Виды предпр. деят-ти на рынке нед-ти.

⇐ ПредыдущаяСтр 9 из 15Следующая ⇒

1) Риэлтерская деят-ть - деят-ть, осуществляемая юр. лицами и ИП на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них (осуществляющие куплю-продажу, сдача в аренду, в залог, в обмен и т.д.).

2) Оценочная деятельность.

3) Развитие недвижимости: внесение материальных изменений в объект, качественное преобразование объекта.

4) Управление недвижимостью (экономическое эффективное использование объекта недвижимости).

В современных предпринимательских фирмах создаются профессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т.д.

Виды предпринимательства: производственное; коммерческо-торговое; финансово-кредитное; посредническое; страховое.

Б14\5. Понятие износа в оценке недвижимости. Виды износов. Устранимый неустранимый износ.

Износ - потеря стоимости оцениваемого объекта в следствие утраты определенных свойств и характеристик заданных ему в начале эксплуатации.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Также износ может быть устранимым и неустранимым (устранить невозможно или экономически не целесообразно).

1) Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Может быть устранимым и неустранимым.

Физический износ бывает 2 типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

2) Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ - устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и с избытком качественных характеристик здания.

Величина износа, связанного с недостатком качественных характеристик, вычисляется как сумма потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной платы (МВРП), характерный для данного вида недвижимости. МВРП-характеризует сред соотнош между выручкой от сдачи в аренду и рыноч стоим-ю недвиж-ти для дан-го сегмента рынка.

Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик, - это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.

3) Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды.

Неустранимый износ – износ, устранение которого превышает доп стоимость недвижимости, получаемую в результате его устранения.

Устранимый износ - износ, устранение которого физ. возможно и эконом. целесообразно, а значит повыш ст-ти объекта в целом.

Б15\1. Производственно-финансовый план: сущность, структура.

В современных условиях хозяйствования, финансовый менеджмент на промышленных предприятиях России направлен на совершенствование механизмов, позволяющих контролировать финансовые результаты деятельности. Одним из таких механизмов является планирование, а именно составление производственно-финансового плана, который определяет основные характеристики предприятия в заданном периоде, а именно структуру и объём выпуска продукции, цены на продукцию, и главное - доходы, расходы и финансовый результат.

ПФП - программа деятельности предприятия на год.

Цель - достижение максимального уровня чистой прибыли, через оптимизацию производственной программы (определение объемов производства и продаж, ассортимент), а также объёмов и источников финансирования

Задача - наметить для хоз-ва на предстоящий год объем производства и систему организационных мероприятий, обеспечивающих достижение запланированного объема произ-ва при min затратах труда и средств на единицу продукции; определить, как соотносятся технологические возможности пп с его финансовыми ресурсами. Кроме того, оцениваются возможности корректировки плановых производственных показателей в связи с изменением ситуации на рынке, появления дополнительных заказов и т.д. В случае недостатка денежных средств определяются объемы и источники внешнего финансирования.

Функции - инструмент внешнего контроля и управления.

Основные разделы ПФП: утверждаемые показатели на планируемый год, производственная программа, план использования и ремонта осн. средств, план по труду и его оплате, определение плановой с/с продукции, план реализации продукции, фин. план, осн. эк. показатели хоз. деят-ти. Каждый раздел плана представлен рядом таблиц и расчетов, взаимосвязь кот. достигается путем балансовых расчетов.

Б15\2. Товарная стратегия, жизненные циклы товара.

Товарная стратегия - это разработка направлений оптимизации товарной номенклатуры и определение ассортимента товаров, наиболее предпочтительного для успешной работы на рынке и обеспечивающего эффективность деятельности предприятия в целом.

Отсутствие товарной стратегии ведет к неустойчивости структуры ассортимента из-за воздействия случайных или приходящих текущих факторов, потере контроля над конкурентоспособностью и коммерческой эффективностью товаров.

Товарная стратегия разрабатывается на перспективу и предусматривает решение принципиальных задач, связанных с: 1) оптимизацией структуры предлагаемых товаров вообще, в том числе и с точки зрения их принадлежности к различным стадиям жизненного цикла; 2) разработкой и внедрением на рынок новых товаров; 3) обеспечением качества и конкурентоспособности товаров; 4) принятием решений, связанных с рыночной атрибутикой товаров.

Жизненный цикл товара (ЖЦТ) - время с момента выхода товара на рынок (иногда с момента разработки товара) до ухода с рынка. В международном стандарте ИСО–904 называется " петля качества".

Основные критерии выделения стадий ЖЦТ: товарооборот; товарные запасы; издержки; цена; прибыль (объем, темп и направление развития).

С учетом этих критериев, выделяют следующие этапы жизненного цикла товара:

1. Внедрение - период медленного увеличения объема продаж. Товар только поступает на рынок и завоевывает покупателей. Прибыль отсутствует в связи с большими затратами. На данном этапезадачей для фирмы является глубокое проникновение на рынок. Можно задать как очень высокий, так и очень низкий уровень каждой из маркетинговых переменных. Применимы стратегия быстрого (медленного) снятия сливок, быстрого (медленного) проникновения на рынок.

2. Рост - период быстрого признания товара потребителями и значительного увеличения прибыли. На этапе роста задачей для фирмы является укрепление существующего положения и расширение своего плацдарма. Возможны стратегии: улучшение качества товара, придание ему дополнительных свойств, укрепление товара на рынке; выпуск новых моделей и модификаций, расширение номенклатуры, выход на новые сегменты рынка; расширение существующих и поиск новых каналов сбыта; рекламная стратегия стимулирования предпочтения.

3. Зрелость - период замедления темпов роста объема продаж, поскольку товар нашел признание у большой группы покупателей. Прибыль стабилизируется или начинает уменьшаться за счет роста затрат на маркетинговые мероприятия, проводимые в целях отражения атак конкурентов. На этапе зрелости основной задачей является получение максимально возможной прибыли от продаж и защита доли рынка. Возможные стратегии: борьба за место в лидирующей тройке на рынке и получение прибыли от больших объемов сбыта и низких издержек; занятие ниши на рынке и получение прибыли от высоких наценок.

4. Спад - период снижения объемов продаж и уменьшения прибыли. На этапе спада основная задача - минимизировать издержки. Стареющий товар должен быть либо выведен с рынка или оставлен, если он хотя бы покрывает издержки производства или способствует увеличению объема продаж других товаров. Возможные стратегии: увеличение инвестиций с целью захвата лидерства или укрепления позиции на рынке; отказ от производства товаров и продажа основных средств с наибольшей выгодой.

Б15\3. Резервы повышения экономической эффективности использования материальных ресурсов предприятия.

Материальные ресурсы предприятия - это предметы труда, подготовленные для запуска в производственный процесс.

В их составе можно, в свою очередь, выделить следующие элементы: сырье, основные и вспомогательные материалы, топливо, горючее, покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, тара и тарные материалы, запасные части для текущего ремонта и т.д.

В экономике различают 2 понятия резервов: резервные запасы (например, сырья, материалов), наличие кот. необходимо для непрерывного планомерного развития хозяйства, и резервы как ещё не использованные возможности роста производства, улучшения его качественных показателей.

Понятие резервов сводится часто к снижению потерь в использовании ресурсов. Устранение всякого рода потерь и нерациональных затрат - это один путь использования резервов. Другой путь связан с большими возможностями ускорения научно-технического развития как главного рычага повышения интенсификации и эффективности производства.

На каждом предприятии имеются резервы экономии материальных ресурсов. Под резервами следует понимать возникающие или возникшие, но ещё не использованные (полностью или частично) возможности улучшения использования материальных ресурсов.

С точки зрения сферы возникновения и использования резервов экономии материальных ресурсов они могут быть подразделены на 3 группы:

1) народнохозяйственные - к ним относятся резервы, которые имеют большое значение для народного хозяйства и всех его отраслей: установление прогрессивных пропорций в отраслевой структуре промышленности (в целях ускоренного развития прогрессивных отраслей), в добыче и производстве экономичных, искусственных и синтетических видов сырья и материалов; совершенствование структуры топливно-энергетического комплекса; совершенствование всего хозяйственного механизма;

2) общепромышленно-межотраслевые резервы - их мобилизация зависит от установления рациональных производственно-экономических связей между ведущими отраслями промышленности (чёрная металлургия, машиностроение, химическая промышленность). Эти резервы обусловлены особенностями развития отдельных отраслей промышленности и экономических районов. К таким резервам относятся: внедрение новых эффективных способов и систем разработки месторождений полезных ископаемых, развитие специализации, кооперирования и комбинирования в промышленности; создание и развитие предприятий различных форм собственности; повышение качества исходного сырья; ускоренное развитие производства наиболее эффективных видов сырья и материалов;

3) внутрипроизводственные резервы - это возможности улучшения использования материальных ресурсов, непосредственно связанные с совершенствованием техники, технологии и организации процессов производства, освоением более совершенных типов и моделей изделий, повышением качества продукции в конкретных отраслях и подотраслях промышленности.

Главное направление экономии материальных ресурсов на каждом предприятии - увеличение выхода конечной продукции из одного и того же количества сырья и материалов на рабочих местах (в бригадах, участках, цехах). Оно зависит от технического оснащения производства, уровня мастерства работников, умелой организации материально-технического обеспечения, количества норм расхода и запасов материальных ресурсов, обоснованности их уровня.

⇐ Предыдущая 4 5 6 7 8910 11 12 13 Следующая ⇒