Схема № 4. Виды деятельности риэлтерской фирмы.

⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 8Следующая ⇒

Титул – набор имеющих юридическую силу документов, содержащих подробный учет всех предыдущих (и настоящей) сделок и передачи прав на недвижимость, гарантирующих чистоту и доброкачественность титула при его регистрации. Титул доказывает право собственности лица, которому будет передан.

Деятельность риэлтерской фирмы связана со значительными потоками клиентов. Поэтому офис фирмы должен быть удобен для них и для персонала. Основными требованиями к офису являются:

1) близость к главным транспортным маршрутам и остановкам общественного транспорта;

2) разделение офиса на помещения для работы с клиентами и для работы персонала;

3) вход в офис должен быть со стороны основной улицы;

4) должны быть предусмотрены отдельные помещения для переговоров между покупателями и продавцами, службы оформления документов, информационной службы и т.п.

Главный актив риэлтерской фирмы – это ее персонал. Риэлтерский бизнес является человекоемким, успех зависит от кадрового состава, организации его работы и управления, оплаты труда. Клиенты, обращаясь в фирму, ожидают, что проблемы, связанные со сбором документов, справок, получением нужной информации, стоянием в очередях в государственных учреждениях, у нотариусов, берут на себя профессионалы, знающие, что и в какой последовательности делать. Они обращаются к клиенту лишь при необходимости, когда без участия последнего нельзя обойтись.

Чем больше видов деятельности осуществляет риэлтерская фирма, тем сложнее ее организационная структура и разветвленнее управленческая: линейная, функциональная, линейно-функциональная.

Вопросы для самоподготовки

1. Дайте понятие рынка недвижимости.

2. Какие операции осуществляются на рынке недвижимости?

3. Назовите участников рынка недвижимости.

4. Какие основные виды сделок осуществляются с недвижимостью?

5. Какие услуги осуществляют риэлтерские фирмы?

6. Назовите основные этапы проведения сделки с недвижимостью с участием риэлтерской фирмы.

7. Какие виды деятельности проводят риэлтерские фирмы?

Тема 9. Понятия аренда и лизинг

План

Понятие договора аренды. Элементы договора аренды.

2. Понятие о лизинге как виде предпринимательской деятельности. Виды лизинговых сделок (оперативный и финансовый лизинг).

Понятие договора аренды. Элементы договора аренды

Понятие договора аренды

Понятие договора аренды. По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату).

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды – одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Что касается прав владения и пользования вещью, переданной в аренду, то арендодатель может их и не сохранить, целиком передав арендатору. Но вполне допустима ситуация, когда арендодатель сохраняет за собой право владения вещью (полностью или частично) и право пользования ею (только частично). Тогда можно говорить о двойном владении и пользовании.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В свое время аренда с выкупом считалась чуть ли не самым главным способом разгосударствления экономики (приватизации государственной собственности). Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества. В настоящее время выкуп арендованного имущества по-прежнему является одним из способов приватизации. Однако отсутствие механизма его реализации позволяет вести речь о выкупе только того, что было получено в аренду ранее.

Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли-продажи и аренды. В той части, в которой договор аренды включает правила о выкупе, к нему применяются нормы о договорах купли-продажи. Но в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не переходит и не может перейти к арендатору в момент заключения договора. В этом состоит отличие аренды с выкупом то найма-продажи (ст. 501 ГК). Договор найма-продажи также является смешанным. Однако он относится именно к купле-продаже, поскольку предполагает обязательный переход права собственности от продавца к покупателю, чего нет и не может быть при аренде с правом выкупа.

Элементы договора аренды.

Элементы договора аренды. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Особенно много дополнительных требований установлено при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством.

Предмет договора – любая телесная неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса и водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду – также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте – сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получения в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь.

Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его природы. Наиболее строгие требования предъявляются к таким сложным объектам, как транспортные средства, недвижимое имущество и предприятия. Закон подробно перечисляет критерии, при помощи которых производится их обособление, и регламентирует процедуру их определения.

Объекту недвижимости должен быть присвоен и уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета. Только после подробного описания объекта недвижимости могут быть зарегистрированы и какие-либо права на него, в том числе и договор аренды. При сдаче в аренду земельного участка к договору должен быть приложен план участка с указанием части, сдаваемой в аренду. При сдаче в аренду здания, сооружения или помещения прилагаются поэтажные планы, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения.

Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем сдаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор – незаконченным. В отдельных видах договора аренды к существенным отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений. При аренде отдельных видов имущества, особенно природных ресурсов, перечень условий еще шире.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Аренда рассматривается как ограничение права собственности на объект недвижимости.

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон. Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст. 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды.

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

2. Понятие о лизинге как виде предпринимательской деятельности. Виды лизинговых сделок (оперативный и финансовый лизинг)

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 567 8 Следующая ⇒