Виды стоимостных оценок и принципы оценки

⇐ ПредыдущаяСтр 15 из 15

При оценке различных видов активов имущественного комплекса РФ, субъекта РФ и МО могут применяться различные виды стоимостных оценок.

Стоимость(оценочная) – это:

● денежное выражение ценности объекта С;

● текущая стоимость будущих выгод, которые приносит собственность ее владельцу;

● текущая выгода в денежном выражении, которую владелец может получить от продажи С.

Цена- это сумма, выплачиваемая за объект С, отражающая уровень себестоимости и прибыли.

В основе всей ОД лежит понятие РС.

РС- это расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения.

В теории и практике ОД различают две большие группы:

Стоимость использования носит субъективный характер и отражает намерения владельца, арендатора, не связанные с куплей-продажей объекта, сдачей в субаренду и другими подобными действиями.

К стоимости использования относятся инвестиционная, балансовая и другие стоимости.

Стоимость обмена носит объективный характер и служит проведению операций с оцениваемым имуществом на рынке: купле-продаже, передаче в залог, под кредиты, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относятся рыночная, ликвидационная, страховая, арендная и другие виды стоимости.

Теоретической базой процесса оценки имущественного комплекса является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта отечественных и зарубежных экспертов-оценщиков.

Как показано на рисунке 6.7, эти принципы взаимосвязаны.

Рисунок 6.7 - Взаимосвязь принципов оценки стоимости объекта оценки

В процессе ОД целесообразно использовать принципы и стандарты оценки во взаимосвязи с принципами и стандартами бухгалтерского учета, анализа хозяйственной деятельности и аудита.

В рыночных условиях существуют многочисленные факторы, оказывающие существенное влияние на стоимость объектов оценки. В целом на величину стоимости объекта оказывают влияние такие обобщающие факторы, как экономические, социальные, физические, политические факторы, месторасположение объекта, физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эту систему факторов необходимо учитывать в процессе оценки.

Рассмотрение видов стоимостных оценок, принципов и факторов оценки позволяет перейти к изучению самого процесса оценки.

Процесс оценки

Процесс оценки объектов имущественного комплекса, как и других активов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или МО, состоит из определенных этапов. Полный цикл оценки состоит из определенных этапов, которые представлены на рисунке 6.8.

ê -сравнительный анализ продаж

Рисунок 6.8 - Этапы процесса оценки

Теоретические основы процесса оценки могут быть использованы в рамках оценки различных видов активов имущественного комплекса ГМС.

В основу определения стоимости объектов недвижимости (как и других активов) положены:

► затратный;

► рыночный (сравнительный);

► доходный подходы.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта.

После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости устанавливается, исходя из того, какой подход (ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту оценки. Бывает так, что какой-то метод(ы) не используется. В этом случае надо обосновать причины неприменения того или иного метода.

При выведении итоговой величины стоимости объекта оценки следует обратить внимание на полученный результат, соответствие его «здравому смыслу» и экономическому окружению (рисунок 6.9).

Рисунок 6.9 – Определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Методология оценки стоимости основана на фундаментальной экономической теории свободного рынка. Таким образом, существенное значение имеют понимание и отчетливое представление динамики ценового механизма спроса и предложения, и макро- и микроэкономических факторов, которые самым существенным образом оказывают влияние на изменение стоимости.

Стандартные нормативные модели (методики) всегда необходимо проверять на предмет их соответствия экономическим принципам действительных реалий мира.

⇐ Предыдущая 6 7 8 9 10 11 12 13 1415