Анализ спроса. Стратегия маркетинга

Стр 1 из 3Следующая ⇒

Белорусский Государственный Университет

Экономический факультет

Кафедра менеджмента

Инвестиционный проект

Бизнес центр «Lighthouse»

Выполнили студенты III курса группы М1

Волчек Егор

Гриб Максим

Капский Андрей

Коротцев Дмитрий

Ушкевич Александр

Минск 2012

Содержание

Резюме…………………………………………………………….……….………3

1. Характеристика и стратегия……………………………………….….………5

1.1. Стратегия реализации проекта……………………………………….…..5

1.2. Способы достижения поставленных целей………………………….…..5

1.3. Потребность в инвестициях………………………………………….…...5

1.4. Характеристика объекта……………………………………………..……6

2. Анализ спроса. Стратегия маркетинга…………………………………….….8

2.1.Краткий обзор рынка офисной недвижимости города Минска…….…8

2.2.Спрос………………………………………………………………………8

2.3.Маркетинг проекта……………………………………………………….9

3. Производственный план……………………………………………………...11

4. Организационный план…………………………………………………….…12

5. Юридический план……………………………………………………..……..13

Таблица 5-1 Программа производства и реализации продукции, работ, услуг

Таблица 5-2 Расчет затрат на производство и реализацию продукции, работ, услуг

Таблица 5-3 Расчет потребности в чистом оборотном капитале

Таблица 5-4 Общие инвестиционные затраты и источники финансирования по проекту

Таблица 5-5 Расчет погашения долгосрочных кредитов и займов

Таблица 5-6 Расчет прибыли от реализации

Таблица 5-7 Расчет потока денежных средств по организации

Таблица 5-8 Проектно-балансовая ведомость по организации

Таблица 5-10 Расчет чистого потока наличности и показателей эффективности проекта

Резюме проекта

Краткое описание проекта:

· Цель проекта – инвестирование средств в строительство бизнес центра класса «А».

Задачи проекта:

· Определение необходимого объема инвестиций.

· Планирование графика реализации проекта.

· Контроль за выполнением сроков, отслеживание возможных отклонений с целью минимизации рисков.

Объект позиционируется как современный многофункциональный комплекс

Комплекс включает в себя:

o Офисные помещения

o Возможно размещение таких обьектов как:

§ ресторан

§ аптека

§ магазины

§ стоматология

§ салон красоты

§ медицинский центр

§ косметический салон

Наши помещения будут оптимальными планировочными решениями с высоким качеством отделки и инженерии и автоматизированными системами жизнеобеспечения. Наш бизнес-центр как и все офисные здания класса «А» будет готов к приёму арендаторов на сто процентов, все офисы будут сделаны по индивидуальному дизайнерскому заказу арендаторов с предоставляемой офисной мебелью. На последних двух этажах будут размещаться конференц-залы. В «Lucidum» будет иметься собственная служба безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 30 кв. м офисных помещений. Бизнес-центр будет возведён в престижном районе города и оснащен современной техникой по последнему слову инженерной мысли.

Источниками финансирования проекта являются собственные средства, кредиты коммерческих банков.

Прибыль собственников формируется за счет продажи или аренды площадей офисного комплекса и машиномест в паркинге.

Характеристика и стратегия

1.1. Стратегия реализации проекта:

Для реализации проекта вначале нужно определиться с организацией земли под строительство. Исходя из специфики проекта нами было принято решение сосредоточиться на поиске земельного участка в Центральном районе города Минска. Ориентировочно, искомый участок земли находиться на проспекте Победителей около НВЦ Белэкспо. Длительность этапа строительства в два с половиной года определена, учитывая время на его ремонт, которым будет заниматься подрядная организация.

1.2. Способы достижения поставленных целей:

Для достижения поставленных целей необходимо последовательное выполнение плана работ, учет факторов, которые могут повлиять на «движение» проекта, результатом будет являться создание презентабельного офиса в центре Минска, способного конкурировать на недвижимости и приносить прибыль.

Участники проекта:

1. Волчек Егор

2. Гриб Максим

3. Капский Андрей

4. Коротцев Дмитрий

5. Ушкевич Александр

1.3. Потребность в инвестициях:

Размер займа составит 7 млн. долларов с ориентировочным сроком возврата в 36 месяцев при равномерных платежах.

График реализации проекта: Начало 2квартал 2012-окончание 4 квартал 2014.

Характеристика объекта

Этажность	17 этажей (без учета 2 подземных)
Общая площадь	11000 кв. м
Емкость паркинга	350 м/м (100 из них в подземной парковке)
Окончание строительства	IV кв. 2014 г.
Площадь земельного участка	0, 5 га

Интернет	Оптоволокно
Отопление	Городская сеть
Остекление	Алюминиевые витражи, окна ПВХ с двухкамерными стеклопакетами
Вентиляция	Принудительная приточно-вытяжная вентиляция с рекуперацией воздуха
Наружная отделка	Вентилируемый фасад с облицовкой керамогранитом, декоративная штукатурка
Электроснабжение	Городская сеть, наличие резервного источника электроснабжения. Выделенная мощность - 500 кВт
Конструкция здания	Монолитный ж/б
Кондиционирование	Центральная зонированая система кондиционирования
Лифтовое оборудование	Импортные бесшумные высокоскоростные лифты согласно проектной нагрузке (4 шт.)
Пожарная сигнализация	Адресная система пожарной сигнализации и оповещения о пожаре, система дымоудаления
Количество телефонных линий	Не ограничено
Водоснабжение и канализация	Городская сеть, индивидуальный учет потребления

Конкурентными преимуществами бизнес центра «Lucidum» являются:

· Выгодное и удобное расположение в одном из лучших мест города Минска с видом на Комсомольское озеро.

· Развитая инфраструктура Бизнес центра - основной деловой аспект.

В здании будут находиться торговые (кафе, рестораны и т.д.) помещения - арендаторы смогут приглашать партнеров на встречи в самом комплексе, вместо того чтобы ехать на встречи к партнерам.

· Большое количество парковочных мест.

· Представительская и индивидуальная отделка мест общего пользования.

· Потенциал развития района и роста стоимости недвижимости.

· Современная архитектура, офисы с панорамным остеклением.

· Развитая инфраструктура.

Анализ спроса. Стратегия маркетинга

Спрос

Во II квартале 2011г. спрос на помещения в аренду сместился в сторону средних и крупных помещений. Однако по прежнему¾ заявок приходится на помещения до 100 кв.м.

Конкуренция к 2014 году будет выше, чем сейчас, но наврятли другие застройщики смогут предложить что-то явно лучшее, чем на центр, ведь он будет максимально обустроен под деловых людей. В нем не будет никаких торгово-развлекательных центов или кинозалов, все будет сделано для серьезной и комфортной работы. При рассмотрении проектов конкурентов наш обладает некоторыми преимуществами, в первую очередь место расположения, во вторых компактностью, что явилось плюсом, когда мы рассматривали спрос.

Маркетинг проекта

Наш бизнес центр будет позиционироваться как одно из лучших бизнес решений в стране. Первоклассный бизнес центр будет соответствовать всем современным стандартам высочайшего уровня.

Мы собираемся провести активную рекламную кампанию на телевидении, в интернете. Также будет создан интернет сайт этого объекта, где будет представлена вся интересующая информация для покупателя или арендодателя. Будут использованы транспарант-перетяжки, располагаемые в непосредственной близости от объекта и на наиболее проходимых магистралях. Всё будет направленно на создание отличной репутации. Будет выпущена брошюра, в которой будет написано всё про наш бренд. А так же будет использована незабываемая подсветка нашего здания в ночное время суток, что станет главной отличительной чертой нашего «сияющего» бизнес-центра.

3. Производственный план

При строительстве здания доля собственных средств составит – 36%, заемных – 64%. Заемные средства будут взяты в банке в кредит под 9% в долларах США на срок в 3 года. Срок начала выплаты основного долга и процентов по нему – начало 2016 года.

Для возведения и отделки здания будет проведен тендер, чтобы определить подрядчиков.

Проектно — изыскательные работы представляют собой первую стадию проекта. Планируемый срок начала и окончания этой работы – 2 – 4 квартал 2012 года. Затраты, необходимые для реализации этой стадии составляют 250 тыс. долларов. Второй этап (1-4 квартал 2013 года) — возведение здания, прокладка коммуникаций и обустройство территории. Стоимость – 4, 5 млн. долл. Последним этапом являются отделочные работы (1-4 квартал 2014 года). Затраты на отделку составят 6 млн. долл. Построенное здание будет соответствовать всем стандартам экологической и технической безопасности принятой в Республике Беларусь и во всём мире.

Общая площадь помещений составит 11 000 кв. метров. Полезная – 10 000 кв. метров.

Срок полезного использования внешних конструкций здания – 360 месяцев. Срок полезного использования внутренней отделки – 120 месяцев. Способ амортизации – линейный. Сумма амортизации для внешних конструкций в месяц составит 11100 долларов. Амортизация внутренней отделки – 50000 долларов в месяц. Себестоимость одного квадратного метра при продаже = 1000 долларов.

4. Организационный план

Организационная структура управленческого персонала фирмы

Генеральный директор контролирует деятельность бизнес центра и ресторана, принимает ответственные управленческие решения, решает проблемы кредитования, внедрения инноваций, оказания новых видов услуг, отвечает за формирование имиджа фирмы. Ему непосредственно подчиняются бухгалтер, директор ресторана, менеджер по персоналу. Менеджер по персоналу занимается подбором кадров, проведением мероприятий по обучению персонала и повышению квалификации, системой мотивации людей к труду. Бухгалтер отвечает за ведение финансовой отчетности фирмы и подотчетен генеральному директору.

Администратору подчиняются служба безопасности, и остальной персонал. Администратор контролирует 2 сотрудника службы безопасности ресторана (по одному в смену), 4 уборщицы (по 2 в смену).

Штатное расписание персонала приведено в следующей таблице:

Таблица 1

Должность	тыс. руб.	к-во	Сумма
Ген. директор
Бухгалтер
Менеджер по персоналу
Администратор
Служба безопасности
Уборщицы
Итого:

Проводимая кадровая политика будет направлена на то, чтобы каждый работник знал цели организации и выполнял все от него зависящее для достижения успеха. Стимулирование персонала будет осуществляться за счет премий, вознаграждений, путевок на отдых. Кроме того, работники, хорошо проявившие себя, смогут продвинуться по служебной лестнице. Также, ежегодно персонал будет отправляться на курсы повышения квалификации.

5. Юридический план

Эффективности проекта

(USD)

N п/п	Виды доходов и затрат, наименование показателей	2012 г.	2013 г.	2014 г.	По годам реализации проекта

1 1.1 1.3	ОТТОК НАЛИЧНОСТИ Капитальные затраты без НДС (стр. 2 табл. 5-4) Плата за кредиты (займы), связанные с осуществлением капитальных затрат по проекту (стр. 9 табл. 5-4)	500 000	3 500 000	7 000 000	1 260 000	420 000	210 000	157 500
	Полный отток (сумма стр. 1.1 - - стр. 1.3)	500 000	3 500 000	7 000 000	1 260 000	420 000	210 000	157 500
3 3.1 3.2	ПРИТОК НАЛИЧНОСТИ Чистый доход организации с учетом реализации проекта Чистый доход организации без учета реализации проекта				3 297 968	2 941 268	3 113 468	3 285 668	3 285 668
	Чистый доход по проекту (стр. 3.1 - - стр. 3.2)				3 297 968	2 941 268	3 113 468	3 285 668	3 285 668
	Сальдо потока (чистый поток наличности - ЧПН) (стр. 4 - стр. 2)				2 037 968	2 521 268	2 903 468	3 128 168	3 285 668
	То же нарастающим итогом (по стр. 5)				2 037 968	4 559 236	7 462 704	10 590 872	13 876540
	Приведение будущей стоимости денег к их текущей стоимости Коэффициент дисконтирования (при ставке дисконтирования 10%)				3 106 374	2 609 451	2 601 754	2 586 144	2 435 903
	Дисконтированный отток (стр. 2 х стр. 7)				1 141 020	344 425	155 951	105 918
	Дисконтированный приток (стр. 4 х стр. 7)				3 106 374	2 609 451	2 601 754	2 586 144	2 435 903
	Дисконтированный ЧПН (стр. 9 - стр. 8)				1 965 354	2 265 026	2 445 803	2 480 226	2 435 903
	То же нарастающим итогом (по стр. 10) - чистый дисконтированный доход (ЧДД)				- 9 034 646	- 6 769 620	- 4 323 817	- 1 843 591	592 312
	Показатели эффективности проекта
12.1	Простой срок окупаемости проекта (по стр. 6)	85, 4 месяца
12.2	Динамический срок окупаемости проекта (по стр. 11)	94, 2 месяца
12.3	Динамический срок окупаемости государственной поддержки (по стр. 13 табл. 5-9)	__
12.4	Внутренняя норма доходности (ВНД) (по стр. 5)	15, 4%
12.5	Индекс рентабельности (ИР)	1, 55 %
12.6	Коэффициент покрытия задолженности		11, 3	4, 1	17, 9	20, 3
12.7	Уровень безубыточности		25, 3	21, 6	21, 8	30, 5	49, 7
	Финансово-экономические показатели
13.1	Рентабельность активов		11, 2	26, 5	30, 6	31, 2	31, 5
13.2	Коэффициент обеспеченности финансовых обязательств активами		0, 57	0, 62	0, 75	0, 89
13.3	Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами		-1, 56	-1, 41	-0, 1	0, 65
13.4	Коэффициент текущей ликвидности