Рынок недвижимости, его участники и структура.

 

Рынок недвижимости - это система экономических отношений между участниками рынка по поводу купли-продажи недвижимости, сдачи в аренду, доверительного управления, ипотеки и т.д.

Операции с недвижимостью совершаются либо с целью удовлетворения личных потребностей (например, в жилье), либо, чаще всего, с целью получения прибыли. Прибыль возникает при продаже (перепродаже) недвижимости и связана с увеличением ее рыночной стоимости со временем, либо прибыль принимает форму текущего дохода владельца недвижимости от сдачи в аренду, использования при производстве товаров, получения рентных платежей и др.

Инвестиции в недвижимость, как правило, имеют более высокую отдачу, чем кредитные ставки, что и делает выгодным приобретение недвижимости за счет заемных средств.

Действия на рынке недвижимости представляют собой движение капитала, приносящее доход. Участники операций вступают между собой в финансовые отношения. Поэтому рынки недвижимости и финансов связаны между собой. Более того, капитал, овеществленный в недвижимости, приносит доход, если он, как говорилось выше, используется для производства товарной продукции или услуг, перепродается, сдается в аренду и т.п. В этом случае он взаимодействует с рынками товаров, труда и поэтому рынки недвижимости, труда, товаров и услуг, финансов тесно связаны между собой.

Четыре группы участников рынка недвижимости: покупатели, продавцы, посредники (профессиональные участники) и государственные органы, задающие правила игры на этом рынке и контролирующие их исполнение (схема № 1).

2. Продавцы - юридические лица (предприятия и др.); - физические лица; - фонды имущества; - органы, уполномоченные местной властью; - конкурсные управляющие и др.

1. Покупатели - юридические лица (предприятия и др.); - физические лица; - инвесторы; - иностранные лица и государства и др.

 

 

Участники рынка недвижимости

3. Профессиональные участники (посредники) - агентства оценщиков; - фирмы-риелторы; - рекламные агентства; - юридические фирмы; - страховые компании; - биржа недвижимости; - банки (в т.ч. ипотечные) и др.

4. Государственные органы - бюро технической инвентаризации; - комитеты по управлению имуществом; - нотариальные конторы; - налоговые инспекции; - арбитражный суд; - учреждения Минюста РФ; - органы государственной власти субъектов РФ, муниципальные органы и др.

 

Схема № 1. Участники рынка недвижимости.

Основным мотивом деятельности на рынке недвижимости таких участников, как покупатели и продавцы, является получение дохода, а также осуществление общественно значимых программ и функций органами государственной, региональной и муниципальной власти.

Посредники, или профессиональные участники, получают свой доход на основе соглашений с заинтересованными лицами, самостоятельно не способными эффективно и с приемлемым для себя риском совершить нужную операцию на этом сложном рынке. Сложность операций на рынке недвижимости связана со специфическими особенностями товара.

 

Виды сделок с недвижимостью.

 

Работа риэлтерских фирм связана с проведением операций с объектами особо высокой ценности, как правило, не являющихся собственностью фирм. Задача фирм – получение дохода за счет оказания сложной услуги по продаже или покупке чужой недвижимости.

Бизнес на рынке недвижимости является интеллектуальным, предполагающим применение множества общих и специальных знаний. Постоянное подтверждение уровня компетентности давно стало во всем мире важнейшим требованием к профессиональным участникам. В операциях с недвижимостью роль государственного регулирования и регламентации высока, и поэтому профессионал просто обязан знать ситуацию и направления развития экономической, социальной и административной политики в государственном, региональном и муниципальном формате.

Высокая сложность риэлтерских операций и длительность их подготовки приводит к большим издержкам, увеличивающим стоимость недвижимости. Для участников, которые являются физическими лицами (покупателями или продавцами), как показывает опыт, это еще и существенная стрессовая ситуация. Без создания особого психологического климата, выражающего отношения доверия, партнерства, успешный риэлтерский бизнес невозможен.

Виды сделок с недвижимостью

Купля-продажа

Аренда, лизинг, залог

Дарение, наследование, обмен

Приватизация государственных объектов

Хозяйственное ведение и оперативное управление

Страхование, доверительное управление

Иные

Условия действительности сделок

Содержание не противоречит закону, подзаконным актам или положениям

Совершена правоспособными юрлицами и дееспособными гражданами

Совершена лицензированными профессиональными посредниками

В сделке есть соответствие воли и волеизъявления, т.е. она совершена без принуждения и обмана и т.п.

Соблюдена единственно возможная форма сделки и государственная регистрация

Несоблюдение даже одного условия «действительности» влечет «недействительность» сделки с момента ее свершения

 

Схема № 2. Основные виды сделок с недвижимостью и условия признания их действительными.

 

Функции риэлтерской фирмы и организация ее работы.

 

Об основных видах деятельности риэлтерской фирмы можно судить по наиболее распространенным услугам, которые она оказывает:

1. Совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена жилых и нежилых помещений.

2. Продажа жилых и нежилых помещений с аукциона и на конкурсной основе.

3. Сдача в аренду жилых и нежилых помещений, земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

4. Заключение договоров купли-продажи жилья с пожизненным содержанием собственника и др.

Основной функцией в работе фирмы является оказание консультационно-посреднических услуг при совершении сделок с недвижимостью. Различные этапы этой деятельности при купле-продаже недвижимости представлены на схеме № 3.

 

1. Заявка на продажу

2. Поиск покупателя

3. Проведение переговоров

4. При достижении согласия открытие сделки

5. Сбор и проверка документов

6. Подготовка договора, составление схемы расчетов.

7. Подписание договора

8. Внесение денег (в банк, нотариусу или в эско-фирму)

9. Нотариальное удостоверение договора и уплата пошлины

10. Государственная регистрация договора и уплата пошлины

11. Обмен документов по сделке на деньги (в банке, у нотариуса, в эско-фирме)

12. Закрытие сделки

 

 

Схема № 3. Этапы проведения сделки с недвижимостью с участием риэлтерской фирмы.

Другая функция заключается в постановке дела таким образом, чтобы минимизировать совокупные издержки и риски при совершении сделок с недвижимостью. Обращаясь в риэлтерскую фирму, именно этого и ждет грамотный клиент, полагая, что издержки сделки, осуществляемой с помощью фирмы, будут ниже, чем при самостоятельном решении этого вопроса с тем же уровнем риска.

В настоящее время в качестве оптимальной величины издержек для фирм с хорошей репутацией называются 4-6% к цене продавца. Следует иметь в виду, что комиссионное вознаграждение устанавливается далеко не всегда по отношению к цене недвижимости.

Практикуется и оплата в абсолютном выражении в зависимости от содержания и объема заказанных риэлтерской фирме услуг.

Еще подробнее о функциях риэлтерской фирмы говорит деление набора осуществляемых ею процессов (видов деятельности) на основные, поддерживающие и дополнительные (схема № 4).

Консультирование

Основной вид деятельности

 

 

- оценка стоимости; - маркетинг; - обеспечение расчетов по сделкам

Поддерживающий виды

Деятельности

 

- ипотечное кредитование; - инвестиционная деятельность; - девелопмент; - управление недвижимостью; - финансовые услуги; - страховые титула

 

Дополнительные виды

Деятельности

 

⇐ Предыдущая12345678Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. A. Оценка будущей стоимости денежного потока с позиции текущего момента времени
2. A. Смещение суставной головки через вершину суставного бугорка на передний его скат
3. A.27. Процедура ручной регулировки зеркала заднего вида
4. B. С нарушением непрерывности только переднего полукольца
5. Cсрочный трудовой договор и сфера его действия.
6. F. Оценка будущей стоимости денежного потока с позиции текущего момента времени
7. G) определение путей эффективного вложения капитала, оценка степени рационального его использования
8. H) Такая фаза круговорота, где устанавливаются количественные соотношения, прежде всего при производстве разных благ в соответствии с видами человеческих потребностей.
9. I. МИРОВОЗЗРЕНИЕ И ЕГО ИСТОРИЧЕСКИЕ ТИПЫ
10. I. ПОЛОЖЕНИЯ И НОРМЫ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, В ОБЛАСТИ ОРГАНИЗАЦИИ ПРОТИВОПОЖАРНОЙ ПРОПАГАНДЫ И ОБУЧЕНИЯ НАСЕЛЕНИЯ МЕРАМ ПОЖАРНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ
11. I. Рабочее тело и параметры его состояния. Основные законы идеального газа.
12. III ПУТЬ ПРЯМОГО ВНУТРЕННЕГО ОПЫТА