Совокупный резерв повышения эффективности производства на предприятиях определяется разницей между производственным потенциалом и достигнутым уровнем выпуска продукции.

 

 

Б15\4. Ведение государственного кадастра недвижимости. Принципы ведения. Субъекты, осуществляющие ведение государственного кадастра недвижимости.

ГКН -систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений.

Кадастр состоит из сл частей: 1) регистрации прав пользователей объектов нед-ти; 2) учет кол-ва и кач-ва; 3) экономическая оценка.

Принципы:

1) принцип единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации

2) Непрерывность ведения ГКН

3) Совместимость и сопоставимость информации. Те. Информация должна быть сопоставлена с др. кадастрами

4) Достоверность и точность информации

5) Полнота сведении ГКН

6) Доступность и открытость данных, содержащихся в ГКН.

7) Централизованное руководство в сфере объектов недвижимости, осуществляется ФАКОн ( фед. Агенство кадастра объектов недвижимости

8) Всесторонность и всеохватность информации, те.е необходимо учитывать все объекты недвижимости, независимо от форм собственности и др. показателеи.

9) Вся информация об объектах, содержащихся в электронном в идее и бумажных носителях, законом признается равнозначно

10) Бессрочность деиствия информации

Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом

Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией РФ и Федеральным конституционным законом

 

Б15\5. Основные этапы процесса оценки недвижимости. Требования к отчёту, примерное содержание.

Процесс оценки - совокупность процедур последовательного решения задач по определению рын. (или отличной от нее) ст-ти им-ва в соотв. с поставленной целью.

Процесс оценки включает в себя:

1. Предварительный этап: интервью с Заказчиком (представителем Заказчика); запрос в устной и/или письменной форме правовой, бухгалтерской, технической и другой документации и информации, необходимой для выполнения оценки; визуальный осмотр объекта оценки, проведение фотосъемки.

2. Аналитический этап: сбор, обработка и анализ собранной информации; анализ рынка, к которому относится объект оценки; подбор аналогов и рыночной информации.

3. Основной расчетный этап: выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке; осуществление необходимых расчетов; определение стоимости объекта оценки с применением стандартных методов оценки; согласование результатов и определение окончательной величины рыночной стоимости.

4. Заключительный этап: оформление результатов оценки (подготовка Отчета об оценке); передача Заказчику письменного отчета об оценке.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1) Постановка задания на оценку (цель оценки, вид определяемой ст-ти, установление оцениваемых имущ. прав, дата проведения оценки);

2) Составление плана и договора на проведение оценки (график работ по оценке, источники инфы, выбор методов оценки, затраты на проведение оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки, составление договора на оценку;

3) Сбор и анализ инфы (осмотр объекта и прилегающей территории, юр. описание объекта нед-ти, физ. хар-ки и местоположение, эк-кая инфа, проверка достоверности собранной инфы, анализ и обработка инфы, анализ рынка, подборка объектов аналогов);

4) Анализ лучшего и НЭИ (анализ зем. участка как условно свободного, анализ зем. участка с улучшениями);

5) Расчет оценочной стоимости объекта нед-ти на основе 3 подходов;

6) Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины ст-ти объекта нед-ти (проверка полученных данных о величине стоимости, допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной инфы, выведение итоговой величины ст-ти);

7) Составление отчета об оценке.

Общие требования к отчету об оценке:

Отчет об оценке должен содержать обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества. При этом, согласно Закону «Об оценочной деятельности в РФ», при составлении Отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность Отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В Отчете об оценке должен быть четко аргументирован выбор конкретных подходов к оценке, методов оценки и способов определения отдельных показателей.

Данные, используемые в Отчете об оценке, должны поддаваться верификации, т.е. должна существовать объективная возможность проверки достоверности всех указанных в Отчете фактов (в частности, цен и характеристик аналогов объекта оценки, набора прав, ассоциируемых с объектом оценки и т.п.).

В Отчете об оценке должны найти отражение все обстоятельства, допущения, ограничения, которые принимались во внимание в процессе оценки.

В Отчете об оценке в обязательном порядке указываются: 1) Дата составления; 2) Порядковый номер Отчета; 3) Основание для проведения оценки, например: договор на оценку: номер и дата составления договора, полное наименование сторон; 4) Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки; 5) Местонахождение Оценщика; 6) Сведения о выданной Оценщику лицензии на осуществление оценочной деятельности: наименование органа, выдавшего лицензию, номер лицензии и дата выдачи, срок действия лицензии; 7) Сведения о страховании профессиональной ответственности Оценщика: наименование страховщика, номер страхового полиса и дата выдачи, срок действия страхового полиса. Ответственные исполнители: указываются полные фамилия, имя, отчество экспертов-оценщиков и иных специалистов, принимавших участие в составлении Отчета; 8) Точное описание объекта; 9) Задача (назначение оценки): указывается содержание предполагаемых действий в отношении объекта.

Б16\1. Бизнес-план, его содержание, методика разработки.

Бизнес-план предст. собой док-т внутрифирменного план-ия, излагающий все основные аспекты план-ия произв-ной и коммерческой деят-ти пр-ия, анализирующий проблемы, с кот. оно может столкнуться, а также определяющий способы решения фин.-хозяйственных задач.

Цель бизнес-плана - обоснование концепции предложения, технической возможности и экон-ой целесообразности инвестирования.

Осн. задачами бизнес-плана являются:

· Определить конкретные направления деятельности фирмы.

· Целевые рынки и место фирмы на этих рынках.

· Сформулировать долговременные и краткосрочные цели фирмы, стратегию и тактику их достижения.

· Определить лиц, ответственных за реализацию стратегии.

· Выбрать состав и определить показатели товаров и услуг, которые будут предложены фирмой потребителям.

· Оценить производственные и торговые издержки по их созданию и реализации.

· Выявить соответствие имеющихся кадров фирмы, условий мотивации их труда предъявляемым требованиям для достижения поставленных целей.

· Определить состав маркетинговых мероприятий фирмы по изучению рынка, рекламе, стимулированию продаж, ценообразованию, каналам сбыта и др.

· Оценить финансовое положение фирмы и соответствие имеющихся финансовых и материальных ресурсов возможностям достижения поставленных целей.

Предусмотреть трудности, «подводные камни», которые могут помешать практическому выполнению бизнес-плана.Функции бизнес-плана: разработка стратегии фирмы, план-ие, позволяет привлекать ден. Ср-ва и инвесторов.

Процесс составления бизнес-плана позволяет тщательно проанализировать начатое дело во всех деталях. Бизнес-план служит основой бизнес-предложения при переговорах с будущими партнерами; он играет важную роль при приглашении на работу основного персонала фирмы.

Структура бизнес-плана: 1. обзорный раздел (резюме); 2. описание при-ия; 3. описание продукции (услуг); 4. анализ рынка; 5. произв-ый план; 6. план сбыта; 7. фин. план; 8. анализ чувствит-ти проекта; 9. экологическая и нормативная инф-ия приложения.

Стадии разработки бизнес-плана: 1) опред-тся источники необходимой для создания док-та инф-ии ( исследования рынка, исследования сырья, осн-ых и вспомогательных произв-ых материалов; исследование месторасположения пр-ия и оценка его воздействия на окружающую среду; исследования оптимизации масштабов произ-ва, как часть исследований по выбору технологии; исследования, посвященные выбору специализированного оборудования). 2) определение целей разработки бизнес-плана. Цели определяются тем перечнем проблем, которые призван решать бизнес-план, и должны быть ясно и кратко сформулированы. 3) необходимо определить его целевых читателей. 4) установление общей структуры док-та. В соответствии с общепринятыми правилами, бизнес-план должен включать следующие осн. разделы: резюме; описание пр-ия и отрасли; исследование и анализ рынка; описание продукции; план маркетинга; инвестиционный план; производственный план; организационный план, в т. ч. правовое обеспечение; фин. план и показатели эффективности бизнес-плана; анализ рисков (анализ чувствительности); выводы; приложения. 5) сбор инф-ии для подготовки каждого из намеченных разделов бизнес-плана. 6) написание бизнес-плана.

 

Б16\2. Виды безработицы. Естественный уровень безр-цы. Издержки безр-цы. Закон Оукена.

Выделяют следующие основные виды безр-цы: 1) Фрикционная - связана с поисками и ожиданием работы. К фрикционным безработным относятся лица, меняющие место работы, лица впервые вступающие на рынок труда. 2) Безр-ца структурная (технологическая) – безр-ца, связанная с механизацией и автоматизацией произ-ва, т.е. НТП, в результ. кот. часть рабочей силы становится излишней либо нуждается в более высоком уровне квалификации. 3) Циклическая – возникает в период экон. спада произ-ва в стране или регионе. Предст. собой разницу м/у уровнем безработицы в текущий момент экон. цикла и естественным уровнем безр-цы. 4) Скрытая - имеет сл. формы проявления укороченный раб. день (неделю), административные отпуска. Наиболее опасный тип безр-цы, т.к. сопровождается падением показателей эффективности экон-ки.

Также выделяют безр-цу вынужденную и добровольную, зарегистрированную, неустойчивую, сезонную, маргинальную (слабозащищенных слоев населения), институциональную (вмешательство гос-ва и профсоюзов в установление з/п).

Уровень безр-цы - объективно складывающийся, относительно стабильный долговременный уровень безработицы, обусловленный естественными причинами (текучесть кадров, миграция, демографические факторы), не связанный с динамикой экономического роста. Рассчитывается как УБ = (Число безработных / рабочая сила) * 100%.

Рабочая сила - это лица в трудоспособном возрасте (16-55/60) пригодных к труду и желающих работать. Лица, не имеющие работы и активно её не ищущие, считаются выбывшими из состава рабочей силы. Совокупность фрикционных и структурных безработных образует естественный уровень безработицы .

К издержкам безр-цы - потери, которое несет общество в связи с расходами на образование, профессиональную подготовку и обеспечение определенного уровня квалификации людям, кот. в результате оказываются не в состоянии их применить, а, следовательно, окупить.

Закон Оукена - «Превышение уровня безр-цы на 1 % над уровнем естественной безработицы снижает реальный ВНП по сравнению с потенциальным более чем на 1 %, на 2, 5 %». Для других стран и других времен он может быть численно иным. Назван по имени американского экономиста Артура Оукена. В реальности это не закон, а тенденция со множеством ограничений по странам, регионам, миру в целом и периодам времени.

Практика показывает, что закон Оукена выполняется далеко не всегда, т.е. не является универсальным экон-ким законом.

Б16\3. Источники и условия финансирования проектов.

Источники фин-ия инв-ий - это ден. ср-ва, кот. могут использоваться в качестве инвестиционных ресурсов.

Методы фин-ия - это механизм привлечения инвестиционных ресурсов с целью фин-ия инвестиционного процесса.

К методам фин-ия относят:

1. Самофинансирование - осуществляется за счет собственных (внутренних) источников пр-ия (чистая прибыль, амортизационные отчисления, средства от страховых возмещений). Самофинансирование самый надежный метод, но он ограничен в размерах.

2. Кредитное фин-ие - может выступать формой фин-ия: банковский кредит, облигационный займ, привлечение заемных средств населения (для потребительской кооперации).

3. Акционерное фин-ие - могут использовать АО, простое товарищество, коммандитное товарищество. Акционирование как метод фин-ия инвестиционных проектов используется обычно на начальном этапе реализации проектов.

4. Лизинг - это долгосрочная аренда имущества для предпринимательских целей с последующим правом выкупа.

5. Гос. фин-ие - осуществляется в следующих формах: 1) фин. поддержка высокоэффективных инвестиционных проектов, прошедших конкурсный отбор. 2) фин-ие в рамках целевых программ. 3) фин-ие в рамках национальных проектов. 4) фин-ие проектов в рамках гос-ных внешних заимствований.

6. Смешанное финансирование - осуществляется путем привлечения финансовых средств, необходимых для реализации инновационных проектов, из различных источников.

7. Факторинг - это комплекс услуг для производителей и поставщиков, ведущих торговую деят-ть на условиях отсрочки платежа. В факторинговых операциях имеется 3 участника: факторинговая компания; поставщик (кредитор); покупатель (должник, дебитор).Осн. деят-тью факторинговой компании явл. кредитование поставщиков путём выкупа краткосрочной дебит. задол-ти, как правило, не превышающей 180 дней.

8. Проектное фин-ие – фин-ие инвестиционных проектов, при кот. сам проект является способом обслуживания долговых обязательств. Основной особенностью проектного фин-ия является учет и управление рисками, распределение рисков между участниками проекта, оценка затрат и доходов с учетом этого распределения. Проектное финансирование называют финансированием с определением регресса.

Различают 3 формы проектного фин-ия: 1. финансирование с полным регрессом на заемщика; 2. фин-ие без права регресса на заемщика; 3. фин-ие с ограниченным правом регресса.

Б16\4. Сегменты рынка недвижимости, выделяемые для целей оценки, их основные характеристики. Методы оценки недвижимости отдельных сегментов рынка.

Рынок недв-ти - это средство перераспределения объектов м/у собственниками и пользователями, на основе конкурентного спроса и предложения, используя рыночные методы и регуляторы.

Сегментация рынка недв-ти - разделение рынка на однородные сектора, имеющие сходные характеристики субъектов и объектов.

Конкретные сегменты рынка недв-ти характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества.

Рынок недв-ти по способам осуществления сделок можно разделить на: первичный и вторичный. Рынок недв-ти разделяется на жилую и нежилую недв-ть. Жилая недв-ть в свою очередь делится на городскую и загородную. Нежилая разделяется на офисные, торговые, складские и промышленные помещения, специального назначения. Рынок нежилой недв-ти составляет меньший процент, чем рынок жилой недв-ти. По сравнению с жилой, он более привлекательный для инвесторов, так как имеет более высокую стоимость. Рынок недв-ти делится по географическому фактору : на международный, региональный, местный.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости:

1. Жилая недв-ть (городская: многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты; загородная: сельские инд.дома, коттеджи, таунхаусы). 2. Коммерческая недв-ть (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны). 3. Промышленная недв-ть (промышленные пр-ия, здания НИИ, заводы, цехи, комбинаты и др. производственные помещения). 4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых). 5. Недв-ть спец. назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости. В зависимости от типа операций: рынок аренды, рынок продажи, рынок мены, рынок ипотеки. По инструментам инвестирования в недв-ть: рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов. В зависимости от класса (качества, цены): социальное, эконом класс, бизнес класс, премиум класс, класс делюкс.

Методы оценки нед-ти: 1. Затратный подход оценки недв-ти - совокупность методов оценки ст-ти недв-ти, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа (м-д сравнительной единицы, сметный м-д, индексный м-д); 2. Рыночный подход оценки недв-ти - совокупность методов оценки ст-ти недв-ти, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении кот. имеется инф-ия о ценах сделок с ними (м-д сравнения продаж, валовый рентный мультипликатор); 3. Доходный подход оценки недв-ти - совокупность методов оценки ст-ти недв-ти, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества (м-д прямой капитализации дохода, м-д дисконтирования будущих доходов).

При оценке рыночной стоимости земельных участков рекомендуют использовать методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

Б16\5. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом. Условия законности сделок с недвижимым имуществом.

Операция (сделка) - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом. Виды сделок: 1. Изменение собственника (купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия); 2. Изменение права пользования и владения (аренда, сервитут, лизинг, безвозмездное пользование).Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Государственная регистрация операций (сделок) с недв-тью - организованная система взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт гос. признания и подтверждения определенных прав на объекты недв-ти.Факт гос. регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недв-ти и его параметрах в Едином гос. реестре.

Б17\1. Осн. эконом. проблемы и способы их решения. Модели экономики, их эволюция.

Экономическая модель каждой страны - это результат длительного исторического процесса, в течение которого выстраивается соотношение элементов модели и формируется механизм их взаимодействия. Именно поэтому каждая национальная экономическая система уникальна, и механическое заимствование ее достижений невозможно. Эффективность той или иной экономической модели определяется ее жизнеспособностью, возможностью постоянно и адекватно реагировать на внешние и внутренние дисбалансы. В конечном счете наиболее полно эффективность модели оценивается в показателях роста экономического потенциала и благосостояния населения.

При всей своей устойчивости каждая национальная экономика имеет свой жизненный цикл. Достаточно длительные (обычно не менее 10 лет) периоды стабильного и динамического роста той или иной страны, сопровождающегося прогрессивными преобразованиями в структуре экономики и ростом благосостояния, иногда называют «экономическим чудом». Конечно, в разных странах системы отличаются друг от друга. В зависимости от страны в системе всегда будут преобладать элементы рынка или плана. Одни страны опираются в основном на командные, другие - на рыночные рычаги. Различают несколько моделей смешанной экономики

Например, модель с минимальным участием государства в регулировании экономики. В ней преобладает сфера рынка по сравнению с государственным сектором. Это американская (или либеральная) модель рыночной экономики.

Германская модель - это модель социального рыночного хозяйства, которая расширение конкурентных начал увязывает с созданием особой социальной инфраструктуры, смягчающей недостатки рынка и капитала, с формированием многослойной институциональной структуры субъектов социальной политики.

В Германии государству отведена регулирующая функция. При этом действует принцип: «как можно меньше государства, насколько это возможно, и столько государства, насколько это нужно».

Шведская модель отличается сильной социальной политикой, направленной на сокращение имущественного неравенства за счет перераспределения национального дохода в пользу наименее обеспеченных слоев населения путем высокой нормы налогообложения. Такая модель получила название «функциональной социализации», при которой функция производства ложится на частные предприятия, действующий на конкурентной рыночной основе, а функция обеспечения высокого уровня жизни - на государство.

Японская модель - модель регулируемого корпоративного капитализма, в которой благоприятные возможности накопления капитала сопрягаются с активной ролью государственного регулирования в сферах программирования экономического развития, структурной, инвестиционной и внешнеэкономической политики и с особым социальным значением корпоративного (внутрифирменного) начала.

Итак, проведя анализ описных выше моделей рыночной экономики, можно прийти к выводу, что при наличии частных различий для всех развитых стран характерен ряд общих закономерностей:

-господство частной собственности и частной инициативы;

-рыночная экономика играет решающую роль в их развитии;

-основными производителями являются крупные объединения, контролирующие движение капитала;

-государственное регулирование экономики стало необходимым условием экономического роста, и государство стало активным субъектом экономики;

-наблюдается тенденция к формированию социально-ориентированных систем;

-стремление к открытой экономике.

Б17\2. Виды планов. Методы планирования.

Виды планов:

1) Перспективные планы - определяют направление, масштабы и темпы экон. и социального развития пр-ия на несколько лет вперед. К ним относятся план организационно-хозяйственного устройства, план экономического и социального развития на 3 года, бизнес-план с инновационным проектом.

2) Годовые (текущие, тактические) планы - строятся на основе перспективных планов и представляют собой программу деят-ти пр-ия на календарный год. Годовой план по сравнению с перспективным более конкретен. Его разрабатывают по широкому числу показателей, детализируют сроки выполнения заданий, доводят их до исполнителей. К ним относятся: план производственно-фин. деят-ти; производственные программы бригад, цехов, участков, подразделений; хозрасчетные задания цехам, бригадам, участкам и подразделениям; бизнес-план на год.

3) Оперативные планы – сост-ся для обеспечения своевременного выполнение работ, в них детально определяется организация отдельных рабочих процессов. К ним относятся: рабочие планы по периодам работ; календарные задания (планы-графики); планы-наряды на выполнения отдельных работ.

План-ие осущ-ся с помощью сл. методов: 1) Балансовый - позволяет увязывать ресурсы, кот. располагает пр-ие и потребности в них в рамках планового периода. Баланс представляет собой бюджетную таблицу, в левой части кот. отражаются источники ресурсов, а в правой их распределение. Составляют балансы ресурсов: материально-вещественные, стоимостные, трудовые. 2) Нормативный - основывается на нормах затрат различных видов ресурсов на единицу продукции. Они явл-ся основой для разработки плановых заданий на опред. период и разработки балансов. 3) Программно-целевой - предполагает установление реально поставленной цели и разработки для ее реализации нескольких вариантов взаимосвязанных соц-эк программ. 4) Расчетно-конструктивный - предполагает исп-ие технико-эк коэффициентов, материально-денежных затрат, элементов процесса производства. 5) Математико-статистические - позволяют проводить оптимизационные расчеты с помощью построения разных моделей. Статистические методы широко применяются при разработке фин. плана. Методы линейного программирования позволяют определить оптимальные величины ряда переменных на основе решения системы уравнений и неравенств. Их применяют с целью определения оптимизации расходования тех или иных ресурсов. 6) Метод экономико-математического моделирования описывает экон. процессы и явления в виде экономико-математических моделей, основывается на принципе аналогии – возможности изучения объекта не непосредственно, а через рассмотрение другого, подобного ему и более доступного объекта, модели.

Б17\3. Анализ фин. и экон. рисков инвестиционных проектов.

Риск- вероятность возникновения условий, приводящих к негативным последствиям для всех или отдельных участников проекта.

Этапы процесса оценки риска: 1) выявление источников и причин риска, этапов и работ, при выполнении которых возникает риск. 2) идентификация всех возможных исков свойственных рассматриваемому проекту. 3) оценка уровня отдельных рисков и риска проекта в целом, определяющая его экономическую целесообразность. 4) определение допустимого уровня риска. 5) разработка мероприятий по снижению риска.

Процесс оценки риска принято подразделять на 2 взаимодополняющих направления: 1) качественный подход к оценки рисков (этапы 1, 2, 5) - носит описательный характер, но должен подвести исследователей рисков к количественному результату, к стоимостной оценке, выявленных рисков, негативных последствий и затрат по их минимизации. Главная задача - определить и описать причины и факторы, влияющие на уровень данного вида риска и предложить мероприятия по минимизации или компенсации последствий рисков. 2) количественный подход (этапы 3, 4) - базируется на данных, полученных в ходе качественного анализа и предполагает численное определение отдельных рисков и риска проекта в целом.

Мероприятия по минимизации рисков: 1) диверсификация - распределение усилий пр-ия м/у отдельными видами деят-ти, результаты кот. непосредственно не связаны м/у собой. 2) распределение проектных рисков между его участниками. Данное пр-ие предполагает, что за конкретный вид риска отвечает тот участник проекта, кот. обладает возможностью точнее и качественнее рассчитывать и контролировать данный риск. 3) страхование. Передача рисков страховой компании. 4) приобретение дополнительной информации. 5) резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов. (7-12% от стоимости инвестиционного проекта).

Методы количественного анализа риска: 1. статистические методы - определение вероятности наступления отдельного неблагоприятного события на основе статистического исследования, имеющихся данных о деятельности объекта в прошлом (дисперсии, среднеквадратического отклонения, коэффициентом вариации). 2. метод экспертных оценок – основывается на опыте людей, экспертов. 3. метод аналогии – заключается в анализе всех имеющихся данных об уже реализованных инвестиционных проектов, имеющих высокую степень сходства с оцениваемым проектом. 4. группа аналитических методов - можно подразделить на 2 подгруппы: методы без учета распределения вероятности и методы с учетом распределения вероятности.

Б17\4. Понятие оценки недв-ти, цели и задачи. Основные нормативно-правовые акты в сфере оценки недвижимого имущества.

Оценка недв-ти - это сфера профессиональной деят-ти на рынке недв-ти имущества - это практика по определению ст-ти недв-ти, как правило, его рыночной ст-ти. Отсутствие рыночного механизма ценообразования определяет необходимость экспертной оценки недв-ти.

Под целями и задачами оценки, указание которых необходимо в отчете об оценке подразумевается: вид стоимости и практическое применение результатов оценки, соответственно. В частности, оценка недвижимого имущества необходима в следующих ситуациях в: 1) операциях купли-продажи или сдачи в аренду; 2) акционировании пр-ий и перераспределении имущественных долей; 3) кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недв-ти: зданий и земельных участков; 4) страховании объектов недв-ти; 5) кредитовании под залог объектов недв-ти; 6) внесении объектов недв-ти в качестве вклада в уставный капитал пр-ий и орг-ий; 7) ликвидации объектов недв-ти; 8) других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недв-ти.

Цели и задачи оценки определяют особенности применения методологии оценки.

Нормативно-правовые акты: 1) Гражданский кодекс Российской Федерации, часть 1. 2) ФЗ «Об оценочной деят-ти в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (в ред. ФЗ от 24.07.2007 г. № 220-ФЗ). 3) Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20.07.2007 года № 256.4) Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды ст-ти (ФСО № 2)» от 20 июля 2007 года № 255. 5) Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» от 20 июля 2007 года № 254. 6) Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой ст-ти (ФСО № 4)» от 22 октября 2010 года № 508.

 

 

Б17\5. Методы оценки ст-ти зем. участков доходного, рыночного и затратного подходов.

Методические рекомендации по оценке рын. ст-ти зем. участков рекомендуют использовать методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. Метод сравнения продаж оцениваются зем. участки, как застроенные, так и незастроенные. Позволяет определить конкретную цену зем. участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. Метод выделения (изъятия) - применяется для оценки застроенных зем. участков, ст-ть кот. определяется путем вычитания из рын. ст-ти всего единого объекта нед-ти (т. е. зем. участка с улучшениями) стоимости замещения или восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. Метод распределения применяют для оценки застроенных зем. участков.

Рын. стоимость оцениваемого зем. участка вычисляют, умножая рын. стоимость единого объекта недв-ти, на наиболее вероятное значение доли зем. участка в рын. ст-ти единого объекта недв-ти.

К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно отнести методы капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования. Метод капитализации земельной ренты применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Ме тод остатка применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность насыщения оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагаемого использования применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением зем. участка, и доходов, кот. будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход), последовательно дисконтируется на дату оценки с целью определения ст-ти оцениваемых прав на зем. участок.

Классический затратный подход не применяют непосредственно для оценивания конкретных зем. участков. Но заложенный в нем остаточный принцип используют в методах других подходов.

Б18\1. Предпринимательские риски. Управление рисками.

Под предпринимательским понимается риск, возникающий при любых видах предпр-кой деят-ти, связанных с производством продукции, товаров и услуг, их реализацией; товарно-денежными и фин. операциями; коммерцией, а также осуществлением научно-технических проектов.

По сфере возникновения предприн-ские риски можно подразделить на внешние и внутренние.Источником возникновения внешних рисков явл. внешняя среда по отношению к предпр-ской фирме. Предприниматель не может оказывать на них влияние, он может только предвидеть и учитывать их в своей деят-ти. Источником внутренних рисков является сама предпр-ская фирма. Эти риски возникают в случае неэффективного менеджмента, ошибочной маркетинговой политики, а также в результ. внутрифирменных злоупотреблении.

Производственный риск связан с производством продукции, товаров и услуг; с осуществлением любых видов произв-ой деят-ти, в процессе кот. предприниматели сталкиваются с проблемами неадекватного использования сырья, роста себестоимости, увеличения потерь рабочего времени, использования новых методов производства. Коммерческий риск - это риск, возникающий в процессе реализации товаров и услуг, произведенных или купленных предпринимателем. Риск, связанный с реализацией товара (услуг) на рынке. К финансовому риску относятся: валютный риск; кредитный риск; инвестиционный риск. Причиной инвестиционного риска м.б. обесценивание инвестиционно-финансового портфеля, состоящего из собственных и приобретенных ценных бумаг. Рыночный риск связан с возможным колебанием рыночных процентных ставок, национальной ден. единицы или зарубежных курсов валют, а, возможно, с тем и другим одновременно.

Любой риск зависит от партнеров по сделке. Для принятия решения о целесообразности участия потенциальных партнеров в осуществлении проекта проводят анализ риска.

⇐ Предыдущая567891011121314Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. C. межотраслевой баланс производства, распределения и использования продукции в народном хозяйстве
2. F) объема производства при отсутствии циклической безработицы
3. F) разность между выручкой и переменными расходами
4. F) Удешевление факторов производства
5. G) Совокупный спрос не изменится
6. I. О различии между чистым и эмпирическим познанием
7. III Международного детско-юношеского пленэра
8. IV Международная научная конференция
9. IX Международного научно-спортивно-творческого фестиваля
10. IX Международном фестивале-конкурсе «СОЧИ. АРТ. МИР» («SOCHI.ART.WORLD»)
11. N.B. Не повторять одно и тоже мероприятие дважды при его неэффективности. Все манипуляции проводятся под адекватным обезболиванием.
12. V Международного фестиваля-конкурса