозяйственным инвентарем (со скотом, заведениями, орудиями и пр.), иное сдается как есть (немецкое различие — mit Anschlag и auf Pausch und Bogen), и от этого зависит определение юридических отношений между сторонами. Во всяком случае, необходимо, чтобы сдаваемое имущество могло, в исправном виде, служить для той цели, для которой нанимается. В противном случае наемщик вправе не принять его и разорвать договор.

Затем и по сдаче хозяин обязан поддерживать имущество в исправном виде, для той же цели, соответственными поправками и починками, по требованию наемщика, отвечая ему и за скрытые недостатки и пороки, которые могут впоследствии обнаружиться в имуществе к ущербу пользования *(18). На ответственности хозяина лежат (буде не выговорены в наемной плате) и все повинности и платежи, лежащие на имуществе. Во всем этом хозяин должен очищать наемщика. Он отвечает ему и за спокойное, в юридическом смысле, пользование имуществом, т. е. очищает его от вступщиков, поскольку права самого хозяина на имущество подвержены спору (см. об очистке 1 часть курса, § 40). Случайная погибель целого имущества ложится на хозяина и освобождает наемщика от обязанностей, а гибель частная может служить поводом к соответственному уменьшению платы или к совершенному уничтожению договора, при невозможности условленного пользования.

Наемщик обязан производить хозяину условленную наемную плату в положенные сроки; предполагается плата за осуществленное уже исполнение, следовательно, не вперед, но по окончании срока. Справедливость требует притом уравнения ценностей, согласно с расчетом интереса, бывшим при заключении договора, и потому закон допускает: во-1-х, вычеты из платежей (Nachlass) за не зависевшие от наемщика и происходившие от неисправностей в имуществе недочеты и ущербы пользования; во-2-х, общее уменьшение наемной платы (Erlassung, remission) за не зависевшее от наемщика уменьшение доходности сельскохозяйственного имущества.

Наемщик обязан употреблять имущество и пользоваться им сообразно с его хозяйственным назначением и, во всяком случае, сообразно с содержанием и условиями договора. Так, напр., лошадь, нанятую для верховой езды, нельзя обратить в водовозку; огородную землю нельзя распахивать под хлебный посев и т. п. Недоумения и споры при исполнении разрешаются, при неясности договора обычаем и предположением. Напр., когда квартира занята заведомо сапожником, нельзя иметь претензию на то, что в ней открыта сапожная мастерская.

Наемщик обязан пользоваться имуществом хозяйственно, т. е. как добрый хозяин, не истощая его, без небрежения и с надлежащею заботливостью. Он отвечает за всякую порчу и гибель от своей вины и небрежности.

Права и обязанности сторон по договору найма переходят на наследников. Иное дело — односторонняя передача по договору: законодательства неодинаково разумеют это право. Прусский закон запрещает наемщику передавать свое право найма другому лицу, без согласия хозяина; французский закон дозволяет передавать, если нет на это запрета в договоре. Вообще, когда это новое отношение установилось, оно носит название поднайма, сублокации (sublocatio, sous-louage). В нем есть еще отличие. Первоначальный наемщик может или припустить к пользованию нанятым имуществом стороннее лицо (sous-louer), и в таком случае сам становится перед своим хозяином — наблюдателем за действиями своего съемщика и отвечает за него; или может совсем передать, уступить свое право, поставив вместо себя постороннее лицо (cйder le bail: в таком случае хозяину имущества приходится иметь дело непосредственно с новым лицом. В обоих случаях образуется, хотя и не совсем одинаково, двоякое отношение как припущенника так и второго съемщика, во-1-х, к первому или главному съемщику,

во-2-х, к хозяину имущества. Первого съемщика можно признать вышедшим из договора в таком только случае, когда хозяин при выходе его вступает в новый договор с другим съемщиком. Если же хозяин только согласился на передачу или не противоречил ей, то первый съемщик не свободен перед хозяином в ответственности за действия своего съемщика; за действия же припущенника отвечает прямо, хотя и второй съемщик — ответственное лицо перед хозяином, и припущенник тоже не совсем свободен от ответственности перед хозяином; однако припущенник не имеет прямого требования по найму к хозяину имущества, если не входил с ним в прямое соглашение.

Отчуждение одного употребления и пользования в имуществе не может быть решительное: в таком случае оно отождествлялось бы с отчуждением целого вотчинного права. Поэтому договор найма, срочный или бессрочный, вообще подлежит прекращению. В западных государствах образовались исторически виды наследственного пользования землей или зависимого владения; эти права там, где они существуют еще и не разрешены выкупом, относятся обыкновенно к разряду вещных прав. Из новейших законодательств немногие дозволяют устанавливать подобные права вновь, по договору, так как сделки о долгосрочном или непрерывном (эмфитевтическом) пользовании могут стеснить свободу сторон и связывают права полной собственности.

Основною юридическою формою того отношения была древняя римская и потом византийская форма эмфитевтического договора, в силу коего собственник земли (обыкновенно государство), которому принадлежало в ней dominium directum, сдавал землю в наследственное владение и пользование другому лицу, предоставляя ему в ней так называемое dominium utile, из-за определенного оброка. Впоследствии у народов как германского, так и романского племени под влиянием как этой старой формы, так и вновь возникших феодальных отношений образовалась форма зависимого владения в подчинении верховному праву собственности, на основании договора; она состояла почти всюду в связи с личным подчинением и с отношением личной услуги или верности. С последовавшими преобразованиями в личных отношениях сословий и эта форма владения подверглась изменению: зависящие права стремились превратиться в самостоятельные, и оброчное владение — в право собственности. Посему в новых законодательствах форма эта или вовсе исчезает, или остается в измененном виде чисто гражданского отношения. Однако она имеет еще немаловажное значение там, где по хозяйственным условиям края выгодно еще раздавать на эмфитевтическом условии земли пустые и малообработанные: ею пользуется большею частью государство для земель, составляющих государственное имущество. Эта форма употребительна и доныне в Португалии, в Дании (Arvefoeste), в Голландии (Beklemrecht), в Италии (особенно в бывшей Тосканской области) и в Сицилии, где много необработанных земель. Посему и новый итальянский кодекс содержит в себе, в ряде договоров, подробные правила о договоре эмфитевтическом. Содержание его составляет уступка земли в бессрочное или временное пользование, за определенный оброк, с обязанностью обрабатывать и улучшать землю. Предметом уступки служит полное право пользования всеми принадлежностями имущества и недрами земли: право это, как вещное, состоит в распоряжении владельца, т. е. может быть завещаемо и передаваемо свободно. Оно разрешается, по вине владельца, неплатежом оброка за два года и несоблюдением условия об обработке земли. Притом, дабы открыт исход к освобождению собственности от этого раздвоения вотчинных прав, закон предоставляет собственнику во всякое время выкупить имущество у эмфитевтического владельца, капитализацией оброка. Австрийское законодательство оставляет еще в разряде договорных — права наследственного пользования землею (Erbpacht und Erbzinsvertrag), допуская и одностороннюю передачу пользования от одного наследственного владельца другому (Cesb. 1140).

Срочный договор прекращается с истечением последнего срока или с наступлением того события, коим ограничено пользование. Бессрочный наем вообще продолжается до тех пор, пока с той или другой стороны не заявлена воля прекратить его; стало быть, вообще продолжение его, при продолжающемся пользовании наемщика, не требует положительного соглашения сторон. Исключение установлено н некоторыми законодательствами (Франция) для сельскохозяйственной аренды, действие коей, без условленного срока, предполагается, смотря по свойству имущества и пользования им, лишь на время цельного хозяйственного оборота (напр.: на один год жатвы, на 3 года, при трехпольном хозяйстве и т. п.); а затем требуется новое соглашение о продолжении.

Итак, бессрочный наем вообще может быть прекращен, по воле той или другой стороны, заявлением отказа (Kьndigung, congй), однако с предосторожностью, которой требует уравнение интересов в договоре. Она состоит в том, что отказ одной стороны должен быть заявлен другой стороне заранее, т. е. в срок, обыкновенно определяемый законом, если он не означен в договоре (за 6 месяцев, за 3 месяца, в определенное время года и т. п., смотря по хозяйственному свойству найма); а до конца срока действие договора продолжается в прежнем виде.

В исключительных случаях, по особым причинам, отказ может заранее, т. е. в срок, обыкновенно определяемый законом, если он не в законе; но и в этих случаях наблюдается правило о благовременном заявлении отказа. Прусский закон, особенно изобилующий определениями по этому предмету, дает право отказа во многих случаях, как-то: при отчуждении имущества по судебному приговору; по поводу смерти наемщика (а не хозяина); при необходимости капитальных переделов и исправлений в имуществе, несовместных с покойным пользованием; по случаю не зависящих от воли обстоятельств, не дозволяющих наемщику продолжать пользование; по случаю капитальной порчи в имуществе и т. п. Вообще не считаются законным поводом к отказу: злоупотребление пользованием (т. е. не соответствующее условию пользование) со стороны наемщика и несоблюдение условий договора с той или другой стороны, напр.: неустойка в наемной плате (по прусскому закону неплатеж за два срока).

Прекращается ли действие наемного договора с отчуждением права поводом к отказу: злоупотребление пользованием (т. е. не соответствующее законодательства решают одинаково, как подробно изложено в 1 части курса, § 44.

Наем есть договор о передаче не только пользования, но и владения имуществом, так как, по существу найма, пользование невозможно без собственности на имущество, т. е. с переменою хозяина? Этот вопрос не все собственника, которое не прекращается и с отдачею имущества внаем, ибо в том и в другом случае духовное содержание владения (animus) не одно и то же. Собственник владеет на себя, с сознанием права собственности; наемщик владеет тоже на себя, с сознанием права на владение; но и его владение, хотя зависящее, тем не менее твердо и неприкосновенно в своих границах. Нечто подобное, но еще более определительное, находим мы в исторических видах зависящего, феодального ограниченного владения, из которых выродился с экономическим развитием общества нынешний вид договора о найме.

Итак, для определения найма, по существу его, недостаточно одного личного договорного начала. В найме это начало соединяется, по существу дела, с вотчинным началом владения. Это соединение необходимо иметь в виду для правильного определения отношений, из найма возникающих. Необходимо признать, что наемщику принадлежит владение, предоставляемое ему хозяином имущества, с правом на употребление и полное пользование, за что наемщик обязывается производить хозяину условленную (оброчную) плату, и по истечении срока возвратить ему имущество в существенной целости.

Это значение владения в найме получает особую важность при столкновении с вотчинным правом нового хозяина, вследствие перехода права собственности на имущество к другому лицу, — и именно в недвижимых, так как в движимом хозяин вещи, отдавший ее внаем, лишается материального ею владения, а наемщик получает полную и исключительную материальную власть над вещью.

Вышеозначенный вопрос решался римским правом безусловно против наемщика. Римское право признавало в найме только личное обязательство между хозяином и наемщиком, не допуская владения в лице сего последнего: это личное обязательство ни в каком случае не могло переходить с переходом права собственности на нового хозяина, и тем самым разрывалась связь наемщика с нанятым имуществом. Прусский закон, напротив того, признает переход обязательства на нового хозяина и оставляет договор найма, заключенный с прежним хозяином, в полной силе. Австрийский закон держится римской теории, но признает вместе с тем условное владение наемщика правом на наем; и потому, хотя не отрицает продолжение этого владения по переходе права собственности к новому хозяину, но не переносит на этого преемника обязательных личных отношений по найму, так что наемщику остается требовать исполнения договора, т. е. обеспечения в свободном пользовании имуществом от того лица, с кем он вступал в договор. Наемные контракты переходят, по австрийскому закону, на нового хозяина только в таком случае, когда они при самом переходе значились записанными на имуществе в поземельной книге. Французский закон, хотя признает право наемщика только личным правом, однако ограждает его в что наемщику остается требовать исполнения договора, т. е. обеспечения в действительное пользование имуществом, до перехода его к новому хозяину, не может быть устранен им от пользования в силу договора. Но как в иных случаях может потерпеть от этого новый хозяин, не знавший при покупке имения о наемных в нем договорах, по которым иногда наемные деньги забраны уже на несколько лет вперед, то закон определяет срок (18 лет), далее коего заключенные прежним хозяином договоры и прежние платежи (3 года) необязательны для нового хозяина, если не значились при самом переходе имущества записанными в ипотечной книге.

Действие давности на договор найма не может быть столь решительным, как в других договорах. Иск об отдельных на срок платежах, без сомнения, погашается давностью; но действие договора и соединенного с ним иска о найме, в существе своем, не погашается давностью, хотя бы наемная плата не производилась вовсе, покуда продолжается владение по найму, не имея других оснований.

По истечении срока найма договор может быть возобновлен новым определительным соглашением сторон, положительно выраженным; но и в отсутствии такого соглашения закон признает силу безмолвного продолжения найма (tacite reconduction), когда и по истечении срока наемщик остается в спокойном пользовании имуществом, без возражения и отказа со стороны хозяина. Сколько времени требуется для такого спокойного пользования, дабы оно могло служить признаком продолжения контракта, это зависит или от законного определения, или от судейского предположения. Но когда это предположение принято, надлежит еще определить, на какой срок распространяется действие продолженного таким образом договора. Во всяком случае, продолженный договор считается без срока и, стало быть, может быть прекращен отказом на общем основании.

Договор найма имеет очень важное значение в народном хозяйстве, и потому законодательство заботливо старается придать возникающим из него отношениям всевозможную определительность и кредитную силу. К ограждению интересов наемщика служит действительное владение нанятым имуществом; интересы хозяина состоят в исправном удовлетворении всеми следующими от наемщика платежами. Для обеспечения его закон предоставляет ему право залога на движимость, составляющую хозяйство наемщика в нанятом имуществе, даже на собственные его вещи, находящиеся в том имуществе, на плоды, снятые и даже еще не снятые, и дает способ к предварительному обеспечению предстоящих взысканий посредством ареста означенных вещей, в особой форме процесса (Arrestprocess). Французский закон о найме жилых помещений, ограждая преимущественно домохозяина, указывает ему непременное обеспечение в движимости, находящейся в квартире жильца, предоставляя даже право отказывать жильцу до срока от квартиры, если в ней недостаточно движимости для этого обеспечения, и преследовать как жильца, так и сторонние лица за умышленный вынос вещей из квартиры. Но и в сельскохозяйственной аренде тот же закон, с тою же целью, обязывает наемщика снабдить хозяйство достаточным для обеспечения инвентарем и учреждать надлежащие склады плодов, служащих тоже обеспечением для хозяина. В случае умедления в платеже хотя бы на одни сутки хозяин, предъявив наемщику письменное требование, имеет право, через 24 часа после того наложить арест на движимость его, на плоды и запасы в имении.

Наймом устанавливается временное и зависящее владение имуществом, и в этом смысле он имеет некоторое внешнее сходство с некоторыми видами вотчинного владения, напр., с узуфруктом или пожизненным или временным владением. Различие между тем и другим, однако, существенно, и не бесполезно будет ближе в него всмотреться, что послужит к объяснению существенных свойств самого найма. Узуфрукт устанавливается не только договорным путем, но и завещанием и учредительным актом. Наем может быть только по договору. Узуфрукт может быть возмездный, но большею частью бывает безмездный или дарственный. Наем безмездный быть не может. Узуфрукт — пожизненное право. Права и обязанности сторон по договору найма переходят на наследников.

Узуфрукт — вотчинное право, соединенное с вотчинной передачей, причем передатчик-собственник только предоставляет имущество в свободное распоряжение пользователю; в договоре же найма хозяин при передаче обязывается положительно обеспечить наемщику непрерывное (singulis momentis), спокойное и полное хозяйственное пользование имуществом. Итак, в случае погибели имущества пользователь в узуфрукте несет на себе ее последствия, не освобождаясь от принятых на себя обязательств; в найме — погибель имущества ложится на хозяина; наемщик же обязан ответственностью и платежом лишь за то, чем и поскольку он в действительности пользуется. В узуфрукте собственник не повинен заботиться о содержании имущества в надлежащем порядке, и пользователь не обязан возвращать его в том виде, как принят (лишь бы в целости); в найме же и хозяин, и наемщик несут на себе эту обязанность. Установление узуфрукта связано с отчуждением вотчинных прав, и потому возможно только для собственника; отдавать имущество внаем может не только собственник, но и управитель или хозяйственный распорядитель. Узуфрукт есть вотчинное и недвижимое право; наемное же пользование есть право по обязательству и относится к движимым имуществам.

В числе разных видов найма наиболее важное значение принадлежит найму земель и устроенных хозяйств для сельской промышленности. На этот предмет обращено особенное внимание законодательства, которое представляется наиболее развитым и полным в тех государствах, где сельское хозяйство достигло наибольшего развития. При определении отношений, возникающих из этого найма, иные законодательства (всего более прусское) изобилуют правилами; другие оставляют много места действию обычая, который имеет преобладающее значение в делах этого рода, возникая из разнообразных способов и потребностей местного хозяйства. Так, в иных местах общим видом имущества, отдаваемого внаем, служит устроенная ферма, с округленным хозяйственным округом и обзаведением; в других — пахотное поле. Луговая земля, огород, сад, виноградник, и т. п. угодья предполагают, каждое, свою экономию производства, свои условия хозяйственной эксплуатации, совместной с сохранением производительной силы имущества. Все эти отличия отражаются в обычае и нередко в законодательстве, применительно к главной цели всякого правила — к справедливому уравнению интересов между сторонами, участвующими в договоре. В иных местах хозяйство ведется по большей части арендаторами, нанимающими фермы и земли у крупных владельцев; в других хозяйничают большею частью сами владельцы на мелких своих участках. В иных местах ведется оседлое, правильное хозяйство в годовом обороте, с помощью постоянных работников; в других пашется и засевается земля, снимается жатва пришлыми или движущимися рабочими. Все это отражается на юридических формах.

Сроки найма зависят в каждой местности от обычая, по роду земли или хозяйства. Они соразмеряются вообще с продолжительностью хозяйственного севооборота в той или другой системе хозяйства. Долгосрочных аренд избегают, когда есть повод опасаться истощения почвы или порчи ее, и потому сроки дольше — при отдаче земель под хлебопашество, и короче — при отдаче их под садоводство, виноделие и т. п. Иные законодательства определяют крайний срок, далее которого не может простираться договор о найме недвижимости, так как, в противном случае, долгосрочный наем, в сущности, означал бы передачу вотчинных прав посредством личного договора. Так, итальянский закон запрещает наем недвижимостей долее 30-летнего срока, дозволяя только отдавать дома под жилье пожизненно: исключение допускается лишь для диких и неудобных земель, которые могут быть отдаваемы под распашку на столетний срок.

По общему правилу, хозяин имущества должен содержать его в таком состоянии, чтобы доставить наемщику условленное пользование. Но эта обязанность хозяина и соответственная обязанность наемщика видоизменяется по местному хозяйственному обычаю. Так, в иных местах хозяин снабжает наемщика полным хозяйственным инвентарем, скотом, иногда даже семенами на посев, в других, напротив того, сам наемщик обыкновенно снаряжает свое хозяйство; в иных местах — от наемщика требуется особое обеспечение исправности, в виде денежного залога; в других — вовсе не требуется или обеспечением служит хозяйственная движимость. При самом вступлении наемщика в пользование имуществом необходимо, ввиду будущих расчетов, определить в точности состав и положение сдаваемого имущества или хозяйства, — к чему представляется более готовых способов там, где участки обмежеваны и действует система кадастра; но во многих местах есть обычай — при самой сдаче хозяйства описывать его и полагать в цену посредством двух или трех избираемых сторонами посредников. Инвентарь имения, по прусскому закону, должен заключать в себе подробное означение всей принадлежащей к хозяйству движимости (мертвый инвентарь, живой инвентарь note 2), доходов и расходов и взаимных обязанностей, и служит главным основанием для последующих расчетов, при коих может оказаться или уменьшение (minus inventarium), или приращение вещей по количеству и качеству (plus inventarium и superinventarium), когда имущество сдается без инвентаря, как есть (Pacht ohne Anschlag, Pacht in Pausch und Bogen), тогда предполагается оно принятым со всем, что нужно для хозяйства. Сельскохозяйственная целость и производительность имущества предполагается непрерывною, и потому при прекращении найма оно должно быть сдано хозяину или новому наемщику со всем тем, что в данную минуту хозяйственного оборота по имению необходимо для беспрепятственного продолжения хозяйственной производительной деятельности. Отсюда возникают вопросы: что из принадлежностей имения, из запасов и семян или плодов, из соломы, удобрения и т. п. отходящий наемщик вправе взять с собою и что должен оставить при имении. Эти вопросы решаются обычаем, если не определены законом.

На хозяине лежит страх за целость имущества; хозяин отвечает наемщику за условленную возможность пользования, за существенные качества имущества, необходимые для пользования. Но страх за действительную производительность пользования, за собираемые и собранные с имущества плоды, за выгоду пользования не может лежать на хозяине. Он лежит исключительно на наемщике. Итак, казалось бы, — много ли, мало ли собрал и выгадал наемщик с нанятого имущества, хозяин неповинен быть перед ним в ответе за обманутые его ожидания.

Однако почти все законодательства допускают, ради справедливости, право наемщика требовать от хозяина соразмерного уменьшения платы или оброка, когда по заключении хозяйственного оборота оказывается, что, вследствие чрезвычайных, не зависящих от воли событий, наемщик лишился всего урожая или значительной его части, так что ему не с чего выручить денег на годовой оброк хозяину. Право это в иных законодательствах установлено обширнее, в других ограничено тесными пределами. Прусский закон расширяет его чрезмерно: поводом к уменьшению платы признаются постигшие хозяйство внешние невзгоды, как-то: засуха, град, пожар и наводнение, падеж скота, потрава от саранчи и других насекомых и т. п.; поводом считается гибель не только плодов на корню, но и собранных в запасы. Притом, кроме общего или гуртового уменьшения платы, допускается еще частное уменьшение, когда от невзгоды страдает не целое хозяйство, а одна хозяйственная статья. Во всех этих случаях наемщик обязывается доказать свое право представлением подробного хозяйственного отчета, с подробным означением всех указанных в законе статей прихода и расхода по имению. В окончательном выводе должна составиться сумма, не достигающая цифры ежегодного оброка, платимого хозяину. Таково прусское правило; но случаи применения его довольно редки, ибо договоры весьма часто составляются с отказом от права на уменьшение платы; кроме того, на практике наемщики обеспечивают себя от невзгод особыми договорами страхования.

Французский закон допускает подобное право без соображения с количеством оброчной платы и не принимает в расчет денежной ценности дохода. Основанием к уменьшению платы служит ущерб в количестве плодов, не менее половины нормального урожая, происшедший от несчастного случая (cas fortuit). Требования сего рода подлежат удовлетворению только в связи с целым продолжением найма за все срочные года, в общем счете прихода всей наемной операции. Не допускается вознаграждение ни по отдельным статьям хозяйства, ни за гибель плодов, уже собранных.

Наем земель и хозяйственных заведений получает особое значение, когда за пользование определяется плата известною долею плодов и произведений, собранных с земли (colonat partiaire, bail а mйtairie, mezzadria). В таком случае хозяин входит, так сказать, в долю с наемщиком: отношение сторон подобно товариществу. Посему в найме этого рода потери и убытки ложатся на обе стороны и не могут служить поводом к вознаграждению или к уменьшению повинности. Эта форма найма употребительна особенно в тех местах, где при малом развитии хозяйственной промышленности ни хозяева, ни съемщики не обладают достаточным денежным капиталом и не располагают большим запасом орудий для сельской промышленности. Развитая промышленность ищет свободы и самостоятельности в действиях, которой не может быть в колонате, потому что здесь хозяину приходится наблюдать за хозяйством своего съемщика и поверять его работы. Договоры этого рода употребительны по местам во Франции, в Португалии, особенно же в Испании. Условия сделки бывают неодинаковы, по местному обычаю: земля сдается и из половинной, из третьей, из четвертой и пятой части плодов. В иных случаях хозяин не обязывается ничем снабжать наемщика, который обрабатывает землю своими средствами; в других — снабжает наемщика семенами на посев в счет жатвы и принадлежностями хозяйства. Законы об этом договоре вообще скудны определениями, кроме итальянского кодекса, в котором есть целая большая глава о колонате. По итальянскому закону, предполагается в колонате наем из половины: сообразно с сим и семена на посев наполовину идут от хозяина. Наемщик не может продавать произведения свои без согласия хозяина и должен предуведомить его, когда приступает к жатве или к сбору плодов, чтобы хозяин мог наблюдать за сбором. Срока в этом договоре не полагается, а отказ может последовать не иначе, как в конце хозяйственного года. По смерти наемщика действие договора прекращается в конце текущего хозяйственного года.

Особый вид договора о найме — наем скота (франц., бельг., итал., bail а cheptel) для хозяйства. Владелец стада отдает его съемщику на хозяйственное попечение, с тем чтобы все прибыли, а равно и убытки от прироста и от шерсти делились между сторонами поровну, но право на рабочую силу, на молоко и на навоз принадлежит исключительно съемщику. Нормальный срок договора трехлетний, а по окончании скот должен быть возвращен хозяину в целости, по количеству и качеству. Кроме этого вида (cheptel simple), бывает наем половинчатый (cheptel а moitiй), в коем обе стороны соединяют свой скот пополам, составляя товарищество. Наконец, подобный же договор о сдаче хозяйского скота в пользование наемщику соединяется с фермерским договором (cheptel donnй au fermier).

Общие правила найма по русскому закону. — Крайний срок найма. — Ограничения личные. — Форма договора. — Цена. — Пространство пользования. — Право владения в найме и его принадлежности. — Передача найма. — Исполнение договора и прекращение. — Ограничение найма в заложенных имениях. — Наем из выстройки. — Общее замечание о законе поземельного найма

Русский закон крайне скуден общими определениями о найме, и те, которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный. Эта скудость в юридической разработке внутреннего содержания найма объясняется состоянием нашего сельского хозяйства и промышленности, до сих пор во многих местах первобытным, а в других — весьма неразвитым. Древнейшие постановления нашего закона о найме относятся к найму земель крестьянами, большею частью для удовлетворения насущных, а не промышленных потребностей быта, и состоят в связи с хозяйством, еще не возвысившимся до степени денежного, при крайнем разнообразии рыночной ценности сельских произведений, а иногда при совершенном отсутствии рынка. Посему и доныне встречается на практике немало затруднений в разрешении юридических вопросов, из найма возникающих. С другой стороны, наше законодательство страдает обилием и разнообразием частных постановлений о найме, преимущественно казенных и общественных имуществ, причем обращаемо было особенное внимание на формальную сторону дела.

Определение найма (коего нет в законе) может быть выведено (Касс. реш. 1868 г. N 248) следующее: договор, в коем одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и на известное вознаграждение. Итак, существенные принадлежности договора суть срок и наемная плата. Прочие принадлежности зависят от особых условий между сторонами (ст.1691) и, по местам, от обычая, основанного на справедливости и потому выражающего свое действие не в судебных приговорах по пререканию о праве, но во взаимных сделках и уступках при добровольном исполнении. Так решаются на практике недоумения о том, к чему обязан хозяин имущества по содержанию его в порядке (хотя на это в законе нет указания). Так, помимо закона, делается по справедливости уменьшение наемной платы в случае убытка наемщику от случайных бедствий (напр., когда у наемщика, снявшего сад, вовсе не было плодов от неурожая).

Крайний срок найма определялся у нас законом сначала только для земель, отдаваемых от казны и от казенных людей в оброчное содержание; но в 1824 году, по поводу одного частного дела, было признано, что между частными лицами срок найма недвижимых имуществ должен быть не более 12 лет. Это запретительное правило вошло в Свод Законов (ст.1692).

⇐ Предыдущая 114 115 116 117 118119120 121 122 123 Следующая ⇒