Б12/5. Применение метода остатка при оценке недвижимости, приносящей доход

⇐ ПредыдущаяСтр 8 из 15Следующая ⇒

При наличии необходимых исходных данных прямая капитализация может выполнятся с применением техники остатка. В доходном подходе известны три метода капитализации дохода с использованием техники физического остатка:

1) Метод остатка для земли – вариант метода капитализации дохода( кап.дохода это пересчет потока будущих доходов в конечную величину, равную текущей стоимости ), основанный на принципе избыточной продуктивности. Используется в случаях, когда улучшения сравнительно новый или еще не построены. Их стоимость может быть определена с высокой степенью точности, так же, как и продолжительность их полезной жизни.

Используют следующую расчетную формулу:

V_L = (NOI – V_bR_b)/R_L, где

V_L– стоимость земельного участка;

NOI – размер чистого операционного дохода;

V_b – стоимость улучшений;

R_b – коэффициент капитализации для улучшений;

R_L – коэффициент капитализации для земельного участка;

2) Метод остатка для зданий используется для оценки стоимости давно построенных и устаревших по многим параметрам улучшений при условии, что земля может быть оценена с высокой степенью точности.

Стоимость улучшений:

V_b = (NOI – V_LR_L)/R_b

Применение метода остатка для зданий и земли может привести к получению отрицательной величины стоимости. Если при расчете этим методом в процессе не были допущены ошибки, то можно сделать следующие выводы:

a) здание является «избыточным улучшением» для данного участка земли, т.е. доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить требуемый доход на инвестиции и возврат инвестированного в здание капитала;

b) требуется другой подход к управлению собственностью, чтобы сделать ее более экономически привлекательной;

3) Метод остатка для объекта собственности в целом используют при известной суммарной оценочной стоимости потока доходов, а также выручке от перепродажи (реверсии) всего объекта. Реверсию оценивают с помощью функций сложного процента (например, фактора текущей стоимости: PV = FV/(1+r)ⁿ ).

Б13\1. Денежное обращение: сущность денег и их функции, структура и объём денежной массы.

Денежное обращение - беспрерывное движение денег в наличной и безналичной форме, в процессе которого деньги выполняют функции обращения и платежа.

Деньги - это особый товар, выполняющий роль всеобщего эквивалента при обмене товара.

Деньги - это предмет, который служит общепринятым средством обмена или средством платежа.

Сущность денег раскрывается в выполняемых ими функциях:

1) Мера стоимости. Разнородные товары приравниваются и обмениваются между собой на основании цены (коэффициента обмена, стоимости этих товаров, выраженных в количестве денег).

2) Средство обращения. Деньги используются в качестве посредника в обращении товаров. Для этой функции крайне важны лёгкость и скорость, с которой деньги могут обмениваться на любой другой товар (показатель ликвидность).

3) Средство платежа. Деньги используются при регистрации долгов и их уплаты. Эта функция получает самостоятельное значение для ситуаций нестабильных цен на товары. Например, был куплен в долг товар. Сумму долга выражают в деньгах, а не в количестве купленного товара.

4) Средство накопления. Деньги, накопленные, но не использованные, позволяют переносить покупательную способность из настоящего в будущее. Функцию средства накопления выполняют деньги, временно не участвующие в обороте.

5) Функция мировых денег. Проявляется во взаимоотношениях между экономическими субъектами: государствами, юридическими и физическими лицами, находящимися в разных странах.

Закон денежного обращения - Экономический закон, который определяет количество денег, необходимых для обращения.

Структура и объём денежной массы:

Денежная масса - весь объём выпущенных в обращение бумажных денежных знаков и металлических монет, денежные средства на текущих счетах в банках. В статистических отчётах зачастую выделяется особо из общего объёма денежных средств в хозяйственном обороте сумма наличных денег.

Совокупная денежная масса - наличные денежные знаки в обращении, вклады в банках, средства на счетах в банках, другие безусловные денежные обязательства в данной стране или странах, если используется групповая валюта. Совокупная денежная масса рассчитывается по состоянию на 1-е число месяца на основе данных сводного баланса банковской системы.

В состав совокупной денежной массы входят:

- наличные деньги в обращении;

- средства на расчетных, текущих и специальных счетах предприятий, населения и местных бюджетов;

- депозиты населения и предприятий в коммерческих банках;

- депозиты населения до востребования в сберегательных банках;

- средства страховых организаций;

- срочные депозиты населения в сберегательных банках;

- сертификаты и облигации госзайма. Структура денежной масс РФ:

М0 = банкноты и монеты; М1= М0 + текущ р/сч физ и юр.лиц + вклады до востреб. М2 = М1 + срочные вклады; М3 = М2 + ценные бумаги.!!! М0 – самая ликвидная. М3 – наименее ликвидная.

Б13\2. Оценка эффективности инвестиционного проекта в условиях инфляции.

Инфляция – это процесс выравнивания напряженности, возникшей в какой либо социально-экономической среде. Она сопровождается общим повышением уровня цен и обесценивания денег.

Индексация– это способ сохранения реальной величины денежных ресурсов и доходов в условиях инфляции.

Индексы цен бывают:

· индивидуальный (однотоварный) общий (групповой, агрегатный). Индекс Пааше (факт-ю ст-ть продукции отчетного периода делим на ст-ть товаров реализ-х в отчетном периоде по ценам базисного периода = насколько подеш/подорожали товары)

· индекс стоимости. Индекс Ласпейреса (ст-ть продукции проданной в базисном (предыдущем) периоде по ценам отчетного периода делим на факт-ю ст-ть продукции в базисном периоде = во сколько товары базис. Преиода подорож/подешевели из-за измен цен в отчетном пероде)

· базисный индекс цен (отношение цены текущ периода к цене периода, принятого за базу сравнения)

· цепной индекс цен (отнесение цены текущего периода к цене предыдущего)

Для оценки инфляции используется 2 основных показателя:

1) темп (уровень) инфляции r – прирост среднего уровня цен в рассматриваемом периоде по отношению к предыдущему периоду в % или долях единицы.

2) индекс инфляции (индекс изменения цен) J – рост среднего уровня цен в рассматриваемом периоде в % или долях единицы: r=J-1, J=r+1

Виды измерителей инфляции:

1. Индекс потребительских цен – прирост цен на товары, которые потребляются гражданами

2. Индекс отпускных цен производителей – по корзине товаров производственного назначения.

3. Дефлятор ВНП – индекс изменения цен в целом по всей экономике страны.

Виды влияния инфляции на расчетные показатели инвестиционного проектов:

1. краткосрочное влияние – влияние инфляции на оборотные средства. В условиях инфляции более выгодным является кредиторская задолженность и запасы товарно-материальных ценностей, чем дебиторская задолженность и запасы готовой продукции. Расчет эффективности инвестиционных проектов должен учитывать возможную задержку платежей за поставленную продукцию и влияние инфляции на дебиторскую и кредиторскую задолженность.

2. среднесрочное влияние – изменение предоставление кредитов. Если показатели эффективности инвестиционного проекта определяются в текущих (постоянных ценах), то % за кредит тоже должен быть реальным, т.е. очищенным от инфляции.

Eр = (Eн-r)/(1+r), где Eн- ставка номинальная, r-уровень (темп) инфляции.

3. долгосрочное влияние – в различие динамики стоимости новых реальных активов и величин амортизационных отчислений. Инфляция влияет на динамику доходности инвестиционного проекта

При оценке эффективности инвестиций в условиях инфляции возможно ситуации, когда ЧДД в номинальном значении будет расти, а реальный будет уменьшаться. Это происходит в условиях, когда уровень инфляции больше ставки дисконта r> Ep. Растет номинальное и реальное значение ЧДД, когда Ер> r

ЧДД\NPV (Чистый дисконтированный доход)- сумма ожидаемого потока платежей, приведенная к стоимости на настоящ момент времени.

Основной принцип учета инфляции - денежные потоки и ставка дисконта должны быть в одном масштабе цен или номинальные или реальные.

Способы учета влияния инфляции при оценке эффективности инвестиций:

1. корректировка итогового показателя с учетом показателя

2. формирование денежных потоков в текущих (постоянных ценах) без учета инфляции

3. формирование ставки дисконта с учетом инфляции (номинальной ставки).

Б13\3. Классификация планов по назначению и выполняемой функции

По функциям назначения:

· производственные (изготовление продукции) - план производства;

· коммерческие (сбыт готовой продукции и материально-техническое обеспечение предприятия);

· инвестиционные и способствующие техническому развитию производства - план техперевооружения, организационно-техническое развитие предприятия;

· планы по труду, заработной плате, социальной поддержке персонала;

С переходом от стратегического планирования к тактическому, от тактического к оперативному все больше возникает необходимость осуществления планирования по функциям, то есть осуществления технико-экономического планирования (ТЭП). ТЭП осуществляется на период до 3 лет (в основном на 1 год с разбивкой по кварталам) и отражает планы функционального назначения. к ним следует отнести:

1. План производства и реализации продукции

2. План организационно-технич-го развития, в который должны входить:

-План освоения новой и повыш. качества выпускаемых видов пр-ции

- План НИОКР (Научно-исследоват. и опытно-конструктор. работы)

-План организационно-техническ. мероприятий (совершенствования управления в целом и его функций в отдельности; мероприятий по экономии материалов; капитального ремонта и модернизации фондов)

- Технико-экономические нормы и нормативы

- План капитального строительства

- План обеспечения безопасности жизнедеятельности

3. План материально-технического обеспечения (МТО)

4. План по труду и его оплате

5. План по издержкам и результатам производства

6. План маркетинга

7. Финансовый план

Иногда в состав плана технико-экономического развития предприятия не включают план финансовый и маркетинга, т.к. они являются средством связи внутренней среды предприятия с внешней, т.е. их выделяют отдельно. Это можно понять. Но с моей точки зрения, план технико-экономического развития предприятия (ТЭРП) должен отражать предприятие как систему, т.е. не разделять его на отдельные подсистемы (внутренняя среда и внешняя среда). План ТЭРП должен в большей степени отражать функциональную принадлежность входящих в его состав планов.

Данный перечень планов функционального назначения может быть дополнен или откорректирован в зависимости от специфики той или иной отрасли деятельности. В последнее время актуальность экологического и социального вопроса предприятия возрастает. В связи с этим можно, а скорее всего нужно ввести план социального или эколого-социального развития предприятия (т.е. план социального развития и план по обеспечению природоохранных мероприятий).

Б13\4. Спрос и предложение на рынке недвижимости. Факторы, определяющие величину спроса и предложения. Характеристика, особенности влияния факторов

Основные условия, регулирующие рынок земельных участков и иных объектов недвижимости, - спрос и предложение, в результате взаимодействия которых формируется приемлемая для продавца и покупателя цена объекта.

Предложение - это число объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам.

Основа спроса - желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

Зависимость между объемом и ценой предложения выражается в законе предложения: при прочих равных условиях объем предложения товара увеличивается, если цена на товар возрастает и наоборот. Закон спроса: при прочих равных условиях, как правило, чем меньше цена товара, тем больше потребитель готов его купить, и наоборот, чем больше цена товара, тем меньше потребитель готов его купить.

Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника, т.е. купля-продажа. Особую роль в установлении продажных цен играют умение согласовать условия сделки, число и искушенность участников, стоимость финансирования и другие факторы.. Изменение предложения на рынке недвижимости зависит от нового строительства (цен на ресурсы, технологии производства и наличия земли), налогов и дотаций, числа продавцов, ожидания изменений цен производителей и продавцов.

Факторы определяющие спрос: Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательные условия роста – расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, кот приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Важный фактор роста спроса на рынке недвижимости – рост численности населения, а главное его платежеспособность, рост арендной платы и цен продажи недвижимости.

Факторы определяющие предложения: наличие резервов свободных объектов недвижимости в определенном сегменте рынка; объемы нового строительства и размер затрат на них; размер затрат на улучшение неосвоенных и предлагаемых на продажу земельных участков. Площадь всех незанятых или не сданных в аренду земельных участков. Домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций земельного рынка.

Б13\5. Основные отличия земли от других видов недвижимости, особенности оценки стоимости земли. Общие требования к оценке земли.

Специфика земли как объекта оценки, ее отличия от других видов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

— как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

— как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения раз личных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен.

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

- земля не является результатом предшествующего труда;

- пространственно ограничена;

- незаменима другими средствами производства;

- обладает постоянством местоположения;

- неизнашиваема при правильном использовании;

- территориально разнокачественна;

- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

- обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

- практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Оценивается конкретный земельных участок на определенную дату.

При оценке используют 3 подхода: доходный (капитализация чистого дохода от использования земельного участка), сравнительный (сопоставление и сравнение стоимости подобных земельных участков) и затратный подход (подсчет затрат на земельные улучшения). Каждый из представленных подходов имеет свои собственные особенности и специфику. Однако, при оценке земельных участков сравнительный (рыночный) метод является наиболее приемлемым, поскольку он максимально ориентирован на конъюнктуру земельного рынка. Если же земельный участок приносит доход от хозяйственной деятельности или от сдачи в аренду (кроме домов и сооружений), то есть стоимость участка обусловливает возможность получения прибыли в будущем, то при оценке разумно использовать доходный подход. Затратный подход используется при оценке земельных участков с улучшениями. В этом случае, определение затрат осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений исходя из наиболее эффективного использования земельного участка.

Для оценки земли требуются сл. документы: правоустанавливающий документ; кадастровый план земельного участка; категория земельного участка относительно его целевого назначения (земля населенного пункта, земли сельскохозяйственного назначения и прочее); разрешенное использование; информация об ограничении земельного участка и информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.

Оценку зем. участка производят в случае: приватизации, купле-продаже, при необходимости владеть достоверными фактами про реальную стоимости земли (при страховании, аренде, передаче под залог, и многого другого), при реорганизации, ликвидации или банкротстве предприятия, для целей кредитования. При определении величины нанесенного ущерба в результате нарушения прав и прочее.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки: 1) полное право собственности - возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом; 2) право аренды - возможность владения земельным участком по договору аренды.

При экономической оценке стоимости земли обычно требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка.

Рыночная ст-ть ЗУ определяется исходя из его наиболее эффективного использования (НЭИ), т.е. наиболее вероятного использования участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым. В результате при оценке полученная расчетная величина стоимости будет максимальной. НЭИ земли может не совпадать с текущим.

Рыночная ст-ть оцениваемой земли изменяется во времени и определяется на конкретную дату.

Экономическая оценка земли или земельного участка зависит от нескольких факторов: местоположение, уровень цен и конкуренции на земельном рынке, рыночный потенциал площади, то есть ожидаемый доход от ее использования. Кроме того, существуют специфические факторы, связанные с целевым назначением участка.

Б14\1. Организация использования трудовых ресурсов на предприятии.

Трудовые ресурсы - часть населения, способная заниматься общественно-полезным трудом, от 16 до 55 лет Ж и до 60 лет М, за исключением инвалидов 1й и 2й групп, а также лиц, получающих пенсию на льготных усл. К тр.ресурсам относят также работающих в нетрудоспособном возрасте (подростки от 14 лет и престарелые).

По возможности участия в труде различают экономически активное (рабочая сила) и эк-ки неактивное население.

По отношению к собственности: собственную (располагает правами собственности на им-во данного предприятия или его часть) и наемную раб.силу (не имеет права соб-ти).

По длит-ти пребывания на предприятии: постоянная раб.сила (работники, принятые на работу без ограничения срока или на срок > 6 мес.); сезонная (принятые на работу на срок до 6 мес.); временная(на срок до 2 мес.)

Состав раб.силы на предприятии классиф-ют по отраслям: производственный персонал по основной деят-ти (с/х и подсобные производственные отрасли); раб-ки других производственных отраслей ( строит-во, снабжение, кап.ремонт); непроизводственный персонал (жилищное хоз-во, бытовое обслуживание и др.).

По виду деят-ти: служащие (руководители, специалисты, менеджеры), рабочие (основные, вспомогательные), младший обслуживающий персонал, охрана (специальной пожарной службы, сторожевой службы).

Орг-я труда на пр-ях д.б. рациональной, т.е. в max степени учитывать достижения науки и передового опыта, обеспечивать полное и эф-ое использование рабочей силы и др.факторов производства с целью получения лучших эк.рез-тов во всех отраслях пр-ва.

Практика показывает, что эффективно существуют те трудовые ресурсы предпр-я, в которых соблюдаются осн. принципы: 1) постоянный состав кадров; 2) закрепление средств пр-ва на сравнительно продолжительный период вр.(передача в аренду); 3) выполнение членами трудового кол-ва комплекса работ, связанных с произв-вом продукции; 4) мат.стимул-е по конечным рез-там работы; 5) мат.ответственность за невыполнение произв-ой программы и договорных обязательств; 6) соизмерение полученных доходов с расходами на пр-во продукции.

Осн-ми напр-ми рациональной организации труда явл.: совершенствование форм его разделения и кооперации по отраслям; соверш-ие нормирования; улучшение орг-ии и обслуживания рабочих мест; внедрение передовых приемов и методов; улучшение санитарно-гигиенич.условий; правильная орг-ция раб-х процессов.

Б14/2. Планирование: понятие и место в экономическом механизме хозяйствования

Мировая система хозяйствования в настоящее время активно использует возможности планирования.

Планирование широко используется также на уровне предприятия. Многие фирмы, и не только крупного бизнеса, регулярно выполняют экономические расчеты на будущее. Развитие экономических отношений и рост экономического потенциала стран усиливает роль внутрифирменного планирования. Корпоративная и государственная собственность определяют необходимость единой статистической отчетности в мире, планирования с учётом выплаты дивидендов и минимального уровня эффективности. Кроме того, выполнение межфирменных соглашений и государственных заказов обусловливает организационные требования к фирме вообще и к планированию в частности. Работа по договорам требует стабилизации хозяйственной деятельности, надежности и взаимосвязи перспективной и текущей деятельности фирмы, согласованной со множеством партнеров по бизнесу, различными субподрядчиками, а также ориентации на выбранный сегмент рынка, что требует хорошего знания маркетинга. Эти факторы во многом определяют современную организацию внутрифирменного планирования.

К особенностям современной практики внутрифирменного планирования в условиях ранка относятся:

-- дифференциация функций планирования;

-- повышение сложности плана;

-- учёт требований маркетинга;

-- значительный объем элементов перераспределения ресурсов.

Критерием эффективности внутрифирменного планирования выступает степень использования плана в реальной хозяйственной жизни как руководства к действию, степень соответствия плана реальным условиям. Поэтому в настоящее время планирование фирмы представляет собой непрерывный процесс, направленный на адаптацию временных решений, относящихся к будущему, с учётом постоянного обновления информации о состоянии дел фирмы и условиях её деятельности.

К преимуществам планирования относится:

? стремление решить задачу рационально и с меньшими затратами;

? обдуманная подготовка к использованию будущих преимуществ среды хозяйствования;

? улучшение координации действий исполнителей;

? усиление коллективных возможностей приложения сил за счет совместных действий заинтересованных лиц;

? более рациональное использование ограниченных ресурсов;

? возможность контроля за событиями и определение проблем в деятельности.

Недостатки планирования:

? невозможность отразить в плане все многообразие жизненных условий, особенно в сложно организованных системах;

? стабильность принятого решения, что может обернуться убытки при динамичных обстоятельствах бизнеса;

? необходимость ресурсов (времени и средств) для разработки плана.

Б14\3. Доходы и расходы предприятия. Резервы минимизации расходов предприятия.

Доходами организации признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов (денежных средств, иного имущества) и погашения обязательств, приводящее к увеличению капитала этой организации

Доходы организации в зависимости от их характера, условия получения и направлений деятельности организации подразделяются на

Доходами от обычных видов деятельности является выручка от продажи продукции и товаров, поступления, связанные с выполнением работ, оказанием услуг. Основной источник доходов фирмы - выручка от реализации продукции, а именно та ее часть, которая остается за вычетом материальных, трудовых и денежных затрат на производство и реализацию продукции.

Операционные доходы: поступления, связанные с операциями с имуществом организации, с участием в уставном капитале других организаций и совместной деятельностью, а также поступления от предоставления во временное пользование денежных средств.

Внереализационные доходы: доходы от долевого участия в деятельности других организаций; от операций купли-продажи иностранной валюты; штрафы, пени, неустойки, полученные при нарушении договорных обязательств; доходы от сдачи имущества в аренду, а также от предоставления в пользование прав на результаты интеллектуальной деятельности; проценты, полученные по договорам займа, кредита, банковского счета, банковского вклада, а также по ценным бумагам

Расходы - затраты в процессе хозяйственной деятельности, приводящие к уменьшению средств предприятия или увеличению его долговых обязательств.

Расходы предприятия включают затраты, связанные с ресурсным обеспечением производства, оплатой труда, ремонтом оборудования, выплатой процентов по кредитам, арендной платой, уплатой налогов.

Не относятся к расходам предприятия затраты, связанные с осуществлением капитальных и финансовых вложений.

Расходы предприятий в зависимости от их характера, условий осуществления и направлений деятельности предприятий подразделяются на: расходы по обычным видам деятельности; прочие расходы.

Расходы по обычным видам деятельности - расходы, осуществление кот. связано с изготовлением продукции, выполнением работ, оказанием услуг.

Себестоимость продукции, работ, услуг - это стоимостная оценка используемых в процессе производства продукции (работ, услуг) сырья, материалов, трудовых ресурсов, а также других затрат на ее производство и реализацию.

⇐ Предыдущая 3 4 5 6 789 10 11 12 Следующая ⇒